星彦地产深圳花样年侨香北路项目前期策划报告.doc

花样年侨香北路项目 前期策划报告 谨呈：深圳市花样年投资发展有限公谨呈：深圳市花样年投资发展有限公 司司 深圳市星彦地产顾问有限公司 二零零六年四月二十四日 目录 第一部分：项目地块分析 3 一、基本指标、区位.3 二、地块自身现状.4 三、地块四至研究.4 第二部分：宏观经济发展状况 6 一、深圳市社会经济发展指标分析.6 二、宏观政策研究及“十一五规划”.10 第三部分 深圳写字楼市场分析 .15 一、深圳宏观写字楼市场分析.15 二、2005 年深圳写字楼市场分析19 三、0608 年深圳写字楼市场预估32 第四部分 消费者需求分析 37 一、深圳市主要行政区写字楼市场客户行业分布分析.37 二、写字楼客户需求特征分析.38 第五部分：片区规划和片区特征分析 .41 一、区域概况.41 二、片区现状及规划.41 三、区域房地产市场分析.43 四、区域 SWOT 分析.50 五、区域前景研究.51 第六部分：项目客户定位 .57 一、写字楼市场细分和客户差异化分析.57 二、目标客户定位.58 三、目标客户描述以及需求解读.59 第七部分：项目定位 .60 一、项目总体定位.60 二、物业功能定位.60 第八部分：物业发展建议 .61 一、建筑形象建议.61 二、产品定位.61 三、配套设施规划.63 第一部分：项目地块分析 一、 基本指标、区位 项目位于侨香路北，侨城东部工业区西北，处于深圳福田南山交界，南 邻华侨城高尚居住社区波托菲诺，环境优雅。占地 15000，容积率约 3.5， 覆盖率 45%。 二、地块自身现状 当前为工业用地性质，区域没有清晰的产业规划定位，地产开发被忽略。 地块目前为仓储、堆放、粗加工为主，商业、商务价值以及人气有待发掘。 三、地块四至研究 交通路网发达：北环、广深高速、南坪快速、深南大道、侨香路交 叉，交通便达。 侨香路现状为带隔离带和辅道的快 速路； 项目现车行只能由东往西由辅道进 出，由西往东则要到沙河工业区路口 （距项目 500 米）掉头； 项目距深云路口最近（130 米） ，而 向东距侨城东路口 600 米，距农林路 口（山姆会员店）3000 米；向西距香 山西街路口 500 米，距北环路口 700 米；香山中街通北环正对项目东侧 内恒山地块，但无人行过路通道（可由深云路口过） ； 深云路将随着南坪快速全线通车以及与北环、广深高速的互通立交的 建成而成为一条连接枢纽道路，车流量巨增，可能形成拥堵而面临改造； 项目东侧市政路的走向及与深云路连通对项目出入便利性影响很大， 应争取建成。 项目周边环境需加以规避：东西 临搅拌站、北临广深高速 公路，南临侨香路辅道 西南向视野深远、景观资源优 越，是外部最重要的因素，应争 取最大量的面积能够利用； 东北向视野深远、景观资源亦 佳，但受高地遮挡及汽车影响 第二部分：宏观经济发展状况 一、深圳市社会经济发展指标分析 深圳市主要经济指标一览表 年份 20002001200220032004 GDP（亿元） 1665.241954.172239.412860.513422.80 同比增长 14.2%13.2%15.0%17.3%17.3% 人均 GDP(元) 3973943344460305338759271 同比增长 10.71%9.07%6.20%15.98%11.02% 固定资产投资（亿元） 619.97673.37747.15946.491090.14 同比增长 8.2%8.7%11.0%20.1%14.9% 消费品零售总额（亿元） 538.17609.26689.59801.77915.45 同比增长 15.1%13.2%13.2%16.3%14.2% 房地产投资(亿元) 260.97302.64355.44412.66432.01 同比增长 15.3%16.0%17.4%5.6%4.7% 人均可支配收(元) 216262354424940.6825935.8427596 注：资料来源深圳市统计局网站 2000-2004 年 深圳市 2001 年国民经济和 社会发展统计公报 和深圳房地产年鉴2005 （海天出版社） ， 增长率根据价格水平做了调整。 （一）GDP 与房地产投资 房地产价格应该与一个城市的经济发展水平和居民收入水平相协调，因 此房地产周期与 GDP 和人均 GDP 都有密切的联系。 从下图可以看出， 从 2000 年开始，深圳的 GDP 以每两年突破近乎 1000 亿的速度快速高速增长，根据 2005 年 111 月份的统计资料显示，2005 年 前三季度的 GDP，其同比增长率平均为 15.2，且整体呈较快的上升趋势。 从 2000 年到 2004 年，深圳 GDP 平均增幅 15.4；广州 GDP 平均增幅 13.78；上海 GDP 平均增幅 11.46；北京 GDP 平均增幅 11.2，其增幅为 四个城市之首。 深圳房地产投资在 1999 年2002 年间保持着较高的增长率并处于持续 上升阶段，但是 2003 年，房地产投资的增长率急剧下降，从 2002 年 17.4%的 高位跌落至 2003 年的 5.6%，并继续下滑。根据国土局的月报，2005 年 13 季度，全市累计完成房地产开发投资 314.38 亿元，同比增长 -0.27。