厦门市集美区安置房建设及管理暂行规定.doc

厦门市集美区安置房建设与管理暂行规定第一章 总 则第一条 为进一步规范我区安置房建设与管理工作，提升安置房建设与管理水平，根据厦门市安置房建设与管理暂行规定【厦府办（2007）266号】及【厦府办2015108号】、厦门市政府办公厅关于印发厦门市房屋拆迁过渡安置补助费标准调整意见的通知【厦府办（2009）301号】等有关法律、法规和规章，结合本区实际，制定本暂行规定。第二条 本暂行规定适应于本区范围内安置房的建设与管理，包括建设计划、项目建设、楼盘信息管理、配售管理、过渡安置补助费管理、物业管理、公建配套设施、维护及提升改造、产权证办理、监督管理等工作。第三条 本暂行规定所称安置房是指由政府建设或收购的，用于财政性投融资建设项目和其他由政府负责征收的建设项目的安置用房，以及用于落实侨房政策、危房改造、政府土地收储的安置用房和由市、区政府确定用途的政策性住房。安置房应严格按本暂行规定配售并专项用于所批准的安置项目，任何单位和个人不得擅自销售，不得挪作他用。第四条 全区安置房按照总量控制、统筹规划、布局合理的原则按需建设。第五条 区政府成立区安置房和保障性安居工程领导小组统筹全区安置房建设与管理工作，领导小组办公室（挂靠区建设局）负责协调处理安置房建设与管理日常工作。区建设局、区发改局、区财政局、区重点办、市规划委集美分局、市国土房产局集美分局、市环保局集美分局、区土房征收中心、区属国有企业等单位及各镇（街）按照各自职责分工，做好安置房建设与管理相关工作。第二章 建设计划第六条 各镇（街）及其他安置房用房单位应于每年8月份向区重点办、区土地房屋征收事务管理中心（简称“区土房征收中心”）申报年度征收计划及安置房需求数量，区重点办、区土房征收中心审核汇总后，在一个月内向区建设局申报安置房年度需求计划。第七条 区安置房和保障性安居工程领导小组牵头组织区重点办、区土房征收中心、区发改局、区财政局、区建设局、市规划委集美分局、市国土房产局集美分局、市环保局集美分局等部门对各镇（街）及其他安置房用房单位申报的安置房年度需求计划进行联审，并综合全区年度固定资产投资计划、财政投融资计划、农用地转用计划、城市规划等因素，确定全区安置房建设计划。第八条 安置房建设用地纳入年度土地供应计划，以划拨方式供应。第九条 安置房项目经区政府批准后，向市建设行政管理部门申报建设计划。第十条 市规划委集美分局按照全区安置房年度建设计划会同拟建安置房项目所在镇（街）负责落实项目用地选址，安置房项目选址原则上应选择净地或不受征拆影响的地段，并办理具体项目的相关规划审批手续。第十一条 市国土房产局集美分局按照全区安置房年度建设计划负责将安置房的建设用地列入全区的土地供应计划，并办理具体项目的用地审批手续。第十二条 区发改局按照全区安置房项目建设计划和基本建设程序，办理具体项目的立项审批手续。第十三条 区财政局负责安置房项目建设资金的筹集和调配、预决算审批以及对资金使用情况进行监管等。第十四条 区建设局（质监站）负责监督安置房项目工程质量与安全。第三章 项目建设第十五条 安置房项目实行代建制，由区建设局作为业主单位，委托本市具有相应房产开发资质的国有或国有控股企业代建。代建单位的确定按照市、区财政性投融资建设项目代建管理的有关规定执行。业主单位按照集美区区级财政性投融资建设项目代建管理和考核办法的相关规定与代建单位签订委托代建合同并实施管理。 第十六条按本规定实行代建制的安置房项目，代建工作包含以下主要事项： （一）项目可行性研究、投资概算等编制管理； （二）项目勘察、设计单位招投标工作；（三）项目的勘察、方案设计、初步设计等编制管理；（四）项目前期阶段所需的各项审批事项的办理；（五）项目的施工图设计及审查的管理；（六）项目监理、施工单位、设备材料等事项的招投标管理；（七）项目建设实施阶段所需的各项审批事项的办理；（八）项目的工程施工管理；（九）项目的工程竣（交）工验收和保修维修管理；（十）项目的工程结算文件编制及实施管理；（十一）建设项目竣工财务决算工作； （十二）建设项目初始权属登记的办理。