亳州皖北国际汽车城市场策划方案.doc

皖北国际汽车城市场策划方案二一一年三月皖北国际汽车城市场招商商铺销售工程建设规划设计营销策略团队建设宣传推广市场调研发展定位战略思考招商策略业态规划【 目 录 】第一部分 市场调研篇第二部分 发展定位篇第三部分 规划设计建议篇第四部分 营销策略篇第五部分 宣传推广篇第六部分 营销团队建议篇第七部分 招商策略篇第八部分 项目开发战略思考篇第一部分 市场调研篇【第一章 项目宏观环境分析】一、地理位置概述本项目所在地亳州市位于皖西北边陲的华东大平原地带，南襟江淮，北望黄河，西北与河南省接壤，西南与阜阳市毗连，东与淮北市、蚌埠市相倚，东南与淮南市为邻，是大京九进入安徽的第一站。亳州历史悠久，源远流长，谯城区以“三朝古都”名扬海内外，古称为“江北胜地，南北要脊”。亳州2000年5月建市，现辖辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区。亳州交通十分便利，京九铁路纵贯全境，311、307、105国道穿城而过，济广高速、许泗高速、南洛高速、京景高速、界阜蚌高速，许宿铁路、商杭高铁，纵横交错，星罗棋布。至2009年底，全市农村公路总里程10079公里，亳州市区距商丘机场仅60公里，阜阳机场120公里，涡河水运直抵苏杭沪，四通八达的公铁水路构成便捷的交通网络。亳州交通枢纽示意图二、亳州经济社会发展概况亳州经济社会发展概括归纳为一下五点：一是历史悠久，文化灿烂，名人辈出；二是区位独特，交通比较便捷；三是资源丰富，产业特色鲜明；四是发展提速；五是环境优良。、历史悠久，文化灿烂，名人辈出历史悠久：自商汤建都于亳已有3700年的历史，唐代就是天下十大望州之一。亳乃高宅之意，是3700年前商朝的第一个君王商成汤造的字。文化灿烂：亳州是道家思想、中药、酒三大文化的发祥地。老子、庄子是道家文化和道家学说的创始人，陈抟是道教发展集大成者，发明、解释了八卦、易经，计算机的二进制原理就是从这里演化而来。自东汉末年华佗开创中药材种植，至今亳州种植经营中药材已有1800多年的历史，在明清时期成为中华药都。东汉时期，酿酒在亳州已经非常盛行。名人辈出：中国名人大词典上亳州人有一百多位。最有名的有老子、庄子、陈抟、曹操、华佗、张良、花木兰，还有唐朝的大画家曹霸，悯农诗人李绅。、区位独特，交通比较便捷亳州位于安徽省西北部，地处苏、鲁、豫、皖结合部，北距商丘市67公里，2000年5月经国务院批准设立为地级市，辖涡阳、蒙城、利辛三县和谯城区，国土面积8374平方公里，人口593万人。亳州边际优势比较明显，周边300公里拥有1.5亿人口的广阔市场。亳州境内两纵两横四条高速公路格局正在形成。未来3-5年，亳州将实现到合肥1个半小时，到杭州、上海3个半小时，到北京4个小时。、资源丰富，产业特色鲜明地上6种资源（小麦、大豆、药材、畜禽、蔬菜、林木）。2009年亳州粮食总产89亿斤，占安徽省1/7，单产连续三年全省第一，总产增产6亿斤，占全省增产量的60%。亳州现种植中药材面积75万亩，最高年份达到100万亩，占到全国的1/10。目前亳州种植的地道药材有260多个品种，中国药典上以亳字命名的的中药有亳芍、亳菊花、亳桑皮、亳花粉。亳州拥有皖北最大的蔬菜生产基地，全国性的农产品批发市场，仅谯城区常年种植蔬菜面积就达60万亩。养殖业发达，曾是全国有名的黄牛金三角。地下6种资源（煤、铜、铁、煤层气、温泉、优质矿泉水）。我市探明的煤炭储量是57亿吨，占全省的20%。亳州蕴藏着铁、铜矿，现在还在进行勘察。此外，利辛县展沟一带还有煤层气资源。依托资源优势，亳州市重点培育现代中药、能源化工、轻工食品、汽车制造、文化旅游五大主导产业，着力打造百亿斤粮仓、千亿元中药产业、千万吨煤炭基地、百亿元白酒产业、500亿元农产品加工业、10万辆微轿基地，着力发展以养生、养老、养颜为主题，以药、酒、长寿文化为特色，以白领银发、有闲有钱阶层为客源的文化旅游业。煤、煤电、煤化工。目前全国有四大矿业集团在亳州开发煤炭资源，到2015年将完成投资500亿元，原煤产量达到2000万吨规模，打造新兴能源城。传统优势中药产业。亳州中药在全国具有无与伦比的优势，是全国四大药都之首。中药材种植面积占全国的1/10，饮片产量占全国的1/4，中药饮片出口占全国的前三强，有全国最大的中药材交易市场，是全国最大的中药材集散地，目前上海雷允上、广东白云山、和记黄埔、天津医药集团、哈药集团、修正药业、江中制药纷纷入驻亳州。亳州现代中药特色产业基地被纳入科技部火炬计划，国家中药材检测中心和中医科学院中药研究所亳州分所正在筹建，亳州中药产业年均增长50%以上。建设中华药都、养生亳州。亳州市委、市政府依托中药材资源优势，坚持以药立市，抢抓国家扩大内需和省委、省政府加快皖北发展的双重政策机遇，科学研判，果断决策，编制实施了总规模1000亿元的亳州市现代中药产业发展规划，启动实施了中华药都养生亳州行动计划（2009-2011年）。农副产品深加工。亳州现有酒厂130多家，主要集中在古井镇和高炉镇。