昆明市长丰项目推货计划款预估阶段性营销策略.doc

长丰项目5-8期下一阶段营销方案推货计划、回款预估、阶段性营销策略 前 言首先很感谢星耀地产、长丰地产与北科建集团相关领导，对博智公司两年多来服务新亚洲体育城工作的认可，我司由衷的表示感谢，长丰项目5-8期即将上市，为了能够赢得2008长丰战役这场胜仗，实现快速的销售、回款，同时实现销售利润的最大化，经过我司全方位的市场调研及项目研究分析，现主要针对长丰项目的整体推货、2008年的销售回款、以及开盘后的分阶段销售策略给予了贵公司一点微薄的建议，希望能对长丰项目的销售有所帮助。第一部分、市场 v 宏观政策动态 1. 国家发改委4月2日公布数据显示，截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中，二、三类地段普通商品房住宅，以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%，普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。据昆明田野咨询机构的调查数据显示，房价高位运行也导致了昆明市民购房信心指数大幅下跌9.9点。2. 央行上调存款准备金利率0.5个百分点调至16。为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金利率0.5个百分点。此次调息是本年度第三次上调存款准备金利率。3. 房地产一线城市持续市场销售低迷状况，但有迹象表明正在复苏（08年第一季度上各个总体成交量）；4. 为保障“和谐社会”的认真贯彻和房价的虚高，政府将持续加大对房地产市场的规范和整治；5. 中央指令国内各城市在保证房地产市场健康发展的基础下，加大经济适用房和在新建商品房中按比例配建限价房（低价房）（4月后）；6. 08年2月23央行报告08上半年CPI涨幅会持续较高水平，通胀压力加大，全国房价总体涨幅较高；v 昆明房地产动态 1. 昆明下大力对“城中村”彻底改造重建。昆明市政府将用5年时间对主城区336个城中村进行彻底改造重建,不仅让春城昆明更加整洁干净，还要最大限度地让目前“城中村”的居民得到实惠，寻求到新的产业发展。2008年昆明至少要启动个以上“城中村”的重建工作，争取启动50-60个。全市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造。 2. 昆明市房管局3月仅为“宝海明珠”、“金色俊园”发放了预售许可证，其中金色俊园，此次获准预售面积为17.2万平方米。4月，在滇池路片区，早已拿到预售许可证的滇池卫城.蓝调公寓和金岸春天都有望开盘，其中滇池卫城有500多套高尔夫退台洋房推出，金岸春天有1000套别墅、花园洋房上市。北市区和谐世纪二期房源也将于本月上市。3. 3月31日，昆明市土地交易中心公开挂牌交易分别位于西山区前卫西路及盘龙区白沙片区内的两块国有建设用地使用权，交易面积达1333.528亩。两地用地性质均为居住用地，其中位于西山区前卫西路的地块面积为46.57亩，交易起价为1945.5175万元，另一块面积为86.958，交易起价为6956.64万元。4. 昆明市2009年的住房建设计划日前出炉。据称，明年昆明市预计建设住房总面积760万平方米，其中，计划新建设廉租房3033套，建筑面积超过15万平方米，经济适用住房20618套，建筑面积145万平方米，商品住房600万平方米，商品房成为明年住房供应的重头戏，将增建110万平方米。v 昆明呈贡新城2007年下半年部分土地出让数据参考呈贡新城2007年以来成交的地块价格，居住用地价格在32万/左右，旅游用地的确价格在4.5万/亩左右。但是据昆明春融房地产开发公司总经理杨鹏程介绍，由于企业还要负担地块周遍规划的道路、地下管网、路灯、绿化等各方面建设，将实际成本分摊后，每亩地价已经达到60万-70万/亩水平。由于目前新城片区仍处于基础建设期，呈贡新城的土地还没有向市场放开，因此新区的建设工程目前主要由昆明新都投资有限公司、呈贡县人民政府公共投资建设管理中心（春融地产）承担。