房地产公司开发部培训文集与工作流程.doc

引言引言 首先，欢迎你加入开发部，成为我们的一员！ 我们过去的每一点成绩，都依赖于全体同事的努力；我们明天 的每一个进步，都将与你的努力息息相关。 为了让我们成长的更快，工作更出色，开发部结集体之精华， 制作此文集，该培训文集是恒易置业开发部成立近一年以来，在总结 了每一位在此战斗过的同事的成长经验，同时查阅了大量相关房产知 识文献的基础上，由开发部全体员工共同编写出来的新人入职指导文 集和日常工作流程。 文集含盖了房地产专业方面的专业知识、入职程序、部门介绍、 行为规范、常规工作等内容，以理论学习为基础，工作流程作指导， 明确了开发部每一位员工在日常工作中需要学习和掌握的全部内容， 同时也是开发部每一位员工日常工作的标准。 它将有助于您更快、更好的容入我们的团队，完成我们的每一 项工作任务。此文集将伴随您走过在开发部的每一天。 让我们： 从今天起，一起工作、相互学习； 从今天起，真诚友爱、团结互助； 从今天起，风雨同舟、携手并肩； 共同打造开发部的梦之舰，去跨越这 21 世纪的房地产大航海时 代吧！ 目录目录 第一部分 入职须知4 第二部分 日常行为规范14 第三部分 房产导入16 第四部分 专业知识学习18 第五部分 开发部常规工作流程77 第六部分 市场调研知识学习106 第七部分 房地产相关法律法规147 第一部分第一部分 入职须知入职须知 一、一、 走进开发部走进开发部 当你通过公司考核到本部门报到时，面对业务与人群的双重陌 生感，可能会感觉自己一无所知，没关系，这是任何人都要有适应的 过程。你的任务仅仅是在自身的努力和大家的帮助下，尽量将这个过 程缩短。 1、与部门经理见面，接受工作安排 2、在秘书处登记秘书个人详细信息，并由秘书介绍认识各位同事， 同时向大家介绍自己。 3、学习开发部培训文集与工作流程 ，详细了解各工作情况及要 求。 4、在熟悉工作环境和伙伴后，应该及时补充相关知识以便能顺利 地开展工作。本书将给你解答你在工作中出现的各种问题，不 要着急慢慢成长，相信自己一定行，如有问题还可以找部门经 理或其他同事咨询。 5、准备三个本子，学习本、调查本、六点优先工作制便于以后的 学习工作。 6、如果想更深入地了解公司、了解开发部，你应该主动与同事们 交流，因为沟通是最好的学习方式。 二、开发部的概况二、开发部的概况 1 1、开发部定位 发展决策依据的提供者 业务计划的导向者 市场的开发者 客户关系的维护者 恒易企业品牌形象的第一塑造者 2 2、开发部功能 建立、维护市场调研信息系统，收集有关行业、政策、产 品、整体市场等外部信息。 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。 公共关系、人脉资源的建立和维护。 负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发 过程相关手续办理。 项目在建过程中，各相关职能部门的协调。 开发项目预售许可证的办理。 项目销售过程中备案、抵押、银行按揭的手续的办理。 项目完工后，项目的竣工验收、确权。 分户房产证的办理。 客户档案、资料的整理、保存。 商品房买卖合同的审核。 客户关系的维护与服务 结合企业内部各数据项目，在整理分析的基础上，建立常 规信息平台。 3 3、开发部发展规划 （1）核心目标： 扩大市场占有率，使恒易成为行业主导企业。 确立高水平的专业标准，形成高标准、规范化的工作流程。 开发部一定要做恒易置业的核心团队。 苦练内功，提高整体战斗力，时刻处在超前位置。 （2）发展计划： 20082008 年：年：确定开发部组织结构及发展规划，制定人员配置计 划。 20092009 年：年：完成开发部人员配置，建立山东地区信息资料平台， 建成系统的开发工作流程。 20102010 年：年：使信息中心、客服中心具备独立市场能力。市场调查 专业水准达到行业内领先水平。客服中心创造出独 特的服务体系，打造出恒易置业的服务品牌。 远景：远景： 发展为独立项目运营中心，以强大的信息数据库，为 公司战略提供数据支持；以高水平的专业经验，确 定项目的定位，缩短项目操作周期，提高运营速度， 为公司效益最大化造好保证；以人性化的服务体系， 打造出恒易的地产服务品牌。让开发部成为名副其 实的恒易置业的先锋部队，核心部门。 三、三、 织架构及职务说明织架构及职务说明 1 1、组织架构组织架构 开发部经理开发部经理 开开 发发 部部客服中心客服中心 信 息 主 管 市市 场场 调调 研研 专专 员员 信息中心信息中心 开开 发发 主主 管管 开开 发发 专专 员员 客客 服服 主主 管管 按按 揭揭 专专 员员 房房 产产 专专 员员 客客 服服 专专 员员 2 2、职务说明职务说明 职职 务务 名名 称称 直接直接 上级上级 业务指业务指 导导 职业发展职业发展 方向方向 工作工作 地点地点 工作概述工作概述工作要求工作要求职责范围职责范围 开开 发发 部部 经经 理理 分管 副总 裁 分管副 总裁 项目中心总 监 开发 部 全面负责开发部 工作。根据公司 战略目标，制定 部门工作计划。 与政府相关部门 保持良好的工作 关系，确保各项 手续审批顺利。 按计划完成公司 开发任务。 a. 负责公司土地储备、谈判工作，制定相应的土地开发计划， 并组织、落实、实施。 b. 负责项目的可行性研究报告的拟写并上报相关领导。 c.负责部门人员的培训、考核及奖惩工作。 d.做好外部工作协调，负责与相关政府部门进行沟通，确保 土地审批程序的顺利。 E.负责部门内行政管理，对下属人员业务指导和培训及对下 属人员的工作考核。 f.负责制定本部门的工作计划、资金使用计划。 g.根据国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争格局 及市场需求动态等方面的信息，定期向公司提报房地产市场 分析报告。 h.解决项目操作过程中的公关危机。 i.公共关系、人脉资源的建立与维护 j.公司交办的其他工作。 对工作项目所界定 的工作内容，以业 务计划及工作制度 为标准，对业务计 划完成结果及工作 失误所造成的损失 负责。 信信 息息 开发 部经 开发部 经理 信息中心经 理 开发 部 建立健全公司业 务相关信息数据 a. 负责收集国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争 格局及市场需求动态等方面的信息，建立内部市场信息数据 对工作项目所界定 的工作内容，以业 中中 心心 主主 管管 理 平台，为公司各 部门提供信息服 务，开发信息资 源，创造新的开 发模式。 库。 b.根据各项目及各部门要求制定信息需求计划，交市场调研 人员收集。 c.根据公司业务发展流程，设计信息数据库，实现全公司信 息需求的计算机管理。 d.对数据进行定期更新维护，按各部门要求提供信息服务。 e.制定数据库开发计划，提交利用信息开发的项目执行方案。 f.对市场调研员进行培训管理。 务计划及工作制度 为标准，对业务计 划完成结果及工作 失误所造成的损失 负责。 市市 场场 调调 研研 专专 员员 信息 中心 主管 开发部 经理、 信息中 心主管 市场调研主 管、信息中 心主管 开发 部 完成个人工作计 划，根据公司开 发计划，提供市 场信息，协助开 发部经理写出项 目可行性调研报 告。 a. 负责收集国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争 格局及市场需求动态等方面的信息。 b.负责区域房地产市场信息收集整理及资料的定期更新维护。 c.按开发经理安排对区域及项目信息展开有针对性的市场调 查，出具调查报告。 d.对市场信息进行分析，写出项目调查报告。 对工作项目所界定 的工作内容，以业 务计划及工作制度 为标准，对业务计 划完成结果及工作 失误所造成的损失 负责。 开开 发发 主主 管管 开发 部经 理 开发部 经理 开发部经理 开发 部 负责开发项目的 前期手续及项目 建设过程中配套 设施的开通。协 助开发部经理完 成开发任务。 a. 负责工程前期开发手续及相关证件的办理。 b.负责项目开发过程水、电、气、通讯、闭路、道路、管网 等建设手续的办理。 c.负责工程开发相关计划批文的申报与办理。 d. 协助经理做好外部工作协调，负责与相关政府部门进行沟 通。 e.