房 地产投资在 GDP 中的占比在 1999-2002 年间一直稳定在 15%以上，2002 年以 后这一比例也相应有所回落，到 2004 年房地产投资占深圳 GDP 的比重降至 12.6%，比 2002 年下降了 3.2 个百分点。 一般情况下，房地产投资会随 GDP 的增长而增长，并且增长的幅度要大 于 GDP 的增长幅度，这从 1999 年2002 年的数据可以显示出来。 但是， 2003 年开始，深圳房地产市场开始出现的房地产投资增长率逆 GDP 增长率的 方向而动，房地产市场供应出现下滑趋势。引发这种现象的原因很多，但就 深圳而言，主要因为土地资源的严重不足促使政府从 2002 年始深圳开始严格 控制土地供应量，从当年下半年开始，每年新增的土地供给减少到之前的 1/3，而在这之前每年政府的新增房地产开发土地面积将近 3 万平方公里。土 地供应量的急剧减少，引发房地产投资增长率的急剧回落。 GDP 增长与房地产投资 0 1000 2000 3000 4000 199920002001200220032004 年份 亿元 0% 5% 10% 15% 20% GDP（亿元）房地产投资(亿元)房地产投资增长率GDP增长率 0 2000 4000 6000 8000 人均GDP（美元） 房地产发展状况 启动 缓慢发展 快速增长 减缓速度 从 20002004 年深圳的人均 GDP 平均增幅为 10.6%，2004 年人均 GDP 比 1999 年增加了将近 50。根据国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与 人均 GDP 数值有着密切的关系。 国际通行的房地产发展阶段与人均 GDP 数值的关系图 （单位:美元） 深圳的人均 GDP 正处于 30004000 美元的阶段，因此，深圳的房地产 正处于理论上的快速增长阶段。 根据深圳市第十一个五年计划的初步规划，十一五期间深圳市的平均增 长率计划为 13，到 2010 年人均 GDP 将达到 12000 美元。若要达到此目标深 圳的人均 GDP 将要以每年约 10%的幅度增长。 从对 GDP 和人均 GDP 的分析中可以看出深圳的经济将继续显示强劲的活 力。尽管由于土地资源的限制，近年来房地产投资的增幅有所下降，但是随 着政府对城中村的改造，盘活存量土地，以及产业结构的进一步调整，土地 供应量应该会有一定的放大。 （二）全社会固定资产投资和房地产投资 从下图可以看出，固定资产投资 2000 年到 2003 年间加速度增长，2004 年增长速度放缓。房地产投资在固定资产投资中所占的比重来说，1999 年 2002 年间逐年小幅上升，2002 年后开始逐渐下降，2004 年房地产投资占固 定资产投资的比重比上年下降约 4 个百分点。这主要是由于 2003 年房地产投 资的增长率下降，大大低于固定资产投资增长率所造成的。但是相对来说， 其占比比较稳定，基本维持在 40%-50%这个区间。 房地产投资占固定资产比重 图1：房地产投资占固定资产比重 0 200 400 600 800 1000 1200 199920002001200220032004 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 固定资产投资亿元 房地产投资(亿元) 房地产投资占固定投资的 比重 （三）居民生活水平指标 社会零售品销售总额的增长幅度，基本保持在 15%的上下变动。人均可支 配收入逐年上升，这些都说明居民的生活水平在逐年提高。 深圳居民恩格尔系数变化表 39.9 32.1 32.1 28.2 26.9 27.4 27.9 31.6 27.9 05101520253035404550 1995 1999 2001 2003 2005 年份 恩格尔系数 恩格尔系数 从上图可以看出，进入 90 年代以来，深圳居民的恩格尔系数在持续降低， 根据国际经验恩格尔系数在 30%40%为富裕，30%以下为最富裕。深圳近几 年的恩格尔系数降到 30%附近，2004 年有小幅上升，主要由于宏观经济在通 货紧缩结束后，物价水平有一定幅度的上扬，其中包括粮油、肉禽蛋、水产 品和在外用膳食品在内的食品类价格。另一方面随着生活节奏的加快和消费 观念的更新，消费方式更加便捷，使得居民在外饮食服务支出快速增长，占 消费支出的比重越来越大。2005 年恩格尔系数重新回到 30%以内，说明居民 的消费结构多样化，除食品外，在住宅、教育、娱乐通讯、医疗等其他方面 得到更多的享受和服务。 二、宏观政策研究及“十一五规划” （一）深圳产业结构现状和“十一五”产业结构调整目标 深圳基本建成“以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为 支撑的适应现代化中心城市功能”的新型产业体系。在区域结构上，深圳业 已形成的“南软北硬” 、 “南高北重” 、 “东西两翼旅游港口”的产业分工布局 和特色。南面特区内福田、罗湖、南山、盐田四区集中发展金融、物流、高 新技术研发、软件、商贸等“软产业” ，规划建设新型的都市产业园区，大力 发展总部经济、会展经济，体现出高新技术、高端产业和高附加值的“三高” 特点。北面宝安、龙岗两区以“硬产业”为主，加快发展先进制造业，引进 关乎全市经济发展前途的大项目、基础工业项目。东西两翼利用山海等资源 优势集中发展港口经济和旅游经济。 