除此外，白龙潭片区的2万套公务员小区的建设在引入社会力量的前提下实行定向开发，由俊发、泰信、百大承建（土地出让特点为定向承建，基本无竞争）。地块编号位置面积性质指标参数成交单位成交价（万元）J2006-33-1、2、3洛羊片区334.29亩商/住-浙商投资开发7688.67J2006-001吴家营328.5亩居住容积率2.6，密度30%春融地产9965.90J2006-002环湿地南部1017.57亩旅游容积率0.1密度3.5%铭真旅游4579.07呈政储【2006】012洛羊镇17.96亩公共/交通容积率0.5密度30%小团山服务公司445.05J2007-17大渔乡742.79亩旅游容积率0.1密度7.5%铭真旅游3342.56J2007-18-1大渔乡458亩旅游容积率0.1密度7.5%铭真旅游2061J2007-4、5-1吴家营513.21亩居住容积率1.05密度30%已成交-J2007-2吴家营574.131亩居住容积率1.05密度30%已成交-J2007-3吴家营412.77亩居住容积率1.05密度30%已成交-J2007-1吴家营526.36亩住+商容积率：住1.05-1.4商1.8密度：住30%商45%野鸭湖房地产15787.50J2007-1吴家营526.36亩住+商容积率：住1.05-1.45商1.8密度：住30%商50%已成交v 昆明周边部分楼盘调研数据参考项目地址开发商项目规模项目规划物业形态总户数销售周期销售价格优惠措施户型户型去化情况历史价格现售价格盛 高大城西山区南二环路福海立交桥以南盛高置地（控股）有限公司107760平米分三期开发高层/小高层40002008.3起价4300元/平米；均价5800元/平米均价5800；最高价8500无优惠80-90占40%；90-110占30%；110-130占15%；130-230占8%；83.38-110占60%；63-80占20%；130-230占10%；筑友金岸春天滇池路5公里处（银海山水间旁）云南筑友房地产开发经营有限公司123210平米分两期开发多层/别墅2008.4.15起价6200；最高价7060任何方式付款9折优惠60-70占5%；70-80占10%；80-90占20%；90-100占30；140以上占10%60-75占10%；80-90占30%；90-100占45%；110-130占5%颐庆园滇池路与广福路交叉口西南侧昆明市城市建设综合开发有限公司56984平方米全部开发多层/别墅4022008.2.28起价5700；最高价63609折优惠80-98占65%；110-130占35%世纪半岛昆明市滇池路转十里长街两公里处云南泰信房地产开发有限公司约10万平方米分五期开发小高层/多层/别墅1671起价3700；均价4500；别墅均价11000均价4800；最高价5300；别墅均价14000无任何优惠50、70、80、90平米华都广福路中段大商汇对面昆明中林房地产开发有限公司13320 平米分两期开发小高层25002007-5-14均价3500；起价4300均价4700；最高价5200一次性付款2%60-70占10%；70-80占20%；80-90占20%；90-120占30%；120-140占10%；140以上占10%60-70占15%；70-80占10%；90-120占40%；120-140占25%；140以上占10%云大知城经济开发区云南大学旁比邦房地产开发有限公司60320平方米分三期开发小高层/多层/别墅云大知城2006-09-09；洋房2007-8-25起价2780；多层均价4400；别墅11000任何付款方式优惠268-98占50%；116-125占30%银海畅园广福路世纪城南门对面银海地产246.84亩一期电梯洋房、退台式洋房、别墅洋房4600；退台式洋房6500；别墅1400015000元/平方米。