世家机构：地震对成都房地产市场的影响分析.doc

世家机构：地震对成都房地产市场的影响分析图一引言 2008年5月12日14时28分，四川省发生里氏8.0级强烈地震，烈度达11度以上，直接波及（破坏）面积10万平方千米，远程影响面积达600万平方千米，全国大半地区有明显震感。震中位于阿坝州的汶川县，地震造成了严重的生命和财产损失，目前已有数万人死亡，数万人失踪，大量房屋垮塌。而成都市距离震中汶川县仅92公里，成都中心城区及周边地区均受到不同程度的影响，都江堰、彭州等距离龙门山地震带较近的市（县）损失惨重。 目前，我国正处于宏观经济调控周期，在货币政策趋紧、通胀压力增大的形势下，房地产市场正处于调整期。在此背景下，“5.12”大地震又将对成都房地产市场产生怎样的影响？本文将试图对新的市场形式做出初步的分析和判断。 二地震对宏观经济与政策影响 2.1 地震或将推升通货膨胀 通货膨胀是地震带来的最大潜在经济风险。全国4月份cpi同比涨幅达到8.5%，通货膨胀压力增大已经成为我国经济发展所面临的最为棘手的问题之一。 四川农产品增加值约占全国的6%，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。 而食品和日用品价格的上涨正是去年通货膨胀率不断攀升的首要原因。地震对四川农业产生的破坏，以及受灾群众对食品和日用品的需求，都将对目前早已绷紧的通货膨胀施加新的压力。 此外，随着灾后重建工作的展开，固定资产投资会进一步增长。由于灾区道路、房屋等基础设施建设的需要，对钢筋、水泥等建筑材料的需求将是非常巨大的，给建材价格带来进一步的上涨压力，进而推动ppi指数（生产者价格指数，工厂出售和购买的商品价格变动情况）上涨，而ppi指数的上涨又将直接推动cpi指数的攀升。 2.2 地震或将部分改变调控政策 2.2.1从紧的货币政策短期内不会改变，但加息步伐将放缓 从宏观经济层面来分析，本次地震造成了巨大的生命和财产损失（经济学者刘正山初步估算，这次地震带来的直接经济损失大约为5252亿元，远超年初雪灾造成的1516.5亿元损失），并可能拉低二季度gdp增速，还可能给全国劳动力供给和宏观调控政策带来影响。但考虑到抑制通货膨胀依然是政府面临的首要任务，央行从紧的货币政策发生根本性转变的可能性较小。 此外，由于考虑到地震可能造成的交易中断和流动性恐慌，如果央行再次加息，短期内会加剧企业的成本负担，因此，央行短期内再次加息的可能性不大，即便再次加息也会对灾区采取相应的政策倾斜。 2.2.2银行信贷政策针对受灾地区部分放开 地震给灾区造成了巨大的经济损失和基础设施破坏，需要进行大规模的灾后重建。为扶持灾区的灾后重建工程，商业银行将放宽对灾区基础设施投资和救灾活动的信贷规模控制，并可能采取一定的利率优惠政策。5月15日，据中国人民银行成都分行透露，人行总行授权包括成都市在内的四川省六市（州）地方法人金融机构暂不提高存款准备金率（中国人民银行此前决定自5月20日起上调存款准备金率0.5个百分点）。该项举措旨在增加受灾地区金融机构的可用资金总量，从而加大对受灾地区的信贷支持力度，避免了银行信贷进一步收紧，加之后续还可能有一些金融优惠政策的出台，这对低迷的成都房地产行业而言无疑是一个喘息的机会。 2.2.3财政补贴力度将加大，其他行业资金或将受影响 地震灾害造成了巨大的财产和基础设施损毁，给灾区人民的生产生活带来了极大的困难，要解决灾区人民的生产生活和灾后重建问题，就需要国家财政政策的大力支持。因此，在未来较长一段时间内，政府将加大对四川地区的财政补贴和政策倾斜力度。 但是，在抗震救灾期间，国家财政政策将重点保证灾区人民的生产生活恢复工作，需要大量的资金和物资投入作为保障，灾区房地产固定资产投资将大量增加，而成都中心城区及周边二圈层城市本身不属于重灾区，不在国家财政政策倾斜的覆盖范围内，这必定会影响该区域众多产业（包括房地产业）资金的支持力度和使用状况。 