古井贡酒是中国8大名酒之一，四次蝉联国家金奖，历史上三次上贡给皇上，是人民大会堂指定用酒。汽车产业。蒙城中能安驰汽车已经建成投产，现江淮与安驰合作，建设10万辆微车生产基地。7家汽车改装企业，蒙城县拥有全国最大的县级汽车贸易市场，09年销售收入达30多亿。文化旅游产业。亳州现有国家和省级重点文物保护单位23处，其它文化古迹150余处，文物文化古迹约占全省的四分之一。1986年被批准为国家历史文化名城，1998年被评为全国首批优秀旅游城。现有主要旅游景点11个，其中曹操地下运兵道，堪称中国一绝。亳州现有百岁老人300多位，八九十岁的老人随处可见，这是一个适合养生养老、适宜人居的城市。、发展提速2009年，全市主要经济指标增速在全省实现三个第一：小麦单产连续3年位居全省第1位；出口增速居全省第1位；外商直接投资增速居全省第1位。2个第二：财政收入、固定资产投资增速居全省第2位。1个第三：规模以上工业增速居全省第3位。用电量增速位居全省第5位；新增贷款是上年的2.8倍，是前7年的总和，增速居全省第6位；各项社会事业全面进步，人民生活不断改善，城市面貌明显改观。、环境优良市委、市政府提出发展是第一要务，招商是第一要事，以：把客商当亲人，把客商的事当作自己的事为服务理念。严格执行一会准入、一次性告知、一站式审批、一个窗口收费、一次性验收、一次兑现制度，对重大招商项目实行一事一议、一企一策、特事特办。实施为企业全程代理，实行外商投资服务卡，提供一系列方便快捷周到的服务。亳州商务成本较低，目前市规划区内工业用地每亩11.2万元基准地价，根据投资大小给予不同程度的优惠。去年3月份，在中国社科院全国城市竞争力排行榜蓝皮书上，亳州被评为发展成本竞争力全国第三，位列香港、海口之后。今年2月，亳州被CCTV二套经济调查评为最有幸福感的城市。1、农业经济2009年全市粮食总产448万吨，比上年增长6.6亿斤，占全省增量的一半以上；2010年全市小麦总产294万吨，比上年增长3.8%，单产连续5年全省第一；全市中药材种植已达400多个品种，药材种植面积80万亩以上，中药材种植年产值20多亿元。亳州也先后被评为“全国蔬菜生产先进市”、“全国无公害蔬菜生产基地”、“全国绿色食品原料基地”、“全国园艺产品出口示范区”。 2009年全市农业产业化龙头组织达803家，农产品加工产值149亿元。亳州市现代中药产业园被评为首批省级农业产业化示范区。白酒加工业快速发展。全市白酒加工企业达130余家，白酒产量占全省规模以上白酒企业产量的一半，年产值突破40亿元，形成了以古井集团为龙头的古井镇白酒产业集群和以双轮集团为龙头的高炉镇白酒产业集群。中药产业化发展迅猛。亳州建有全国规模最大、设施最好、功能最全的“中国（亳州）中药材交易中心”，拥有6000多个展位，交易品种2600余种，年交易额100多亿元。全市从事中药贸易流通的人员达到100多万人。围绕蔬菜产业发展，全市建有蔬菜批发市场34个，其中亳州蔬菜批发市场是国家级蔬菜批发市场，市场辐射全国十多个省市，成为苏、鲁、豫、皖交界处100多个县市重要的果菜区域集散中心，被农业部命名为“全国定点鲜活农产品批发市场”，年交易量12.8亿公斤、交易额13.8亿元。亳州已形成“买全国卖全国”的格局。同时，大力发展会展经济，已连续26年举办了全国（亳州）中药材交易会，连续6年举办了国际（亳州）中医药博览会。2、工业经济 2010年，实现全部工业增加值155.1亿元，是“十五”末的3.3倍。工业化率由“十五”末的19.9%提高到30%，规模企业实现增加值116.58亿元，是“十五”末的4.2倍，比2009年增长29.4%，增幅居全省第1位。2010年末，全市规模以上工业企业达552户，比“十五”末增加401家;全市“125”行动计划重点培育企业中销售收入超过亿元的企业达71家，比“十五”末增加52家，其中，超销售收入10亿元的有古井集团、许疃煤矿和三星化工3家。3、2010年全市主要经济指标（单位：亿元）指标名称12月同比增长（%）1-12月累计累计增长（%）规模以上工业增加值15.8232.4116.5929.4社会消费品零售总额21.3720.2222.7619.1全部财政收入3.7555.942.3737.1财政支出18.24-0.9101.2931.2海关进出口额（万美元）4777204.82010644.8其中：出 口4523209.31866552.9 进 口254143.01441-14.1实际利用外资（万美元）1656242.2固定资产投资38.6463.8271.1939.4其中：第一产业0.01-97.42.863.0 第二产业22.39136.1116.9672.4 第三产业16.2319.4151.3744.8其中：房地产5.97118.643.52101.1金融机构存款余额544.7525.6 其中： 居民储蓄368.6022.0 金融机构现金收入141.9814.11674.324.6金融机构现金支出142.5413.11648.824.0城镇居民可支配收入（元） 172813.81553810.7居民消费价格指数（%）102.92.9103.03.0三、人口环境2000年5月经国务院批准设立为地级市，辖涡阳、蒙城、利辛三县和谯城区，国土面积8374平方公里，人口593万人。