房地产基本制度与政策-第三章城市房屋拆迁管理制度与政策课件

,张慧芳 博士 宁波大学法学院,房地产 基本制度与政策 Real Estate Basic System and Policy,第三章,城市房屋拆迁管理制度和政策,本章内容,第一节 城市房屋拆迁管理概述 第二节 城市房屋拆迁补偿与安置 第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理 第四节 现状与案例,本章学习目的与要求,1、了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。 2、熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理，房屋拆迁行政裁决工作规程。 3、掌握房屋拆迁补偿的对象、方式与标准，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。 4、了解拆迁现状,第一节 城市房屋拆迁管理概述,一、城市房屋拆迁的概念和特征 城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府 的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除和迁移建设用地 范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附 属物的所有人或使用人进行补偿和安置的一系列活动。（仅适用在城 市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，集体土地上的拆迁行为，按照 土地管理法等有关法律、法规执行） 具有以下法律特征： （一）房屋拆迁具有强制性 （二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准 （三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给与合理的补偿,城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。,第一节 城市房屋拆迁管理概述,二、基本规范 1991年3月22日国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例， 2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的城市房 屋拆迁管理条例，并于2001年11月1日正式实施(以下简称 拆迁条例)。 三、拆迁范围 拆迁条例规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。 一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。 二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物 。 三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。,四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（一）相关主体 拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人 与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵 押权人 拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位,第三讲之第四部分 城市房屋拆迁,四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（二）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案 申领拆迁许可证 拆迁公告 确定拆迁方式 签订拆迁协议 实施拆迁,第三讲之第四部分 城市房屋拆迁,五、房屋拆迁主管部门的权利和义务 拆迁条例规定的房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据职权实施管 理。 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其 管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。 地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房 屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作 实施监督管理。 根据拆迁条例的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房 屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂 停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理 强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监 督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查 处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。,五、房屋拆迁主管部门的权利和义务（续） 县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文 化、环境等行政主管部门等，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职 责是依照拆迁条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺 利进行。 县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门) 应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地 管理工作。 房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给( )的拆迁凭证。 A房地产管理部门 B被拆迁人 C房屋拆迁申请人 D具 有房屋拆迁资格的单位 答案：C 解析：根据题意，房地产管理部门、被拆迁人都不是拆迁的实施部 门，不应选择；至于具有房屋拆迁资格的单位如果不申请，房屋拆迁管 理部门是不会发放房屋拆迁许可证的，因此只有C是对的。,第二节城市房屋拆迁补偿与安置,有关拆迁补偿安置的两个问题 第一，关于拆迁补偿标准问题 重置价格/重置价格结合成新 市场评估价格 第二，对公共利益与强制拆迁关系认识的转变 强制拆迁应否以公共利益为前提 如何界定公共利益 通过程序规则防止“公共利益”被滥用,房屋重置价格：是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。是估价中运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一 。 市场评估价格：根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,一、房屋拆迁补偿制度 （一）拆迁补偿的概念 所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附 属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、法规的有关规 定给予被拆迁人的一定的经济赔偿。 （二）拆迁补偿的对象、范围和标准 1、拆迁补偿的对象 拆迁补偿的对象是产权人或称为所有权人（注意不是使用人）。 拆迁条例规定的所有权人包括两种代管人：一种是私有房屋的代 管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代 理人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产 管理局。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,一、房屋拆迁补偿制度 （二）拆迁补偿的对象、范围和标准（续） 2、拆迁补偿的范围 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超 过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给 予适当补偿。 3、拆迁补偿的标准 拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据 被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法 确定。 “等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、 使用率、楼层、朝向等,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,一、房屋拆迁补偿制度 （三）拆迁补偿的形式 1、产权调换 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房 屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算 调换差价的行为。 拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币 补偿。 2、货币补偿 所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除 房屋所造成的经济损失。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用 途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 3、产权调换与货币补偿相结合 产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是指拆迁人对被拆迁人部分 采取产权调换、部分采取作价补偿。,(十),第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,二、房屋拆迁安置 （一）拆迁安置的含义与对象 拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所 作的用房安排处置。 被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁 范围内具有营业执照或者正式办公的机关、团体、企业、事业单位。 拆迁条例规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定 义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。 拆迁安置的对象分为两种：一是指公民；二是指法人。 拆迁人对房屋使用人的安置，可以实行临时安置和长期安置。临时 安置是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过 渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费 的一种安置办法。长期安置包括易地安置和原地长期安置,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,二、房屋拆迁安置 （二）拆迁安置的标准 拆迁条例规定，拆迁安置的标准是以被拆除房屋的面积作为计算 依据。拆迁安置根据被拆除房屋是住宅还是非住宅和区位地段不同，在 安置面积上有一定程度的区别（由原来的重置价转向市场价、对人转向对物） 2003年12月，建设部下发了城市房屋拆迁估价指导意见，这是 规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益的新的规范性 文件，该意见已于2004年1月1日起施行。 （三）拆迁安置补助费 是指拆迁人向被拆迁人支付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用。 