开发建设老年公寓.doc

开发建设老年公寓近年来，随着市场经济的发展，我国出现了供给过剩的买方市场形势，商品房空置量上升，空置率居高不下。这除去房地产投资过热、房屋价格不合理之外，结构不合理也起着推波助澜的作用。现实情况是一方面受高额利润的驱使，高档写字楼、公寓的建设大大超过市场需求；另一方面，房地产市场上出现一些真空地区。因此细分房地产市场，重新选择好投资目标显得尤为重要。对于房地产开发企业来说，老年公寓项目就存在着很大的发展空间，值得去开拓。（一）我国老年人住房现状及需求分析据有关调查显示：目前我国岁以上老年人已达.亿，且以每年.的速度递增。我国已经步入老年化社会。现代社会随着住房条件的不断改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。同时城市化过程中的负面效应也使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。据年北京市的一次调查表明：有近的老年人准备将来住进老年公寓。（二）老年公寓的市场定位老年公寓的市场定位中，首先价格定位要适当。价格太高，潜在需求很难转化为现实要求，目标市场也未能很好地开发。太低，开发商无利润可赚。其次，老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等有，有专门的服务人员和医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买或租用价格适当的老年公寓。（三）老年公寓的供给状况分析据不完全统计，全国目前不同规模的老年公寓仅多家，规模都比较小。初具规模的只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几家。号称全国乃至亚洲最大的老年公寓项目天津“夕阳红国际老年公寓”总建筑面积也仅有万平方米。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。目前，各地出现的老年公寓品质层次较低。一些地区存在的名为“老年公寓”的居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有的已开发住房。以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施的建设方面与实际意义的老年公寓相去太远。由此可见，我国目前的老年公寓的供给状况不容乐观，需要更多的投资开发商注重该类型住宅的建设。我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。本文就老年公寓的需求与发展谈谈个人看法。 一、老年公寓需求的不断增长。 1中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。 2观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 3社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 5随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。 二、中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 1地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 2老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 3设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 4规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 5老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 三、老年公寓（老年社区）的现状、问题及今后发展建议 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 l老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 2老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 3老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 5政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。 今后发展建议 1制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。 2大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。 3要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。 4建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。 5建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了中心建筑法，2000年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。 总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。美国太阳城中心（佛罗里达坦帕市）太阳城中心（SunCityCenter）是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系和交流。在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。居住在这样的老年社区对老人身体非常有益，据说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。凤凰城老年社区（亚历桑那州）和洛杉矶的棕榈泉社区一样，环境是建筑师最优先考虑的元素。凤凰城老年社区所处环境视野开阔，安静优美。巨大的棕榈树随处可见。设计者通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，入口台阶和楼梯特别设计成适应老年人体能，坡度放缓、宽度加大，双侧设置扶手；居室房门都适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门槛，无高度差；卫生间和厕所安装扶手。卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以干净的感觉，有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆。北京太阳城房地产开发有限公司于2000年7月成立，注册资金5000万元人民币。项目总投资额8.3亿元。北京太阳城开发建设为全国首创老年多元化居住社区第三住宅，占地面积42万平方米。社区建筑外观设计为仿欧式风格，建设有：购物中心、医疗中心、老年娱乐中心、家政服务中心、老年教育中心、酒店、国医堂等配套齐全的六大公共建筑设施，对社区入住业主提供了人性化服务模式，小区公建配套充分体现了老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的五老精神，是老年人安享晚年的理想居住环境。