77-89560套银海领域126亩高层均价5600350套金色俊园二环路石闸立交桥均价636051-88；120-150平米51-88占80%总 结综上所述，在中央大力抑制、规范房地产高速发展的思路下，其全国市场必将在寒冷的气候中煎熬待苏，从而导致大环境的低迷，购房人群的观望，但市场和经济有其不变的规律，那就是发展和上升，对于昆明这个三线市场来说，它的起步才刚刚开始。虽然从目前整个昆明房地产市场的状况来看,还不是很乐观,然而不一样的市场状况和组成，它必将会先一步预热并复苏。根据上述市场情况和个盘情况来分析对比，我们发现，昆明市场在大环境的影响下也不由的放慢了脚步，虽然其市场购买力呈现显著的刚性需求，目前广福路片区的房价也涨到了4500元/平米以上（销售均价），但是由于综合因素的作孽，“持币观望”坚信房价下跌的信念，消弱了驱动受众群体的购买行为，导致各楼盘销售的一片惨淡，加上昆明市“城中村”的大力建设，其必然会给08年的昆明房地产销售市场带来不小的冲击在给我们带来新的机遇,新的购房团队的同时，也给我们带来了，尤其是二环以外的整个房地产开发项目带来一个非常严峻的考验和挑战。但也正是因为刚性需求的存在，同时从08年住宅用地拍卖的情况来看（08用地低于06、07年），昆明市场寒冬后的春天不会太远，那么如何规避销售的下滑，保证资金链的顺畅，这就需要我们（新亚洲体育城）必须改变以往的营销策略，寻找一种异与市场但顺逆市场的营销手段来实现我们的销售。第二部分、长丰项目定价策略策略根据：A. 整个全国市场环境还不明朗，复苏速度较慢；B. 受众群体观望情绪的持久；C. 快速回笼资金，解决企业销售任务要求；D. 目前整个昆明市场各楼盘销售很不乐观，价格出现了僵局；E. 城中村的建设一定程度对昆明楼市造成了影响；F. 利用价格制定重新振作“新亚洲体育城”的市场震撼力，为后期调价和销售做足基础；G. 市场销售均价：4600元/平米左右H. 现“新体花园”销售均价：4789元（销售部1月30日呈报一期剩余房源价格）总体策略：低开高走开盘均价：4700元/平米（拟定）终盘均价：5400元/平米（拟定）注：长丰项目开盘均价以“新体花园”销售完毕后的真实销售均价为基础，届时根据市场和受众群体情况上涨100300元/平米；第三部分、长丰项目年度推货计划 本方案中的推货计划安排，是我司根据目前的市场状况做的一些初步的推货，届时还需根据开盘期间的市场状况、蓄水情况等，重新做新的调整补充，仅作参考！PART:2008.8-2009.1月推货计划安排参考1 2008年8月-2009年1月份推货计划安排（如下）月份销售任务（亿）本月销售均价 本月销售货量安排（预估） 本月配销货量安排 配货栋数 备注 2008年8月11.5（高层）4700元/平米 叠加别墅均价8500元/平米2#地块叠加别墅：总面积37276.5平米；总金额3.1亿；2#地块高层总建面138218.81平米，总套数约1127套，总金额约6.5亿；3#地块(本月补充货值），高层总面积42979平米；总金额2.02亿；合计约：11.62亿2#地块叠加别墅总面积37276.5平米；总金额3.1亿；2#地块(全部）高层，总面积约138218.81平米；总套数约1127；总金额约6.5亿；3#地块，高层，总面积约63829.8平米；总金额约3亿； 合计总推货值：12.6亿别墅：除15栋、12栋、17栋、22栋剩余货量全部推出；高层：2地块全部高层高层；3地块高层16栋、19栋、23栋、24栋、26栋.(注：根据楼栋朝向、坐落位置、景观系数等以40%的好产品、60%相对较差的产品相结合推货）本月有发改委团购122728.5，其中叠加别墅22728.5，约1.93亿元，高层建筑约100000，约4.8亿元，总值约6.7亿；实际市场销售4.9亿。