深圳产业结构比例表 年 份 国内生产总 值 第一产 业 第二产业第三产业三个产业比重 19991436.5116.48725.72694.310 1.2：50.5：48.3 20001665.2417.71874.14773.390 1.1：52.5：46.4 20011954.1718.111056.46879.60 0.9：54.1：45.0 20022239.4118.871234.82 985720.8：552：44.0 20032860.5118.161685.371156.98 0.6：58.9：40.5 20043422.8014.182108.141300.48 0.4：61.6：38.0 从上表可以看出，深圳的第一产业在 GDP 中的比重逐渐下降，已经占到 极微量的部分。第二产业的比重在逐年增加，第三产业在 GDP 中的占比从 1999 年开始每年下降 23 个百分点。按照世界银行的统计，目前全球第一、 二、三产业的平均构成约为 4%、32%、64%，其中高收入和中等收入国家第一、 二、三产业的平均构成分别为 2%、30%、64%和 10%、36%和 54%。根据深圳 城市总体规划（19962010） 提出的目标，到 2010 年深圳三次产业的比例 将达到：0.5：34.5：65，也就是说第三产业在全部 GDP 中将占较大比重。从 深圳的数据可以看出，深圳的第二产业比重高于高收入地区的经验数据，而 第三产业的发展空间还有待上升。 2006 是我国迈向第十一个五年计划的开端。从全国的“十一五”总体规 划方针来看，经济增长方式、产业结构、城市化、区域发展都将成为中国下 一个五年规划的“着力点” 。 三个产业占 GDP 的比重 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 1999年2000年2001年2002年2003年2004年 第一产业 第二产业 第三产业 深圳市根据全国的总方针结合本区域的特点，也将制定出自己的具体产 业结构和布局规划， “十一五”期间除重点培养高新技术产业、现代物流业和 现代金融业三大支柱产业外，打造有品位的文化产业将成为“十一五”期间， 深圳产业重点发展目标。从深圳的产业发展目标可以看出，深圳在产业结构 上将实现由主要依靠工业带动增长，向工业、服务业共同带动的转变。在工 业布局方面，根据深圳市工业布局规划提出在空间资源难以为继的前提 下，工业发展要走整合、提升、引导集群发展的策略。由此看出在下一个五 年计划中，深圳的产业结构将和国际先进地区接轨，第三产业将有很大的发 展空间。鉴于此，深圳房地产市场的产品结构（主要是非住宅产品的结构） 必然在现有基础上有所变化，而第三产业中的金融业、服务业、文化产业是 写字楼的主要需求来源。 在城市总体规划上将推进特区外城市化和特区内外一体化进程。 在城市设计方面， 抓好重点地区、重要地段和重要节点的城市设计，创 造舒适宜人的公共空间和景观环境。加强特区外特别是龙华拓展区、光明新 城、地铁沿线地区的城市设计，加快西冲、奥体新城地区规划方案的深化完 善工作，形成示范带动效应。积极稳妥推进城中村（旧村）和旧城改造工作。 在交通规划方面：确定了以中心市区、副中心区间的高速和快速路网、 轨道交通、城市干道网为基本构架的交通体系，提出了加快提高宝安、龙岗 两区城市道路建设的具体目标。到 2010 年，我市将基本建成“七横十三纵” 高快速路网体系，全面缓解特区内外联络通道和城市对外通道不足问题；新 建和扩建特区外道路，基本形成“八横八纵三环”的城市干道骨架，全面提 升深圳作为经济中心城市的辐射功能，充分发挥物流枢纽城市、港口城市和 口岸城市的功能。特区外，将以全面建设城市道路体系为重点。其中，宝安 区拟新建或改建 17 条干线性主干道，龙岗区将新建或改建 6 条干线性干道。 在本项目所在区域南山区也将加快产业结构调整升级，继续推进“两轮 两翼”发展战略，即以高新技术产业和现代物流业为“两轮” ，以商贸旅游业 和大文化产业为“两翼” ，全面提升南山经济的综合竞争力和可持续发展力。 要通过改造旧工业区和旧厂房，为一批智力密集的高技术产业提供发展空间。 例如在华侨城的东部工业区就已经将 4 万平米的旧厂房改造进行了改造，提 出 OCTLOFT 社区的概念。 对于本项目所在片区，尽管根据深圳南山区分区规划（20022010） 的规划， “因为考虑到交通条件的限制和功能区规模的化的要求，侨城北路与 广深高速公路之间仍保留为工业用地发展区域” ，但是随着关内土地的减少， 将不断提升政府对这片区域进行改造的可能性。 （二）房地产宏观调控的影响 有人说过房地产形势有三分之一关乎宏观经济分析，三分之一是金融， 剩下三分之一才是房地产自己的事，这句话很形象地说明房地产与宏观经济 已经金融的密切关系。因此很有必要对近年有关的房地产宏观调控的经济和 金融政策进行一下梳理。 从 2003-2005 年从国务院到深圳地方都出台了一系列房地产的宏观调控 政策，最主要的包括：2003 年共出台了约 40 项全国性的关于房地产市场的政 策法规，其中的主线正是“121 号文”及“18 号文” 。121 文件 2003 年出台的 121 号文中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，该文 件的核心内容为严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷 款给房地产企业用于支付土地款以及建筑企业用于垫资。