第十七条 项目代建单位应将项目的建设标准、设计方案、配套设施与设备配置标准和招标采购方案等报项目业主审定，对涉及工程质量、进度和投资等重大变更等报项目业主确认，并附设计变更、造价变更的理由及依据。业主单位应对代建单位的项目管理工作进行监督和检查。代建单位在代建合同约定范围内就项目的投资、质量、工期和安全向项目业主负责，并在工程设计使用年限内负质量责任。第十八条 安置房建设应严格执行国家住宅建设技术规范，且符合节地、节能、节材、节水和环保要求。第十九条 安置房项目应配套完善、功能齐全。相应的公建设施、市政等配套工程应同步规划、同步设计、同步建设、同步交付使用。同时，可考虑当地民风、民俗等情况适当增加配套设施。第二十条 安置房的户型、面积原则上按照以下标准执行，并按有关规定分配：多层住宅建筑面积：一房型50-60平方米；二房型70-80平方米；三房型85-90平方米；高层住宅建筑面积：一房型55-65平方米；二房型75-85平方米；三房型90-120平方米；四房型125-150平方米。用于定向征收安置的项目，由项目所在镇（街）负责征求或调查收集被征收人对户型、面积的意见，并将结果向业主单位书面提出，业主单位可根据被征收人的意见对安置房户型及面积做相应调整。第二十一条 安置房项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的材料、设备等的采购，依法必须招标的，应按招投标法律、法规、规章和本市有关规定进行招投标。第二十二条 安置房项目竣工验收的程序和组织按国家有关规定执行。代建单位组织项目竣工验收时，应通知项目业主、区发改局、区财政局、区财政审核中心等有关部门参加竣工验收。第二十三条 代建单位应在安置房项目取得建设工程竣工验收备案证明书后方可移交项目业主单位，并移交完整的项目建设档案。第四章 楼盘信息管理 第二十四条 区建设局（区住宅办）应建立健全统一的安置房楼盘信息管理系统，实现与有关管理部门信息共享。区建设局（区住宅办）负责统一管理安置房楼盘信息管理系统，各镇（街）、区土房征收中心、区财政局、区国投公司等单位按职责分工负责相关信息的动态更新。 第二十五条 安置房楼盘信息管理系统应包括项目总平面图、经济技术指标、具体地点、套数、户型、面积、房号、公建配套以及项目参建单位等基础信息，并根据安置情况将配售、征收安置补偿协议审核、房源核销、交房、产权证办理、营业性配套设施招租等情况纳入管理，及时更新相关信息，形成完整的安置房基础数据库。 第二十六条 安置房楼盘信息管理系统建成后，各镇（街）负责安置房申请信息的提供、土地房屋征收补偿安置协议的签订、审核通过的土地房屋征收补偿安置协议及产权证办理等信息录入及更新；区建设局（项目业主）负责安置房楼盘信息、安置房销售协议、安置房房源分配通知书、交房通知书等信息的录入与更新；区土房征收中心负责拟分配安置房房源清单审核、土地房屋征收补偿安置协议审核等；区财政局负责安置房预付款资金证明、结算信息的录入及更新；区国投公司负责安置房营业性配套设施招租信息的录入及更新。第五章 配售管理 第二十七条 区建设局（区住宅办）负责安置房的配售管理工作，区土房征收中心负责对区建设局（住宅办）出具的房源分配信息（包括安置房项目名称、套数、户型、面积等）进行审核。安置房配售价格经项目业主会同区建设局、区财政局测算后，由区财政局会同区建设局报上级部门审定或批准，原则上按每个项目报送。第二十八条 项目业主应在取得安置房项目施工图审查合格书后，按要求将安置房项目基础信息录入全区安置房楼盘信息管理系统。安置房项目基础信息应包括安置房项目总平面图、经济技术指标、具体地点、套数、户型、面积、房号、公建配套以及项目参建单位等。 