华鑫信托恒大武汉集合资金信托计划.doc

华鑫信托恒大武汉集合资金信托计划尽职调查报告 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照华鑫国际信托有限公司信托业务尽职调查规范和有关规定，根据客户提供的和本部门（团队）收集的资料，经过审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们承诺报告不存在故意隐瞒负面消息、虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，我们对本报告内容以本报告所附的相关基础材料的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。经办信托经理签字： 2013年 月 日 部门/团队负责人签字： 2013年 月 日尽职调查报告概要 一、信托摘要我部拟设立“华鑫信托鑫谱2期集合资金信托计划”，期限12个月，信托计划预计规模5亿元人民币（以实际募集金额为准），分2期发行（第1期募集2亿元，第2期募集3亿元）。华鑫信托以信托计划资金受让恒大地产集团武汉有限公司（以下简称“武汉恒大”）所持有的武汉华力置业有限公司（以下简称“华力置业”）100%股权（以下简称“标的股权”）的收益权，用于武汉恒大名都项目二期的后续开发建设。武汉恒大承诺对华鑫信托基于标的股权实际取得的收益与约定收益之间的差额承担补足义务，恒大地产集团有限公司为华力置业按期支付股权收益、武汉恒大履行差额补足义务提供不可撤销连带责任保证担保。 二、项目内容摘要恒大名都项目位于武汉市盘龙城开发区，一期已基本售罄，目前进入二期开发阶段。恒大名都项目二期满足“432”要求，其中80、86、88、90、91-94#楼已封顶，87#楼已建至19层， 95#楼已施工至主体结构14层、75-79#楼正在进行地下室工程,其中76、77、79#土方开挖。三、风控措施摘要l 华力置业100%股权质押担保，本息质押率36.6%；l 恒大地产集团有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。l 设置资金提前归集条款，方案如下：归集时间放款后第三个季度末放款后第11个月到期前第15个工作日到期前第5个工作日每期归集比例5%15%50%100%本金及利息l 如出现极端情况，本信托计划自动延期直至信托财产全部变现之日终止，信托财产变现后向受益人分配。延长期内融资成本不受交易合同中对于融资总成本比例约定的限制，每逾期一日支付的违约金金额为应划付而未划付金额的万分之五，直至信托计划终止。l 信托计划进入延长期，华鑫信托有权选择行使下列一项或多项权利，以实现信托资金安全退出。华力置业、武汉恒大、恒大地产集团无条件同意配合：1）处置质押物；2）向恒大地产集团有限公司追索。四、发行方式 机构包销，预计包销费率不超10.4%/年(不含保管费）。 五、收益分析 信托报酬费率为年化1%/年，信托计划收入为500万元。通过对该项目的综合性分析，我部认为该项目可操作性强，风险可控，特提请公司审议。目 录第一章 信托要素5第二章 交易结构62.1项目背景62.2信托资金投向62.3交易结构图72.4交易流程简介72.5签署法律文件7第三章 收益权出让方（武汉恒大）情况83.1 公司基本情况83.2公司财务状况9第四章 交易标的（华力置业）基本情况174.1公司基本情况174.2公司财务情况184.3武汉恒大名都项目情况26第五章 担保方（恒大地产集团）基本情况415.1公司基本情况425.2公司财务情况43第六章 投资可行性分析516.1投资合规性分析516.2投资经济性分析516.3投资公允性分析546.4投资安全性分析55第七章 尽调报告结论57第一章 信托要素信托要素内容信托计划名称：华鑫信托鑫谱2期集合资金信托计划信托目的（除投资类信托外，均应说明融资用途）：受让武汉恒大持有的华力置业100%股权的收益权，资金用于恒大名都项目二期的后续开发建设。委托人名称或范围：社会合格投资者受益人名称、受益人收益的计算方法、支付期间及方法：受益人名称待定；受益人预期收益率待定；受益人收益信托财产信托费用信托税费；信托计划满一年及信托期限届满分配受益人收益。推介机构名称、推介费计算方法、支付期间及方法：机构包销；包销费率不超10.4%/年(不含保管费）；支付方式待定。保管人名称、保管费计算方法、支付期间及方法：保管银行待定；保管费0.1%/年信托规模：5亿元（以实际募集金额为准）信托期限：12个月总融资成本：11.5 %/年主要保障措施：1） 华力置业100%股权质押担保，本息质押率36.6%。2） 恒大地产集团有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。3） 跟踪武汉恒大、华力置业的经营情况。两个企业每季度向华鑫信托提交财务报表，如发生企业财务数据环比变化较大的情况，则企业必须提交情况说明并辅以佐证材料，华鑫信托将对情况进行核实，必要时将聘请华鑫信托认可的第三方会计师事务所对企业进行审计。如审计结果显示企业经营和还款出现风险，华鑫信托将提前终止信托，并要求交易对手及担保方提前履行相关义务。