这是对房地产的资 金来源进行控制，通过紧缩银行对房地产行业的信贷规模控制房地产过大的 投资规模和集聚在银行的金融风险。这是国家进行宏观调控的明确政策信息。 而“18 号文”更是对“121 号文”的补充及深化，指出了调控房地产市场 “总的指导思想”-完善和促进我国房地产市场健康发展。 2005 年是国家进行宏观调控的一年，温家宝作政府工作报告 。报告确 定 05 年重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，为此后的系列房地产 调控确定基调。3 月 26 日，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通 知提出“稳定房价” ，并就稳定房价提出八条意见，被业界称为“国八条。 4 月 27 日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控八项措施，即 “新国八条” 。 “新国八条”每条都直指房价涨幅过快。5 月 11 日，国务院办 公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见 ，分为八个部 分。其中有“打击炒地” 、 “期房禁转” 、 “调整营业税”等一系列比 3、4 月份 更为严厉的房地产调控措施。8 月 15 日，中国人民银行公布了2004 中国房 地产金融报告 ，报告认为，房价上涨过快暴露我国房地产市场五大制度缺陷， 房地产信贷面临六大风险，建议取消期房预售制度，引发房地产业强烈震动。 其后，建设部明确表态暂不会取消商品房预售。 国家出台的一系列政策主要是从金融和土地两方面进行的，也就是房地 产开发投资的最要的两个源头。目的主要是控制房地产增长过快和出现的一 些“过热”趋势。应该说，已经起到的很大的成效。但是对每个地区的具体 影响还是不一样的。深圳房地产的宏观调控早在 2001 就开始了。 ，政府针对 商品房供给增长过快的趋势，加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场 的宏观调控取得了显著效果。 在 2001 年深圳市政府首先是出台了两个文件，一个是市政府的 94 号文， 另一个是市政府的 100 号令。这两个文件首先是从土地源头上把住口子，今 后出让的土地不可能通过存量、历史用地或者合资建房等等方式随机进入市 场；第二、开始实行三年的土地严控期。以前政府每年新增的房地产开发土 地面积将近 3 平方公里，从 02 年下半年开始，最近三年每年新增供地减少到 1/3，也就是只有 1 个平方公里，其目的就是把 94 号文、100 号令实施后的存 量土地尽快的消耗掉，剩下的基本上属于新增土地，这样新增土地完全在政 府的掌控之下，市场总体就能得到控制。可以看出深圳的房地产宏观调控主 要从土地供给量上进行限制。深圳近几年房价的快速上涨也主要是因为土地 供应量不足而造成的，当然还有一部分原因来源于房地产开发商以及消费者 对房地产价格的预期心理。 总的来说，土地资源与供应量问题是深圳房地产宏观政策调控重点，也 是影响房地产供求关系的关键。到区域应该说深圳房地产发展面临的形势是 很特别的。关内是一个狭长地块，可以供应的新增土地有三块，西部、东部 和新中心区。新的中心区发展比较成熟，像香蜜湖基本上无地可供，另外旧 城改造也可以增加土地供应。关内的可供地总体上不多。而我们观察发现市 政府正在不断从基础方面来改善城市布局。近年来的市政建设如地铁、道路 的配套上，我们可以看到深圳正在改变从东到西的发展趋向，而是向北走、 往关外走。随着旧城的改造，土地存量资源的盘活，以及城市交通的发展， 特别是地铁和城市轻轨，可供给的土地量将有所增大。 第三部分 深圳写字楼市场分析 一、深圳宏观写字楼市场分析 （一）写字楼投资及施工面积 受上世纪 90 年代末存量影响，2000 至 2001 年写字楼投资额及施工面积 严重萎缩。 从宏观数据层面上来讲，这两年基本是吸纳前几年存量的过程。 到 2002 年，写字楼市场供需基本平衡，又由于特区内新增土地供给收缩， 国家出台一些对商品住宅宏观调控政策的影响，使得一些开发商把目光转向 商业地产和写字楼市场。因此，近两年写字楼施工面积及投资额均有所提高， 且基本保持平稳。 137.23 136.82 100.54 97.26 111.56 140.44 130.58 181.76 238.93 17.67 19.2 16.61 9.25 11.61 26.6 18.18 16.45 19.34 0 50 100 150 200 250 300 199619971998199920002001200220032004 0 5 10 15 20 25 30 施工面积 投资额 深圳历年写字楼投资及施工面积（亿元，万平米） （二）新开工及竣工面积 深圳市历年办公楼新开工及竣工面积 （单位：万平方米） 17.86 24.86 13.44 20.03 26.05 13.54 22.88 24.06 44.13 13.16 25.96 46.08 16.49 39.17 0 10 20 30 40 50 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 新开工面积 竣工面积 由于市场的延迟性， 2002 年相对较多的新开工项目延迟到 2003、2004 年放量。