协助经理做好部门内部行政管理，对下属人员业务指导和 培训。 f.对市场调研人员提供的项目调查报告作价值评估报告提交 开发部经理， g.负责项目的总确权。 g. 完成领导交办的其他工作事宜。 常规工作按流程、 计划、制度办理， 特殊情况经主管 领导批准授权后 办理。 开开 发发 专专 员员 开发 主管 开发部 经理、 开发主 管 开发主管 开发 部 负责开发项目的 前期手续及项目 建设过程中配套 设施的开通。 a. 负责工程前期开发手续及相关证件的办理。 b.负责项目开发过程水、电、气、通讯、闭路、道路、管网 等建设手续的办理。 c.负责工程开发相关计划批文的申报与办理。 d.负责开发部相关外联工作，与相关政府部搞好关系。 e.协助工程部办理项目的竣工验收。 f.负责项目外装材料的上报。 g.完成领导交办的其他工作事宜。 常规工作按流程、 计划、制度办理， 特殊情况经主管 领导批准授权后 办理。 客客 服服 主主 管管 开发 部经 理 开发部 经理 客服部经理 客服 中心 负责客服中心的 全面工作；维护 高端客户关系； 协调房管局、按 揭银行关系。协 助开发部经理完 成其他工作任务。 a.根据公司需要和项目进度，制定后期各环节工作计划。 b.负责客服部的相关外联工作，与房管局、按揭银行搞好关 系。 c.维护公司高端客户群体的关系。 d.定期对客户信息进行分析，并写出客户需求报告，提交开 发部经理。 e.负责商品房买卖合同的审核。 f.负责项目的在建工程抵押及公司大宗的房产抵押。 g.负责项目的预售许可证的办理。 h.负责预售款监管账户的办理。 i.领导交办的其他工作。 对工作项目所界定 的工作内容，以业 务计划及工作制度 为标准，严格按工 作流程走，对业务 计划完成结果及工 作失误所造成的损 失负责。 按按 揭揭 专专 员员 客 服 主 管 开发部 经理、 客服主 管 按揭主管 主管、 客 服 中 心 负责项目销售过 程中，按揭客户 的备案、抵押、 银行按揭手续的 办理。各项税费 的缴纳。 a.负责项目销售过程中，按揭客户的资料审查. b.负责按揭客户的备案、抵押、银行按揭手续的办理。 c.负责缴纳客户的维修基金。 d.负责缴纳客户的契税。 e.协助客服主管完成项目的在建工程抵押。 f.办理抵押房屋的注销工作。 g. 负责与相关职能部门的协调，并保持良好的关系，缩短手 续审批时间。 h.领导交办的其他工作。 对工作项目所界定 的工作内容，以业 务计划及工作制度 为标准，严格按工 作流程走，对业务 计划完成结果及工 作失误所造成的损 失负责。 房房 产产 专专 员员 客 服 主 管 开发部 经理、 客服主 管 房产主管 客 服 中 心 负责公司客户 分户房产证的 办理，协助完 成项目总确权。 a.负责办理分户房产证。 b.负责项目确权后，面积差额的补交或退还。 c.协助开发主管办理项目的总确权。 d.负责与相关职能部门的协调，并保持良好的关系， 缩短手续审批时间。 e.负责房产证的发放。 f.领导交办的其他工作。 对工作项目所界定 的工作内容，以业 务计划及工作制度 为标准，严格按工 作流程走，对业务 计划完成结果及工 作失误所造成的损 失负责。 客客 服服 专专 员员 客 服 主 管 开发部 经理、 客服主 管 客服主管 客 服 中 心 客户档案的管 理、保存；客 户关系的维护； 开发部内勤工 作。 a.负责与销售部对接客户档案，并整理保存。 b.收集客户信息，建立公司客户档案及维护更新。 c.根据要求，定期对客户进行回访、跟踪服务。 d.整理客户意见，作为相关部门工作调整依据。 e.协助客服主管做好高端客户维护。 f.负责开发部日常内勤工作。 g.负责公司开盘及重大活动，老客户的通知工作。 h.领导交办的其他工作。 对工作项目所界定 的工作内容，以业 务计划及工作制度 为标准，严格按工 作流程走，对业务 计划完成结果及工 作失误所造成的损 失负责。 四、四、 部门文化部门文化 我们认为：真切可见的劳动成果远比似是而非的工作计划重要；个 人的力量毕竟有限，团队的智慧才是无穷的；只要有可 用之人，就没有攻不下的阵地。 我们提倡：全心全意付出，心安理得收获； 坦荡敞开胸怀，创造心灵沟通。 我们相信：心有多大，舞台就有多大，每个人都能在这个集体里找 到自己的心与舞台。 部门口号：坚持不懈，永不放弃！魅力恒易，精彩开发！ 开发部之歌：歌词由开发部员工自编，采用了亚洲雄峰的曲调， 要求员工能够激情饱满的演唱。 开发部之歌歌词： 我们恒易，诚信又严谨 我们恒易，求实又创新 我们恒易，地产界精英 我们恒易，业绩第一流 我们讲奉献，关爱是精神 恒易永争先，恒易雄风振天吼 我们恒易，人心齐向上 我们恒易，斗志最昂扬 我们恒易，队伍最雄壮 我们恒易，精神传四方 我们爱拼搏，我们爱恒易 恒易永向前，恒易明天更辉煌 第二部分第二部分 开发部日常行为规范开发部日常行为规范 一、一、 开发部行为准则：开发部行为准则： B、早晨上班见到同事要热情，并大声说“早上好” 。 C、每天个人负责打扫自己责任区内卫生，且每天保持良好状 态。 D、每天正式工作前要将一天要做的工作记录到六点优先工作 本中，然后开始工作。 E、工作期间不允许上网聊天，玩游戏等做与工作无关的事情。 F、上班时间不允许说“不可能”三个字。 G、每天下班前，将门、窗关好，将空调、电脑、饮水机等电 源关掉。 H、爱护公共物品，珍惜每一张纸，节约每一滴水。 （杯子里喝 多少水接多少水，不许有剩余；卫生间用水要节约） 。 I、工作期间不得无故串岗，不许到其他部门聚堆闲聊。 J、个人用完资料、物品后，要及时归位、摆放整齐。 K、搞好个人卫生，并保持个人办公区域整洁有序。 L、白扳充分利用；每天有个议题或者主要提醒等。 M、外出人员回来后，每周至少写一条“朝花夕拾” 。 N、每周写一条“我爱我家”建议。 O、要讲文明有礼貌，不说粗话、脏话。 P、同事之间要互帮互助、共同进步。 Q、每天保持良好的精神状态，让你的牙齿天天晒太阳。 二、奖惩办法：二、奖惩办法： 1、违反公司纪律，由行政中心按公司有关规定处理。 2、部门内出现违规行为，按一次 5 元的标准交纳“快乐基金” ， 情节严重者由全体人员讨论处理方式。 3、日常工作中有突出表现（如超标准完成任务、提出有效建议等） 时，可由部门经理批准后从“快乐基金”中获得相应奖励。 三、补充：三、补充： 1、 “朝花夕拾”：在日常工作中，同事们为记录工作中发现的好方 法、解决业务问题的思路和总结等而制定的学习录。现在形成制度， 每个员工每周至少加入一条，并由经理负责检查。 2、 “我爱我家”：用于记录对公司发展、部门建设有益的意见、建 议。提出人负责问题追踪。现在形成制度，每个员工每周至少加入 一条，并由经理负责检查。 3、公司行为准则：（此参照人力资源部最新的公司员工行为准） 4、开发部每周五下午 3 点定期召开周工作总结与计划会议。部门全 体人员必须全体参加，不得无故缺席。开会迟到者，每次缴纳快乐 基金 10 元，无故缺席者每次缴纳快乐基金 20 元。 结束了一天的工作，你有什么心得，可以记在六点优先的笔记 上，与大家一起分享。如果你已经圆满完成了今天的工作内容，那 么晚上睡个好觉吧！如果没有完成，就要加把劲，明天还有新的挑 战。总结自己、改善自我、相信你会取得更大的进步！ 第三部分第三部分 房地产导入房地产导入 引言：引言： 作为刚刚加入房地产行业的新人朋友们，经常会有这样的一个问题：“什 么是房地产行业？” 。他们想要的答案是简单明了的，无非是想知道自己在做什 么，因此凭借自己对房产的宽泛理解，写了如下这篇白话引文，以帮助刚刚加 入房地产行业的新人参考阅读，这样可以明确朋友们在最短的时间了解自己的 行业，并在其中找到自己的位置和方向。 从行业角度，就目前就潍坊而言，房地产行业大约可以理解为 五种行业的统称。这五种行业分别是“房地产开发商” 、 “房地产代 理商” 、 “设计院” 、 “建筑工程单位”和“二手房中介公司” 。 我们从事的职业属于“房地产开发商”又称“开发公司” 、 “置 业公司”或简称“开发商” ，是具有房地产开发资质的企业。开发商 必须具备下列五个条件（一）注册资本不少于 1000 万人民币；（二） 有 4 名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员， 两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按照市场价格取 得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场 所；（五）法律、法规规定的其它条件。