房地产主流企业拿地策略及城市投资机会.doc

2010年房地产主流企业拿地策略及城市投资机会分析报告全国土地市场形势分析供应增加，市场理性，土地价格稳中有降住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力通过下表可以看出，除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮。表：重点城市土地供应计划及2010年上半年完成率供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超过80%2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。2010年1-7月，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2.44亿平方米，同比增长83%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。图：2010年1-7月全国住宅用地月度供应量成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%2010年1-7月，全国住宅用地共成交1.81亿平方米，同比增长79%。从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，但7月住宅用地成交量逐渐回升。7月成交住宅用地2312万平方米，环比增加9%，同比增加14%。3-7月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.6，但在7月比值上升至0.8。开发企业审时度势，根据企业发展需要，积极扩充土地储备。图：2010年1-7月住宅用地月度成交量价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米，较上半年均价低16%，环比下降14%。新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图：2010年1-7月全国住宅用地楼面均价走势溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。对于热点区域的地块，开发企业的积极性仍然较高。表： 2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率地王：新政后土地市场“地王”难见“地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度，土地市场频频出现“地王”，北京更是一天出现三个“地王”。新政后，土地市场“地王”难见。据统计，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍较为普遍新政过后，土地市场较为理性和谨慎，市场观望气氛浓厚，开发企业拿地的针对性较强，品质较差的地块出现流拍。一线城市北京、广州、深圳均出现住宅用地流拍现象，而在新政前，一线城市住宅用地供不应求。二线城市的流拍更为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块，其中，中山有4宗住宅用地流拍，为7月流拍地块最多的城市。表：2010年1-7月北京土地市场流拍地块一览趋势：下半年商品房市场从“量跌价滞”到“调价促量”，将对土地市场供求产生重大影响从历史数据看量价走势：根据2007年-2008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头已经得到遏制。预计整个下半年特别是第三季度，“新国十条”及相关政策仍将继续对购房者有较大影响，东部地区和热点城市的成交量可能持续低迷，由于东部地区的商品房销售面积占全国超过50%，预计2010年全国销售面积将低于去年。商品房市场“调价促量”，开发企业资金回笼加快，产品去化速度加快，必将刺激对土地的需求，土地市场或将出现新一轮的“供不应求”。机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机再现土地市场供求关系经历了2008年的“供过于求”到2009年的“供不应求”，2008年流拍的地块在2009年全部高溢价成交。所以，在土地市场面临低谷的时期，是开发企业在资金允许的前提下积极扩充土地储备的良机。通过下表可以看到，在08年流拍的地块在09年全部高价成交，特别是广渠路15号地块，08年流拍时的楼面价是5880元/平方米，09年成交时的楼面地价为15216元/平方米，价格上涨160%。企业：开发企业看好大市，土地开发较为积极2010年上半年，全国完成房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%；房屋新开工面积累计8.05亿平方米，同比增长69.7%。两者均处于历史高位，表明开发企业仍然看好房地产市场，土地开发较为积极。表：2008年至今房屋施工和新开工面积政策：土地政策进入“稳定期执行期”7月20日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（1）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（2）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。本轮土地市场调控遵循三条主线：1、供求环节；2、交易环节；3、监管环节。供求环节通过增加土地供应量，缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格；交易环节通过完善招拍挂制度、提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易；监管环节通过地方政府问责制、打击企业囤地等加强市场监管。所以，我们认为，未来一段时间不会有新的土地政策出台，未来的政策重点集中在认真执行土地供应计划、打击企业恶意囤地两个方面。