其中谯城区人口50余万人。谯城区面积2226平方公里,耕地13.2万公顷，人口147.15万。全区辖22个乡镇和3个办事处。蒙城县面积2091平方公里，现辖19个乡镇（场、办事处、工业园区），人口124.6万，是国务院批准的对外开放县，全国农村改革试验区、全国林业百佳县。涡阳县面积2109平方公里，耕地13.1万公顷，辖24个镇，2个乡，1个林场，391个村（含12个居委会）；总人口143.18万人。利辛县总面积1950平方公里，耕地11.70万公顷，人口146.7万，辖26个乡镇，487个村委会。四、社会与文化因素亳州历史悠久，源远流长，谯城以“三朝古都”名扬海 内外。在悠久的历史长河中,涌现出无数灿若星辰的风流人物,英雄豪杰,文人墨客.载入中国历史名人大辞典的就有近百人,有一代圣君商汤；有集政治家、军事家、文学家于一身的一枭雄曹操；有中医外科鼻祖华佗；有天资文藻、博文强识的魏文帝曹丕；有出口成章、七步成诗的曹植；有在中国文学史上占有重要地位的建安七子；有在军事上震古烁今的张良、曹仁、曹洪、夏侯渊、许褚等；还有代父从军的孝烈将军花木兰、有中国道教上声益极高，被宋太祖称为希夷先生的陈抟；此外唐代著名悯农诗绅、画家曹霸、牡丹史的作者薛凤翔；清代大书法家梁献等。悠久的历史，众多的名人，灿烂的文化，给古都亳州留下了许多珍贵的名胜古迹,其中有国家和省级重点文物保护单位10处，市级文物保护单位36处，一般文物古迹150处，丰富的人文景观成为亳州重要的旅游资源。【小结】A、农业经济、工业经济的快速发展，高度发达的物流运输业，为农用车、重型车等的销售提供了广阔的市场空间；B、发达的商贸流通，繁荣的市场经济，为汽车市场的消费带来了源动力，为汽车城招商组市起到推动作用；C、城乡居民收入不断增长，个人投资渠道较少，持币待购所蓄积的能量巨大，而汽车城的销售模式，为投资者提供了一个合适平台。【第二章 亳州专业市场的发展概况及分析】（暂略）【第三章 本案区位市场分析】一、区域简况本项目地处亳州工业园区，东南接壤南部新区，区位优势得天独厚。安徽亳州工业园区是2006年4月安徽省人民政府正式下文批准为省级工业园区，位于亳州市城区西南部。2008年，安徽亳州工业园区被国家农业部认定为“全国农产品加工创业基地”。园区按照“高标准规划、分期建设”的要求由上海同济大学规划设计。经过三年的建设，工业园区一期7.9平方公里框架拉开，初步实现“五通一平”。园区路网直接和105国道、311国道接网，交通十分便捷。2009年初，园区新规划扩区26平方公里。扩区一期路网“一纵四横”全长11.4公里覆盖范围8.26平方公里的道路建设即将建成使用。这将为亳州工业园区奠定坚实的发展基础。目前已进驻企业近百家，其中药业企业50家，在建项目44个。现已形成以安徽济人药业有限公司、哈尔滨珍宝制药有限公司等企业为主的现代中药制造产业集群，以安徽瑞福祥食品有限公司、亳州市亚强天然产物制品厂等企业为主的农副产品加工产业集群。安徽皖北汽车集团公司等企业为主的汽车城和4S店汽车销售产业集群等。 南部新区位于亳州市区南部，地处307省道以西、105国道以东、药都大道以南、南外环路以北，面积约24.86平方公里。不同于老城区的是，南部新区的建设目标定位为“现代之城、生态之城、宜居之城”，也就是要精心打造一座适宜居住、具有浓厚时代气息的生态新城。 规划定位是三块功能，一个是高新产业的发展区，第二个是社会事业的聚集区，第三个是功能配套完善的居住区。南部新区规划图清楚的描绘出了“一心、三组团、四轴、四带”的南部新区整体空间结构。其中，“一心”指的是南部新区中心。 而以汤王大道和京九铁路为界，南部新区将分为东部综合组团、中部综合组团、西部工业组团三部分，其中，西部工业组团以工业园区建设为主，而中部和东部综合组团配有医院、学校、公园、体育场、图书馆等社会公益设施。二、工业园区服务环境工业园区管委会享有市级经济管理权和行政执法权，按照高效务实原则设立的职能机构，为进区企业提供全程“一站式、保姆式”服务。从立项审批、土地征用、工商注册、税务登记，到施工建设的外部环境，以及供水、供电、通讯、招工等环节，都由工业园区管委会提供全方位、全流程服务。工业园区实行“封闭式”管理，未经市委、市政府批准和工业园区管委会同意，任何单位一律不准到工业园区检查和收费。企业围墙以内的事由企业自主办理，围墙以外的事全部由工业园区管委会解决。三、工业园区政策优势亳州市经济技术工业园区作为亳州市对外开放的窗口和开放先导区，除享受国家、省、市的优惠政策外，制定了更加灵活的优惠政策。工业园区内的项目，凡涉及行政事业性的规费全免，实行“只收税，不收费”的特殊政策。