开发商是整个房地产开发 上的主角，负责从国土储备中心拍得地块（一般简称“开发商拿地” ） ，筹集资金进行建设，并最终销售取得利益。 “房地产代理商” ，社会上又称“策划公司” ，主要为房地产 开发商进行服务。因为开发公司往往不了解市场，不懂得销售，作 为最新的现代服务行业，专门从事专业的房地产服务。具体业务包 括，市场调研、策划、房产广告设计、销售等。 “设计院”是专门从事项目设计的企业。服务于开发商，主要 负责项目的整体规划设计，景观、道路等的规划设计，楼体设计、 房间户型设计等等。 “建筑商” ，社会上一般称“建筑工程队” ，主要负责建筑施工。 “二手房中介公司” ，亦属于服务公司，主要从事二手房二手房的租 赁与买卖，收取买卖或租赁双方的代理服务费用。 打个不成熟的比喻，以上各个行业之间的关系大致可以这样理 解，如果把整个房地产开发的过程当作一个公司的管理、运营的过 程，那么：“开发商”是这个公司的董事长，负责提供资金、场地 和整体调配；“代理公司”是总经理，负责市场信息的收集管理、 应对策略的制定、宣传以及销售等具体操作细节，但最终采纳和决 定权在“开发商” ；“设计单位”属于技术人员，负责项目、产品的 具体设计研发，最终由开发商确定并报于相关部门审批；“建筑商、 工程队”是工人，负责项目具体建设。 以上各行业之间的关系由开发商协调。如果开发商有自己的工 程设计人员或建筑队，则不必要聘请“设计单位”或“建筑商” ；同 时，如果开发商自己对项目有信心，也有自己的销售队伍，也可不 聘请代理公司。 “二手房中介公司”独属于地产三级市场，即已售出房屋的二 次上市交易，与开发商、建筑商、代理公司、设计单位基本无直接 业务关系。 此外，与房地产行业相关的还有：“规划局、建设局、国土资 源局、房地产开发管理局等行政部门，以及新闻、报纸、广播、广 告等新闻媒体机构。其具体职能和对我们的作用，我们将在以后的 学习中逐步接触并掌握。 （注：此引言内容仅供参考，专业解答会在本培训册的专业知识中 逐步渗透。 ） 第四部分第四部分 专业知识学习专业知识学习 一、建筑与房地产一、建筑与房地产 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业， 属子第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。 房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是 物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、 管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密 切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中， 房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地 产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者 和承担发包任务建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成 “三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。 房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服 务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理 等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房 地产中介服务业。 二、房地产市场与一般商品市场特征比较二、房地产市场与一般商品市场特征比较 房地产市场一般商品市场 市场型态不完全竞争完全竞争 产品特质 个别差异性大，异质性 产品具同质性 价格决定由少数买者与卖者决 定 由市场供给和需求决 定 地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影 响 信息来源信息渠道狭窄信息渠道众多 法规管理法规管理繁琐较少法规管理 主客观因 素 主观判断较多客观判断较多 供给面缺乏弹性弹性较高 需求面不确定性的需求 因素 确定性的需求因素 保值心理保值能力强保值能力弱 预期心理预期增值能力强，具 投资性 预期增值能力弱 区位影响影响力大基本不受影响 三、房地产专用术语解释及建筑基础知识三、房地产专用术语解释及建筑基础知识 1 1、房地产、房地产： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联 贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 2 2、房地产市场、房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使 用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场： 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发 后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易： 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交 易。 3 3、 国土局：国土局： 代表国家行使地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业 管理的一个政府部门。 4 4、 商品房：商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国 土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、 出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5 5、发展商：、发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。 6 6、代理商：、代理商： 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中 介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物 业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7 7、 土地类型：土地类型： 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公 共设施用地及自由集资、微利房月地。 8 8、 土地权使用年限：土地权使用年限： 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一 定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符 合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地 价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政 府规定：居住用地 70 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、 综合用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年。 9 9、 土地使用费土地使用费 土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。 