第二十九条 征收项目使用安置房按以下程序申请： （一）各镇（街）或其他用房单位向区建设局（区住宅办）提出安置房申请，并提交以下资料：（1）集美区安置房申请表；（2）征收项目立项批文；（3）征收项目用地批文或规划意见书；（4）区政府有关该项目的安置定点批复及相关资料；区建设局（住宅办）负责对各镇（街）提交的安置房申请按照就近安置及安置房源总面积超出申请的需求面积最小原则拟定房源配售清单。（二）区土房征收中心审核房源分配清单区建设局（住宅办）将拟定的房源分配清单（包括安置房项目名称、套数、户型、面积等）报区土房征收中心审核，区土房征收中心根据征收项目初步调查摸底情况对区建设局（住宅办）出具的房源分配清单（包括安置房项目名称、套数、户型、面积等）进行审核确认，经审核确认后报区分管领导批准。（三）安置房申请获批后，区建设局（住宅办）按照经上级部门审定的安置房销售价格与各镇（街）或其他用房单位签订安置房销售协议书，各镇（街）或其他用房单位应在协议约定的期限内向区财政局缴纳预付款（期房按50%缴纳预付款；现房按100%缴纳预付款）。区建设局（住宅办）应在安置房销售协议书签订后10日内将安置房销售信息录入安置房楼盘信息系统。（四） 各镇（街）或其他用房单位凭区财政局出具的资金缴交证明向区建设局（住宅办）领取安置房房源分配通知书，报区土房征收中心按规定向区政府申请发布征收公告。对于省、市、区重点项目无法及时缴交购房款或出具资金缴交证明而急需发征收公告的，须报区政府同意，并签订安置房销售协议书后，区建设局（住宅办）方可出具安置房房源分配通知书。区财政局应在收到安置房购房款或出具安置房购房款资金证明10日内将安置房购房款缴交信息输入安置房楼盘信息管理系统。区建设局（住宅办）应在安置房房源分配通知书出具后10日内将安置房分配信息录入安置房楼盘信息系统。第三十条 各镇（街）应按照安置房房源分配通知书确定的征收项目、房源与被征收人订土地房屋征收补偿安置协议，不得随意自行调配房源，并及时上报区土房征收中心审核。各镇街在签订土地房屋征收补偿安置协议中，应商被征收人后，明确记载被征收人接收安置房交房通知书的邮寄地址。区土房征收中心在审核土地房屋征收补偿安置协议时应确认协议中的安置房源与该征收项目取得的安置房房源分配通知书中房源是否一致，如不一致应不予审核并退回用房单位。相关镇（街）应将审核通过的征收协议编号、征收项目、房号等信息10日内录入安置房楼盘信息管理系统。 第三十一条 征收项目使用安置房办理价款结算的，由征收人、实施单位、征收公司及时整理经区土房征收中心审核通过的土地房屋征收补偿安置协议汇总使用安置房情况及其它相关材料进行项目结算，经区建设局（项目业主）核实确认使用安置房的地点、面积、价款等情况，区财政局及用房单位核实确认征收项目使用安置房价款缴交情况并办理结算事宜。第三十二条 安置房达到交付使用条件后，项目业主单位应及时告知各镇（街）办理交房事宜。各镇（街）办理交房手续时，应提供房屋征收补偿安置一览表、经区土房征收中心审核的房屋征收安置补偿协议书、购房款及被征收人超面积安置应交安置房价款缴清证明等材料，区建设局（住宅办）原则上凭上述材料并核对无误后，出具交房通知书。如因安置房预交购房款不足又确需交房的，由相关镇（街）报区政府同意后，区建设局（住宅办）可出具交房通知书。各安置房物业服务企业凭区建设局（住宅办）出具的交房通知单给予办理交房入住手续。区建设局（住宅办）负责将交房信息录入安置房楼盘信息管理系统。第三十三条 征收项目需要增加安置房源的，按上述程序办理。第六章 过渡安置补助费管理第三十四条 本规定所称过渡安置补助费是指征收人对被征收人因房屋被征收后自行安排住处给予的补助费用。第三十五条 过渡安置补助费发放期限：起算时点为从被征收人签署被征收房屋移交单，并将被征收房屋完整移交给征收人之月起，计发过渡安置补助费；停发时点为安置房已竣工验收，且具备交房条件，征收人应予公告（或书面通知被征收户）交房时间和地点等信息，在安置房交房时，征收人应一次性补助被征收人三个月的安置房装修期过渡费，并从征收人公告（或书面通知）交房时间的下月起，停发过渡费。