房地产估价师房地产估价理论与方法模拟试题.doc

房地产估价师房地产估价理论与方法模拟试题（1）1某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A43.2%B50%C56.8%D70%答案C2在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/，建筑面积100，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格 5000元/，建筑面积120，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元/，建筑面积90，成交时一次付清：丁成交价格4760元/，建筑面积110，成交时支付20万元，一年后付清3236万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（ ）。A甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲答案C3建筑物的重新构建价格是（ ）的价格。A扣除折旧后B估价时点时C客观D建筑物全新状态下答案BCD4对于一宗房地产的价格，通常由（ ）所构成。A土地取得成本B开发成本C销售税费，投资利息D管理费用答案ABCD5某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A536B549C557D816答案B6下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（ ）。选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格ABCD答案B7应用路线价法的前提条件是（ ）。A土地形状较规则B街道较规整C地势较平坦D临街各宗土地的排列较整齐答案BD8当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法答案BC9下面属于构筑物的是（ ）。A烟囱B水塔C水井D屋顶答案ABC10在估价中要特别注意下列（ ）之间的内在联系。A估价方法B估价目的C估价时点D估价对象状况答案BCD11某宗房地产2000年月5日的价格为900美元/，汇率为美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其 2000年0月5日的价格为（ ）元人民币/.2000年0月5日的汇率假定为美元=8.29元人民币A7665B7262C7637D742答案C12某宗房地产土地面积300 ，建筑面积250 ，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）元。A62500B62000C6000D6500答案A13对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）/（ ）原容积率下的土地单价。A建筑面积B原容积率C土地总面积D增加后的容积率答案B14某宗地面积为5000 ，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/，拟进行改造，推准的规划容积率为50，楼面地价为500元/，则理论上应补交地价（ ）万元。A250B750C2050D250答案B15承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/.现市场上类似住宅的年租金为600元/.若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。A6.9B6.42C7.20D9.58答案A16应用现金流量法进行测算时，要注意做到（ ）。A尽可能准确估计开发经营期长短B尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间C各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确D各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确答案ABC17某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。A33.3B2C20D60%答案B18假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供（ ）数据。A确定开发场地的最高价格B确定开发项目的预期利润C确定开发中可能出理的最高费用D确定项目建成后的最佳利润答案ABC19报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在（ ）。A期初B期中C期末D年末答案C20（ ）要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来