1010、房屋产权：、房屋产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具 体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、 收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取 租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织 或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分 割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进 行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销 售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权， 但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产 权的概念。 1111、如何办理产权？、如何办理产权？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢 楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、 购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立 契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。 1212、房屋产权登记：、房屋产权登记： 指凡在规定范围内的房屋产权，不论归谁所有，都必须按照登 记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审 查确认产权后，由房产管理机关发给房屋所有权证 。产权登记是 房产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房屋 产权实施有效管理，并确定房产权利。房产登记时要对权利人、权 利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房产面积、结构、用途、 价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房产登 记册，按编号对房产登记事项作全面记载。 1313、商品房预售许可证：、商品房预售许可证： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料 送到房管局申请，批准后方可预售（现楼不需此证） 。 1414、商品房买卖合同：、商品房买卖合同： 是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。 所有的商品房销售都须签订此合同， 。 1515、房屋所有权：、房屋所有权： 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处 置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋 的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 1616、房屋使用权：、房屋使用权： 是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用 权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋 的所有权之中。 1717、银行接揭：、银行接揭： 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为， 业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所 有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完 毕后，楼房所有权归己。 1818、契税：、契税： 是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房 地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国 有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要 交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房 地产产权转移合法性的作用。目前，潍坊市的征收办法是：1、住宅： 144 平方米以下的，按购房款的 1.5%，144 平方米（含 144 平方米） 以上的按购房款的 3%征收。2、商业：全部按购房款的 3%征收。 1919、印花税：、印花税： 是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它 是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人 自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 2020、七通一平、七通一平： 是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热 力通、场地平整。 2121、公共维修基金：、公共维修基金： 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维 修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职 工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用 设施、设备的维修、养护。潍坊市的征收标准是按购房款的 3%征收。 2222、房屋买卖所需费用：、房屋买卖所需费用： （1） 交易过程中需交费用： 契税：面积小于 144 平米缴纳房价款的 1.5购房面积超过 144（含）平米，缴纳购房款的 3。在办理产权证时需交纳（由财 政局设在房管局的窗口征收） 住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的 3； （2） 办理产权证过程中需交费用（由房管局收取） 交易手续费：住宅：3 元/平米；商业：10 元/平米 登记费：80 元/本(商业 500 元) 测绘费：住宅：1.36 元/平米 商业：2.04 元/平米 （3） 办理按揭须缴纳的费用 抵押费：50 万以内的住宅 150 元/户；50 万元以上（含 50 万） 的住宅：300 元/户；商业：抵押额的 0.7（2000 万以下） ； 登记费：80 元/户 商业:500 元/户 2323、住宅的结构形式：、住宅的结构形式： 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为钢结构、 砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、框架结构、框架-剪力墙结 构。 钢结构：指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝 土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性， 能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌 块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通 俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 由于抗震的要求，砖混住写一般在 5 6 层以下。 砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或 砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。 钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、 楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构 抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间 的开间、进深相对较大，空间分割较自由 c 目前，多、高层住宅多 采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制 的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分 户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量 较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承 载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越 高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力， 这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不 考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的 特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 框架-剪力墙结构：也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布 置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功 能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的 受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新 的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在 框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层， 剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大 部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋 势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框 架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的 附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架 一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的 楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。 2424、住宅的建筑面积：、住宅的建筑面积： 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定 的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指 标。 2525、建筑面积的计算范围和方法：、建筑面积的计算范围和方法： （1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积 按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有 部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积： （2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的 总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层 或二层以上按外墙外围水平面积计算： （3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上 口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算： （4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超 2.2 米的，按 架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积： （5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如 何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计 算建筑面积： （6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑 物自然层计算建设面积； （7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用） ，层 高超过 2.2 米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积； （8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面 积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积； （9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等， 按围护结构外围水平面积计算建筑面积； （10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积 计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面 积； （11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计 算建筑面积； （12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。 凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑 网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积； （13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其 室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室 外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半 计算建筑面积。 根据新的国家级标准房产测量规范 ，10 种情况下建筑面 积不计算： （1）层高小于 2.20 米以下的夹层、插层、技术层和地下室、 半地下室： （2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕 墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷： （3）房屋之间无上盖的架空通廊： （4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池： （5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及 建筑物的空间安置箱、罐的平台： （6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 （7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋： （8）活动简易房屋： （9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 （10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允 许误差范围为26、06、14,而旧标准允许面积测量误差为 1.4。 