万昌35月营销计划.doc

万昌中央广场2014年3-5月营销推广计划1、 成交客户情况1、 成交客户区域分析从住宅成交客户分析得知，依据现居住地看，外地务工人员13批（均来自乡镇），占比最大，均来自乡镇；其次城区12批，占比33%；洋梓5批，占比14%。可知乡镇客户为主要购房需求群体，就目前数据看，乡镇购买客户中洋梓镇相对居多。2、 成交客户认知途径分析统计分析可知，成交客户认知途径有13批路过，占比最大。其次9批为朋友介绍，可知后期项目现场包装与昭示性比较重要，同时老客户口碑宣传对销售也有较大效果。2、 2014年3-5月营销策略1、优惠策略 建议针对2#楼一单元、3#楼1、2号房剩余房源，实行以下优惠政策：购房优惠：购房送创意户型设计费8000元+（总监掌握）购房优惠6000元付款优惠：一次性付款98折，按揭付款99折转签优惠：成功认购后七天内转签合同，总房款优惠99折2、推盘计划2.1加推房源统计计划加推3#楼3、4号房各31套，共62套。（3号房129三室两厅两卫，4号房96两室两厅一卫）2.2推售节点拟定5月10日认筹，6月8日认购。（根据2#、3#剩余房源销售情况待定）3、营销目标分解产品住宅商铺月份认购金额合同金额回款金额认购金额合同金额回款金额3月850万700万210万600万500万1000万4月850万700万210万600万500万2850万5月1000万800万1600万600万500万1000万合计2700万2200万2020万1800万1500万4850万4、认筹策略认筹时间：2014年5月10日认筹地点：营销中心现场认筹方式：缴纳2万元认筹金，确定房源，签订认筹书认筹优惠：2万抵4万5、开盘策略认购时间：2014年6月8日认购地点：营销中心现场认购方式：通知客户6月8日集中办理认购手续，公开价格，签订认购书认购优惠：认筹优惠：20000抵40000元付款优惠:一次性付款总房款优惠2%，按揭付款总房款优惠1%转签优惠：认购后七天内转签合同总房款优惠1%5、 首层临街商铺优惠政策 直接销售政策：针对自营型，直接减免21%返租，采用直接销售的方式。 带租约销售政策：针对投资型客户，直接减免21%返租，将商铺租约连商铺产权，直接销售给客户。6、老带新政策 优惠内容： （住宅）业主介绍新客户成功购买住宅，每成交一套即奖励1000元现金+1000元商业街开街购物抵用券。 （商铺）业主介绍新客户成功购买一楼临街商铺，每成交一套即奖励3000元现金+2000元商业街开街购物抵用券。 成功购买界定标准：以客户签订合同，客户缴清首付，办完按揭手续（或一次性付清全款）为准。 老带新程序加强管理：业主介绍新客户来访第一次，即需明确业主与新客户的介绍关系。在认筹或认购时，需要业主在认筹书或认购书上签字。3、 商铺推广执行计划1、 推广方式 商铺剩余房源主要为一楼总价较高商铺，后期针对商铺推广以行销陌拜为主，一对一挖掘目标购买群体。同时安排专人在金都及老中百广场周边守点挖掘。2、 工作安排 日期目标对象有效客户登记目标负责人3月5日起阳春大街商户30个蔡俞3月6日起中百广场商户25个杨辉3月7日起钟祥商会10个张斌斌4、 住宅推广执行计划1、 推广主题打造钟祥最好的房子2、 推广渠道2.1户外广告 更换招商信息广告位：体育馆正面铁路桥、新世纪影宫、新汽车站转盘 住宅销售信息广告位：高速口、新一中、大庙集、火车站、体育馆反面铁路桥2.2 短信平台群发发送阶段发送主题发送数量发送对象3.1-3.302#、3#剩余房源销售、雀神大赛活动20万条-4.1-5.1雀神大赛活动、样板房开放30万条-5.15-5.243#认筹、样板房开放30万条-3月份短信发送计划3.3【万昌中央广场】打造钟祥最好的家庭房！96-128平中央瞰城美宅全城热销！王府大道核心，三房变四房，超高绿化，最好的给最爱的家630388815000条来访来电客户、业主、认筹客户、政府机关及邮局资源客户、部分移动数据用户3.7最好的地段给孩子！【万昌中央广场】为钟祥最高层精英贵族而来！96-128平城心华宅，雄踞王府大道核心商圈，交通教育步步到位630388815000条3.11最好的空间给生活！【万昌中央广场】96-128平中央瞰城美宅，全城热抢！买两房得三房，买三房得四房，户户多送一室，不要白不要630388815000条3.15最好的环境给父母！