四、项目交通得天独厚亳州交通便捷：京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，0908国防公路，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路从境内穿叉而过；北距商丘机场60公里，南距阜阳机场120公里；境内水运发达，涡河航运可直通上海、杭州。【第四章 竞争个案研究亳州市区商铺情况调研表】天运现代物流园、亳州国际中西药交易市场等在建市场【第五章 安徽省汽车市场发展概况】一、安徽国际汽车城位于安徽省合肥新站综合开发试验区，由试验区管委会及其直属企业合肥瑶海实业集团公司共同投资建设。 安徽国际汽车城占地526亩，总投资约5亿元人民币，是合肥市政府招商引资重点项目和重点建设工程。2002年7月，安徽国际汽车城开工建设，2003年底基本建成开业，2004年全部竣工。 安徽国际汽车城是集汽车销售、汽车售后配套服务、汽车及汽车文化展示、汽车休闲娱乐于一体的多元汽车市场。它填补了安徽省汽车单一销售的空白，是迄今安徽省规模最大、服务最佳、功能最全、与国际惯例接轨的现代汽车市场。安徽国际汽车城辟有精品车汇、汽车专卖、汽车综合交易、汽车及摩托车配件等区域，同时建有与之相配套的汽车信息及电子商务中心、休闲娱乐中心以及汽车和汽车历史文化展览馆。目前该市场的租金情况：展销区 商铺租赁 40元/平方米/月 办公区 商铺租赁 25元/平方米/月 二、安徽国际汽车城汽摩配市场座落于安徽省合肥市新站综合试验区内，是一个集摩托车、电动车、电动三轮车、摩配、汽配、汽车美容为一体、规模庞大、功能齐全、服务周到的现代化市场。内部包括配送、修理、仓储、物流、局域网信息中心等多种功能服务，涵盖商务、行政、生活、休闲等多个服务领域。 安徽国际汽车城汽摩配市场力图营建一个专业化规范的大市场，以其近70000平方米的超大体量，以规划城市的理念来规划市场，为众商家奉献一个具有现代商业理念、功能齐全的城中之“城”。其中一期摩配市场已于2003年12月28日盛大开业，优越的区域位置，良好的市场氛围和先进科学的市场管理理念吸引了全国各地知名品牌代理商纷纷入驻，如新大洲本田、轻骑铃木、豪爵、南方摩托等。现在市场内已入驻商户一百多家，经营面积达3万多平方米。 二期汽配市场规划面积5万平方米，投资2亿人民币， 2004年年底竣工，是集金融、信息、现代物流、仓储配送、连锁经营、电子商务等多种优势于一身的专业化汽配市场。三、合肥汽配城合肥汽配城位于合肥市东大门长江东路714号，成立于1994年10月，是安徽省第一个企业办市场。汽配城市场群总占地面积达280亩，从业人员近3000人，市场经营以批发为主、批零兼营、维修装潢配套为辅，经营各类汽车配件上万种，品种规格齐全多样，品质上乘，是华东地区乃至全国最有影响力的专业汽配市场之一。2009年温商集团与三联实业公司强强联手，共同实施改造、扩建合肥汽配城工程项目，让老汽配城旧貌换新颜，实现第二次产业大飞跃，带动周边市场高速发展。该项目总投资近5亿元人民币，总建筑面积达到16万平方米，项目分为两大部分：一是沿长江东路两幢29层高楼，计8万多平方米；二是以天长路为主入口，临淮路为次入口的市场交易区，计7万多平方米，年交易额可达20多亿元人民币。四、淮北汽车城该项目规划总面积为106725平方米，约318亩。其中一期63825平方米，约188亩，二期42900平方米，约130亩。项目主要建设汽车4S店10个，汽车2S店2个，汽车美容店面8个、汽车展览大厅1个及电子交易平台等配套设施。已制定项目可行性研究报告。目前淮北汽车城已经完成一期道路建设和绿化，水电的安装，道路亮化等基础工程。二期项目正在进行规划。广州本田、东风日产、通用别克等8家4S店已投入运营；山东临工4S店主体工程完工，9月份投入运营；奇瑞4S店在建；通用雪佛兰、东风标致4S店已签协议，广汽丰田、一汽大众、北京现代、长城4S店等正在洽谈。五、阜阳国际汽车城阜阳国际汽车城项目由常熟的江苏亿丰置业有限公司投资开发，项目总投资18亿元。一期工程投资5亿元，2009年计划投资3000万元，已完成2000多万元。为加快阜阳国际汽车城项目的动工建设，日前，颍东区专门派出高规格工作团赴常熟与投资方进行深入磋商，双方进一步形成加大投资力度共识。建成后的阜阳国际汽车城，将是一个集汽车、农机、摩托车、工程机械展示、销售、配件经销、售后服务及维修为一体的汽摩配集散地。该项目的建设，对完善增强城市功能配置，繁荣阜阳市专业市场，形成规模化、集约化的市场产业有着积极的推动作用。六、六安国际汽车城六安国际汽车城位于六安经济工业园区皖西东路188号，属安徽省“861”行动计划项目、六安市“568”计划重点招商引资项目，六安经济工业园区扶持的重点招商引资项目。该项目由安徽金三角投资集团建设开发。整体业态有：汽车、汽配市场，摩托车、电动车及配件批零市场，农业装备、工程机械综合市场，二手车交易市场及综合配套服务。将成为中国中部地区最大的汽车及相关产业链综合交易市场。