2626、商品房销售面积、商品房销售面积： 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 （套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面 积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。 2727、商品房的销售面获如何计算？、商品房的销售面获如何计算？ （l） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范 （GBJ9686）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规 定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。 （2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重 墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、 套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用 墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平 投影面积全部计入套内墙体面积。 （3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下部分： 商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用 建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼 的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼 梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、 水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视 接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、 物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房， 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平 投影面积的一半。）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、 非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备 使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房 屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。 不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下 室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的 设施或架空层。 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共 有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功 能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊 系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑的面积一各 套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、 人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊 系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积套 内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数） 。 2828、使用率：、使用率： 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率使用率 比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需 分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率 72-75%，板楼在 78-80%。 2929、实用率：、实用率： 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 3030、怎样计算房屋的使用率？、怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业 使用效率的重要标准。 在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法 是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用 面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较 高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令 比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所 占的面积后得出的使用面积这种方法计算出来的使用面积也形象 地称为“地毯面积” 。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方 法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差， 主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设 计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基 本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小 于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提 高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积， 如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 3131、建筑容积率：、建筑容积率： 是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面 积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面 积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。 3232、建筑密度、建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。 3333、绿地率、绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和 道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。 3434、辅助面积、辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 3535、居住面积、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用 的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占 有的水平面积（即结构面积） 。 3636、使用面积、使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面 积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅 房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人 与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积 来计算价格。 3737、建筑面积、建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积， 如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和建 筑面积的计算非常复杂。 不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积居住面积十 辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积使用面积 结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部 分辅助面积和部分结构面积构成。 3838、住宅的开间：、住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另 一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言， 故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅 建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下 列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、 4.2 米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过 3.3 米。 规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构 的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然 采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大 量城镇住宅房间的进深一般都限定在 5 米左右，不能任意扩大。在 住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住 宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光 线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为 开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增 加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭 居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从 80 年代末期，国家开始 了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在 5 米以上， 进深在 7 米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一 个 4050 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住 宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，具有构造配件规格小， 便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购 房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一 厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做“演进式住宅“、“空 壳式住宅“。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅 尚处在大力推广之中，有很好的发展前景 3939、住宅的进深：、住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建 筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据 住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下 列常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进， 住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定 的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室 内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一 部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住， 补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储 藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住 宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天 井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、 传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积 的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面 积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满 足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使 用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要， 并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问 题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决 4040、层高：、层高： 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房屋的高度。 4141、净高：、净高： 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之 间的距离。净高和层高的