2008年9月4.5商铺均价10000元/平米；（高层）4750元/平米 ；叠加别墅均价8550元/平米；车位7500元/个2#地块、3#地块全部商铺及车位.2#地块商铺总建面：23200平米；3#地块商铺总建面:28400平米;总金额：5.2亿；预计销售3亿；2#地块、3#地块车位数量：2698个；总金额约2亿；预计销售0.9亿；2#地块剩余别墅总面积7032.75平米，总货值约0.6亿；合计约：4.5亿2#地块、3#地块全部商铺，总建面51600平米，总金额约5.2亿；2#、3#地块所有车位，总数量2698个，总金额约2亿；2#地块剩余别墅总面积7032.75平米，总货值约0.6亿； 合计总推货值：7.8亿别墅：8月销售剩余货量全部推出+15栋、22栋；高层：8月高层销售剩余货量全部推出；2、3地块全部商业、车位；(注：推货原则同上）本月主要任务是2、3#地块商铺的销售，开盘日期建议为9月中下旬；同时在本月还需进行一次小规模的住宅内部解筹，在9月中旬左右，解筹的同时进行车位的销售。以及做好本月秋季房交会的蓄卡工作。2008年10月3商铺均价11000元/平米；车位7500元/个2#地块、3#地块（剩余商铺本月销售）总金额约：2亿；2#地块、3#地块（剩余车位铺本月销售）总金额约1亿；本月没有新货推出，主要是消化9月份所推出的2#、3#号地块的剩余商铺、车位的销售，力争在本月集中所有精力消化到90%以上，为11月份1号地块开盘做好准备。8月、9月所有剩余货量全部推出；新增3地块10栋、14栋；(注：推货原则同上）本月销售快速销售9月份商铺开盘剩余货量的销售，同时还需做好2、3#地块的剩余货量销售，建议在本月继续采用小规模多频次的内部解筹策略，快速消化2、3#地块的所有的剩余货量及是商铺的后续集中销售。2008年11月6（高层）4850元/平米 3#地块高层，总建面约123711平米，总套数约909套，总金额约6亿。本月推出3#地块高层，总建面148453.2平米，（包括8月份剩余20850.8平米）。总货值约7.2亿。（本月主要是3#地块的集中开盘销售，在10月份开始蓄水，建议本月分为两次集中解筹。）2008年12月2.7商铺均价11500元/平米；（高层）4900元/平米 ；车位7500元/个3#地块高层，总建面约48979.6平米，总套数约360套，总金额约2.4亿；2#地块、3#地块（本月销售剩余商铺）总金额约：0.2亿；2#地块、3#地块（本月销售剩余车位）总金额约0.1亿；11月份剩余3#地块高层剩余货量，总建面约24742平米；本月新推出3#地块高层，总建面38931.48平米；总货值约1.9亿。本月主要是以3地块的高层销售为主，本月针对3#地块高层需进行一次集中解筹。2009年1月2.3（高层）4950元/平米 ；3#地块高层，总建面约46464.6平米，总套数约342套，总金额约2.3亿。12月份剩余3#地块高层剩余货量，总建面约14693.88平米；本月新推出3#地块高层，总建面60403.98平米；总货值约2.99亿。合计30 总推货值32.49亿注 释(一)、因推货定价需要考虑因素很多，所以本阶段销售货量安排及配货安排，不是最终执行方案，因此尽有不妥当之处，我司会在后期重新制定，会根据最新、最真实的市场、项目、历史、未来的多重变化， 进行销售安排、栋/户定价细化、合理配货、销售策略等，但整体配货及销售思路不会发生根本变化。(二)、上表中的销售产品配货思路为（主要指2、3地块的栋数配货，1地块栋号配货待正式发售前期依据市场和前期销售情况进行安排及调配）；l 总体配货思路先期好坏搭配比例为4：6，后期考虑销售市场成熟可以按3：7或2：8；l 8月，2地块团购别墅总量几乎占到总体别墅面积总量90%，从项目规划上看，别墅区被中央景观轴分为东西两部分，两部分面积基本同等，西片区别墅外围有高层规划，因此西片区高层下的别墅栋位，会受到空间和视觉上的限制，不能完美的体现出别墅的综合素质，同时考虑团购和先期销售价格较低的因素，因此推出西片区，利用团购的行为完全消化，留下同地块中的较好产品在后期市场高价发售；高层部分也同样道理，2地块高层团购（建议做团购组团），如果可以将高层团购引入2#地块，那么在一期开盘全推2高层，这样我们就可以视2#地块为团购单位居住小区，这样就可以最大化的避免因散位选择带来的市场销售中散客的选择影响，也可以在此次销售中尽可能少的出现坏角、死角的销售遗留，更重要的是保证了各地块销售的完整性，同时也避免团购高层客户中，不在同一小区同住的心里，在团购基本上销售90%，再推出部分3#地块中高层楼位以供选择（建议在正式销售前期就进行团购落实的具体洽谈，主要是要坚持团购的选择区域，尽最大可能限制团购位置分散，待团购初步落实后再进行更加细致的推货）；l 