公司根据党中央及地方政府有关解决社会老龄化问题的政策精神，采用“福利性事业，经济型运作”的模式，走产业化的道路，使社会效益与经济效益并举，为探索具有中国特色的养老事业开辟出一条光明的道路。北京太阳城从立项伊始，就受到中央及地方各级政府的重视，社会各界人士及海外侨胞的关注。我国长期实行“独生子女”政策，“4、2、1”家庭结构因此越来越普遍，老年人晚年生活成为社会各界普遍关注的焦点，公司顺应社会的发展、结合老年人市场的需求特点，投资兴建北京太阳城。北京太阳城的特点是：设施齐全，环境优美，地热资源丰富，既适应老年人的需求也能满足社会各界人士的需要，既有一般房地产的普遍特征也有其独到之处，项目在销售过程中受到社会的普遍青睐，入住业主已经把北京太阳城当作自己晚年的依托。慕名来访的老年人已近十万多人，截止到目前，一期住宅（9栋住宅、2栋假日公寓、2栋联排别墅、40栋单体别墅）在预售阶段已售出面积近70%，尤其租住式假日公寓是吸引八方来客的一个亮点，公寓共有近470个房间，客户可以选择短期租住也可以选择购买产权的方式，完全拥有属于自己的乡村渡假屋，室内全部精装修，家电、家具配备齐全，餐厅、活动室、健身房、图书馆、咖啡厅、儿童娱乐区等配套设施一应俱全，几近四星级酒店标准。北京太阳城项目建设2000年8月全面开工，分两期建设，总建筑面积30万平米。2002年4月底，北京太阳城项目开发、建设、销售等各环节的手续（五证）均已齐备。目前，公司已完成投资2.5亿元。一期工程的9栋住宅、2栋联排别墅、40栋单体别墅和购物中心已投入使用，医疗中心将在年底前陆续投入使用，老年娱乐中心、家政服务中心、老年教育中心、酒店及国医堂将在明年春季前陆续投入使用，目前公司正在采取多种方式寻求七大公建的设备投资、经营等方面的合作伙伴，同时，也欢迎有志于老年事业的投资人针对二期工程的开发建设与我公司达成合作。在所有为老年人服务的公建设施中，北京太阳城医院是最具特色也是最吸引老年朋友入住太阳城的最重要的一个配套设施。与首都医科大学宣武医院（北京市老年病研究中心）合作的北京太阳城医院，建筑面积达14825平方米，总投资1亿元。具备抢救、治疗、健康咨询和安养四大功能，设有预防保健科、全科医疗科、内科、外科、妇产科、妇女保健科、儿科、儿童保健科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、急诊医学科、康复医学科、临终关怀科、麻醉科、医学检验科、医学影像科、中医科、中西医结合科等。医护人员由宣武医院选派。医院对入住的业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，保健医生据此为业主设计保健方案；每户业主家中及社区公共场所都设有999紧急呼叫系统；北京太阳城还同北京红十字会紧急救援中心合作在小区内设立了急救站，可以急时将病人转送市内的专科医院，为抢救病人生命赢得了第一抢救时间。北京太阳城医院还包括1238平方米的国医堂疗养院，提供中医药疗、温泉药疗、老年慢性病疗养。作为北京太阳城医院的医疗辅助设施，社区内三层以上建筑均配备了医用电梯。老年公寓：上海房地产投资新宠上海，作为全国较早步入老龄化社会的城市之一，目前老年人总数已达241万，占全市人口比例的18.3%。相对数量如此庞大的老年人群体，专门服务于老年人的住宅所占份额却微乎其微，供需的巨大落差将催生出一个巨大的老年人住宅市场，也决定了老年公寓将成为一个新的投资热点.城市老龄化，老年公寓开发渴望提速 中国是世界上总人口和老年人口最多的国家，至今60岁及其以上老年人已达1.3亿之多，超过了我国总人口的10。面对巨大的老年人群体，服务于老年人的各种居住建筑应运而生，并且在质量和数量上都迅速发展。 国外盈利性的老年公寓起步较早，在发展初期采用了市场化的操作模式，政府又对这一具有一定福利性质的产业非常支持，准入门槛较低，所以一度受到市场追捧，取得了良好的经济收益及社会效益。 上海是全国较早步入老龄化社会的城市之一，目前老年人总数已达241万，占全市人口比例的18.3%。这个群体对居住有着特殊的需求，也催生出一个巨大的老年人住宅市场。抽样调查的结果显示：在上海的老年人中，选择居家养老的占95.8%，是养老方式的主要选择，选择进养老机构养老的占2.3，现有养老机构远不能满足需求，选择老年公寓的占1.9%，目前，能提供对路的老年公寓屈指可数，供不应求。然而，尽管老年人的住宅需求蕴藏着巨大的市场潜力，上海房地产市场中适合老年人的住宅所占的份额却微乎其微，由市场操作的老年公寓刚起步，仅有为数不多的几家。如果制定至2010年老年公寓发展规划，入住人数可按老年人口总数3%的比例考虑，全市入住老年公寓人数将达72500余人，需老年公寓36200余套，约200万平方米，其中市中心区的需求总量在150万平方米以上。有关人士认为，上海可以根据实际情况开拓一些实验基地，如对沪上一些滞销楼盘进行改造，注入适合老年人居住的功能；或者在一些规模较大的小区中设置几幢老年公寓，使一些家庭从三代同堂变成三代同区，从而更适应现代人的居住需求。从发展趋势看，老年公寓的需求必然越来越大，这将是很有潜力的“朝阳产业”。 总之，上海的老年公寓有着强大的人口及经济支撑，而真正符合市场需要的老年公寓供应量却十分有限，未来市场发展潜力巨大。兼具养老功能，老年公寓聚集市场人气 老年公寓是供老年家庭集中居住的新的居住模式，既不同于传统的居家养老，又不同于一般的机构养老。传统的居家养老，老年家庭分散居住在原有的房屋中，不便受到社会化服务；一般机构养老是使老年人集体居住，统一管理，缺少家庭生活的氛围，因而生活能自理的老年夫妇不愿接受。老年公寓的根本特征是以家庭居住模式为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感。 不少老年人面临与子女分开居住的寂寞，上海现在的房屋结构又是与邻里不相往来的格局，使老人在居住上产生了孤独和不便。新加坡在建设老年公寓时，既为居住者创造了良好的生活环境，同时也让老年公寓与子女的住地可以互相贯通，形成了可分可合的格局，并对开发商提供了相应的政策，使老年公寓的开发成为带有公益性的一个产业。这也可以让老年公寓开发者们作为借鉴。 市场化的老年公寓的设施及服务均符合国际标准，档次较高，价格也相对较高，它所针对的客源十分明确，主要分为购买自住者和投资者。其中自住者一般占40%左右，投资者则占到60%左右。这是因为老年公寓作为一种投资性产品，具有回报稳定，成长性高的特点。至少在目前来看，老年公寓这一个巨大的住宅市场，在上海的开发还几乎是一片空白，供需的巨大落差决定了老年公寓将成为一个新的市场热点。在上海目前养老床位只有1%的情况下，老年公寓的开发应当引起政府、开发商、以及公众的关注。有关人士认为，老年公寓的建设在上海是可行的，老年公寓的开发可以形成一个个为老年人度身定制的老年社区，使老人们真正实现“居家养老、把根留住”的美好愿望。近距离透视：老年公寓有望成为投资新品 老年公寓，应该是符合老年人生活要求的、设施齐全、服务到位、绿色环保的老年服务公寓。因此，从地段上来说，适合选址在市中心闹中取静的地方，既保证了老年人医疗，购物娱乐与交通的方便，又实现居住环境的优雅舒适。 老年公寓的建造比其他居住物业更为复杂，具体来说，大致需要注意几点。 要有功能性 充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，是老年人能够自由地在住宅内活动。