因此，2003 和 2004 年竣工面积保持较高水平，分别达 到 46.08 万平方米和 39.17 万平方米，使得 2003、2004 年市场供应充足。 （三）批准预售及销售面积 深圳市历年办公楼批准预售面积和销售面积 （单位：万平方米） 0 0 1 10 0 2 20 0 3 30 0 4 40 0 批批准准预预售售面面积积 2 24 42 28 8. .7 73 32 26 6. .5 54 41 12 2. .3 34 43 3. .3 32 22 23 3. .7 75 53 34 4. .2 23 30 0. .3 34 43 33 3. .6 69 9 销销售售面面积积 2 28 8. .8 88 82 22 2. .0 06 61 15 5. .0 02 21 12 2. .1 19 91 11 1. .0 01 11 17 7. .9 94 41 19 9. .5 54 42 27 7. .1 15 52 28 8. .4 49 9 1 19 99 97 71 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 22 20 00 03 32 20 00 04 42 20 00 05 5 2005 年写字楼市场供应大幅增长,全年纯写字楼（以批准预售性质划分） 新增供应面积 43.82 万平方米，同比增长 44.43%。其中福田中心区新增供应 面积约 34.34 万平方米，同比增长 64.86。2005 年福田中心区新增供应占 全市总量的 78.36，高于 2004 年同期的 68.66，可见福田中心区依旧是 写字楼市场最主要的供应区域。 2005 年写字楼销售面积 28.49 万平方米，同比增长 4.94%。与上一年相 比，涨幅回落 34 个百分点。可以看出，2005 年深圳写字楼的需求增幅态势放 缓。因此，大量的存量都将在 2006 年有待消化，激烈的竞争将延续到 2006 年。 （四）空置面积及空置率 深圳市历年办公楼空置面积 （单位：万平方米） 40.31 48.69 49.26 50.21 33.69 18.7712.72 21.6 16.61 16.15 0 10 20 30 40 50 60 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 空置面积 经过四年左右调整期的吸纳，空置面积在 2002 年达到较低水平。近几年， 空置面积保持较低的水平，说明市场供需基本保持平衡。 历年关内各区空置面积分布 （单位：万平方米） 0 5 10 15 20 25 30 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 历年关内各区空置面积分布（单位：万平米） 罗湖区福田区南山区盐田区 与 2000 年以前相比，近几年福田中心区写字楼空置面积一直都保持相对 较低的水平。尤其是南山区一直保持在 2 万平方米左右，一方面是由于写字 楼的投资重点区域一直是在福田区和罗湖区，南山区的相对要少，另一方面 也是因为南山区作为深圳市的近年来发展较快的区域，市场需求旺盛。 二、2005 年深圳写字楼市场分析 （一）新增供应总体情况 写字楼新增供应总体情况 所处 片区 项目名称 批准 套数 批准建筑面积 （平方米） 批准预售 时间 开盘时间 华融大厦 35045917.002005-01-042005-01-04 星河世纪 50339577.992005-09-232005-12-10 新世界商务 中心 37281197.992005-10-18 未推出 卓越时代广 场 46282690.572005-10-182005-10-26 金中环商务 大厦 158 （605） 34495.96（412 17.33） 2005-10-182005-10-30 中国凤凰大 厦 52 （171） 14972.18（248 18.18） 2005-11-112005-11-16 福田 中心 区 免税大厦 2544529.312005-12-16 未推出 合计 1922343381.00 注：以上统计不包括公寓 776 套，66035.51 平方米。 盛景国际 21981.442005-01-12 未推出 金润大厦 12831518.882005-09-012005-09-17 福田 中心 西区海松大厦 （228） （103093.21） 2005-12-132005-12 合计 13033500.32 注：以上统计不包括厂房 228 套，103093.21 平方 米。 南山海岸大厦 21143477.202005-10-222005-11-04 合计 21143477.20 东门天地 251769.692005-01-05 未推出 瀚海东岸 11028.222005-08-22 未推出 鼎诚国际（364）（42265.62） 2005-09-152005-09-25 特内 其它 区域 佳兆业中心（1564）（61914.39） 2005-12-092005-12-17 合计 262797.91 注：以上统计不包括公寓 1928 套，104180.01 平方 米。 