【万昌中央广场】坐拥12000方私家公园，35%超高绿化，房子也会呼吸！ 96-128平有氧居室，买到即享受630388815000条3.19寻遍钟祥好房，只看【万昌中央广场】！坐拥王府商圈万有配套，96-128平多元户型随心选择！首届雀神大赛火热启动，争万元大奖630388835000条3.23既想住商圈，又想拥风景！王府大道96-128平华宅，4万方醇熟商圈，1.2万方私家公园，【万昌中央广场】懂你！雀神大赛火热报名630388835000条3.27【万昌中央广场】为钟祥住宅品质代言！96-112平两房变三房，128平三房变四房，全明通透，明星产品火热抢购！雀神大赛火热报名中630388835000条3.31出则繁华，入则宁静！【万昌中央广场】，下楼即是王府大道中央醇熟商圈；进门即享1.2万方私家公园！96-128平奢阔居室火热抢购630388835000条2.3 网络广告 网络硬广：海子河首页通栏、海子河网项目详情页顶部通栏；更换内容：招商信息、住宅销售信息（两个画面滚动） 网络硬广：钟祥论坛首页对联广告、钟祥论坛房产网顶部通栏。 更换内容：住宅销售信息 网络软文：“海子河房产网”做销售及招商内容宣传，每月两篇；“钟祥论坛”情系钟祥版块做形象与活动宣传，每月两篇；2.4 电视飞字时间飞字内容发布天数3.63.15万昌中央广场，打造钟祥最好的房子！96-128中央华宅火热抢购中！王府大道核心最好的地段，二中、三中、实验中学最好的教育，超高赠送空间超高绿化最好的环境！最好的，为最高层精英贵族而来630388850天3.15-4.30万昌中央广场，打造钟祥最好的房子！96-128中央华宅火热抢购中！王府大道核心，二中、一中、实验中学顶尖学区环绕，超高赠送面积，超奢私家公园，要住就住最好的！钟祥首届雀神大赛火热报名，争万元大奖63038885.15.30万昌中央广场，打造钟祥最好的房子！稀缺板式3#楼2万抵4万盛大认筹！96-128平优品户型礼献全城！钟祥首届雀神大赛，全城火爆进行中，万元大奖将花落谁家，敬请至营销中心现场观看！认筹亦可参赛630388820天2.5 城区拓展执行安排（1）定点守客 守客方式：安排专职业务员在选定区域定点挖掘客户。 地点：承天华府1人、城市印象1人、中百2人、金都2人。 带客奖励：第一批客户奖5元，第二批奖10元，第三批奖15元，依此上调。 监督执行：由销售总监分别安排销售员，每天上午、下午不定时检查1-2次。（2） 大规模派单 派单周期：同一批海报分别集中派发2次/月。 派单方式：30-40人大规模集中扫街扫楼，达到集中宣传造势的效果。（3）系列海报内容 派单阶段一：3月6日3月31日 派单数量：10万份 第一批5万份海报内容： （正面）打造钟祥最好的房子96-128中央华宅全城热销最好的地段给生活项目卖点一：地段、配套第二批5万份海报内容：（正面）打造钟祥最好的房子96-128奢阔三房/四房全城热销钟祥首届雀神争霸大赛 全城火热报名中最好的教育给孩子项目卖点二：教育 派单阶段二： 4月1日4月25日 派单数量：8万份 第一批4万份海报内容： （正面）打造钟祥最好的房子96-128瞰城华宅持续热销钟祥首届雀神争霸大赛 选拔赛火热上演中最好的风景给父母项目卖点三：公园绿化（反面）印制钟祥当地热点新闻、雀神大赛赛事播报。第二批4万份海报内容：（正面）打造钟祥最好的房子96-128奢阔三房/四房全城热销钟祥首届雀神争霸大赛 选拔赛精彩进行中最好的空间给家庭项目卖点四：户型、品质（反面）印制填字谜页面、雀神大赛赛事播报。（3）派单阶段三： 4月26日5月24日派单数量：10万份海报内容：（正面）稀缺板式3#楼 全城认筹96、128奢阔三/四房 2万抵4万认筹钜惠打造钟祥最好的房子钟祥最好的精装样板房 倾城绽放钟祥首届雀神争霸大赛 总决赛即将震撼开场（反面）样板房实景照片与雀神大赛舞赛事播报。 2.6 乡镇派单巡展计划巡展流程第一步：提前2天针对该乡镇连续2天发送车载短信，并于镇中心挂6条条幅，对项目信息进行预热。同时销售员拜访部分乡镇单位；第二步：扫街派单、花车游街、拜访企事业单位、贴海报、路演1）7：30前销售人员、销使、宣传车抵达目的地；2）7：308：30销售人员及销使在该镇早集集市区域巡街派单；3）8：3010：30销售人员到行政事业单位陌拜；销使沿街派单、拜访私营业主；4）10：30-12：00销售人员及销使到村镇各个人流密集点墙面贴海报。