2006年3月1日，六安国际汽车城A区汽车、汽配市场试营业。目前进驻六安国际汽车城的汽车品牌有：凯迪拉克、上汽通用、尼桑、海南马自达、一汽马自达、广州本田、东风本田、东风、解放、福田、江淮、凯马、中国重汽等系列轿车、货车、牵引车、工程车，总计80多种品牌。汽车配套经营业态有：汽车配件、汽车美容装潢、汽车维护保养维修等。市区摩托车龙头企业也相继进驻六安国际汽车城，众多国内知名品牌摩托陆续进驻汽车城，来自江苏、浙江等地的摩托车、摩配、电动车及配件经销商近50余家签约入住汽车城，含盖了国内30多个知名品牌。市场入驻率100以上。2010年营业额达50亿元。七、安庆国际汽车城安庆国际汽车城占地500余亩，2002年6月正式立项，是大桥区首批进区重点项目之一。由安徽英德利实业有限责任公司投资一亿五仟万元人民币兴建的大型物流项目，安庆市大桥综合经济工业园区重点培育发展，集整车销售、配件经营、汽车修理美容、信息服务为一体的大型汽配交易市场。该市场采用新型商业业态，分三期开发建设。其中一期占地85亩，为专业汽摩配市场；二期占地131亩，是汽车、特种车、二手车整车销售及综合配套市场；三期占地280亩，已确定位为“汽车文化”主题的会展、商务、休闲、培训园区和国际知名品牌汽车专营区域。一期汽摩配市场主体工程2005年10月正式开工，其中2.4万平米的10栋标准商铺于2006年11月全面营业，2.9万平米13栋的标准商铺于2007年11月全面营业；二期汽车专营市场已建的6栋1.7万平米的标准卖场也全部开业；三期已有多家国际知名汽车品牌签约入驻。目前已入住汽车贸易公司24家、摩托车销售公司45家、汽车摩托车配件销售商153家，入驻企业的注册资本金累计超过3个亿、年贸易额达6个亿。八、安徽汽车配件发展现状当前，世界汽车零部件产业仍主要集中于欧、美、日等地区和国家。随着世界汽车产业的结构调整，汽车零部件在汽车工业中扮演越来越重要的角色。据统计，全球100家最大的汽车零部件供应商，年销售额合计达到5000亿美元。前4名的企业年销售额均超过200亿美元。2006年，我国汽车零部件产业实现总产值5200亿元。专家预计，全国零部件市场规模2008年将达到7200亿元，2010年达到1.4万亿元。“十五”以来，我省以江淮、奇瑞、星马为龙头的汽车整车产业实现了跨越式发展。20002006年汽车产量年均增长46%，在整车产业的带动下，安徽省汽车零部件产业发展迅速，2006年安徽省零部件产业产值达到200亿元左右。2010年，预计合肥汽车零部件工业产值将达到300亿左右；芜湖的汽车零部件行业销售收入将突破300亿元。从我省的单体规模来看，仅有安庆环新集团销售收入10亿元，销售收入上亿的零部件企业也仅有15家。从整车生产与零部件的比例来看，安徽省的零部件生产与整车的产值比约为0.4:1，远远低于国际的合理比例1.7:1。我省汽车零部件的发展潜力巨大。【小结】 1、汽车产业做为拉动内需，促进相关产业增长的重要作用日益显现，成为国民经济新的增长亮点，这为汽车交易市场的兴起提供了巨大的发展空间。2、实施汽配带动战略，安徽配件大幅增长。已经成为安徽省重要产业之一。第二部分 发展定位篇【第一章 皖北国际汽车城简介】一、项目概况皖北国际汽车城项目，总投资10亿元，占地735多亩，总建筑面积70万平米。亳州春运国际汽车城属于省“861”计划项目，亳州市重点招商引资项目，是省市两级政府重点培育的大型汽车综合性大市场。二、地理位置位于亳州工业园区，南一环与西一环黄金交汇处，东面105国道邻城而过，西临天运物流园，北邻淮河路。交通十分便捷。三、建设周期一期工程于2010年11月23日隆重奠基，将于2011年10月竣工，2011年12月试运营，二期工程将于2012年下半年建成并投入运营。四、开发商安徽皖北汽车集团、皖北国际汽车城投资有限公司五、经济效益分析 皖北国际汽车城，领航中部车城，打造皖北首座“车贸生活MALL”，辐射周边200公里1.5亿消费群体，中部鲁、豫、苏、皖四省数千亿市场商机。建成后的亳州国际汽车城年营业收入将超过100亿元，就业人数超10000人，年创利税超10亿元，将成为皖北乃至中部区域最大的汽车贸易及相关产业链综合交易市场和汽车商贸中心。【第二章 项目地块研究】皖北国际汽车城鸟瞰图一、地理位置及交通状况1、地理位置皖北国际汽车城位于南一环、西一环黄金交汇处，也是亳州南部新区和亳州工业园区的结合点，区位优势，无可复制！2、交通状况国道、铁路、高速，纵横交错，亳州境内两纵两横四条高速公路格局正在形成，扼守路网动脉，交通四通八达五条高速：济广高速、许泗高速、南洛高速、商景高速、界阜蚌高速三条铁路：许宿铁路、京九铁路、商杭高铁三条国道：311国道、105国道、307国道一条航道：涡河水运直抵苏杭沪机场：距商丘机场60公里，阜阳机场120公里，亳州民用机场项目于2010年已获国务院批准，即将动工建设公路：四通八达，至2009年底，全市农村公路总里程10079公里二、地块资源及周边配套1、利好资源市车管所近在咫尺，仅500米之遥，距市政府仅2.6公里，周边物流市场、药材市场、建材市场环绕，是亳州南部新区和亳州工业园区的核心结合地，区位优势得天独厚，交通四通八达。