家具、器具和设备要配置在便于老年人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。 要有安全性 地面材料尽量采用防滑处理。要排除高差和门槛，在厕所和浴室或协助老人用力的地方，要安装扶手，门窗的开启方式最好采用推拉式。有鲜明的色彩和照明，提醒老年人注意。 要有健康性 保持老年的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光；便于老人室外活动。使老人能够方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时要考虑加温设施。 要有私密性 老年人害怕孤独，社区在加强社会交往之外，同时注意老年人的生活隐私。老年人与儿女同住时，就要创造出未被疏远的氛围，同时又要注意生活隐私。老人与老人同住时，最好通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，使隐私得到保证。 便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多1020年的时间，老年人生理将由健壮到衰老，住宅设计应当注意到老年人的需求，考虑隐蔽设计，便于增添设备、设施等改建工程，及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。 总之，只有充分考虑到老年人的切身需要，具有充分人性化设计的老年公寓，才能在市场上站稳脚跟，而作为这样标准的新一代房地产投资产品，其投资前景才令更多人期待。目前已有开发商开始策划设计定位较高的老年公寓，还计划引进世界知名的老年公寓管理集团进行综合管理。老年公寓的出现在为投资者带来利润的同时，所创造的社会效益也是不可估量的，真正实现社会效益和投资收益双赢的成果。美国老年公寓市场的情况比较复杂，过度开发现象的出现、短期市场竞争的剧烈，使老年公寓的出租人、开发商和经营者都在寻找一种生存之道。 老年公寓的市场分类 以物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同而分3类。 自住型（Independent-living）老年公寓不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。 陪助型（Assisted-living）老年公寓向居民提供与日常生活有磁的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。 特护型（acute-care）老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。 激烈的市场竞争 根据美国老年公寓及护理业项目投资中心（NIC）最近的一项调查表明，住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。对一个拥有100张床位的老年公寓来说，折算下来每月至少需要34名居住者。市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。据NIC不久前的统计，生活在陪助型公寓中的老人，23的年收入只有25000左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起，市场需求不旺已造成负面影响。开发商可以为老年人提供更多的舒适性，但租金的回报使业主不能负担成本。 对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓。事实上，美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代对食品短缺和大量失业记忆犹新，对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受。但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年，因为他们已经适应了高消费。 为了吸引这两代人消费老年公寓，开发商重点对美国家庭中的成年孩子（20年之后的潜在客户）进行不遗余力的营销，聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情，并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力。在提高居住舒适性方面，开发商更是不遗余力。2000年1月份，芝加哥地区一个老年公寓项目，Maravilla in Vernon Hills落成，它营造了另一种居住氛围：六层楼的建筑，屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃穹顶，有一个非常大的中庭，完全模拟热带气候，里面植有热带雨林植物，人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。 不同的经营策略 美国一家大型房地产信托投资公司太平洋海湾物业公司3年前小规模地进入老年公寓市场，经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。每个公寓单元带厨房，配有家具及所有日用品。现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施，集中在市场进入障碍非常之高、人口密集的地区，比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区，那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。 与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商Bee Hive Homes。他们远离土地价格昂贵的大都市，选择居住人口仅有5000人左右的小镇，所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右，由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制，采取许特经营方式，也非常成功。总之，谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力，谁就会笑到最后。 老年公寓发展的限制因素 在宾州西南地区，老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策，但是也缺少必要的政府监控。老年公寓的投资兴建被大多数地方政府视为正面的、积极的因素，一般都会对此大开绿灯。 对过度开发的一个限制是，与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。各州医疗护理制度要求不同，对医疗护理费用支付的许可要求也不同。同时，医疗保健优先支付制度（PPS）对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响，像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。 最大的限制是资金匮乏。NIC估计，老年公寓设施每年平均增长幅度超过10，现在超过28000个老年公寓设施遍及全国。另对老年公寓投资贷款人的一项调查反映出1999年共贷出1