集银皮革综 合 广场 3169.142005-10-12 未推出 海关大厦 9910250.882005-04-252005-04-24 特外 宝钜商业大 厦 514657.312005-11-02 未推出 合计 15315077.33 总计 2442438233.76 注：以上统计不包括公寓 2704 套，170215.52 平方 米；厂房 228 套， 103093.21 平方米。 从 2005 年批准预售统计看，全年新增供应的纯写字楼（以批准预售性质 划分）共计 43.82 万平方米，其中绝大部分新增供应集中在福田中心区，共 新增 34.34 万平方米，占全年新增供应总量的 78.36。另外，受发展商把部 分公寓和厂房以写字楼功能推出的影响，2005 年深圳市写字楼新增供应量大 幅提高。据统计，2005 年深圳市新增供应的公寓和厂房共计 27.33 万平方米， 其中公寓供应 17.02 万平方米，厂房供应 10.31 万平方米；公寓供应主要分 布在福田中心区和华强北，厂房供应主要分布在中心西区的车公庙片区。假 如把公寓和厂房的新增供应列入写字楼，2005 年深圳市写字楼新增供应达到 71.15 万平方米，较 2004 年的 30.34 万平方米增长 134.51。 04-05 年市场推售总体情况 所处 片区 项目名称 批准预售总面 积（平方米） 05 年可售 面积（平方米） 开盘时间 批售预售 时间 九州创展大厦 41413.746488.422004-03-182004-02-11 国际商会中心 98444.7933734.412004-03-292003-06-21 航天大厦 37850.8111873.112004-05-282004-04-25 安联大厦 61574.7455388.502004-09-242004-07-23 小计 239284.08107484.44 注：以上为 2004 年存量。 华融大厦 45917.0045917.002005-01-042005-01-04 诺德金融中心 68957.0861416.852005-06-182004-11-17 中银大厦 48000.0029000.002005-07-291998 卓越时代广场 82690.5782690.572005-10-262005-10-18 金中环商务大厦 34495.96（412 17.33） 34495.96（41217 .33） 2005-10-302005-10-18 中国凤凰大厦 14972.18（248 18.18） 14972.18（24818 .18） 2005-11-162005-11-11 大中华交易广场 49495.6849495.682005-12-182004-12-03 星河世纪 39577.9939577.992005-12-102005-09-23 福田 中心区 小计 384106.46357566.23 合计 623390.54465050.67 注：以上统计不包括公寓 66035.51 平方米。 金润大厦 31518.8831518.882005-09-172005-09-01福田中 心西区 泰然海松大厦（103093.21） （103093.21） 2005-122005-12-13 合计 31518.8831518.88 注：以上统计不包括厂房 103093.21 平方米。 南山海岸大厦 43477.2043477.202005-11-042005-10-22 合计 43477.2043477.20 鼎诚国际（42265.62）（42265.62） 2005-09-252005-09-15特内其 它区域 佳兆业中心（61914.39）（61914.39） 2005-12-172005-12-09 合计 00 注：以上统计不包括公寓 104180.01 平方米。 特区外海关大厦 10250.8810250.882005-04-242005-04-25 合计 10250.8810250.88 2005 年 469353.42442813.19 总计 全部 708637.50550297.63 注：以上统计不包括公寓 170215.52 平方米，厂房 103093.21 平方米。 从 2005 年市场推售统计看，深圳市全年纯写字楼（以批准预售性质划分） 推售量共计 44.28 万平方米，其中绝大部分推售量集中在福田中心区，共推 出 35.76 万平方米，占全年总推售量的 80.76。另外，受发展商把部分公寓 和厂房以写字楼功能推出的影响，2005 年以写字楼功能推售的商品房共计 71.61 万平方米，基本和新增供应量持平， “市场一级存量”接近零，其中公 寓占 17.02 万平方米，厂房占 10.31 万平方米。然而，受 2004 年存量影响， 2005 年深圳市写字楼可销售量达到 82.36 万平方米，市场局势仍较为严峻， 未来市场竞争也较为激烈。 注：“市场一级存量“指项目已获得批准预售，但尚未在市场中进行有效的 销售。 