万科集团项目整体开发经营计划管理办法.doc

万科集团项目整体开发经营计划管理办法（MHKG-JH-ZD-002） 1. 目的明确项目运作的总体计划，理顺部门之间工作的衔接和配合，加强项目运作过程的信息反馈和监控，提高解决问题的效率，有效地控制公司项目运营成本和时间进度，督促各部门按时完成月度目标任务，特制定本办法。2. 适用范围本办法适用于集团及下属各控股房地产项目子公司。3. 定义3.1. 项目前期工作及关键节点计划：指项目获取之后至项目规划方案报审获批之前的工作开展计划，主要包括公司建设、项目调研、产品定位、方案设计、手续报批等方面的内容3.2. 项目分期计划：指项目规划方案报审获批之后，对项目共分几期，每一期的建设内容、建设时间周期等方面宏观方面的进度计划；是编制项目整体开发计划的前提和基础。3.3. 项目开发整体计划：指根据公司发展战略目标编制的房地产项目开发计划，内容涵盖项目开发全过程，用于指导子公司项目的开发工作。3.4. 关键控制点：指总体计划中关键线路上主要工序的完成时间。例如：市场调研、产品定位、方案设计、扩初设计、施工图设计、场地平整、土方开工、主体开工、主体封顶、外装饰完工、开始预售、竣工备案等。4. 职责4.1. 集团总裁：负责项目开发经营计划及相关调整意见的最终审定及签发。4.2. 集团经营管理部：负责组织并指导项目公司编制项目开发经营计划；初步审核并组织讨论项目公司提报的项目开发经营计划的初稿；下发经总裁签发的项目开发经营计划；监控项目开发整体计划的执行情况；组织项目公司完成对项目开发经营计划的调整。4.3. 集团其他部门：参与制定项目开发总体计划；参与讨论项目公司提报的项目开发经营计划的初稿；根据实际需要提出计划调整申请。4.4. 项目公司分管总经理/副总经理：项目公司编制项目开发经营计划的总负责人，负责完成项目开发经营计划的编写工作；审核项目公司综合管理部编制的项目开发经营计划的调整建议。4.5. 项目公司综合管理部：配合项目公司总经理组织编制项目开发经营计划、汇总项目开发经营计划的初稿及修订稿；汇总项目开发经营计划的调整计划。4.6. 项目公司其他部门：参与本单位项目开发经营计划的研讨；完成本部门负责专业的分项计划的编制及调整。5. 程序及内容5.1. 项目前期工作及关键节点计划编制、审批5.1.1. 项目前期工作及关键节点计划的编制依据5.1.1.1. 万科集团中长期发展战略规划中对新开发项目的要求5.1.1.2. 项目获取之前由集团战略发展部编制的项目可行性研究报告5.1.1.3. 项目公司总经理对该项目的实地考察与理解5.1.2. 项目前期工作及关键节点计划的编制内容A. 项目公司注册计划B. 项目公司建设计划C. 市场调研计划D. 客户调研计划E. 项目定位计划F. 项目规划设计计划G. 项目相关手续报批计划H. 市政情况咨询计划I. 地质勘测计划J. 前期工作资金使用计划等K. 关键节点包括：拆迁完成时间、规划方案报批完成时间、施工图完成时间、工程招投标完成时间、施工许可证办理时间、开工时间、0.00完成时间、取得预售证时间、主体封顶时间、售楼环境完成时间、开盘时间、整体外排栅拆除时间、专业项目开竣工时间、竣工验收时间、入伙时间等。5.1.3. 项目前期工作及关键节点计划的编制流程5.1.3.1. 获得新项目后，项目公司总经理与集团战略发展部、经营管理部、创策部等部门沟通，并结合集团高层意见，在十个工作日内编制完成项目前期工作及关键节点计划，报集团总裁审批；5.1.3.2. 集团经营管理部下发经审批后的项目前期工作及关键节点计划，项目公司按照该计划组织实施项目前期相关工作。5.2. 项目分期计划编制、审批5.2.1. 项目分期计划编制的依据5.2.1.1. 万科集团中长期发展战略规划中对新开发项目的要求5.2.1.2. 集团营销部、营销代理公司、创策部完成的项目调研及定位报告5.2.1.3. 项目经报批通过的规划设计方案5.2.1.4. 项目公司组织各部门开会研讨项目分期计划的会议纪要5.2.2. 项目分期计划编制的内容5.2.2.1. 分期计划包括：项目总体分期计划、每一期的开发内容、开发规模、起止时间、手续办理计划、土地款支付计划等。