9月别墅配销栋号选择为好带坏的原则，因前期有销售剩余的别墅遗留，在市场中会引起一定的销售抗性，因此再新增推出部分较为优质的别墅栋位，这样综合处理加上价格控制，可以保证顺利销售和避免“死位”遗留；l 10月份配货，关于所推楼栋号配货同上思路同上；2008年8月份-2009年1月份长丰项目业态价格增长趋势参考（如下）08年8月-09年1月价格增长幅度0Y轴X轴2008年8 2008年92008年102008年112008年122009年1高层价格470047504800485049004950别墅价格850088509000900090009000商铺价格1000010000110001100011500115902008年8月份-2009年1月份长丰项目销售回款计划v月份 内容2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月合计月销售任务11.54.5362.72.330月回款计划（包括一次性付款）5.7583.354.54.352.528.45备注：银行回款是否及时到位，主要是根据客户所提供的按揭资料是否齐全；银行的借贷政策、开发商与银行关系等因素所决定回款的速度，一般是银行回款速度是当月销售50%的销售额。（本回款计划仅供参考）PAR2:2009.2-2009.12月推货计划安排参考1 2009年2月-2009年12月份推货计划安排（如下）月份销售任务（亿）本月销售均价 本月销售货量安排（预估） 本月配销货量安排 配货栋数 备注 2009年2月3.4（高层）4990元/平米 ；发改委团购4800元/平米 ；1#地块高层，总面积约70000平米，总套数约515套，总金额约3.36亿元；3#地块最终剩余全部货量， 总建面约2311.75平米，总货值约0.1144亿元；合计总金额3.4亿。1#地块高层，总面积约70000平米，总套数约515套，总金额约3.36亿元。3#地块最终剩余全部货量， 总建面约2311.75平米，总货值约0.1144亿元；合计总金额约3.4744亿元本月有发改委1#地块团购房，高层总建面约7万平米，总货值约3.36亿，（按4800元/平米计算）2009年3月3高层4990元/平米 本月推出1#地块高层，总建面约60120平米，总货值约3亿。1#地块高层新推货值，总建面78156平米，总金额约3.9亿。2009年4月1.3商铺均价12000元/平米；车位8000元/个预计本月商铺销售0.76亿元；预计车位本月销售0.54亿元；1#地块（全部）商铺总建面：10986.74平米；总金额约：1.26亿；1#地块车位数量：1650个；总金额约1.24亿； 合计总推货值：2.5亿09年4月份举办春季房交会，可以利用此时机进行蓄卡。2009年5月1高层5020元/平米 ；本月推出1#地块高层，总建面约19920平米，总货值约1亿。3月份1#地块剩余货值，总建面约18036平米；总货值0.905亿元； 本月1#地块高层新推货值，总建面5796平米，总金额约0.29亿。本月需做好09年春节房交会后的集中解筹工作。2009年6月6（高层）5080元/平米 4#地块住宅本月销售总建面118110平米，总套数约1256套；总金额6亿；4#地块高层总建面140000平米，总套数约1489套；总金额7.112亿；3栋、4栋、7栋、11栋、12栋1/2、18栋2009年7月3.426（高层）5180元/平米（商铺）13000元/平米 （车位）85000元/个4#地块住宅5月销售剩余货量20000平米，总套数约212；总金额1.036亿；新增4#地块住宅货量10000平米，总套数约106套；总金额0.58亿；新增4#地块商业10000平米，总金额1.3亿；新增4#地块车位600个，总金额0.51亿； 