4） 跟踪武汉恒大名都项目安全生产情况。如发生重大安全生产事故，华鑫信托将协调相关方对企业恢复生产能力、持续经营能力和还款能力进行评估。如评估结果显示企业还款出现风险，华鑫信托将提前终止信托，并要求交易对手及担保方提前履行相关义务。5） 设置资金提前归集条款。6） 如出现极端情况导致信托计划到期不能兑付，本信托计划自动顺延直至信托财产全部变现之日终止。延长期内融资成本不受交易合同中对于融资总成本比例约定的限制，每逾期一日支付的违约金金额为应划付而未划付金额的万分之五，直至信托计划终止。信托计划进入延长期，华鑫信托有权选择行使下列一项或多项权利，以实现信托资金安全退出。武汉恒大、华力置业、恒大集团无条件同意配合：a）处置质押物；b）向恒大地产集团有限公司追索。信托报酬、支付期间及方法：信托报酬：500万元；信托成立5个工作日内一次性收取。其他费用无信托财产管理中风险的揭示和承担：受托人管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临各种风险，包括但不限于法律、政策风险、经营投资风险、信用风险、市场风险、管理风险及其他风险等；受托人对管理、运用和处分信托财产的盈亏不提供任何承诺。有关参与本信托可能面临的各种风险，详见认购风险申明书；受托人依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。受托人因违背本合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由受托人以固有财产赔偿；但受托人赔偿以信托财产的实际损失为上限，并不得超过信托财产本身。不足赔偿时，由投资者自担；受托人承诺以受益人的最大利益为宗旨处理本信托的信托事务并谨慎管理信托财产，但不承诺信托资金不受损失，亦不承诺信托资金的最低收益。信托当事人约定的其他事项：无是否签订信托的代销协议：否是否关联交易：否是否异地推介：是是否创新业务：否第二章 交易结构2.1项目背景 武汉华力置业有限公司（以下简称“华力置业”）成立于2003年10月28日，注册资本35,000万元，是一家以经营房地产开发为主的房地产开发公司，负责武汉恒大名都项目开发，公司股东为恒大地产集团武汉有限公司（以下简称“武汉恒大”）（占股100%），武汉恒大是恒大地产集团有限公司于2006年7月20日在武汉设立的全资子公司。 2.2信托资金投向华鑫信托以信托计划资金受让恒大地产集团武汉有限公司（以下简称“武汉恒大”）所持有的武汉华力置业有限公司（以下简称“华力置业”）100%股权的收益权，用于武汉恒大名都项目二期的后续开发建设。恒大名都项目位于武汉市盘龙城开发区，一期已售罄，目前进入二期开发阶段。恒大名都项目二期满足“432”要求，其中80、86、88、90、91-94#楼已封顶，87#楼已建至19层， 95#楼已施工至主体结构14层、75-79#楼正在进行地下室工程,其中76、77、79#土方开挖。2.3交易结构图2.4交易流程简介1、 所有交易合同签署完毕，并办理强制执行公证。2、 武汉恒大将其持有武汉华力置业100%股权质押给华鑫信托，并办理股权质押登记。3、 华鑫信托作为受托人，发起成立集合资金信托计划，规模5亿元（以实际募集金额为准），分2期发行（第1期募集2亿元，第2期募集3亿元）。4、 华鑫信托以信托计划资金向武汉恒大支付股权收益权转让款。5、 信托计划成立日及信托期限届满，华力置业向华鑫信托支付股权收益，武汉恒大履行差额补足义务，恒大地产集团提供不可撤销连带责任保证。6、 在收到全部约定股权收益后，华鑫信托办理华力置业股权解押，信托计划结束。7、 若出现极端情况导致信托计划不能兑付，信托计划自动延期直至信托财产变现。2.5签署法律文件法律文件清单序号类别文件名称签署主体要点内容1交易文件股权收益权转让协议华鑫信托、武汉恒大、华力置业就股权收益权转让及对信托计划投资收益进行差额补足作出约定2保证合同华鑫信托、恒大地产为华力置业按期支付股权收益、武汉恒大差额补足提供不可撤销无限连带责任保证担保3质押合同华鑫信托、华力置业、武汉恒大就股权质押及到期解押作出约定4公司决议文件股东会决议武汉恒大对股权收益权转让、差额补足等出具相关决议5股东会决议恒大地产集团对提供不可撤销连带责任保证出具相关决议6信托文件认购风险申明书华鑫信托、合格投资者信托设立文件7信托说明书8信托合同第三章 收益权出让方（武汉恒大）情况3.1 公司基本情况3.1.1公司概况注册名称恒大地产集团武汉有限公司注册地址武汉市硚口区解放大道634-1号新世界中心18层A1-A11号法定代表人杨松涛设立日期2006年7月20日注册资本130800万元实收资本130800万元公司类型有限责任公司（法人独资）年检情况已年检主营业务房地产开发、商品房销售；室内装饰、安装制冷空调设备；园艺工程（国家有专项审批的项目审批后方可经营）。*机构代码证78933366-1税务登记证鄂国地税武字42011578933361号贷款卡号4201150000004904贷款卡密码1234563.1.2公司股权结构 武汉恒大股权结构表 单位：万元股东姓名持股比例持股金额恒大地产集团有限公司100%130,800.003.1.3公司历史沿革 恒大地产集团武汉有限公司是恒大地产集团于2006年7月20日在武汉设立全资子公司，注册资金2000万元人民币，其法定代表人为杨松涛先生，实际控制人为许家印先生。 