第三十六条 征收单位应在房屋征收补偿安置协议中明确过渡安置补助费发放标准、起算时点、停发时点。过渡安置补助费的发放标准以市、区政府的有关规定为准。第三十七条 安置房达到交付使用条件后，项目建设业主单位应及时告知各镇、街（征收单位）办理交房事宜。各镇、街（征收单位）接到项目业主单位的交房通知后，应于30天内：1、在市级媒体上以及征收范围的所在村居、小组公示栏发布安置房交房公告，同时公告过渡安置补助费发放的停发时点，并将有关情况抄报区重点办、区土房征收中心、区财政局、区建设局；2、将上述公告内容，书面通知被征收人，书面通知可以采取直接送达被征收人，也可通过有回执凭据的邮寄方式送达被征收人在土地房屋征收补偿安置协议中明确的接受交房通知书的地址。第三十八条 各镇、街（征收单位）应规范过渡安置补助费发放管理，按征收项目及安置房项目建立台账，每季度向区重点办、区土房征收中心、区财政局汇总上报各征收项目过渡安置费发放情况。区重点办、区土房征收中心应牵头会同区财政局定期对各镇（街）过渡安置费的发放情况进行监督检查，过渡安置费的发放涉及安置房逾期交房的，区建设局予以配合提供相关资料。第七章 物业管理第三十九条 安置房项目竣工后，项目建设单位可按有关规定选聘物业服务企业进驻进行前期物业服务。各安置房小区成立业主委员会后，由业主委员会组织召开业主大会依法选聘物业服务企业进驻管理。第四十条 安置房小区物业服务企业应做好小区管理与服务工作，区建设局应牵头做好安置房物业管理和服务质量的考核工作。第四十一条 安置房小区的物业公共服务费、日常专项维修资金、建筑废土清运费、公共水电费等物业管理相关费用缴交按有关规定执行。第四十二条 由区财政承担物业管理相关费用的安置房小区的日常专项维修资金按以下原则使用：日常小修项目由物业服务企业根据实际需求列支，物业服务企业应制定日常专项维修资金使用管理实施细则，确保日常专项维修资金规范使用，原则上日常小修项目年度使用金额不得超过本小区年度缴交日常专项维修资金总额的30%；中修以上项目由物业服务企业在小区内显著位置公示不少于3天，无异议后经物业服务企业主要领导审核、报项目业主审批后方可实施（应急抢修项目除外）。日常小修项目指单笔金额1000元（含）以下，中修以上项目指单笔金额1000元以上。为确保维修项目得到及时修复，由各安置房小区物业服务企业择优选择维修单位，维修规模、采购金额达到招标或采购标准的，应按规定通过公开招标或政府采购方式确定实施单位。物业服务企业负责确认维修工程量，项目业主复核，维修后报区财政审核中心审核，物业服务企业按照区财政审核中心审定的金额从日常专项维修资金中列支，并按季度将日常专项维修资金的收支情况在小区显著位置公示不少于10天。第四十三条 安置房小区实行属地管理，由所在镇（街）牵头组织成立安置房小区业主委员会实行业主自治，完善安置户参与小区管理的决策机制，引导安置户充分参与安置房小区治理。安置房小区成立业主委员会后，小区日常专项维修资金的使用及审核确认事宜交由业主委员会按规定实施，经业主大会表决可依法选聘物业服务企业。第八章 公建配套设施管理 第四十四条 安置房项目的公建配套设施包括非营业性配套设施和营业性配套设施。非营业性配套设施主要指物业管理用房、变配电室、清洁楼、设备用房、社区服务用房、幼儿园等；营业性配套设施主要指商场、店面、生鲜超市、农贸市场、地下车库等。第四十五条 安置房项目竣工后，由项目业主向相关管理单位发移交函，并附移交清单，各公建配套接收单位应在收到移交函后30天内接收并办理完成书面移交手续，负责配套公建设施的后续管理工作，对其管理的配套公建按相关规定缴交物业管理费等相关费用。第四十六条 安置房小区非营业性配套公建的移交、使用应遵守下列规定：（一）物业管理用房移交给业主委员会用于本小区的物业管理，面积为住宅区总建筑面积的千分之二，原则上最小使用面积为30平方米，最大使用面积为200平方米；（二）配变电室移交给电业部门进行管理；（三）清洁楼移交给区建设局环卫处进行管理；（四）设备用房移交相关专业部门管理；（五）社区服务用房移交给所在镇（街）进行管理；（六）幼儿园移交给区教育局使用及管理。