2、外部资源商业资源：银行、酒店、宾馆、零售等配套服务一应俱全医疗资源：亳州市人民医院教育资源：亳州一中新校区、亳州师专【第三章 项目SWOT分析】一、项目优势（S）分析1、宏观分析利好、看一下近几年的汽车销售数据，2007、2008、2009、2010四年的汽车销售量依次为：878万、938万、1362万、1806万。这四年全国汽车销量年均增速为25%以上，是我国官方公布的GDP增速的2倍以上。2010年我国汽车产销量再创历史新高，突破1800万辆，一个新的井喷行情即将到来。、目前，世界每千人汽车保有量平均水平为144辆，日本为593辆，美国为823辆。截至2010年底，我国汽车保有量约9086万辆，每千人汽车保有量仅66辆，与发达国家及世界平均水平相比，汽车消费市场有很大的增长空间。近年来我国汽车销量年均增长超过20%。今后较长一段时间内，在居民收入持续增长、工业化和城镇化持续推进的双重动力下，汽车市场将继续保持稳定增长的发展势头。刚刚召开的两会对汽车产业“十二五”的目标早已经明确，到2015年形成2500万辆产能。到2020年，汽车销量将超过3000万辆。届时我国汽车保有量将超过2亿辆，汽车后服务市场将达到数万亿的市场空间。、2010年底，亳州市机动车保有量50万辆，近100亿的后服务消费市场，仅2010年新入户机动车近10万辆，日均即将突破300辆，汽车消费发展势头强劲。“十一五”期间，全市地区生产总值连续迈上300、400、500亿元台阶，年均增长12.2%。2010年实现GDP505亿元，增长13%，人均GDP接近10000元；农村居民全年人均纯收入5919元，同比增长14.9%，随着亳州经济的迅猛腾飞，居民收入增加，消费者逐渐改变传统的消费观念，汽车消费正逐步进入普通家庭。汽车贸易、农业装备工程机械、汽车后服务市场等，将有着让人难以想象的广阔前景和发展潜力。、本项目位于亳州工业园区，是省市两级政府重点项目，将可享受系列的税费优惠政策及“一站式”便利服务。2、开发成本利好：本项目获地成本低，入市价位优势明显，总体价格走势弹性较大，具有一般商业项目难以比拟的定价优势。3、规模技术指标：本项目为目前该区域面积最大，规划最为先进的汽车专业市场，总投资10个亿，占地约735亩，建筑面积约70万平方米。4、交通网络四通八达：专业市场成功的关键取决于市场供求、交通网络、商业氛围，本项目是亳州市首家汽车汽配专业市场，位于新城区核心区位，路网发达，交通便捷，项目辐射皖北及鲁豫区域。5、新规划带来的利好：亳州工业园区与亳州南部新区是亳州城市大发展的重点区域，未来这里将成为药业工业园、汽车零部件工业园、物流工业园、建材市场等，发展潜力巨大。6、开发商丰富的车贸经验：本项目由安徽皖北汽车集团投资开发，安徽皖北汽车集团是一家集汽车销售、汽车维保服务、物流运输、驾驶培训、汽车专业化市场开发的股份制企业，集团有着近30年车贸行业文化沉淀，集团总资产近20亿元。厚重的车贸文化底蕴、雄厚经济实力、专业的运营团队将为市场的繁荣昌盛奠定了坚实的基础。7、汽车产业基础：蒙城中能安驰汽车已经建成投产，现江淮与安驰合作，建设10万辆微车生产基地及7家汽车改装企业，另外亳州蒙城县拥有全国最大的县级汽车贸易市场，09年销售收入达30多亿。二、项目劣势（W）分析1、市场培育缓慢的压力：对于新建大型专业市场，前期经营大多会出现商业氛围不足，人气不旺，各项配套服务不能及时到位等问题，这将不利于招商组市工作的开展。要想辐射鲁、豫、苏、皖及周边省市，需要专业的招商运营团队，需要做大量的宣传推广。2、招商组市面临巨大压力：项目商铺体量较大，共2000多间，而本市吸纳量有限，因此本项目的招商组市工作面临巨大压力。3、招商销售相互转嫁压力：招商和销售本来就是相互矛盾的，市场前三年需要积极培育，招商的低租金将转嫁给销售一定的压力。4、商铺划分面积相对单一：目前商铺主体划分为4.28m，6.38m两种格局，过于单一，而本项目面对的客户层面较广，且需求多样化，因此单一的划分格局将不利于吸引需求多样化的投资者。5、项目整体规划存在缺陷：本项目在规划设计上，自身没有明显特色，各功能分区不够明确，且建筑密度过大，外围离红线过近。三、项目机会（O）分析1、城市规划发展的机遇：全市行政区域土地面积8374平方公里，全市总人口593万。老城区面积面积55平方公里,常住人口规模50余万人。亳州西拓南移的发展策略，使城市迅速扩容，为本项目的可持续发展奠定了坚实的基础。2、宏观经济的发展趋好：亳州社会经济的发展已经步入快车道，人民生活水平迅速提高，老百姓对汽车的消费增长迅速。3、本地行业竞争对手少：目前亳州市规模化的汽车市场产权形商铺还没有，本项目产权式商铺可有效吸纳区域内众多投资者。4、市场空间巨大：2020年我国的汽车需求将突破3000万辆，汽车销售空间非常大。