2.3 地震后或须反思成都城市高密发展的模式及四大新城的定位 2.3.1成都城市高密发展的模式或将改变 从2006年开始，成都提出了“高密发展”的理念和模式。但随着“5.12”大地震的发生，人们会在很长一段时间内对高层建筑（包括住宅、写字楼和酒店等）产生一种恐惧和排斥心理，市场对高层物业的需求将受到明显抑制。此外，城市高密发展还给城市承载能力、交通和环境保护造成极大的压力。基于以上事实，成都高密发展的模式将受到质疑。随着轨道交通的建设，成都可以考虑适度地向低密度横向发展，但由于成都平原土地肥沃，多为国家基本保护耕地，“花园城市”的发展模式也是不可取的。 2.3.2成都四大新城的定位需要重新审视 按照成都市发展规划，成都将建设东部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，西部新城定位为“健康休闲城”，以高新区西区为核心，包括郫县、温江的相关区域；北部新城定位为“成都国际商贸城”，配套发展物流、会展、酒店等相关产业，包括金牛区和新都区的相关区域。由于两“新城”距离龙门山地震带较近，在本次地震中遭受到的影响较大，成都已经不宜向西、向北两个方向过度延伸发展，两“新城”的功能定位和发展规模需要重新审视。 三地震对房地产市场发展的影响 3.1 总体分析 地震对成都房地产市场的负面影响是显而易见的，尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的信心和购买偏好。其中，自住型购房者由于预期房价会下跌，可能会选择观望一段时间，且更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅；投资投机型购房者进入市场会更加谨慎，成都对外地购房者的吸引力也会大打折扣。 对开发商而言，一方面，销售量面临萎缩，影响销售资金回笼；另一方面，银行暂停房地产开发贷款，使得开发商融资更加困难。因此，开发商资金链将面临更加严峻的考验。 地震对成都周边市县造成的损失较大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。 “5.12”大地震在给成都房地产业带来消极影响的同时也伴随着发展契机，可谓机遇与挑战并存。由于住宅市场是房地产市场的主导力量，且对地震等自然灾害最为敏感，因此，本文以住宅市场作为切入点，以管窥“5.12”大地震对成都房地产行业造成的影响。 3.2 供需分析 3.2.1整体走势：回暖势头终止，短期内市场形势更趋严峻 2007年1月-2008年4月主城区住宅月成交面积 2007年1月-2008年4月主城区住宅供销比情况 从2007年1月2008年4月主城区各月份住宅成交情况和供销情况可以看出，尽管2008年的各月份成交量较2007年同期有所回落，但从2月到4月，成交量已呈现出逐步回升的势头，供销比有所下降，市场已经初现回暖的迹象。 但“5.12”大地震造成了购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，成都楼市回暖的势头也将嘎然而止，市场态势或将再次陷入低迷，短期内供需形势将更加严峻。 3.2.2供给层面：总体供给变动不大，但成都城市价值短期内难以恢复，外地开发商入蓉步伐或减缓 由于房地产产品有建设周期长的特点，市场供给不可能在短期内依据市场形式做出相应的调整。但从长期来看，此次地震将使得成都的整体房地产投资环境受到相当大的冲击，“一个来了就不想走”的城市形象短期内将迅速贬值，外地开发商可能看空成都市场，由于替代效应，国内其他二线城市将更受外地开发商青睐。因此，就外地开发商而言，可能会因此放缓进入成都市场的步伐，目前已经进入成都市场的外地开发商也可能因此而退出，从而使得成都房地产市场的供给规模和结构出现调整，本土开发商的供给份额将有所增加。 