根据恒大地产集团武汉有限公司2008年7月10日股东会决议： 武汉恒大章程由“注册资本为人民币2000万元，实收资本2000万元，无实物、专利技术、工业产权出资”变更为“注册资本为人民币130800万元，实收资本130800万元，无实物、专利技术、工业产权出资”，章程其他条款不做修改 。3.1.4公司信用状况根据全国法院被执行人信息查询系统查询，武汉恒大无任何不良信用记录。根据网上搜索，未发现关于武汉恒大的负面新闻。3.2公司财务状况 武汉恒大2010年2012年财务报表经湖北海信会计师事务有限公司审计，均出具了无保留意见的审计报告2010年审计报告【鄂海信审字（2011）096号】、2011年审计报告【鄂海信审字（2012）108号】、2012年审计报告【鄂海信审字（2013）200号】（详见下表）。3.2.1武汉恒大财务情况 武汉恒大2010年2012年资产负债报表（合并） 单位：元资 产2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流动资产： 货币资金818,278,407.44 570,624,717.44 704,998,538.27 应收账款19,603,403.00 31,455,277.00 44,937,917.00 预付款项158,875,260.62 174,326,757.50 119,956,593.70 其他应收款1,929,832,137.57 676,241,899.82 1,006,053,651.43 存货6,793,630,620.64 5,050,077,453.02 3,523,953,478.13 流动资产合计9,720,219,829.27 6,502,726,104.78 5,399,900,178.53 非流动资产： 固定资产233,967,761.93 170,215,678.29 79,546,150.45 商誉435,526,175.00 377,182,085.00 长期待摊费用684,523.61 980,280.18 649,469.40 递延所得税资产92,761,797.93 14,113,987.89 23,276,772.50 其他非流动资产146,054,471.79 101,328,663.53 72,622,500.28 非流动资产合计908,994,730.26 663,820,694.89 176,094,892.63 资产总计10,629,214,559.53 7,166,546,799.67 5,575,995,071.16 流动负债： 应付票据205,576,932.29 44,353,766.67 应付账款3,580,970,569.37 1,748,653,956.76 442,684,458.24 预收款项1,347,258,172.00 862,443,788.00 961,754,469.00 应付职工薪酬246,594.47 139,287.26 185,128.74 应交税费117,668,170.93 195,909,116.09 130,151,909.20 其他应付款1,636,577,869.97 1,494,124,301.76 1,367,007,002.17 流动负债合计6,888,298,309.03 4,345,624,216.54 2,901,782,967.35 非流动负债： 长期借款1,408,900,000.00 745,840,000.00 1,245,910,000.00 递延所得税负债46,081,066.65 非流动负债合计1,454,981,066.65 745,840,000.00 1,245,910,000.00 负债合计8,343,279,375.68 5,091,464,216.54 4,147,692,967.35 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本）1,308,000,000.00 1,308,000,000.00 1,308,000,000.00 盈余公积160,513,081.04 101,833,123.72 23,531,697.01 未分配利润757,422,102.81 665,249,459.41 96,770,406.80 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益合计2,225,935,183.85 2,075,082,583.13 少数股东权益60,000,000.00 所有者权益合计2,285,935,183.85 2,075,082,583.13 1,428,302,103.81 负债和所有者权益总计10,629,214,559.53 7,166,546,799.67 5,575,995,071.16 武汉恒大2010年2012年利润表（合并） 单位：元项 目2012年2011年2010年一、营业收入2,884,835,243.00 2,736,530,382.00 