株洲市石峰区云田乡云峰湖生态公园项目建议书.docx

株洲市石峰区云田乡云峰湖生态公园项目建议书二一二年十月第一章 概论一、编制论据1、关于编制项目建议书的协议；2、株洲市城市总体规划；3、株洲市石峰区产业发展规划；4、编制项目建议书的有关法律法规及其他规范性文件；5、关于农业产业发展的有关法规及文件。二、项目单位概况株洲市云田乡人民政府。云田乡地处株洲市石峰区、长沙县、浏阳市接壤处，是长株潭经济一体化的前沿阵地，总人口19628人，总面积57平方公里，全乡工业总产值5亿元，农业总产值1.35亿元，近4000人从事花木种植，花木种植面积近3万亩，年销售收入8000万元，被国家林业局授予全国花卉生产示范基地和中国花木之乡的称号。三、项目概况云峰湖位于株洲市石峰区云田乡东北部，距长沙市区25公里，株洲市区15公里，原名五一水库，建于1958年，为小I型水库，是石峰区重点骨干水利工程，主要负担周边10余个村近万多亩农田、花卉基地灌溉任务。云峰湖群山环抱，水域总面积1500余亩，蓄水量540万立米，为长株潭三市城区最大的人造湖。湖面因山就势，沿山体自然形成多个港汊，造就突兀湖面的十几个半岛，山水相容，结构精巧，从高处俯视，宛如微缩的千岛湖。云峰湖周边拥有数万亩山林，并有老虎洞、寨子山、九龙庙、抗日将士墓等丰富的人文自然景观，各种传说事迹流传于文献口头，风景秀丽宜人，特点鲜明，文化底蕴厚重，是长株潭中心地带难得的旅游休闲度假胜地，有天然氧吧、城市之肺的美誉。项目开发内容主要为：云峰湖主体水面约1000亩，港汊水道约500亩，湖区周边山林约15平方公里，并开发修缮老虎洞、寨子山、九龙庙、抗日将士墓等人文自然景点，总投资为7870万元人民币。四、主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1项目开发范围平方公里152总用地面积亩1003总建筑面积平方米520004道路总长公里155总投资万元78706一期投资万元53007年利润万元9508静态投资日收期年4不含建设期第二章 项目建设背景一、项目建设区域的基本情况1、地理位置云峰湖位于株洲市石峰区云田乡，距株洲市区15公里，距长沙市区25公里，距省政府新址仅二十分钟车程，与长沙县、浏阳市接壤，素有一脚踏三县之称，处于长株潭一体化的前沿地带。湖区在现有的茶马公路旁，根据长株潭一体化发展的十五交通规划，320国道、株长公路、田黄公路、上瑞高速公路在四周交错，地理位置优越，交通便捷。2、气候特征云峰湖生态公园属中亚热带季风性湿润气候区，其气候是四季分明、光热适度、雨量集中、夏天酷暑、冬天严寒的特点。年平均气温17.5，最高温度不超过39，最低温度-7，间或伴有雾淞奇景；年平均降水量1580.4（14221656）mm；年均日照180天左右，无霜期280天左右。年平均相对湿度7680%。常年的风向以东、南风及西北风为主，一年风季分明，季节变换规律性较强，气候资源复杂而丰富，因而造成各季节景观变换形式复杂丰富，不同时段具有相对独特的观赏价值。3、地形、地貌云峰湖群山环抱，峰峦叠嶂，错落有致，为典型丘陵地貌，平均海拔70100m左右，最高峰寨子山海拔300m，一峰独秀，威武雄状，云峰湖宛如静卧于群山之间的少女，舒展、恬静、婀娜、优美。湖边20平方公里范围内（植被茂盛）绿化覆盖率达99%，多种小生态环境交错渗透，环境优美，空气质量接近一级。云峰湖地处亚欧板块稳定层质，属非地震带，不存在灾害地质，地质条件总体较好。4、地表状况、水文、土壤云峰湖为小I型水库，集雨面积4.4平方公里，并有左、右两条灌溉干渠，左干渠3.5公里，过水量0.3m3/S，右干渠3.5公里，过水流量1.0m3/S。湖区所在地属湘江相关的支流水系，无任何工业污染及土地恶化现象，云峰湖水质经测定达到直接饮用标准，地下水储量丰富，各项指标也均符合中华人民共和国生活饮用水卫生标准（GB5749-85）规定的饮用水基本标准。