3.2.3需求层面：购房者信心受挫，购房选择偏好发生改变，危旧房住户的换房刚性需求凸现；外省需求受到抑制，但成都周边入蓉购房者可能增加。 购房者信心受挫，省外入蓉置业者短期内迅速减少，但省内入蓉购房需求可能增加 遭遇此次地震之后，不管是省内还是省外的购房者，其信心都将遭受不同程度的打击。省外购房者对地震的影响最为敏感，会对成都市场产生抵触情绪，使得省外购房者对成都市场形成排斥心理，需要较长一段时间来消除地震所带来的心理阴影。 但事实证明，成都中心城区及近郊绝大部分建筑都经受住了本次地震的考验，说明其建筑质量和抗震能力是可靠的。此外，尽管成都离龙门山地震带空间距离较近，但由于成都平原为冲积平原，地基较为松软，可以吸收地震波，缓解地震所带来的冲击和损害，所以成都地区受地震影响较小，属于相对安全地区。因此，省内受灾较为严重的地区（特别是龙门山地震带区域）有余力购房者将加快在成都平原置业的步伐，将为成都及周边楼市带来需求和购买力支撑，这是成都房地产业所面临的一大发展机遇。 投资性购房者看空市场，换房需求成为新的刚性需求，现房将更加走俏 此前在新政对多次置业者的严厉打击下，还是存在部分中高收入者将房屋作为保值增值的工具以对抗通货膨胀。但是，在面对瞬间就能将建筑夷为平地的地震面前，资产可能在顷刻间化为乌有，难免对房产增值保值的安全性产生忧虑，加之投资者预计到成都市场会因地震的影响而陷入低迷，普遍看空市场。故而，在遭遇此次地震之后，不仅消费者信心受挫，而且投资、保值增值的需求也将进一步减少。 此外，由于地震造成建筑年代较早或建筑质量欠佳的房屋开裂或倒塌，对此类房屋的业主而言，换一套质量更好的住房将势在必行。由于现房距离交房日期时间短，可以快速入住，将受到此类购房者的热烈追捧，可以预期，现房将更加走俏。 因此，原本存在的首次置业需求、改善型需求和震后换房的刚性需求将成为今后一段时间市场需求的主导力量。 二手房市场产生分化，旧城改造机会凸现 受地震影响，消费者已将产品的安全性和品质放在了第一位，因而，建筑年代较早、安全性与品质较差的二手房，其市场空间必将受到挤压，而建筑年代较晚、抗震能力设计标准高、建筑质量较好的次新房将受到二手房购房者的欢迎。 但是，从另一个层面来看，这些年代较早的建筑所在片区大多都拥有优越的地理位置、成熟的配套设施和便捷的交通条件，是旧城改造的绝佳选择。如果说震前由于拆迁成本过高导致旧城改造项目难以推进的话，那么震后其市场价值的显著降低无疑将为有志于此的发展商提供了难得的契机。 新房租赁市场或将升温 在地震之后，购房需求将受到一定程度的影响，无论是处于观望状态的潜在购房者，还是居住建筑年代久远、存在安全隐患的住房内的业主，都会更多地将目光投向房屋租赁市场。而对于租赁市场而言，建筑质量较好的新房将更受青睐。 低密度别墅需求提升，市场格局将产生调整 从高端市场情况来看，由于受到地震的影响，人们更多地从安全角度去考虑置业问题，高收入人群将更加倾向于购买低密度、高质量、高品质的别墅住宅。因此，城市高层豪宅的市场需求将受到一定的冲击。 同时，由于都江堰、温江等地区距离龙门山地震带的空间距离较近，本次地震遭受的破坏较为严重，购房者会对这些区域的产品产生抵触心理，更加倾向于购买双流、龙泉等距离震中较远、受地震影响较小地区的别墅产品，由于别墅板块间的替代作用明显，成都别墅市场格局将产生调整。 高层住宅单位将受到考验 虽然就住房的安全性而言，框架结构和框架剪力墙结构的高层建筑要优于砖混结构的多层建筑。但从心理层面来讲，地震对高楼层居民造成的恐慌远大于低楼层的居民。因此，在地震之后，高层住宅的需求将在一定程度上受到影响。如何消解地震后消费者对高层住宅的恐惧心理，将是开发商面临的一项重大课题。 3.3 价格分析 3.3.1短期内价格或将下跌 由于地震对房屋可能带来潜在的安全隐患，省建设厅下发通知要求各级建设部门立即对辖区内房屋进行鉴定、排查，各在建项目需要停工并对项目的建筑结构、建筑垂直度、位移、裂缝及施工使用脚手架的稳固性等进行全面勘查，复工还需要一段时间。