（如超市、移动营业厅等）5）12：0014：00所有人员就餐休息6）14：00-17：00销售人员及销使继续找各个墙面贴海报；7）16：0017：30路演8）17:30 销售人员和销使集合返程；第三步：电话回访，邀约乡镇客户上访。（可凭车票报销当日往返公汽车费）本阶段巡展执行排期表时间地点人员安排所需物料3.7文集销售员1名、销使4名、宣传车1辆、演出团队每次携带海报2000份、户型图50份、手提袋100份、客户登记本1份、乳胶若干、小礼品（扑克牌）100份3.8长寿销售员1名、销使4名、宣传车1辆、演出团队3.9洋梓销售员2名、销使5名、宣传车2辆、演出团队3.15磷矿销售员2名、销使5名、宣传车2辆、演出团队3.16丰乐销售员2名、销使5名、宣传车2辆、演出团队3.22张集销售员1名、销使4名、宣传车1辆、演出团队3.23潞市销售员2名、销使4名、宣传车2辆、演出团队3.29罗集销售员2名、销使5名、宣传车2辆、演出团队3.30石牌销售员1名、销使4名、宣传车1辆、演出团队4.5张集销售员2名、销使2名、宣传车1辆、演出团队洋梓销售员2名、销使4名、宣传车1辆、演出团队4.7磷矿销售员2名、销使4名、宣传车1辆、演出团队长寿销售员2名、销使4名、宣传车1辆、演出团队3、 营销活动3.1 钟祥首届雀神争霸大赛1）活动概况v 活动时间报名筹备阶段：2014年3月15日-4月4日选拔赛阶段：4月5日-5月31日每周六、周日晚上18：00-19:00决赛阶段：6月3日 冠亚季军选拔颁奖典礼：晚19：50-20:30v 活动地点：营销中心现场v 活动对象：业主、认筹客户、前期登记客户、大众客户2）报名方式市民至营销中心填写报名登记表；经审核通过领取参赛工作牌。（选拔赛期间可以继续报名，按报名先后顺序参赛）3）评选办法每场安排8组比赛，限定比赛时长为1小时。选拔赛采用积分制，根据钟祥当地输赢规则，每盘胜利者根据赢牌等级分别积30分、20分、10分；最后选取全场积分前12名者晋级。每场前12名选手晋级，将被分入下一场比赛中，依此选出最后12名进入总决赛。依此得出冠亚季军及前4-50名获奖者。4）参赛奖励政策 冠军：现金奖励10000元；购房优惠券6000元 亚军：现金奖励4000元；购房优惠券8000元 季军：现金奖励2000元；购房优惠券10000元鼓励奖：第4-50名参赛者赠商业街购物抵用券100元与购房优惠券6000元参与奖：所有报名参赛选手均可获得项目定做扑克一副；3.2 钟祥市庙会1）活动时间：2014年4月1日晚18点4月2日早7点（农历三月初三）2）活动地点：明显陵3）活动说明此庙会是钟祥市民自发形成的风俗，当天众多市民均会前往明显陵烧香祈福。4）活动介入形式一： 赞助通勤车。与交通管理部门沟通，从4月1日晚开始，我方租赁4辆通勤巴士（8-15座），负责接送市民往返于明显陵交通限制路段。现场安排4名工作人员办理登记，发放乘车凭证有序排队候车。形式二：设立沿路指示牌。沿莫愁湖去往明显陵的沿线道路，设置项目路线指示欢迎牌。安排业务员统一着项目定制服装，沿线派发宣传资料。形式三：摆放展位。在入口位置摆放展位，搭建1个拱门与1个背景桁架，配合4个X展架，安排4名销使现场发放单页，2名销售员现场解说登记。形式四：财神发金币。4月2日早6点，在庙会现场入口安排六名工作人员着财神服，发放金币巧克力。结合庙会示意财富等美好祝福，更能让市民较为认可，亦可获取客户信息。3.3 样板房开放仪式1） 活动主题：精装样板间倾城绽放 恭迎品鉴2） 活动时间：2014年5月1日3） 活动地点：营销中心4） 活动对象：前期登记客户、老业主5） 活动流程： 4月31日前现场包装完毕看房通道入摆放1个跨街拱门；通道铺设红地毯，沿路摆放花篮与空飘。售楼部前摆放1个拱门； 5月1日样板房对外开放仪式07:50-08:30 音乐暖场造势09:08-09:30舞狮表演，燃放冷焰09:00-11:00售楼部内红酒冷餐会布置；09:00-17:00样板房内部2人小提琴暖场；3.4 高僧祈福仪式1）活动时间：2014年5月31日2） 活动地点：营销中心3） 活动对象：前期登记客户、业主4） 活动流程：售楼部现场摆放1个拱门；搭建祈福舞台（背景）；08:00-09:00 音乐暖场造势09:08-10:30佛学大师祈福仪式；10:30-16:30售楼部内进行家庭福物开光4、 推广费用预