云峰湖周边土壤系典型的华南酸性红壤，土质深厚肥沃，无重金属污染，适合动植物生长、繁衍。5、电力、水供应距云峰湖五公里的株洲市云田乡变电站总容量为150万千伏安，电压等级为500千伏，故项目开发运作用电完全可以保证。用水可采取直接从云峰湖取水，从地下取水或直接使用自来水，任何一种形式均可满足项目需求。二、项目建设的必要性1、项目建设是贯彻城市发展带动战略，顺应长株潭经济一体化发展新形势的需要随着长株潭经济一体化方案的最后敲定并获准立项，石峰区委、区政府适时制定了推进新跨越，构筑新城区的区域发展战略，这意味着地处长株潭一体化前沿阵地的石峰区将借助融城带来的加快发展的重要战略机遇，通过大力实施内提外拓的城市发展带动战略举措，大手笔推进城市建设和旧城改造，不遗余力地加快农村城市化进程。在这一战略框架下，云田作为城市结构的新板块已经纳入了株洲城市2001-2020年新城区规划，是最令人瞩目的重要区域之一。而云峰湖及其周边山林作为这一重要区域的不可多得的山水资源，合理、高效地进行开发建设和利用，对于加速促进云田乡、石峰区乃至株洲市主动融入一体化进程，抢占发展先机具有重要意义。2、项目建设是补充丰富株洲市乃至长株潭旅游休闲市场资源，促进旅游休闲产业发展的需要湖南旅游资源丰富，张家界鬼斧神工的自然景观，众多楚汉历史名城、湖湘文化、伟人故里、革命史迹等景点久负盛名，吸引着省内外的广大游客。在这些传统旅游项目的基础上，针对城市娱乐休闲市场而开发的旅游项目也在蓬勃发展，仅长株潭地区，就有世界之窗、海底世界、岳麓山、大围山、石燕湖、韶山、昭山、大京水库、空洲岛、九埠江、炎帝陵等，尚在建或拟建的还有桔子洲、湘江经济风光带等，这些项目的建成启动和相互呼应，极大地提升了长株潭旅游产业的竞争力，促进了旅游市场的蓬勃发展。但株洲作为长株潭旅游产业的重要组成部分，尽管拥有丰富的旅游资源，近年来的发展现状却不容乐观，究其原因，一是旅游资源集中于南五县，从区位交通方面来说对长株潭地区辐射能力不强；二是景点呈带状分布，不能形成环线，因而失去集约效应造成竞争力不强；三是城市休闲项目起点低、规模小、定位不准，仅有的有影响的休闲项目大京风景区因区位、管理、定位等原因远远落后于后来居上的石燕湖。而要解决株洲旅游休闲产业的竞争力问题，必须在长株潭中心地带建设一个窗口，打造一块品牌，形成一个衔接点。云峰湖生态公园项目因其地处长株潭中心地带，距省政府新址仅20多公里，事实上将成为株洲的前花园，长株潭的融城之园，将对丰富长株潭旅游休闲市场，提升株洲旅游休闲产业的品牌影响力和竞争力起到积极促进作用。三、项目建设是推进农业产业化进程，实现社会经济持续发展的需要根据株洲市石峰区农业产业化发展规划，石峰区云田乡重点发展的三大农业产业是花木产业、生态休闲产业、农产品深加工产业，三大产业虽然在战略地位上相同，发展速度却有强弱之别。花木产业方面，近年来，云田乡依托资源优势，大力调整产业结构，通过全面实施十百万工程，即建设十公里花木风光带、百亩花木样板市场、万亩花木产业基地，实现了跨越式发展。花木种植面积近3万亩，年销售收入近8000万元，被国家林业局授予了全国花木生产示范基地和中国花木之乡称号。在农产品深加工方面，近年培育的沙坡里腊菜厂等农林企业发展迅速，产品行销省内外，但在旅游休闲产业方面，却仅仅停留在吃饭钓鱼的低级层次。生态休闲产业的落后，也制约了其他产业的持续发展，近两年，由于市场原因，云田农民种植花木的积极性已经受到影响，由于花木产业及农产品深加工产业的发展关键是市场，而打开市场最有效的办法是将消费人群吸引过来，因此，充分开发利用云峰湖山水资源，不仅是发展旅游休闲产业本身的需要，也是在经营旅游品牌的同时，打造云田花木及其他农产品展示窗口，拓展消费市场，促进社会、经济协调发展的需要。第三章 市场预测与分析一、市场现状旅游产业是公认的无烟产业，被誉为永远的朝阳产业，与石油、汽车并列为世界三大支柱产业。