2,317,256,435.00 减：营业成本2,219,166,211.43 1,558,397,642.38 1,596,542,699.46 减：营业税金及附加218,668,533.11 215,172,349.22 181,865,702.35 销售费用46,723,018.83 122,032,939.15 105,860,955.91 管理费用15,883,635.33 38,959,413.45 28,054,419.67 财务费用（收益以“-”号填列）7,606,140.39 7,331,253.52 13,994,778.54 二、营业利润（亏损以“-”号填列）376,787,703.91 794,636,784.28 390,937,879.07 加：营业外收入666,993.24 3,675,969.91 248,117.11 减：营业外支出434,223.52 2,788,131.10 1,016,021.91 三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）377,020,473.63 795,524,623.09 390,169,974.27 减：所得税费用60,962,380.65 152,074,374.36 80,618,163.48 四、净利润（净亏损以“-”号填列）316,058,092.98 643,450,248.73 309,551,810.79 武汉恒大2010年2012年现金流量表（合并） 单位：元项 目 2012年度 2011年度 2010年度 一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金3,339,346,084.48 2,770,441,322.44 2,211,004,789.00 收到的税费返还381,466.42 37,362.72 59,762.58 收到其他与经营活动有关的现金1,927,120,783.57 2,871,549,449.75 593,035,715.31 现金流入小计5,266,848,334.47 5,642,028,134.91 2,804,100,266.89 购买商品、接受劳务支付的现金1,865,645,551.83 1,554,834,570.86 1,863,987,186.88 支付给职工以及为职工支付的现金107,870,770.85 74,558,123.74 42,284,972.01 支付的各项税费428,391,895.44 336,142,761.68 181,229,173.21 支付其他与经营活动有关的现金2,625,386,895.67 3,251,554,511.91 1,159,080,130.76 现金流出小计5,027,295,113.79 5,217,089,968.19 3,246,581,462.86 经营活动产生的现金流量净额239,553,220.68 424,938,166.72 （442,481,195.97） 二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金1,703,322.09 3,782,773.16 1,435,176.20 投资支付的现金17,230,000.00 70,000,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金现金流出小计18,933,322.09 73,782,773.16 1,435,176.20 投资活动产生的现金流量净额（18,933,322.09） （73,782,773.16） （1,435,176.20）三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金60,000,000.00 借款收到的现金767,600,000.00 327,603,800.00 748,000,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金现金流入小计827,600,000.00 327,603,800.00 748,000,000.00 偿还债务支付的现金484,563,489.59 760,470,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金353,966,956.78 52,663,014.39 60,265,514.91 现金流出小计838,530,446.37 813,133,014.39 60,265,514.91 筹资活动产生的现金流量净额（10,930,446.37） （485,529,214.39） 687,734,485.09 五、现金及现金等价物净增加额209,689,452.22 （134,373,820.83） 243,818,112.92 加：期初现金及现金等价物余额608,588,955.22 704,998,538.27 461,180,425.35 六、期末现金及现金等价物余额818,278,407.44 570,624,717.44 704,998,538.27 