新增供应与市场推售比较（区域划分，单位：平方米） 0 0 5 50 00 00 00 0 1 10 00 00 00 00 0 1 15 50 00 00 00 0 2 20 00 00 00 00 0 2 25 50 00 00 00 0 3 30 00 00 00 00 0 3 35 50 00 00 00 0 4 40 00 00 00 00 0 4 45 50 00 00 00 0 新新增增供供应应4 40 09 94 41 17 7 1 13 36 65 59 94 4 4 43 34 47 77 7 1 10 06 69 97 78 8 1 15 50 07 77 7 市市场场推推售售4 42 23 36 60 02 2 1 13 34 46 61 12 2 4 43 34 47 77 7 1 10 04 41 18 80 0 1 10 02 25 51 1 福福田田中中心心区区福福田田中中心心西西区区南南山山特特内内其其它它区区域域特特外外 注：以上统计数据仅限于 2005 年，包括公寓和厂房。其中新增供应和市场 推售公寓面积均为 170215.52 平方米，厂房均为 103093.21 平方米。 在区域比较方面，总体上，2005 年新增供应量和市场推售量基本持平， “市场一级存量”接近零。 福田中心区的市场推售量略高于新增供应量。说明 2004 年片区仍有一定 数量的“市场一级存量”在 2005 年推出，片区写字楼市场发展欣欣向荣，发 展前景可观。 福田中心西区、南山、特内其它区域和特外等的新增供应量和市场推售 量均表现出持平或新增供应量略大于市场推售量。说明这些区域仍会给 2006 年带来一些 “市场一级存量” ，区域未来写字楼市场竞争将会更为激烈。 新增供应与市场推售比较（时间上，单位：平方米） 0 0. .0 00 0 1 10 00 00 00 00 0. .0 00 0 2 20 00 00 00 00 0. .0 00 0 3 30 00 00 00 00 0. .0 00 0 4 40 00 00 00 00 0. .0 00 0 5 50 00 00 00 00 0. .0 00 0 6 60 00 00 00 00 0. .0 00 0 新新增增供供应应4 49 96 66 68 8. .1 13 3 1 10 02 25 50 0. .8 88 8 1 11 14 43 39 90 0. .7 71 1 5 53 37 72 23 32 2. .7 77 7 市市场场推推售售4 45 59 91 17 7. .0 00 0 1 10 00 06 66 67 7. .7 73 3 1 13 35 56 69 98 8. .8 89 9 4 43 33 38 83 38 8. .3 30 0 第第一一季季度度第第二二季季度度第第三三季季度度第第四四季季度度 注：以上统计数据仅限于 2005 年，包括公寓和厂房。其中新增供应和市场推 售公寓面积均为 170215.52 平方米，厂房均为 103093.21 平方米。 在时间比较方面，总体上新增供应量和市场推售量表现是平衡的，但个 别季度也有一定差异。 第二季度和第三季度的新增供应量低于市场推售量，其中第二季度表现 尤为明显，面积相差达到 9.04 万平方米。2004 年的“市场一级存量”均以 2005 年上半年被推出，从而有利于下半年深圳写字楼市场的发展。 然而，第一季度和第四季度则却好相反，第四季度表现同样非常明显， 面积相差更是达到 10.34 万平方米。由于第四季度的新增供应量远大于市场 推售量，从而会形成大量的“市场一级存量” ，对 2006 年的写字楼市场造成 一定的影响。 （二）写字楼市场销售情况 二级市场销售总体情况 月份套数 建筑面积 （平方米） 金额（亿元） 均价 （元/平方米） 1 月 15124477.202.7811350 2 月 27141230.405.3713025 3 月 9313762.661.198665 第一季度 51579470.269.3411754 4 月 17829655.353.1210511 5 月 11020999.812.4011415 6 月 9723927.813.1112986 第二季度 38574582.978.6211560 7 月 6210432.511.2712153 8 月 265657.890.7613450 9 月 6512981.031.4611274 第三季度 15329071.433.4912013 10 月 358748.961.2013691 11 月 19140290.865.0212462 12 月 25952717.77.9115004 第四季度 485101757.5214.1313886 全年 1538284882.1835.5812490 2005 年 1-8 月,深圳市写字楼销售面积共计 16.09 万平方米，新增供需比 为 0.87：1。2005 年 1-8 月，深圳市写字楼供不应求，从而使部分 2004 年的 “市场一级存量”和“市场二级存量”得到有力地消化。而 2005 年，全市写 字楼销售面积共计 28.48 万平方米，与去年同比上升 144.36，新增供需比 为 2.18：1，市场销售面积的增长并不明显，但供应却大幅度增加，造成“市 场二级存量”也大幅增加，从而给后市带来较大风险。 注：“市场二级存量”指项目已获得批准预售而且已在市场中进行有效的销 售，但当年未销售出去。 二级市场供需比较 0 50000 100000 150000 200000 250000 推售 45917 0 0 10251 0 61427 29000 0 73785 158404 83268 192166 销售 24477 41230 13763 29655 21000 23928 10433 5658 12981 8749 40291 52718 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：以上统计数据仅限于 2005 年。