2010年房企拿地策略及建议市场调整，积粮建仓，品牌企业拿地热情不减2010年4月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下降。但是，2010年1-7月，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的60%，企业的投资热情不减。从拿地区域分布看，由于一线城市楼面地价有所提升，而二三线城市楼面地价变化相对较小，品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。我们认为，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。品牌企业拿地积极，万科新增建筑面积居首位2010年1-7万科新增建筑面积1458.03万平方米，拿地金额300亿元，相当于去年万科销售额的50%，在标杆企业中位居首位；保利新增建筑面积653.3万平方米，不及万科的50%，但拿地成本是万科的1.5倍。通过下表可以看出，多数品牌房企拿地热情较高，行动较为积极。表：2010年1-7月品牌企业新增土地储备品牌企业拿地集中在二三线城市，恒大与华润新增土地储备无一线城市受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响，企业加强二三线城市的土地储备成为主流。北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟，土地资源日趋稀缺，企业购置土地难度日益加大，同时逐渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。表：2010年1-7月品牌企业新增土地储备二三线城市拿地成本较低，企业购置土地成本较小从拿地楼面均价看，品牌房企2010年（截止到7月）在一线城市拿地成本较2009年均有提高，其中，保利、绿城2010年在一线城市的拿地成本较2009年提高了100%以上；相比一线城市，品牌房企在二三线城市拿地的楼面均价比较稳定，万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下降，企业通过不同区域、不同产品的有效组合，降低了拿地成本，其中万科、绿城、华润2010年拿地的平均楼面地价均低于3000元/平方米。表：2010年1-7月品牌企业拿地成本新政下，品牌房企拿地趋向谨慎、理性、科学从品牌房企2010年每个月的拿地情况看，2010年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团等品牌房企拿地热情高涨。但在2010年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向谨慎。中海地产56月均没有拿地，万科拿地策略也出现明显调整，企业56月仅用43亿元新增土地规划建筑面积210万平方米， 56月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和17.1%。但在7月，品牌企业拿地逐渐积极。中海7月拿地建筑面积238万平方米，超过上半年拿地总面积；绿城7月新增土地储备112万平方米，是今年拿地最多的月份；万科保持着今年以来积极拿地的策略，7月新增土地储备182万平方米。表：2010年1-7月品牌房企每月新增土地储备面积及金额审时度势，顺势而为，合理拿地，理性成长审时度势，顺势而为：历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。“现金为王”的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。合理拿地，理性成长：由于2010年土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的优质房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手的绝佳机会。品牌房企应理性增加土地储备，为持续发展蓄力房地产新政提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。土地政策的明显调整，对开发企业来说既是挑战也是机遇。 随着土地市场正逐步恢复理性，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略。在拿地的市场策略上，由于一线城市可开发面积逐渐减少，品牌房企可以通过在二三线城市加大布局，扩大市场占有率来扩大企业规模，对于地价较为便宜的三四线城市，企业可以积极扩大土地储备，为今后做长远打算； 在拿地的产品策略上，由于保障性住房和中小套型普通商品房用地规模的大幅增加，参与保障房项目开发、加快加大普通商品房项目建设成为未来一段时间内部分企业主流经营模式的可能性加大，品牌房企可以适当优化现有经营方式与产品结构，做好品牌建设，为未来发展打下良好基础； 在拿地的资金策略方面，品牌房企可以积极探索信托、债券、房地产基金等多样化的融资渠道，缓解银行信贷紧缩带来的不利影响。 短期：结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备和融资渠道顺势而为，结合市场需求定价，加快资金回笼速度：认清市场形势，房企侥幸心理。历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。“现金为王”的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。拓展多元化融资渠道，积极拓展土地储备：目前银行信贷和公开资本市场融资难度日趋加大，但企业应未雨绸缪，积极探索票据、信托、基金等多样化融资渠道。由于2010年土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的优质房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格，开发商通过囤地谋取利润的模式将得到抑制。开发企业应综合评估自身实力和新增土地状况，并结合企业未来发展战略，合理拿地理性成长。