限嗣继承地产权.ppt

第12章 物权变动依据：契据,契据制度简介 契据的签署和交付 比较研究,/ws_wym.asp,第1节 契据制度简介,契据的发展历史 契据的种类 担保契据 产权承诺被违反时的赔偿问题,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,1.契据的发展历史,用益法颁行前的产权转让方式： 采邑授予,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,1.契据的发展历史,用益法的颁行对产权转让的影响： 秘密买卖 登记法（Statute of Enrollment 1535） 租赁和弃权 租赁和弃权秘密买卖,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,1.契据的发展历史,根据反欺诈法的规定，只有书面的产权转让文据才能在诉讼中作为证据提供。 由此可见，反欺诈法并没有直接对实体法作出改变，它只是通过程序性的规定来对实体法产生影响。,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,1.契据的发展历史,By these presents the grantor does give, grant, bargain, sell, remise, demise, release, and convey unto the grantee, and to his heirs and assigns forever, all that parcel of land described as follows,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,2.契据的种类,担保契据 （warranty deed） 弃权契据 （quitclaim deed）,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,3.担保契据,担保契据中的六项产权承诺：,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,占有权承诺（covenant of seisin） 转让权承诺（covenant of right to convey） 无负担承诺（covenant against encumbrances） 担保承诺（covenant of warranty） 安宁享有承诺（covenant of quiet enjoyment） 进一步保证承诺（covenant of further assurance）,3.担保契据,担保契据中的六项产权承诺：,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,占有权承诺（covenant of seisin） 转让权承诺（covenant of right to convey） 无负担承诺（covenant against encumbrances） 担保承诺（covenant of warranty） 安宁享有承诺（covenant of quiet enjoyment） 进一步保证承诺（covenant of further assurance）,现时承诺（present covenants）,3.担保契据,担保契据中的六项产权承诺：,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,占有权承诺（covenant of seisin） 转让权承诺（covenant of right to convey） 无负担承诺（covenant against encumbrances） 担保承诺（covenant of warranty） 安宁享有承诺（covenant of quiet enjoyment） 进一步保证承诺（covenant of further assurance）,现时承诺（present covenants）,将来承诺（future covenants）,4.产权承诺违反时的赔偿问题,现时承诺违反时的赔偿：名义上的赔偿 将来承诺违反时的赔偿：,第12章 物权变动依据：契据 第1节 契据制度简介,制作人：吴一鸣,确定损失的时间基点,以纠纷发生的时间为基点,以产权受让的时间为基点,第2节 契据的签署和交付,契据的必要内容和签署 契据的交付和接受 契据的解释和修改 契据的生效要件,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,1.契据的必要内容和签署,契据必备的四要件： 当事人的身份 对不动产的描述 转让产权的措词 出让人的签名,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,1.契据的必要内容和签署,对不动产进行描述的三种方式： 四至描述法 政府测量描述法 通过参照地图进行描述的方法,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,1.契据的必要内容和签署,转让产权的措词： 在美国比较常用的是grant 在英国比较常用的是convey,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,1.契据的必要内容和签署,转让产权的措词： 在美国比较常用的是grant 在英国比较常用的是convey 无需and his heirs这样的限定性措词,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,1.契据的必要内容和签署,契据基本上已无需盖印 许多州的法律规定契据公证生效 少数州规定只有经过见证的契据方能登记 契据无需载明对价,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,2.契据的交付和接受,契据交付的意义： 移转普通法产权 契据交付的形式： 不限于实际交付,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,2.契据的交付和接受,下列场合不发生契据交付效力：,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,出让人意在使受让人在其死后取得地产权 受让人在出让人不知情的情况下取得契据 对契据附加口头生效条件 出让人在将契据交给代理人时附有条件指令,2.契据的交付和接受,独立的契据交付代理人 契据的接受,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,3.契据的解释和修改,契据解释的原则： （一）整体解释原则 （二）外在证据可作为解释依据 （三）手写条款优先于格式条款 （四）吸收原则的适用不能违反出让人的真实意思 （五）有效解释原则,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,3.契据的解释和修改,契据修改的事由： （一）双方对事实的误解 （二）一方的欺诈导致对方错误信赖 （三）一方的胁迫剥夺了对方选择自由 （四）一方的欺诈导致对方的错误认识 （五）对法律存在错误理解,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,3.契据的解释和修改,契据修改的事由： （一）双方对事实的误解 （二）一方的欺诈导致对方错误信赖 （三）一方的胁迫剥夺了对方选择自由 （四）一方的欺诈导致对方的错误认识 （五）对法律存在错误理解,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,4.契据的生效要件,出让人需具有签署契据的行为能力 出让人未受到不当影响,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,4.契据的生效要件,出让人需具有签署契据的行为能力 出让人未受到不当影响,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,受让人的行为构成不当影响需满足： 受让人有机会向出让人施加不当影响 ； 受让人向出让人施加了不当影响； 受让人的行为影响到了出让人对某些问题的认识； 产权转让的结果表明存在不当影响。,4.契据的生效要件,第12章 物权变动依据：契据 第2节 契据的签署和交付,制作人：吴一鸣,Mary,Clark,继父,Howe,（1992年起患上狂想症）,（1988年死亡）,（1997年获得Mary交付的契据）,1997年成为其母的监护人,1995年告知其Mary的精神状况,1987年起将土地出租给Clark,第3节 比较研究,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,两个阶段,合同的签订,契据的交付,第3节 比较研究,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,两个阶段,合同的签订,契据的交付,债权行为,物权行为,1.