5.2.3. 项目分期计划编制的流程5.2.4. 项目规划设计方案报批通过后十个工作日内，项目公司总经理组织集团战略发展部、经营管理部、创策部等部门及代理公司召开会议研讨项目分期计划；5.2.5. 项目公司总经理组织编制项目分期计划，上报集团经营管理部；5.2.6. 项目分期计划：应依据项目实际情况及企业发展战略目标进行编制，应考虑到企业实际的专业经营管理能力，满足可操作性的原则。5.2.7. 项目公司总经理还应根据项目分期计划，开始构思项目开发经营计划，并准备相关资料；5.3. 项目开发经营计划编制、审批5.3.1. 项目开发经营计划编制的依据5.3.1.1. 项目可行性研究报告5.3.1.2. 项目市场调研及定位报告5.3.1.3. 项目分期计划5.3.1.4. 项目签署的各种法律文件（例如土地出让合同、项目合作协议等）5.3.1.5. 政府部门下发的规范性文件（例如规划建议书、行政收费标准等）5.3.2. 项目开发经营计划编制的内容（内容及格式见项目开发经营计划（模板）A. 项目概况B. 投资环境分析C. 相关市场分析D. 项目定位及发展思路E. 项目规划设计方案F. 项目开发进度计划G. 项目投资分析H. 项目风险分析及控制I. 项目管理实施计划J. 结论及建议5.3.3. 项目开发经营计划编制的流程5.3.3.1. 项目分期计划经总裁审定后，项目公司总经理组织集团及项目公司相关部门根据编制项目的专业计划，项目公司总经理组织项目公司各部门开展项目开发经营计划的编写工作。项目公司综合管理部在项目公司总经理的领导下负责组织相关的研讨和资料的汇总。项目公司各部门编制的专业计划，需要听取集团对口部门的意见（如果项目公司相关部门尚未成立、或者能力有所欠缺，可由集团相关部门提供支持）；5.3.3.2. 项目各个专业计划内容及分工为：A. 集团营销部：汇总编制投资环境分析、相关市场分析、产品定位及发展方向；B. 集团创策部：编制规划设计工作计划、规划设计方案说明；C. 项目公司销售部：编制营销推广计划（含招商计划、物业管理计划等）、销售回款计划；D. 项目公司工程技术部编制：项目前期准备(含报建)计划、施工图设计计划、工程施工进度计划、工程款支付计划；E. 项目公司造价部：项目成本计划、招标计划、采购计划；F. 项目公司综合管理部：编制组织架构及人力资源计划；G. 项目公司财经部：编制项目投资分析测算及资金使用、筹措计划等；5.3.4. 项目公司综合管理部负责汇总各部门提交的专业计划，项目公司总经理负责编制完成项目开发经营计划，报集团经营管理部。5.3.5. 集团经营管理部审核项目开发经营计划后，组织集团部门及相关高层评审；集团经营管理部汇总评审意见提交项目公司，项目公司组织完成修订工作后上报集团经营管理部；集团经营管理部审核后，报集团总裁审批。5.3.6. 集团经营管理部将经审批通过的项目开发经营计划下发各部门、项目公司，并存档备案；5.3.7. 项目公司组织实施项目开发经营计划；集团经营管理部按项目开发经营计划进行计划控制、追踪检查和管理，并及时提出纠偏措施。5.4. 项目总体开发计划的执行和调整5.4.1. 项目开发经营计划为动态计划，项目公司应根据项目的实际情况，在每年11月底前完成对该计划的重新进行修订。项目推进过程中可不断地细化和补充；只要细化和补充的结果不影响关键线路，则无需对项目开发经营计划进行修改，但各部门应将细化和补充的任务增补到相关部门的季度/月度计划中去。5.4.2. 集团创策部、项目公司各业务部门将项目开发经营计划中的关键控制点分解到季度/月度计划中执行。5.4.3. 集团经营管理部结合月度经营例会，收集项目关键节点计划的执行情况，对跟踪过程中发现不能按期完成的，要及时提出预警，并监督整改实施情况；5.4.4. 因客观、不可抗力的影响项目开发总体计划关键控制点完成时，项目公司部门、集团营销部、创策部发现重大调整事项时，应填写计划变更申请表，详细说明发生的重大调整事项及产生的影响，并提出调整建议，报集团经营管理部；5.4.5. 集团经营管理部对上报的调整申请进行核查，提交集团总裁审批；5.4.6. 如