合计总销售货值约3.426亿4#地块住宅6月销售剩余货量20000平米，总套数约212套；总金额1.036亿；新增4#地块住宅货量15000平米，总套数约159套；总金额0.777亿；新增4#地块商业13000平米，总金额1.69亿；新增4#地块车位600个，总金额0.51亿； 合计总推货值4.013亿住宅：6月未售空栋号+15栋；商业：2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、13栋；(注：根据楼栋朝向、坐落位置、景观系数等以30%的好产品、70%相对较差的产品相结合推货）9月份秋季房交会2009年8月1.7（高层）5180元/平米（商铺）13000元/平米（车位）85000元/个4#地块住宅6月销售剩余货量1890平米，总套数约20套；总金额0.097902亿；4#地块住宅7月销售剩余货量5000平米，总套数约53套；总金额0.259亿；新增4#地块住宅10000平米，总套数约106套；总金额0.518亿；4#地块7月商业销售剩余货量3000平米，总金额0.39亿；新增4#地块商业2000平米，总金额0.26亿；新增车位200个，总金额0.17亿； 合计总销售货值约1.7亿4#地块住宅6月销售剩余货量1890平米，总套数约20套；总金额0.097902亿；4#地块住宅7月销售剩余货量5000平米，总套数约53套；总金额0.259亿；新增4#地块住宅15000平米，总套数约159套；总金额0.777亿；4#地块7月商业销售剩余货量3000平米，总金额0.39亿；新增4#地块商业3500平米，总金额0.455亿；新增车位200个，总金额0.17亿； 合计总推货值2.15亿住宅：6月、7月未售空栋号+17栋1/2；商业：7月未售空商业+1栋、12栋、19栋、21栋；(注：推货原则同上）2009年9月2（高层）5250元/平米（商铺）13500元/平米（车位）88000元/个 4#地块住宅8月销售剩余货量5000平米，总套数约53套；总金额0.2625亿；新增4#地块住宅20000平米，总套数约213套；总金额1.05亿；4#地块8月商业销售剩余货量1500平米，总金额0.2025亿；新增4#地块商业1500平米，总金额0.2025亿；新增车位300个，总金额0.264亿； 合计总销售货值约2亿4#地块住宅8月销售剩余货量5000平米，总套数约53套；总金额0.2625亿；新增4#地块住宅30000平米，总套数约319套；总金额1.575亿；4#地块8月商业销售剩余货量1500平米，总金额0.2025亿；新增4#地块商业2000平米，总金额0.27亿；新增车位300个，总金额0.264亿； 合计总推货值2.574亿住宅：6月、7月、8月未售空栋号+12栋1/2、17栋1/2+16栋1/2；商业：7月、8月未售空商业+9栋+17栋；(注：推货原则同上）2009年10月3.6（高层）5300元/平米（车位）90000元/个 4#地块住宅9月销售剩余货量10000平米，总套数约106套；总金额0.53亿；新增4#地块住宅56000平米，总套数约595套；总金额2.968亿；新增车位118个，总金额0.1062亿； 合计总销售货值约3.6亿4#地块住宅9月销售剩余货量10000平米，总套数约106套；总金额0.53亿；新增4#地块住宅66000平米，总套数约702套；总金额4.452亿；新增车位118个，总金额0.1062亿； 合计总推货值5.088亿住宅：6月、7月、8月、9月未售空栋号+剩余栋货；(注：推货原则同上）2009年11月2009年12月（高层）5400元/平米（商业）13800元/平米（车位）90000元/个 4#地块住宅销售剩余货量23100平米，总套数约245套；总金额1.2474亿；4#地块商业销售剩余货量7200平米，总金额0.9936亿；4#地块车位销售剩余货量522个，总金额0.4698亿；1#地块高层销售剩余货量137107平米，总货值约7.4亿；1#地块商铺剩余货量约0.5亿；1#地块剩余车位货量约0.7亿；长丰项目所有剩余货量的倾销；所有剩余货值11.32所有剩余货量；合计25.4262 