中长期：提升战略决策、资源整合、区域布局和资金运营能力，加强产品研发、客户服务、品牌管理战略：加强市场和政策研究，提高决策的科学性和前瞻性资源整合：完善组织架构，加强内外部合作；积极发挥母公司优势，加强保障性住房业务拓展产品研发：加强客户细分和产品研发，提升产品的核心竞争力区域布局：优化城市布局，扩大收入来源，降低经营风险客户服务：提高服务水平，提升客户的满意度和忠诚度品牌管理：加强品牌建设，对外扩大品牌影响力资金运营：全方位扩充融资渠道，满足企业发展需求。具体建议：密切关注意向城市最新推出地块本次18.5万公顷的供应计划为房地产开发企业积极获取土地储备提供了良好的机遇。在扩大住宅用地供应的背景下，地方政府会积极增加土地市场供应。所以，建议开发企业积极关注政府推地动向，第一时间把握最新入市地块。具体建议：迅速判断最新推出地块价值，把握投资机会企业重点关注城市新推出地块较多，如何迅速判断地块价值，提高拿地决策的效率和科学性，对企业把握投资机会至关重要。通过地块周边历史成交地块和项目销售情况，能够迅速判断地块价值。具体建议：考察周边地块从地块到项目情况从地块规划到产品特色，能够反映该区域项目特点和销售习惯。考察从地块到项目的情况，对于把握产品特点和潜在消费群体至关重要。增强企业综合实力，积极应对招标的出让方式土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的5月和6月，北京供成交11宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅2宗以挂牌方式出让。而1-4月正式挂牌的19宗住宅用地中，仅1宗采用招标方式。招标方式具有针对性，不再是“价高者得”的原则，而是重点考量企业的综合实力，包括盈利能力、开发能力、偿债能力、保障性住房建筑规模等方面。所以，在招标方式普遍应用的情况下，企业应提升自身综合实力，加强企业品牌建设，积极参与保障性住房建设，建立与地方政府良好的合作关系等。城市投资吸引力研究及案例城市投资吸引力分析的意义城市是房地产市场的载体，房地产市场是城市的重要标志与内容。房地产市场是城市竞争力的重要因素之一，如何确保城市房地产的持续健康发展，如何维持和增强城市房地产开发投资的持续吸引力，成为各城市关注的议题。对开发企业和投资商而言，在市场不确定性增大的2010年，如何评价各城市的房地产市场开发投资吸引力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为影响企业未来持续快速发展的战略性问题。 中国指数研究院从开发商和投资商的角度出发，从市场规模、成长速度、潜在需求、供求对比4个方面，全面分析城市内部不同物业类型房地产市场自身成长能力，结合对城市房地产市场投资环境的考察，对该城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价。“中国城市房地产开发投资吸引力研究报告”是中国指数研究院自2003年以来持续开展的一项重要研究课题。本研究对于引导房地产开发企业和机构投资者跨区域开发投资、选择城市及其最佳进入时机，以及房地产开发产品结构的调整具有重要的现实意义。上海、重庆超过北京，成为住宅开发投资吸引力前二名城市研究结果显示，住宅开发投资吸引力十五强城市是：上海名列第1，重庆名列第2，北京位居第3，第4至第10名依次是：成都、广州、杭州、天津、深圳、苏州和大连，第11至15名分别为：青岛、南京、沈阳、西安和长沙。重庆凭借领先的市场规模（住宅销售面积以及新开工、施工和竣工面积皆在40个城市中排名第一）和较快的成长速度跻身住宅开发投资吸引力第2位。多数城市2009年住宅销售额大幅增长，上海、北京等地销售额规模突出，杭州、温州等城市年均增速较为明显图：2009年40个大中城市住宅销售额及2007-2009年年均增长率上海、北京销售额规模突出，近三年平均增速居前。成都、重庆和苏州销售规模和增速均处于前列。广州、深圳销售额稳步增长，2009年均突破千亿元。杭州、温州近三年销售额平均增速十分显著。 北京、上海投资额保持稳定，沈阳、重庆跃居全国前列，西安、合肥、郑州增长显著上海、北京开发投资额近年来稳居全国前列。沈阳、重庆等二线城市“异军突起”，投资规模跃居全国前列。成都、苏州、杭州、广州等城市开发投资额持续增长。西安、大连、合肥、郑州开发投资额快速增长，绝对水平已接近杭州、天津、广州等地。 城市居民收入水平高，为当地房地产市场发展提供了广阔的空间上海、北京、广州等传统热点城市人口多，居民收入水平高，为当地住宅市场提供了广阔的发展空间；温州、苏州、宁波等二三线城市居民收入水平较高，确保了当地住宅市场较高的潜在市场需求。 城市住宅市场的投资吸引力取决于未来的供给状况城市住宅市场的投资吸引力不仅取决于现有的发展情况（市场规模及成长速度等），更取决于未来的供给状况。上海、苏州、深圳等地在建规模相对较小，潜在供给压力较小，为投资者进入留下更多空间；温州、石家庄、太原等地潜在供给压力相对较大。上海成为中国房地产开发最具吸引力的城市按照因子分析法得出房地产开发投资吸引力十五强为：上海、北京、重庆分列第一、二、三名，第4至第10名城市依次为广州、成都、苏州、天津、深圳、杭州和大连。第11名至第15名分别为沈阳、宁波、青岛、南京和无锡。 从2010年房地产开发投资吸引力十五强城市综合得分可以看出，排名前两名的上海、北京与第三名之间的分差远大于第3名至第15名之间得分的差距，表明上海和北京的城市房地产开发投资吸引力总体大大高于其他二三线城市。具体来看，上海房地产开发投资吸引力稳居全国第一，北京位居第二。重庆凭借住宅开发投资吸引力排名第2以及商业营业用房开发投资吸引力排名第4以及投资环境进入前十的优势，2010年房地产开发投资吸引力位居第3位。成都由于住宅投资吸引力排名位居第4，以及投资环境排名居于第10位，2010年房地产开发投资吸引力由2009年的第10名大幅上升至第5名。 随着滨海新区建设的不断深入，天津市房地产市场投资前景长期看好，投资环境排名第4，住宅、写字楼和商业营业用房市场排名皆进入前十，使得天津房地产开发投资吸引力在十五强城市中位居第7位。中国城市房地产开发投资吸引力特点分析35个大中城市是全国房地产市场的主体,但一线城市市场份额呈下降趋势合肥、长沙和重庆等二三线城市房地产市场近年来发展速度明显快于一线城市充裕的货币流动性是