推售包括公寓和厂房，面积分别为 170215.52 平方米和 103093.21 平方米。 从每月销售面积趋势看，除 2 月、11 月外，其它各月份的销售面积都较 少，同时第二季度市场需求也比较平稳；但是到了 7、8 月份，市场需求下滑 比较严重，环比分别下降 56、46。主要是由于从 2 月份到 8 月份，特区 内写字楼新增供应出现断层，上年的“市场一、二级存量”都已得到了比较 充分地消化，而且剩余单位单价较高，影响了客户的购买情绪；同时，第三 季度又有较多新项目开始推广，吸引了部分潜在客户的目光，推迟了他们的 购买时间。 9、10 月份，销售面积相比 7、8 月份虽有所攀升，但成交量仍处在较低 位，市场需求仍然不旺盛。11、12 月份，销售面积开始大幅上升，主要是因 为第四季度写字楼新增供应及市场推售量大幅增加，客户可选余地较多。 （三）写字楼价格分析 写字楼销售价格走势 （按时间分） 11350 13025 8665 10511 11415 12986 12153 13450 11274 13691 12462 15004 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 总体上，2005 年前 11 个月，深圳市写字楼市场销售价格呈现稳中有升的 趋势。2005 年深圳市写字楼成交均价为 12490 元/平方米，较 2004 年同期的 9599 元/平方米增长 30.11。 从时间方面看，2005 年上半年深圳市写字楼销售价格处于较低位置，而 且起伏的幅度也较大。2 月份，由于市场推售量都较少，市场销售的大部分是 2004 年“市场二级存量”中的单位，面积较大，景观较好，单价同样也较高； 从而有效地拉升了 2 月份的市场销售价格。随着高价位产品逐渐被消化，加 上市场推售量跟不上市场的发展，3 月份市场销售的产品较差于 2 月份，使 3 月份的销售价格大幅下降，达到全年最低水平。 2005 年下半年深圳市写字楼开始回升并平稳发展。下半年深圳市写字楼 重点发展区域福田中心区不断有写字楼推出，而且受片区写字楼产品整体综 合素质较高、配套逐渐完善、区位优势得到体现等影响，写字楼售价处于较 高价位，而且还有不断上升的趋势（详见下图） 。 福田中心区写字楼开盘价格走势 （按项目开盘时间排） 1 12 20 00 00 0 1 14 40 00 00 0 6 68 80 00 0 1 16 60 00 00 01 16 60 00 00 0 1 15 50 00 00 0 2 26 60 00 00 0 1 13 30 00 00 0 0 0 5 50 00 00 0 1 10 00 00 00 0 1 15 50 00 00 0 2 20 00 00 00 0 2 25 50 00 00 0 3 30 00 00 00 0 华华融融大大厦厦 诺诺德德金金融融中中心心 中中银银大大厦厦 卓卓越越时时代代广广场场 金金中中环环商商务务大大厦厦 中中国国凤凤凰凰大大厦厦 大大中中华华交交易易广广场场 星星河河世世纪纪 （四）三级市场成交活跃 2005 年 1-10 月,深圳写字楼市场总成交面积 42.73 万平方米，其中三级 市场交易面积达 23.54 万平方米，超过二级市场销售面积，较去年同期上升 了 10.26，总体成交活跃。 数据来源：国土局网站数据 今年由于前三季度二级市场供应减少，因此，二级市场的销售面积较去 年同期有所下降，导致部分需求转向三级市场，这是促进三级市场成交高于 去年同期的因素之一。 （五）新推写字楼特征分析 2005 年深圳市推出的写字楼分布范围较广，但基本都处在深南大道南北 边，其中主要分布在福田中心区和车公庙，在个数上分别占 38.9和 11.11。2005 年深圳市推出的写字楼产品档次较高，设计也有较多的共同之 处： 基础指标 超高层的标准层面积都在 1700 平方米以上，采用宽板设计，内部无梁无 柱，分割组合更自由；高层标准层面积都在 1400 平方米左右。 层高普遍在 3.8 米左右，反映了写字楼设计的一种趋势，让办公空间更开 扬，不压抑，比较之下金中环国际商务大厦、鼎诚国际的层高较低。 主力面积区间一般在 300 平方米以下，高层部分则分割成 400 平方米以上 的大单位，反映出深圳市写字楼的主流客户消费面积区间仍以中小面积为 主。对开发商来说，在激烈地市场竞争下，选择走差异化的路线，吸引成 长型企业，也未必不是一种较好地选择。 实用率普遍在 70左右。 项目 名称 主力面积区间 （平方米） 标准层面积 (平方米) 层高（米） 实用率 华融大厦写字楼 66-153/295-349 1512 3.60 65左右 诺德中心写字楼 124-157/332-528 1900 4.20 74左右 卓越时代 广场 写字楼 70-90/103-107/ 200-300 1770-1938 3.75 67-70左右 金中环国际 商务大厦 写字楼 117-155/266-315 商务公寓 45156 1700 3.50 70左右 中国凤凰 大厦 写字楼 170-185/420-450 商务公寓