3.2.2武汉恒大财务分析主要财务数据指标 单位：元项目2012年2011年2010年货币资金818,278,407.44570,624,717.44704,998,538.27总资产10,629,214,559.537,166,546,799.675,575,995,071.16所有者权益2,285,935,183.852,075,082,583.131,428,302,103.81营业收入2,884,835,243.002,736,530,382.002,865,818,845.00利润总额376,787,703.91794,636,784.28206,669,770.31经营性净现金流 239,553,220.68 424,938,166.72 442,481,195.97 资产负债率0.78 0.71 0.74 速动比率0.40 0.29 0.61 毛利率0.23 0.43 0.23 净资产收益率0.14 0.31 0.09 应收账款周转率113.00 71.64 51.57 存货周转率0.37 0.36 0.45 现金流动负债比0.03 0.10 0.15 l 武汉恒大资产结构分析武汉恒大资产结构分析表 单位：元项目2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日金额占比金额占比金额占比货币资金 818,278,407.44 0.08 570,624,717.44 0.08 704,998,538.27 0.13 应收帐款 19,603,403.00 0.00 31,455,277.00 0.00 44,937,917.00 0.01 预付账款158,875,260.62 0.01 174,326,757.50 0.02 119,956,593.70 0.02 其他应收款1,929,832,137.57 0.18 676,241,899.82 0.09 1,006,053,651.43 0.18 存货 6,793,630,620.64 0.64 5,050,077,453.02 0.70 3,523,953,478.13 0.63 流动资产 9,720,219,829.27 0.91 6,502,726,104.78 0.91 5,399,900,178.53 0.97 固定资产净值 233,967,761.93 0.02 170,215,678.29 0.02 79,546,150.45 0.01 商誉435,526,175.00 0.04 377,182,085.00 0.05 0.00 0.00 其他非流动资产146,054,471.79 0.01 101,328,663.53 0.01 72,622,500.28 0.01 非流动资产 908,994,730.26 0.09 663,820,694.89 0.09 176,094,892.63 0.03 资产总额 10,629,214,559.53 7,166,546,799.67 5,575,995,071.16 1）资产结构分析 从资产构成来看，公司流动资产在总资产中占比90%左右，主要由存货、其他应收款和货币资金构成。存货与其他应收款占据了流动资产的90%左右，存货系公司各类开发项目，说明公司的资产流动性有待提高。其他应收款构成明细表 单位：元期末余额： 1,929,832,137.57EVERGRANDE REAL ESTATE GROUP LTD 103,775.26 备用金290,583.00 蔡甸区蔡甸街办事处 3,000,000.00 蔡甸区地方税务局 -56,418.72 存出保证金 36,815.90 代付客户按揭本金及罚息 37,928.86 代付施工单位电费 666,572.28 鄂州市华容区庙岭镇人民政府5,000,000.00 鄂州市华容区庙岭镇自来水厂（代付水费）100,660.45 鄂州市华容区人民政府（定金）3,000,000.00 鄂州市华容区人民政府（借款）15,000,000.00 鄂州市住房住房置业担保有限公司1,050,000.00 鄂州住房公积金管理中心20,000.00 房屋租赁押金180,200.00 个人借支 130,271.79 广州恒大材料设备有限公司 11,973.45 广州市超丰置业有限公司 90,000,000.00 广州市凯隆置业有限公司 62,747,966.18 邯郸市瓦德新型建材公司（武汉瓦德建材）1,000,000.00 恒大地产集团有限公司 1,662,610,794.61 恒大绿洲一期业主有线电视安装费 176,512.50 湖北邦利金融咨询有限公司5,000.00 湖北楚天房地产开发有限责任公司 -170,000,000.00 湖北电力武汉供电公司（代供代扣电费） 772,448.89 湖北鼎元建筑装饰工程有限公司 1,573.88 湖北吉安消防工程有限公司 2,643.50 湖北联邦金融咨询有限公司 4,000.00 湖北省电力公司鄂州供电公司418,380.62 湖北省电力公司鄂州供电公司（代付电费 ）185,037.70 湖北省电力公司武汉供电公司 1,014,519.88 湖北省电力公司襄阳供电公司 300,000.00 湖北省电力公司宜昌供电公司 203,531.12 