商品房买卖中开发商的法律责任问题.doc

商品房买卖中开发商的法律责任问题 【摘 要】本文主要从合同法的角度对商品房买卖中的法律问题进行了探讨,因商品房买卖涉及的法律主体较多,法律关系复杂,同时,法律法规的有关规定并不健全,需要立法者在今后的物权法等立法过程中予以完善,从而使我国房地产市场呈现繁荣、健康发展的良好局面。 【关键词】商品房 开发商 商品房买卖 合同 一、房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任 在房地产销售中,广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下,开发商的商品房销售广告承诺的条件较多,而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已,并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中,以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的商品房销售管理办法第15条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务,如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件,开发商就要承担一定的责任。商品房解释第三条明确规定:如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对购房人是否订立买卖合同,或者对房屋价格的确定有重大影响的,应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中,对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”,应当是指商品房销售管理办法第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺,但实际不能做到或有所改变的,都属违约,应承担相应的违约责任。 虚假售楼广告,曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现,而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商,实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中,侵权一方要返还不当得利,并对被侵权方的损失予以赔偿,所以,如果开发商发布虚假广告是要最终承担法律责任的。 二、已售出的房产,在未办理产权证前,又抵押给第三人的法律责任 由于现在房地产开发规模较大,所需资金也较大,很少有开发商能够独立支付全部建设资金,有个别开发商为筹集资金,将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款,这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定,在房产售出后,只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记,该项房地产交易即告成立,涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押,无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置,这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。 三、房屋不能按期交付的法律责任 开发商逾期交房的情况大致有:开发商根本不具备房地产开发的主体资格,其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准;房屋尚未完工;房屋本身虽已完工,但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用;未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为,开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽限期内,开发商需按日支付违约金;如果超出宽限期开发商仍无法交付,而客户又要求解约、退房的,开发商需要退还客户已交全部房款,以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则,则开发商需向买方双倍返还定金,并支付全部款项的利息。 四、开发商因自身原因,不能按期取得房产证的法律责任 开发商须交付房屋并保证房屋所有权能够依法转移给买受人,这是开发商最基本的一项义务。开发商可能由于如下原因导致产权证不能办理:土地使用手续不合法;未支付全部土地使用权出让金;违规建房;不能提供规定的资料等。商品房解释第十八条对这一问题作了明确规定:因开发商原因,购房人未能按期取得房产证的,开发商应承担违约责任。其支付违约金或赔偿金的数额,按照购房人已付购房款总额,以银行逾期贷款利息为标准计算。该条还规定了购房人应当取得房产证的期限,分为三种情况:购房合同约定有期限的,按合同约定;合同没有约定且为预售的,为房屋交付使用之日起90日内;合同没有约定且为现售的,为合同订立之日起90日内。只要在以上期限内,因开发商原因办不下房产证的,购房人即可按前述办法,要求开发商支付违约金。如果开发商在商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于自身原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权要求解除合同和赔偿损失。 综上所述,本文主要从合同法的角度对商品房买卖中的开发商法律问题进行了探讨,因商品房买卖涉及的法律主体较多,法律关系复杂,同时,法律法规的有关规定并不健全,需要立法者在今后的物权法等立法过程中予以完善,从而使我国房地产市场呈现繁荣、健康发展的良好局面。 参考文献: 1北京市商品房销售管理办法.2001. 2城市房地产开发经营管理条