第四十七条 安置房小区营业性配套公建移交、使用应遵守下列规定：（一）店面、车库、生鲜超市等营业性配套公建移交给区国投公司统一进行管理；（二）营业性配套公建只能办整体产权和出租，不得对产权进行分割、出售或变相出售。出租的收益收归区财政。第四十八条 非营业性配套设施只能用于规定用途，任何单位和个人未经批准不得出租、出借或改变用途；营业性配套公建由区国投公司按照国有资产经营管理的有关法律、法规执行。第九章 维护及提升改造 第四十九条 本规定所称维护是指在安置房交房前或交付过程中发现的安置房套内质量瑕疵进行维修，不包括在质量保修期内应由施工单位维修的项目，以及应使用公共维修金维修的项目。本规定所称提升改造是对安置房小区配套不完善的公建设施、设备进行提升改造，以优化安置房小区的整体居住环境。 第五十条 安置房维护和提升改造工作由项目业主负责组织实施，项目业主可根据需要于所在安置房小区内设立1至2套住宅作为临时工作点，用于维护、提升改造及交房工作。项目业主应按有关规定择优选择维修或施工单位、监理单位。第五十一条 安置房小区物业服务企业或安置房业主在安置房交付前或交付程中发现室内质量瑕疵确需维修的，应会同实施维修单位的专业人员进行现场勘察，查明原因界定责任，对于确定属于安置房室内项目维修范围的（不在质量保修期内以及不属于专项公共维修金维修的项目），安置房物业服务企业应向项目业主提交申请维修材料，申请维修材料应包括维修项目基本情况、维修工程量、维修工程预算、相关影像资料及图纸等。 第五十二条 项目业主根据物业服务企业提供的申请维修材料，组织监理单位、维修公司、物业服务企业等进行现场核实，并对经核实的维修项目进行初步审核。对单套安置房维修项目预算资金在3万元以下的，由项目业主直接审批；单套安置房维修项目预算资金在3万元以上（含3万元），报分管建设区领导审批。 第五十三条 项目批准后，维修公司应立即组织人员进场维修。维修项目完工后，由项目业主组织监理单位、维修公司、物业服务企业、安置房业主对维修项目进行验收，验收不合格的，维修公司无条件予以返工维修直至合格。每季度同一维修项目验收出现三次以上不合格的，项目业主须终止与维修公司合同，更换维修公司。第五十四条 项目业主按季度汇总维修公司已完工且验收合格的维修项目，报送决算材料送区财政审核中心审核。维修项目决算审核后，区财政局根据审核结论核拨资金。第五十五条 项目业主应在当年12月底编制下一年度套内维修资金、提升改造项目及资金支出预算，报区财政局审核后编入财政年度支出预算。第五十六条 项目业主编制下一年度提升改造项目及资金计划时应充分听取安置房业主及物业服务企业等相关单位的建议，并报分管区领导批准后按规定实施。提升改造项目金额在100万元以下的，可不再单独办理立项手续，由项目业主报区分管领导签批后视同立项，按工程招投标及政府采购的相关规定组织实施；100万元（含）以上的项目经评审中心审核后由区发改局直接办理立项，项目业主按工程招投标及政府采购的相关规定组织实施。第五十七条 提升改造项目竣工后，项目业主应组织监理单位、施工单位、物业服务企业、区财政局等单位现场验收，验收合格的给予办理决算，并将决算材料报区财政审核中心审核，提升改造项目决算审核后，区财政局根据审核结论核拨资金。第十章 产权证办理第五十八条 区安置房和保障性安居工程领导小组统筹协调安置房产权证办理事宜。领导小组办公室（挂靠区建设局）负责协调处理安置房产权证日常事务；市国土局集美分局负责农村集体土地的旧权属证书注销工作；市不动产登记中心集美工作站负责城镇国有土地的旧权属证书注销及个人产权分户转移登记办理工作；区地税局负责安置房契税收缴工作；区土房征收中心负责征收安置补偿协议的审核确认工作。安置房项目代建单位负责安置房项目权属初始登记办理工作，征收单位负责安置房个人产权分户转移登记办理工作，并将办理情