湖北省鄂州市中级人民法院11,885.00 湖北省金属材料总公司汉阳分公司 5,000.00 湖北树源电力工程有限公司20,000.00 华阳伟特26,500.00 黄陂凯迪水务有限公司（代工代扣水费） 31,805.13 黄陂区供电公司 60,000.00 金碧天下项目庙岭镇协调办公室645.29 金碧物业有限公司襄阳公司 1,777,343.20 金碧物业有限公司宜昌分公司 9,270,986.90 康诚机电设备有限公司68,000.00 客户特惠借款30,495.00 农行国贸支行（银联商务有限公司湖北公司）1,000.00 农行梅苑支行 4,000.00 四川信托有限公司10,000.00 武汉福瑞盛房地产开发有限公司 200,000,000.00 武汉华阳伟特商贸有限公司 23,500.00 武汉家事易农业科技有限公司 -200.00 武汉建工股份有限公司 12,127.00 武汉鲁湖生态渔业科技园 500,000.00 武汉市蔡甸区城市建设档案錧 85,000.00 武汉市蔡甸区劳动保障监察大队 351,350.00 武汉市东西湖区行政事业单位财务会计核算中心 1,554,506.00 武汉市东西湖区社会保险基金结算中心 300,000.00 武汉市华阳伟特商贸有限公司 14,500.00 武汉市华阳伟特商贸有限公司 7,500.00 武汉市黄陂区劳动和社会保障监察大队 300,000.00 武汉市力兴旺机电设备有限公司 36,000.00 武汉市天然气有限公司 50,000.00 武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会 6,000,000.00 襄城区人力资源和社会保障局 500,000.00 襄樊水务集团有限公司代付水费 19,021.80 襄阳秋琳食品有限公司 5,000.00 襄阳住房公积金管理中心 17,357,900.00 新八建设集团有限公司 807,097.14 新七建设集团有限公司 1,604,381.86 新世界发展(武汉)有限公司 4,091,562.88 宜昌鼎鸿市场开发有限公司 200,000.00 宜昌民生供水有限责任公司 5,000.00 宜昌市夷陵区供电公司 80,000.00 宜昌市夷陵区墙体改革办公室 3,108,962.72 宜昌住房公积金管理中心夷陵区办事处 3,000,000.00 易居（中国）控股有限公司 -55,076.10 银联商务有限公司湖北分公司4,000.00 员工借款167,717.32 员工扣款 9,207.48 员工社保、公积金扣款 -27,651.60 中国建筑第四工程局250,000.00 中国建筑第五工程局有限公司 25,236.00 租房押金 113,063.40 存货构成明细表 单位：元期末余额： 6,793,630,620.64 开发产品 1,326,584,789.98 生产成本 5,463,660,913.28 原材料 3,384,917.38 非流动资产中主要是固定资产和其他非流动资产；购买子公司等股权收购而合并形成的商誉在长期资产中占比较高。公司的总资产呈现逐年增长的态势。2）科目变化分析 货币资金：从货币资金的绝对量和占总资产的比例来看，公司的货币资金保有量稳定，其中大部分为借款所取得的资金，自有资金只占少数。 存货：武汉恒大2012年底、2011年底及2010年末存货余额分别为6,793,630,620.64元，5,050,077,453.02元、3,523,953,478.13元，占总资产比例分别为64%、73%和63%。存货量逐年增加，是所有资产中占比最高的，因其开发项目大量增加且项目开发周期较长，引起存货的大量积压。 其他应收款：武汉恒大其他应收款近三年有较大波动，2011年的降低由于加强了管理，且项目存在一定的周期性。其他用收款占到了当年营业收入的较大比重，说明公司的信用政策较为宽松。 固定资产净额：武汉恒大的固定资产占总资产的1%3%，近三年情况都是如此。从绝对数来看，其规模增长明显，说明公司业务的需求和对市场的预期还是较为看好。 商誉：从近两年情况看，商誉占非流动资产的大部分，主要是公司购买各子公司股权。l 武汉恒大负债结构分析武汉恒大负债结构分析表 单位：元项目2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日金额占比金额占比金额占比预收款项1,347,258,172.00 0.16 862,443,788.00 0.17 961,754,469.00 0.23 应付账款3,580,970,569.37 0.43 1,748,653,956.76 0.34 442,684,458.24 0.11 应交税费117,668,170.93 0.01 195,909,116.09 0.04 130,151,909.20 0.03 其他应付款1,636,577,869.97 0.20 1,494,124,301.76 0.29 1,367,007,002.17 0.33 流动负债6,888,298,309.03 0.83 4,345,624,216.54 0.85 2,901,782,967.35 0.70 长期借债1,408,900,000.00 0.17 745,840,000.00 0.15 1,245,910,000.00 0.30 非流动负债1,454,981,066.65 0.17 745,840,000.00 0.15 1,245,910,000.00 0.30 负债总额8,343,279,375.68 5,091,464,216.54 4,147,692,967.35 1）负债结构分析 从负债结构上来看，武汉恒大负债结构中流动负债占负债总额的80%左右，主要以预收账款、应付账款和其他应付款为主。