2009年2月-2009年12月份价格增长幅度参考（如下）09年2月-09年12月价格增长幅度0Y轴X轴2008年-2-4 2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2009年9月2009年10月2009-11-12月高层价格49905020508051805180525053005400别墅价格950010000100001000010000100001000010000商铺价格1200012000120001300013000135001350013800第四部分、长丰项目各阶段销售策略热销回款阶段 u 业主新春联谊晚会u 元旦/昆明、地州外展场活动（10）热销回款阶段 u 国庆节/外展场活动u 2008中国云南“花卉博览会”暨“民族风俗饕餮盛会2008.11v 长丰项目各阶段推广节点参考开盘强势销售阶段 u 开盘u 北科建.星耀趣味运动会（第二阶段比赛开u 新亚洲体育城第二届业主运动会u 始）运动会2009.12008.102008.6热销回款阶段 u 长丰项目商铺开盘u 秋季房交会u 中秋业主联谊晚会强势示攻击蓄水阶段 u 长丰项目产品发布会u 北科建.星耀趣味运动会（第一阶段比赛开始）运动会形象/展示攻击阶段 u 节点：样板房开放；u 6月10日样板房开放u 北科建.星耀趣味运动会报名启动2008.8热销回款阶段 u 圣诞节狂欢宴u 昆明、地州外展场活动（11月）热销回款阶段 u 长丰1#地块住宅开盘u 昆明、地州外展场活动2008.72008.92008.12长丰项目200.8-2009.1月份营销可利用节点v 长丰项目各阶段推内容2008年6月份v 长丰项目样板房开放；为了配合长丰项目一期的蓄水，利用6月份样板房开放时机，举办看房抽奖活动，凡是在6月10-20日到访项目参观样板房的客户，均可获得一个小纪念品，同时还可以参与看房抽奖活动，目的吸引更多的客户到访参观了解项目，为本月的蓄水聚集人气。v 北科建.星耀趣味运动会为了配合长丰项目一期的蓄水，同时带动北科建集团的品牌，从6月份开始启动“欢乐奥运北科.星耀趣味家庭运动会”活动，本活动主要是以家庭为单位，以小宝宝为核心群体，在体育城内举办为系列的欢乐活动，本月是报名启动阶段，活动正式开始为7月中旬。2008年7月份v 长丰项目产品发布会本月为了最大限度的进行长丰项目的蓄卡，为8月份一期开盘做好蓄客准备，在本月由北科建集团联合星耀集团在昆召开“长丰项目新闻发布会”主要是以环保、科技、潮流、景观、时尚等方面向所有以购卡客户和未购卡客户以及新闻媒体记者，发布其壮观的高品质小区的开发理念。同时利用媒体的传播渠道快速的宣传项目的口碑。v 北科建.星耀趣味运动会（第一阶段比赛开始）北科建.星耀趣味运动会，本月开始根据市民报名的情况，进行赛事的划分，在本月中旬进行第一轮的比赛，获胜者可以晋级，参加下一轮的比赛。最终获胜者可以获得“香港迪斯尼免费3日游”的名额。2008年8月份v 长丰项目开盘长丰项目本月开盘，需举办大型的开盘仪式来为项目的销售助威，同时实施现场抽奖活动，凡是开盘当天到访的客户均可参与由北科建.星耀集团提供的抽奖，抽奖率100%（大多为纪念奖，小礼品），凡是当天成功购房签约者均可参与我们所提供的抽家电活动，抽奖率100%。v 北科.星耀趣味运动会（第二阶段比赛开始）北科建.星耀趣味运动会，在本月进行第二轮比赛，最终获胜者可以获得“香港迪斯尼免费3日游”的名额。v 新亚洲体育城第二届社区业主运动会本月下旬，将举办新亚洲体育城第二届社区业主运动会，届时会有很多的老业主到访参与我们的活动，同样利用此活动进行长丰项目开盘后的热销。2008年9月份v 长丰项目商铺开盘长丰项目本月2#、3#地块商铺集中开盘，同样继续实施现场抽奖活动，凡是开盘当天到访的客户均可参与由北科建.星耀集团提供的抽奖，抽奖率100%（大多为纪念奖，小礼品），凡是当天成功购房签约者均可参与我们所提供的抽家电活动，抽奖率100%。v 昆明秋季房交会本月的房交会是一年中销售最佳时机，所以一定要抓住