湖南做为一个资源丰富的旅游大省，近年来旅游业得到迅猛发展，2004年，全省接待境外游客55.34万人次，同比增长259.49%，旅游创汇3.13亿美元，同比增长590%。接待境内游客6421万人次，同比增长7.99%，国内旅游收入345.57亿元，同比增长26.36%，可以说旅游业已迅速成为我省的支柱产业之一。而在长株潭地区，长沙2004年接待游客2300万人次，旅游收入138亿元，年均增长12.5%，相当于全市生产总值的12.5%。湘潭着力打造红色旅游第一品牌，2004年接待游客562.3万人次，实现综合收入20.68亿元。株洲旅游业起步较晚，但发展较快，从2001年不足5亿元的旅游收入，到2004年接近20亿元，年均增长25%，目前打造的旅游品牌主要有：炎陵祭祖古韵游、生态休闲绿色游、革命教育红色游、工业文明特色的蓝光游，全市目前拥有4A、3A景区各1个，国家森林公园2个，省级地质公园1个，旅游从业人员3万余人。综上所述，湖南旅游产业前景广阔。相对于全省旅游产业，长株潭地区的旅游休闲产业占据三分之一强，市场潜力大，上升空间大。而相对于长株潭地区，株洲近年虽然发展较快，但总量较小，远远落后于长沙，略弱于湘潭。因此，株洲旅游休闲产业发展仍然任重而道远。二、相关项目竞争力分析按照游、食、宿、购、行、娱六要素，就长株潭地区有一定影响力的景点进行比较分析。如表：序号景点名称优势不足1长沙世界之窗、海底世界等人造景点。投资规模大，省内唯一人造景观，靠近长沙，出行方便，娱乐项目齐全，管理完善。游客停留时间短，食宿无特点、无特色旅游产品，主要竞争对手为外省同类项目。2岳麓山等城市公园。设施完善，出行方便，娱乐项目齐全，市场固定。城市服务功能大于旅游休闲功能。3韶山、昭山旅游区。知名度高，靠近长株潭，出行方便，管理完善，有特色纪念品。游玩时间短，娱乐项目不全，参与性不强。4石燕湖景区山水资源丰富，地处长株潭中心地带，出行方便，管理完善，娱乐项目齐全，参与性强，住宿条件好。无特色饮食及产品。5大京水库山水资源丰富，住宿条件好，娱乐项目比较齐全。管理差，偏离长株潭中心区，无特色饮食、产品。6大围山等景点山水资源丰富，住宿条件好，娱乐项目齐全，管理完善。偏离长株潭中心区，无特色饮食、产品。通过上述简单对比，可以看出，长株潭地区作为湖南文化经济中心，其旅游休闲产业已初具规模，集约竞争力初步体现，作为生态旅游休闲项目，目前在长株潭地区有石燕湖、大围山、大京水库、空洲岛四个，其中大围山、大京水库、空洲岛三个项目由于区位等方面原因，难以在长株潭地区形成集约竞争力。而石燕湖年接待量仅30万人次，远远无法满足需求，相对于长株潭每年3000万余人次（仍在不断增长）的游客人数来说，仍需进一步挖掘旅游休闲资源。因此，云峰湖项目的开发建设，将体现三大竞争优势：一是弥补市场需求，丰富长株潭生态休闲旅游内容；二是云田花木、沙坡里腊制品、水鱼烹制等产品将因云峰湖项目的开发弥补长株潭地区旅游休闲在食、购方面的不足和缺陷；三是云峰湖项目因区位优势，将起到纽带和窗口作用，与大京、空洲岛、九埠江、炎帝陵等项目相辅相成，提升株洲旅游产业在长株潭旅游市场的集约竞争力，市场潜力巨大。二、市场定位云峰湖生态公园项目市场定位是高起点、高品位的城市生态休闲旅游消费市场，顺势启动和发展家庭休闲旅游、教育休闲旅游及公务、商务休闲旅游市场。三、市场分析云峰湖生态公园项目消费市场应面向全省乃至周边省、市，重点是长株潭地区。湖南省总人口约6000万；其中城市人口约3000万，而要打造这个市场，在项目启动初期，首先要打开长、株、潭的生态休闲旅游市场，进而辐射带动其他周边城市的生态休闲旅游消费，目前长株潭总人口已接近1000万，其中城市人口近400万，这400万城市人群是云峰湖项目的可靠消费市场；其次是打开湖南农村消费市场，随着社会经济的发展及农村城镇化步伐的加快，启动这个市场困难不大；再次是打开湖南周边省市消费市场，湖南做为旅游大省，年接待旅客近7000万人次，其中长株潭地区接近3000万人次，云峰湖项目如能加强品牌运作策划，承接这部分市场辐射前景相当乐观。