非流动负债主要以长期借款为主，主要原因是武汉恒大近年来建设项目的增加。武汉恒大越来越多地进行长期融资，银行贷款中35年的中长期贷款比重不断增加。截止2012年12月31日，公司负债总额8,343,279,375.68元，较年初增长约32.5亿元，增幅达60%。其中，流动负债6,888,298,309.03元，占总负债的83%；非流动负债合计1,454,981,066.65元，占总负债的17%。 2）科目变化分析 预收账款：2010年末、2011年末和2012年末，武汉恒大预收账款大体呈上升趋势，2012年12月31日的余额较年初有大幅增加，主要是预售楼款和预售按揭款的增加。 应付账款：近三年，武汉恒大的应付账款大幅度增加。2012年末，应付账款占到总负债的43%。 主要表现为应付地价款、应付材料款、应付工程款以及对应付账款的大量计提，引起变化的主要原因是公司的项目建设较多。 长期借款：从近几年的长期借款账户余额来看，呈现出一个波动性，和行业环境有关，加上公司的建设项目增加，规模增大，长期借款的期限从3年到5年不等。l 武汉恒大现金流分析1）经营活动产生的现金流 2010年2012年，随着武汉恒大的项目不断增多，行业回暖，业绩有所提升，其经营活动产生的现金流量净额也从“负数”转变为“正数”。但从2012年的情况来看，武汉恒大销售商品、提供劳务收到的现金和购买商品、接受劳务支付的现金分别占现金流入和流出的63%和37%，支付其他与经营活动有关的现金达到57%。2）投资活动产生的现金流 近三年，武汉恒大投资活动产生的现金流量净额全部为负，主要是收购子公司股权等。 3）筹资活动产生的现金流 除2012年有收到投资者投入的资金外，武汉恒大近三年筹资活动产生的现金流入主要靠银行借款，伴随着项目投资的增加，公司也加大了借款力度。同时，武汉恒大筹资活动产生的现金流出也逐年增大，其中偿还债务所支付的现金占了筹资活动现金流出的大部分，2012年分配股利、利润或偿付利息支付的现金较前两年有大幅增加，达到了当年筹资活动现金流出额的近40%。l 武汉恒大盈利能力分析武汉恒大盈利能力指标 单位：元项目2012年2011年2010年营业收入2,884,835,243.00 2,736,530,382.00 2,317,256,435.00 营业利润376,787,703.91 794,636,784.28 390,937,879.07 利润总额377,020,473.63 795,524,623.09 390,169,974.27 利润净额316,058,092.98 643,450,248.73 309,551,810.79 营业利润率0.13 0.29 0.17 净资产收益率0.03 0.09 0.06 营业收入：武汉恒大的营业收入呈逐年上升趋势，其中主要来自房地产开发收入。相比其他企业的营业收入波动，武汉恒大在抵御市场风险上还是有较强的能力。 营业利润率：2010年至2012年，公司的营业利润率出现较大波动，由2010年的17%，涨至2011年的29%，又降到2012年的13%，主要原因还是公司的主业受到行业环境的影响较大，成本有所提升，导致整体的利润水平出现波动。 净资产收益率：从2010年至2012年的净资产收益率来看，处于一般水平，。l 武汉恒大运营效率指标武汉恒大运营效率指标运营效率指标2012年2011年2010年应收账款周转率（次）113.00 71.64 51.57 存货周转率（次）0.37 0.36 0.45 流动资产周转率（次）0.36 0.46 0.43 总资产周转率（次）0.32 0.43 0.42 武汉恒大应收账款周转率较高，说明账款回收较快，流动性较好；存货周转率显示了公司占用在存货上的资金周转速度不是很快，当然，存货还和业务性质及季节性等问题有关，武汉恒大主要从事房地产开发，所以，也较符合业务性质；2010年至2012年，流动资产周转率普遍较低，周转缓慢，还需要补充流动资金参与周转，降低了公司的盈利能力；公司的总资产周转率与流动资产周转率基本相当，说明公司应该采取措施提高各项资产的利用效率，提高销售收入，进而提高总资产周转率。l 武汉恒大偿债能力指标武汉恒大偿债能力指标偿债指标2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流动比率1.41 1.50 1.86 速动比率0.40 0.29 0.61 资产负债率0.78 0.71 0.74 利息保障倍数2.07 16.11 4.12 2010年至2012年，武汉恒大的流动比率维持在1.4-1.9左右，几乎接近国际公认2：1的水平，说明公司短期的偿债能力还是较好；速动比率则大大低于1的水平，说明易于变