同时，汽车产业所带动的相关产业链、就业链长，一般为1：2.6和1：7.8，即汽车产业每赚1元，其他相关产业就会有2.6元的进账；汽车产业中1个岗位能拉动7.8个人的就业。 5、城市扩容带来的机遇：亳州自撤地建市以来，城市发展迅速，2009年亳州是继香港、海口之后，为“中国最具投资成本竞争力城市”，2010年紧随成都、大连之后，又被评为“中国十大最具幸福感城市”，一个个殊荣不仅仅是一次外表的光环，这一张张名片都将给亳州带来巨大的发展机遇，“华佗故里，药材之乡”的药都，一年一度的药材交易会，城市品牌影响力迅猛提升，随着政府招商力度的进一步加大，北京同仁堂、康美药业、哈药集团、宛西药业、白云山制药、三九制药、李嘉诚和记黄埔、安踏集团、康奈鞋业、杉杉集团、沃尔玛、家乐福等等，各行各业，国内知名企业、世界500强企业，纷纷入驻亳州，给发展中亳州的带来了生机勃勃的源动力，这一切都是我们巨大的潜在市场，为汽车市场的建设发展带来了前所未有的机遇！6、总投入小，门槛低：本项目小面积分割的产权式商铺，总价少，门槛低，对于富裕的老百姓来说，可有效吸纳区域内众多投资者。四、项目威胁（T）分析1、宏观政策风险：在经济刺激政策等多种因素的影响下，国家目前对房地产市场的调整日趋严厉，不利于地产经济的健康稳定发展。2、资金风险：随着房价的飙升和经济成本的增长，对地产项目的投入也将不断增大，这会加大本项目的资金风险。3、已建项目形成的影响：周边城市的汽车城，也对本项目区域核心龙头地位也形成了一定影响压力。4、周边市场的压力：周边在建的物流市场、药材市场、建材市场等，在一定程度上给本项目的销售带来一定的压力。五、SWOT综合分析1、本项目要解决的主要问题A、本项目规模相对较大，而区域市场容量相对有限；B、本项目产品定位能否与市场需求契合的问题，需要根据项目进展做相应调整；C、产品设计在满足客户需求的同时，还要与其它竞争对手形成差异化优势；D、当前政策形式下，该项目的价格定位要慎重，前期要做好深入调研，争取做到效益最大化；E、极力寻求政府对该项目各项优惠政策，并落到实处。2、本项目在开发中的注意事项A、客户群不仅仅是亳州593万人口，还要包括河南的部分区域，比如鹿邑（118万）、商丘（800多万）等，乃至鲁豫皖周边省市区域；B、注意开发商品牌形象的树立；C、与政府部门协调好关系至关重要，这可为项目取得良好的口碑奠定基础；D、根据区域情况，该项目市场定位要适中，不易过于高档；E、市场推广包装要注意与亳州的民风相适应，要通俗易懂，卖点诉求简单明了。【小结】亳州是一个正在发展中的中等城市，物阜民丰，资源富饶，是全国著名的药材、酿酒生产基地。物流运输业发达。汽车、地产好比鸟的两翼，是一个城市经济发展的主要指标，和城市化进程的标志。目前迫切需要在亳州市建设一个具有国内先进水平，有一定规模的汽车、汽配、汽车用品及关联产业的交易平台，充分发挥集约化经营的优势。本项目充分利用工业园区得天独厚的交通便利优势，将分散的汽车经销商、汽车配件、汽车用品及相关业态的商户进行集中整合，充分发挥市场优势，推动汽车贸易及相关产业的发展。建成后的皖北国际汽车城将集汽车销售、汽车配件配、汽车用品、汽修维修保养以及农机、工程机械、摩托车、电动车（包括零配件）销售为一体车贸专业综合市场，同时带动亳州的商流、物流、人流的兴旺发达，螺旋提升。【第四章 项目开发理念定位】一、项目开发理念定位策略让汽车销售告别“地摊”式的模式，搬进以汽车销售、汽车文化、汽车贸易等多功能为一体的汽车城，进入汽车流通的“专业化市场”年代。 按照汽车产业商流、物流、信息流的国际性集散地的目标，以及国内外汽车厂商抢滩皖北和鲁豫苏皖市场的核心战略要地定位。在未来的2-3年内，力争汽车行业主流落户全部汽车城。引进国内外汽车科技的最新成果，导入汽车营销的最新理念，接轨WTO，建设具有鲜明的开放性、区域性特征的国际汽车及零配件集散中心。规模化国际化先进性将与汽车贸易相关的工商、税务、银行、保险、车管等部门吸引进汽车城，为国内外厂商和汽车消费者提供一站式服务，引导、培养消费习惯。服务配套齐全化 皖北国际汽车城要以复合型汽车城发展创新模式，打造鲁豫苏皖四省交界最大“车贸生活MALL（汽车及配件商贸中心）”的战略定位。精品展厅及市场外围为整车业态，带动市场内主干道、次干道汽车美容装潢及汽车用品的消费。汽车城业态涵盖：整车销售、汽车配件，汽车用品、二手车交易、车辆上牌、保险等汽车后服务市场。关联业态包括皖北最大的摩托车、电动车及配件市场，农业装备、工程机械综合市场等。检测、上牌、保险、银行、酒店、餐饮、休闲、娱乐等配套服务要一应俱全。二、项目开发理念定位在明确发展定位的同时，积极倡导汽车文化，确立核心价值理念打造皖北首座“车贸生活MALL”。整合汽车城各个功能业态，如整车销售、维修保养、汽车零配件、汽车用品供应、二手车交易、汽车文化、汽车关联产品及延伸业务，相互促进有机结合。引入汽车后市场配套功能，让消费者正真享受购车“一站式”服务的便捷和汽车文化生活。