第四章 选址理由及建设条件项目选址石峰区云田乡石砚村茶马公路旁，距株洲市区15公里，距长沙市区25公里，其选址理由如下：1、项目所在地系石峰区云田乡花木产业发展区、沙坡里农产品加工区及沙坡里饮食娱乐基地所在地，山水资源丰富，周边5公里范围内无污染企业，适宜发展生态旅游休闲产业。2、项目选址茶马公路旁，周边有320国道、株长公路、上瑞公路、株黄公路纵横交错，并有公交线路穿行，地理位置优越，交通便捷。3、项目电力供应稳定，水源丰富，且没有任何污染。4、项目所在地物产丰富，产业配套能力强。5、项目所在地地质条件良好，属无公害地质构成，有利项目工程施工建设。综上所述，项目选址科学合理，是完全可行的。第五章 项目建设规模、内容及方案一、指导思想围绕长株潭经济一体化战略构想，紧密结合市场，突出可持续发展，合理高效利用资源，强化科学管理经营，因地制宜，注重特色，建设集娱乐、观光、教育、购物、饮食于一体的高品位、高规格的生态休闲旅游项目。二、基本原则1、坚持科学性、超前性、实用性与可操作性相结合的原则；2、坚持高投入、高效益，可持续发展原则；3、坚持合理布局、突出重点、各有侧重的原则；4、坚持因地制宜、合理用地、充分发挥土地效益的原则；5、坚持统筹规划、分步实施的原则。三、项目建设内容与规模对云峰湖1500亩水面及周边15平方公里内的山水资源进行综合开发，因山就势，随水赋形，突出云峰湖花文化、水文化、乡土文化特色。总用地面积100亩，总建筑面积52000平方米，主要建设内容有：1、景区建设：根据云峰湖港汊水道多的地形特点，建立四湾四园，四湾为桃花湾、桂花湾、梅花湾、翠竹湾，分别种植与之湾名相称的树种，做为云田花文化的展示窗口；四园为莫忘园、鱼趣园、梦幻园、野趣园，其功能分别为植树纪念、垂钓娱乐、烧烤娱乐、野外生存训练及狩猎活动。2、基础设施：大门、停车场、上山及环湖公路、水、电、气、登山石阶、给排水设施等。3、建设一座小型高尔夫球练习场。4、配套宾馆、餐馆、商铺及园林设施。5、产权式别墅及公寓开发。6、开发修缮九龙庙、寨子山、老虎洞、抗日烈士墓等景点。第六章 投资概算及资金筹措一、项目投资概算表序号项目名称面积投资额备注1大门及停车场1000150万元2道路15000m820万元3办公室及宿舍2000120万元4基础设施及附属80万元5宾馆、餐饮、门店200001200万元6景点修缮100万元7产权式别墅10000600万元8小型高尔夫练习场1座（20000）2000万元9树木移栽更新2万株300万元10娱乐设备100万元11征地100亩700万元12折迁1000100万元13前期广告、宣传100万元14不可预见费按10%计算700万元合计7870万元项目可采取滚动式开发，其中高尔夫、产权式别墅等项目可缓建，则一期投资可控制在5300万元左右。二、资金筹措本项目估算总投资为7870万元，其中一期5300万元，其具体资金筹措方式如下：1、争取国家农业产业扶持经费300500万元；2、开发公司自有资金投入4000万元；3、通过银行贷款筹资1000万元；4、二期投入采取滚动开发方式投入。第七章 效益评价一、经济效益测算（以年度为单位）（一）收入1、门票收入（按石燕湖25元/人，年接待30万人次的60%计算），25元/人30万人次60%=450万元。2、园内消费（按年接待18万人，每人次消费100元，利润50%计算），50元/人18万人50%=900万元。（二）支出1、工资（按200人，人均10000元/年计算），200人10000元/年人=200万元/年。2、维护管理每年约100万元。3、税费（按照有关政策，头5年低税起步）约100万元/年。（三）利润（450万元+900万元）-（200万元+100万元+100万元）