拆迁安置补助费包括三种：(1)搬家补助费；(2)临时安置补助费； (3)损失补助费。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 （一）产权不明确房屋的补偿、安置 产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确 定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。 由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是， 拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补 偿。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项 向公证机关办理证据保全。 其中，“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一 切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和 证明力的一种措施。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 （二）抵押房屋的补偿、安置 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债 权的担保。 设有抵押权的房屋被拆迁时应当按以下程序进行补偿和安置：一 是要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不 应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；二是应当及时通知抵押权 人，般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆 迁人，付款前必须经抵押权人认可；四是不能解除抵押关系的，按照法 律规定的清偿顺序进行清偿，依法向抵押人进行追偿。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 （三）公益事业房屋及其附属物的补偿 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性非生产性事 业，公益事业多为非营利的社会福利事业。 用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老 百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；二是考虑 此类房屋是否有经营、是否有收益。 对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，公益事业 用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，用成本法评估可能 会更科学。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 （四）临时建筑的补偿、安置及违章建筑的处置 临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物 和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。拆迁人对拆除超过批 准期限的临时建筑并不予补偿是符合法律规定的，也符合公平原则的。 未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑， 会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按使用期限的 残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违 反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是 否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。 作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有认定权利，也没必要自行认定。在 拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 例题1：拆迁人对被拆除的 ( )应予补偿。（年试题） A 违章建筑 B 抵押房屋 C 超过批准期限的临时建筑 D 未超过 批准期限的临时建筑 E 产权有纠纷的房屋 答案：BDE 解析：必须拆除的违章建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑， 是合法建筑，应予补偿；不能因产权有纠纷，对其房屋不予补偿。因 此，BDE是对的。 例题2：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关 事项向( )办理证据保全。 A 人民法院 B 公证机关 C 检察机关 D 人民政府 答案：B 解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证 机关，才能办理证据保全。,第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理,资料建设部2002年18月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年17月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。,拆迁所引发的矛盾变化： 拆迁户家庭成员内部分配矛盾 拆迁户和开发商、 拆迁户和地方政府的矛盾,（内部矛盾）,（外部矛盾）,第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理,一、房屋拆迁纠纷的类型 房屋拆迁纠纷按纠纷所处的环节可分为： 、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，形 成纠纷。 、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议后，被 拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁，形成纠纷。,第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理,二、房屋拆迁纠纷的处理方式 （一）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式 1、行政裁决 拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请，应用行政 手段对补偿安置争议依法作出决断的具体行政行为。当事人对裁 决不服的，可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。 拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项裁决应当自收到申请之日起30日内作出。,第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理,（一）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式 2、依法起诉 若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行。 3、强制拆迁 拆迁条例规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的拆迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁，而不论其是否正在进行补偿安置方面的诉讼。 实施强制拆迁必须以裁决为前提。在实施行政强制拆迁的时候，应由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。,（二）达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式 房屋拆迁补偿安置协议是约定房屋拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同。因此，拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，应当采取司法救助的方式来解决如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行如采取仲裁方式，拆迁当事人必须自愿达成仲裁协议仲裁协议包括房屋拆迁补偿安置协议中订立的仲裁条款和以其他方式在纠纷前或纠纷后达成的请求仲裁的协议。仲裁委员会的选择由当事人协议确定。仲裁实行“一裁终局制”。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。 没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理,例题1：达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有( )。 A 行政裁决 B依法起诉 C法院判决 D强制拆迁 答案：ABD 法院判决显然不是达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠 纷处理方式 例题2：在房屋拆迁纠纷的处理中，下列( )说法是正确的。 A 实施裁决的房屋拆迁管理部门是乡级以上地方人民政府房屋 拆迁管理部门。 B若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内 向人民法院起诉 C拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期 限内拒绝搬迁的，应当采取司法救助的方式来解决 D裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起 诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。 答案：BCD 实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府,第四节 现状与案例,一、现状 目前拆迁法规仍不健全，现行法规依然有很大倾向性 强制拆迁基本叫停 2003年9月19日，国务院办公厅下发关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知。 随后，中央又派出4路人马，分赴山东、上海、南京、杭州等地，突击调查拆迁问题，为中央最高决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。 到03年底，全国已有近20个省市修改了有关拆迁的法规，明确规定“补偿金不落实不得拆迁”、“拆迁中不得动粗”等，开始把利益的天平倾向弱势的一端。,2003年12月3日，建设部发布城市房屋拆迁估价指导意见（04年1月1日起施行），要求规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益。 12月30日，建设部发布城市房屋拆迁行政裁决工作规程（2004年3月1日起施行）第18条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。”,2004年6月6日，国务院办公厅下发关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知。 2004年8月24日，建设部印发城镇房屋拆迁管理规范化工作导意见(试行)的通知,规范化工作导意见是根据行政许可法、城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁估价指导意见和城市房屋拆迁行政裁决工作规程等法律法规及相关配套文件为依据，由建设部制定的，目的是指导各地房屋拆迁主管部门通过推进城镇房屋拆迁管理规范化，逐步建立起科学有序、行为规范、办事公正、公开透明的城镇房屋拆迁工作机制，不断提高城镇房屋拆迁管理水平和服务质量，切实维护拆迁当