同时，各大商业银行考虑到地震对在建房屋造成的破坏可能带来的金融风险，已经暂停房地产开发贷款，这将使得开发商资金状况更加雪上加霜。 对于成都房地产市场而言，震前房地产行业本身就处于低迷状态，开发商面对如此环境，不排除主观方面使价格呈现下滑的情况。因为，采取一定的降价措施，其一是缓解开发商资金链的紧张状况，其二是适时进行价格调整，以“低价走量”的方式来缓解地震灾害带来的日趋严峻的市场压力。 此外，根据历史经验，台湾1999年“9.21”地震后，地震因素使台中县与南投县的房地产交易价格下降约0.5%30%；而1989年美国loma prieta地震也导致加州地区住宅价格下跌2%。 因而，从短期来看，住宅价格将受到地震灾害影响，出现一定跌幅。灾害发生的第一季，将是灾害冲击住宅市场价格的开始，此时可能受到灾害发生的影响而交易惨淡。 3.3.2从产品形态来看，高层住宅降价压力陡增，而低楼层、低密度的别墅和花园洋房价格会有上涨的趋势 由于地震使购房者对高层和超高层产品产生的恐惧心理，购房者更加倾向于选择低密度和低容积率的产品，即使选择高层和超高层产品，也会青睐较低的楼层。这使得该类产品的销售压力增大，短期内降价压力陡增。 而低楼层、低密度的别墅和花园洋房的安全性、可靠性和舒适性价值则会被高收入者重新认识，由于需求的推动，该类产品的价格会出现上涨的趋势。 3.3.3从产品品质来看，高品质、高安全性的产品会出现“品质溢价”，而低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落 受“5.12”大地震的影响，高品质、高安全性的产品会成为市场关注的焦点，其价值被重新发掘，出现“品质溢价”，必将成为市场追捧的对象。 随着购房者对产品安全性和抗震能力要求的提高，低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落，就算价格大幅下调也可能出现滞销的现象。 3.3.4成本上升仍将持续，长期价格有上涨的压力 从长期来看，中国经济基本面受此次地震的影响是显而易见的，且地震会进一步加大房地产商的成本压力。当前已经存在的通货膨胀以及灾后重建对大量原材料的需求所带来的价格上涨压力，都会促使房屋建筑成本增加，进而推动房地产产品价格上涨。 此外，“5.12”地震的发生促使成都及周边地区住房防震设计标准提高，而防震标准的提高将带来成本的大幅增加，据专家分析，新建造住宅成本增幅可能在2030之间。 综上分析，在cpi的居高不下、灾后重建带来的原材料价格上涨、抗震设计标准的提高的共同作用下，震后房地产市场面临较大的成本压力，长期价格有上涨的趋势。 3.4 消费敏感点 3.4.1产品质量备受关注，高层建筑高楼层销售考验营销 由于地震对购房者心理的影响，在选择房屋时，建筑质量和安全性将成为购房者首先考虑的主要因素之一。 在产品选择方面，框架结构、低密度、中低楼层的住房将成为购房者的首选对象。但是由于受成都住房供给结构和购买能力的双重限制，电梯公寓仍然是大多数中低收入者无可奈何的选择，不过购房者将更加倾向于选择高层电梯公寓的低楼层单位。因此，未来几年内高楼层单位的销售将是成都房地产营销的一个重大课题。 3.4.2依托企业品牌，注重产品促销方式 处于当前房地产行业的特殊时期，打造开发商品牌美誉度将成为企业生存和发展非常重要的环节，品牌美誉度高的企业将给购房者有力的心理保障，其产品将倍受市场追捧。例如在本次地震中中冶承建的产品表现出良好的抗震能力和可靠性，这对企业来说无疑是一种鲜活的宣传，提高了其知名度和客户信赖度。因此，房地产企业一方面应花大力气进行品牌的宣传与建设，另一方面利用其已有的品质产品作为鲜活的例证，为产品销售提供较为有力的保障。 此次地震给人们留下的心理阴影是持久