咨询标准化项目定位研究思路.ppt

项目定位研究思路,咨询标准化探讨之一,项目定位架构,关注问题 解决问题的原则 定位/策略思路 项目机会点解读 地块市场属性 地块产品属性 项目解析 项目定位 客户定位 产品定位 市场研究支撑,关注问题,周边环境 项目适合性 目标客户 产品创新性 ,宏观市场 分析,中观市场 分析,微观市场 分析,政策影响 项目可塑性,发现矛盾点,市场走势 项目发展性,区域供求 项目竞争性,解决问题的原则,项目,市场,客户,产品,资金,客户策略,产品策略,开发策略,盈利,发现平衡点,开发商,定位/策略思路,客户,项目机会点,产品,项目机会点解析,思路解读,发现机会点,地块市场属性 地块产品属性,地块市场属性,现实,未来,未来市政配套 未来产业规划 未来居民变化 未来市场供应,地块的地理特征 地块的房地产环境 地块的居民环境 地块竞争项目 政策限制性,解析框架,客户,产品,地块市场属性,地块的地理特征 地块四至 地块人文自然景观 地块所处区域/板块 地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境,基础点B-1： 现实客户导入基础,现实解析,地块市场属性,地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境 地块的居民环境 区域客户分类特征 区域客户分类分布状况 典型项目的客户构成,基础点B-2： 现实项目客源基础,现实解析,地块市场属性,现实客户导入基础 地块竞争关系 典型竞争个案分析,机会点P-1： 现实项目客源机会,现实解析,地块市场属性,地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境 地块的居民环境 区域客户分类特征 区域客户分类分布状况 典型项目的客户构成 地块竞争关系 典型竞争个案分析,基础点B-3： 现实区域产品基础,现实解析,地块市场属性,现实区域产品基础 地块竞争关系 典型竞争个案分析 政策限制性 70/90 土地增值税 地方性政策 ,机会点P-2： 现实项目产品机会,现实解析,地块市场属性,现实解析结论,基础点： B-1现实客户导入基础 B-2现实项目客源基础 B-3现实项目产品基础,机会点： P-1现实项目客源机会 P-2现实项目产品机会,地块市场属性,现实客户导入基础 未来市政配套 区域/板块规划 交通 公建配套 未来产业规划 产业园区 商业环境 住宅环境 其他环境 现实项目客源基础,基础点B-1-1： 未来客户导入基础 基础点B-2-1： 未来项目客源基础,未来解析,地块市场属性,未来客户导入基础 未来项目客源基础 未来居民变化 客户分类变化 客户特征变化,机会点P-1-1： 未来项目客源机会,未来解析,地块市场属性,未来产业规划 未来客户导入基础 未来市场供应 产品特征,基础点B-3-1： 未来项目产品基础,未来解析,未来项目客源机会 未来项目产品基础,基础点P-2-1： 未来项目产品机会,地块市场属性,未来解析结论,基础点： B-1-1未来客户导入基础 B-2-1未来项目客源基础 B-3-1未来项目产品基础,机会点： P-1-1未来项目客源机会 P-2-1未来项目产品机会,地块市场属性,地块市场属性解析 思考点：,T1政策影响 项目可塑性 T2市场走势 项目发展性,地块产品属性,解析架构,地块产品属性,房地产属性 土地状况 技术指标 土地价格,判断点J-1：项目可开发产品,地块产品属性,产品适合度分析,判断点J-2：项目适合开发产品,详见土地可开发评估模型,地块产品属性,产品发展潜力分析 市场未来属性的产品适合度分析 土地储备与立即开发的判断 地块资源整合的可能性,判断点J-3：项目未来适合开发产品,地块产品属性,解析结论,判断点： J-1项目可开发产品 J-2项目适合开发产品 J-3项目未来适合开发产品 思考点： T3周边环境 项目适合性,项目解析,SWOT解析,项目解析,安索夫模型+SWOT,现有产品,新产品,新市场(客户）,现有市场(客户）,开发策略,渗透策略,延展策略,差异策略,项目解析,目标市场吸引力矩阵,项目解析,开发商解读,开发商产品线解读 开发商客户细分解读 开发商项目关注点解读,项目解析,寻找平衡点,SWOT,安索夫模型,开发商策略,吸引力矩阵,项目解析,解析平衡漏斗：,B-1-1未来客户导入基础,P-2-1未来项目产品机会,B-3-1未来项目产品基础,B-2-1未来项目客源基础,B-1现实客户导入基础,B-2现实项目客源基础,P-1现实项目客源机会,P-1-1未来项目客源机会,B-3现实项目产品基础,P-2现实项目产品机会,S-C项目客户方案 S-P项目产品方案,项目解析,S-C项目客户方案：,价值观,社会新锐,望子成龙,健康养老,青年之家新武汉人,青年持家,小太阳,后小太阳,孩子三代,老年一二三代,青年之家两代情深,青年之家 老武汉人,项目解析,客户分类 模 型,生活型,工作型,教育型,运动型,休闲型,赡养型,健康型,经 济 务实,社会新锐,望子成龙,健康养老,富 贵之家,客户产品 偏 好 模 型,功 能 偏 好,情 感 偏 好,精神,型,拥有型,商务型,奢华型,投资型,文化型,项目解析,项目解析,S-P项目产品方案：,项目解析,S-P项目产品方案：,方案X,思考点： T4目标客户 产品创新性,项目解析,项目定位,项目定位思路,客户主导 确定目标客户 为目标客户定制产品,项目定位,产品主导 确定产品方案 产品和目标客户结合,物业总价 ，产品偏好,可承受家庭年收入,S-C 项目客户 方案,产品功能偏好过滤,产品情感偏好过滤,C 项目目标 客户,目标客户描述,年龄及家庭结构,收入水平/职业背景,置业动机/物业特征,生活调性,消费偏好,媒体偏好,分布：居住/工作 /在路/休闲,客户定位,项目目标客户定位过程：,靶心 客户,9环 客户,8环 客户,7环 客户,客户定位,C项目目标客户描述：,产品定位,投资回报,开发风险,销售难度,品牌效果和社区形象,效益好,效益差,S-P项目产品方案比较,产品定位,项目产品选型过程：,产品定位,产品概念定位为： 定位阐释： 产品档次： 产品组合： 产品支撑：,产品定位,产品支撑：,规划 景观 居所 配套 管理,市场研究支撑,市场研究支撑,房地产市场研究,未来竞争预估,间接竞争区供应预估,直接竞争区供应预估,竞争态势,竞争态势,核