契据的定性：“物权行为”,从契据内容及契据交付条件考察：,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,契据包含有出让产权的意思表示 契据交付中有受让产权的意思表示 出让人的行为能力会影响契据的效力 契据的解释和修改主要与意思表示有关,1.契据的定性：“物权行为”,从契据内容及契据交付条件考察：,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,美国 X, hereby grant to Y and his heirs and assigns forever, 英国 hereby conveys unto the purchaser,1.契据的定性：“物权行为”,从契据内容及契据交付条件考察：,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,契据包含有出让产权的意思表示 契据交付中有受让产权的意思表示 出让人的行为能力会影响契据的效力 契据的解释和修改主要与意思表示有关,1.契据的定性：“物权行为”,契据交付及登记：意思表示的公开途径,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,采邑授予,契据交付,登记法,契据登记,产权登记,1.契据的定性：“物权行为”,从当事人称谓的构词法考察： vendor vendee grantor grantee transferor transferee,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,1.契据的定性：“物权行为”,从当事人称谓的构词法考察： vendor vendee grantor grantee transferor transferee mortgagor mortgagee devisor devisee ,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,债权形式主义的变动规则： 买卖合同形式要件（登记或交付） 物权形式主义的变动规则： 物权合意形式要件（登记或交付）,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,德国民法典第873条（因合意和登记而取得）：“（1）为转让土地所有权，权利人和相对人之间必须达成关于发生权利变更的合意，并且必须将权利变更登记到土地登记簿中，但法律另有规定的除外。（2）在登记前，只有已经将意思表示做成公证证书，或者已经向土地登记处做出意思表示或者已经在土地登记处提出意思表示，利害关系人才受合意的约束。”,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,德国民法典第929条（合意和交付）：“为转让动产的所有权，所有人必须将该物交付给取得人，并且所有人和取得人必须达成关于所有权应转移的合意。取得人正在占有该物的，只需要关于所有权转移的合意即为足够。”,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,物权形式主义的变动规则： 物权合意形式要件（登记或交付） 提示：物权合意是物权变动的直接原因 买卖合同只是物权变动的动机,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,不同的历史基础： 物权形式主义 来源于理论抽象,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,俾 斯 麦 （18151898） 普鲁士王国首相 德意志帝国宰相,2.物权变动规则比较,不同的历史基础： 物权形式主义 来源于理论抽象 契据交付制度 来源于交易实践,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,详细比较之一：物权变动的无因性,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,契据交付无因性的原因： 制度方面的原因,2.物权变动规则比较,“从契据交付之日起，之前的合同权利和救济不复存在，任何因产权瑕疵而试图获得的救济必须以契据中包含的（产权）承诺为基础。” Richard R. Powell: Powell on Real Property,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,统一土地交易法 （Uniform Land Transactions Act）,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,详细比较之一：物权变动的无因性,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,契据交付无因性的原因： 制度方面的原因 理论方面的原因,2.物权变动规则比较,详细比较之一：物权变动的无因性,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,契据交付无因性的原因： 制度方面的原因 理论方面的原因 现实方面的原因,2.物权变动规则比较,瑕疵同一（Fehleridentitt） “这种区分绝不意味着，原因行为的意思表示暇疵不能影响物权的履行行为。在任何情况下，那些依恶意诈欺出卖人而订立合同的买受人，其目的通常并不只是通过买卖合同获得债法上的履行请求权，而是要直接地取得出卖物。只有在一种完全特别的但到如今尚不清楚的状态下，也许人们能在某种既定情势中承认，被害人将不会象在买卖合同中受恶意欺骗那样来进行物权的履行行为。如果这种情形不能确认，那么就应承认，因欺骗成立的撤销产生物的所有权转移契约无效的后果（帝国法院民事判决第70，55，57号）。” 转引自德K茨威格特、H克茨： “抽象物权契约理论德意志法系的特征”,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,2.物权变动规则比较,详细比较之二：物权变动的公示,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,德国；物权合意公示行为物权变动 美国：契据交付产权变动 公示行为 发生对抗 英国：契据交付产权变动（不稳定） 公示行为 产权的确定变动,2.物权变动规则比较,详细比较之二：物权变动的公示,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,德国；物权合意公示行为物权变动 美国：契据交付产权变动 公示行为 发生对抗 英国：契据交付产权变动（不稳定） 公示行为 产权的确定变动,提示：“对抗”或“不对抗”仅针对善意第三人而言,2.物权变动规则比较,详细比较之三：物权归属的公示,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,德国；登记簿 英国：登记簿 美国：契据,2.物权变动规则比较,详细比较之四：善意取得制度,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,善意取得制度的来源： 日尔曼法中的“以手护手” 原则 善意取得的效力基础： 对权利外形之信赖保护,2.物权变动规则比较,详细比较之四：善意取得制度,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,瑞士民法典第973条第1款：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护”,2.物权变动规则比较,详细比较之四：善意取得制度,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,德国民法典第892条（土地登记簿的公信力）第（1）款：“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。”,2.物权变动规则比较,详细比较之四：善意取得制度,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,“即使土地登记簿中登记的权利在实际中并不存在或者和实际状况不符，参与法律交易的人们仍然可以善意取得这些权利。正是在权利没有被正确登记的时候，土地登记簿的公信力开始作用。” 德M沃尔夫：物权法,2.物权变动规则比较,详细比较之四：善意取得制度,第12章 物权变动依据：契据 第3节 比较研究,制作人：吴一鸣,担保法司法解释第84条：“