“中国最具投资成本竞争力城市”、“中国十大最具幸福感城市”、“华佗故里，药材之乡”，一张张无可复制的城市名片，使亳州的品牌影响力迅猛提升，给地处亳州的汽车城带来了前所未有的机遇。皖北国际汽车城，领航中部车城，打造皖西首座“车贸生活MALL”，辐射周边200公里1.5亿消费群体，中部鲁、豫、苏、皖四省数千亿市场商机如潮涌动。建成后的中部车城年营业收入将超过100亿元，就业人数超10000人，年创利税超10亿元，将成为中国中部区域最大的汽车及相关产业链综合交易市场。三、产品形象定位皖北国际汽车城要建成亳州市的标志性建筑，建筑风格上要请大家设计时尚、简介、大气、主流，主色调要专业独到，雅而不俗。力争成为一张与众不同的城市新名片，成为亳州市有代表性的建筑和样板市场。四、功能定位：六大市场及配套服务功能：车贸市场、汽车配件市场、汽车用品市场、摩托车电动车、农机工程机械市场、二手车交易市场及配套服务功能（工商、税务、银行、超市、酒店、上牌、保险）一条龙服务。国际化商业布局，完整的经营业态，倾力打造“皖北汽贸第一城”，皖北国际汽车城将成为皖北汽车行业及关联产业集散中心，辐射鲁、豫、苏、皖等中原腹地，积极推动为皖北区域行业经济的大发展。五、项目核心价值构成要素招商、 安商、 兴商1、立足亳州，辐射周边其它县市，定位上适度超前，提高本项目的知名度；2、通过良好的服务，不断引导、挖掘、创造消费者的潜在需求，有效提升消费者的忠诚度。培养消费者“买汽车、购配件就到皖北汽车城”的消费习惯。在营销模式创新和服务创新的比拼上，谁能抢先一步，谁能做得更到位，谁就可能赢得市场竞争的主动权； 3、新一代汽车城在营销方式、营销理念和服务战略等方面都与原有的汽车交易有着显著的不同。把服务有机的融入到产品中，并通过个性化服务获得消费者青睐，从而争取更大的市场发展空间，是本项目应做到的重要一点；4、在汽车行业已基本完成了从卖方市场向买方市场转变及消费者消费观念趋于理性的今天，汽车城必须在营销理念、方式和服务的创新上寻求新的突破，汽车城服务创新能力越强，就越不容易被复制，也就越能从同质化竞争中脱颖而出；5、鉴于市场题量较大，招商上按照十八字方针：先数量后质量、先外围后内铺、先培育后收益；6、运营推广上，采取十六字方针：统一招商，统一宣传，统一运营，统一管理；7、市场运营商要分三步走：招商、安商、兴商，从而达到市场的兴旺发达。【第五章 项目客户定位分析】一、客户结构分析【自购自营户】他们为行业内经营户，在完成了一定的原始积累后，希望能找一个相当稳定的、有产权的经营场所。他们最关心的是经营能否真正赚到钱，所以他们关注市场位置、人流情况、税收政策、治安情况、开发商实力、市场推广情况等。【纯投资客户】是面向大众的返租客。其所购铺位由开发商支付租金、统一经营，他们主要收取租金，获取返租回报。根据亳州商业项目从业经验，以下为4类为主要投资客群体：第1类：经济基础雄厚，先富起来的人第2类：经济富裕的乡镇居民第3类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士第4类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户【包租客】具有较强的资金实力，采取包租经营，大多为专业的市场经营管理机构。二、客户消费行为分析自用投资者原来的商铺大的也就几十个平方，且商铺不仅比较零散，而且规模也不大。随着行业经营的不断扩大，原有的规模实在没办法满足经营的需要。其次是原来的经营户大多是以零售为主，后来随着生意越做越大，陆续开始搞起批发生意，这样他们也需要在场地、交通方面更大的配合。 对投资户购买的商铺，我们要考虑招商经营的要求，建议商铺可以自由分割、通扩，这样便于满足所有商户的经营要求。铺位需求，需要进行市场调研价位需求，需要进行市场调研 【第六章 项目价格定位】一、本案市场价格从目前项目周边及市区市场价格水平模拟得出本案销售评估均价为5300元/ m2，（内街4400元/ m2左右，外围6200元/ m2左右）考虑到未来地价走势，综合本案开发理念定位，凭经验设定一项可信度权数，定为0.07,以此设定本案较为合理的均价基数：5300（1+0.07）=5671元/ m2二、付款方式的设计与导向策略 付款方式手续一次性付款分期付款按揭付款预售证办理之前优惠7%5%3%预售证办理之后优惠5%3%2%三、开盘及价格策略1、可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的阶梯策略2、采取低开高走的价格策略：开盘必特价，特价必升值【第七章 项目卖点提炼】1、皖北国际汽车城，皖北汽贸第一城2、皖北国际汽车城，产业城、财富城3、皖北国际汽车城，新形象、新商机、旺市场4、加盟朝阳潮流产业，财富升值轻松积累5、实实在在的财富，世世代代的摇钱树6、买铺即收3年租，即买即赚7、亳州光彩国际汽车城，个人投资的新金矿8、年年收租，代代收益，坐享其成9、带租约发售，签约就付三年租金1