楚州商业项目前期定位策划.doc

第一部分 市场调研分析一、区域经济环境的分析和生活结构研究u 区域概况1、地理环境淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。2、交通条件n 高速公路淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速时间（h）8.53.521321n 铁路交通新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。n 水运空运交通京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等1、人口增量及组成分析2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。表1-1楚州区2004-2006年总人口及总户数年份2004200520062010年（预计）总人口（万人）119.49119.46121.1城镇人口51万，其中城区人口28万总户数（万户）35.1435.0335.21城镇人口（万人）38.9539.2340.37城市人口（万人）24.4122.7223.4图1-1 2004-2006 楚州区人口状况数据来源：江苏省统计年鉴2、GDP发展状况及产业结构情况2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。人均生产总值7292元，比上年增长8.3%。2006年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。人均生产总之9526元，比上年增长20.7%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）2007年楚州实现地区生产总值118.2亿元，比上年增长16.3%。实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5.93%。实现工业增加值40.23亿元，比上年增长20.09。服务业实现增加值39.32亿元，比上年增长17.13%。楚州区的经济结构调整和增长方式转变取得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。2006年三次产业增加值比例为22.2：44.8：33。从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50%以上比重相比差距还比较大。这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间。3、城乡居民人均收入及消费水平分析根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人均纯收入4597元，比上年增长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%；楚州城乡居民生活水平得到新提高。2007年，城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；2008年目标城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）从收入表上可以看出，2007年城镇居民农村居民人均收入均有大幅度增长，分别比上年增加2104元和498元，分别增长26.8%和10.8%。这也为城市商业发展提供坚实的基础。但是城乡居民收入差距却逐渐拉大，农村与城镇居民收入比逐年下降，2007年农村居民人均收入仅为城镇居民的51.21%，由于农村人口比重大，收入水平低将对地区商业发展产生制约效应。从城乡居民支出表上可以看出2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。一方面原因是当年城镇居民收入增加较农村居民多，另一方面是农村固有的节俭消费习惯使农村居民消费支出增加很少。进一步分析楚州与淮安其他区县在职人员年工资收入水平可以看出，楚州在职人员年工资为11670元，仅为全市16590元的70.34%，是所有9区县中最低的。因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是其基础差、基数低的现状仍未有效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。4、社会消费品零售总额分析数据来源：楚州统计公报2005年楚州实现社会消费品零售总额30.33亿元，比上年增长15.6%；2006年楚州实现社会消费品零售总额34.06亿元，比上年增长15.8%；2007年楚州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增长16.21%。分行业看，2005年批发零售贸易业零售额25.96亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额4.34亿元，增长17.4%；其他行业零售额0.03亿元，增长0.03%。2006年批发零售贸易业零售额28.89亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额5.11亿元，增长17.7%；2007年批发零售业33.02亿元，比上年增长15.8%，住宿餐饮业6.06亿元，比上年增长19.8%。预计2008年完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增长15.89%；以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。楚州区社会消费品市场发展中的亮点主要有：亮点之一：社会消费品零售总额接近40亿元2007年楚州区通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施，积极推动国家扩大内需政策的贯彻落实，为消费品市场发展营造了良好的环境。全区消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。全年12个月中，除2月份增速受去年同期基数影响较低外，其他各月消费品零售额均保持了较快增长，全年社会消费品零售总额接近40亿元,累计实现社会消费品零售总额39.58亿元，比去年同期增长16.21%。亮点之二：农村市场消费出现明显回升近年来，淮安市认真贯彻落实中央和省委、省政府一系列的惠农政策，采取取消农业税、加大“三农”投入、增加农民补贴等措施，切实减轻农民负担，使农民收入得到较快增长。使得农村居民购物消费环境得到进一步优化，购买欲望进一步提升，从而推动了农村消费的进一步增长。农村市场消费出现明显回升，城乡市场增幅差距逐渐缩小，呈现同步发展态势。亮点之三：餐饮市场消费继续红火城乡居民收入水平逐步提高和消费观念的不断更新，使外出就餐成为一种新的消费时尚，推动了楚州餐饮业的发展。另外，随着楚州社会经济的发展，各种公务和商务性应酬交往活动不断增加，也对餐饮业的发展产生了较大拉动作用。2006年，全区餐饮市场消费继续红火，累计实现零售额5.11亿元，比上年同期增长19.8%。亮点之四:“假日经济”拉动效应依然明显随着居民收入逐步增加和生活节奏不断加快，节假日集中消费的特征依然明显，假日消费为零售市场发展带来了巨大商机。淮安市商贸流通企业抓住节假日有利时机，积极开展各种丰富多彩的促销活动，有力地促进了市场消费。2006年春节、“五一”和十一黄金周期间，全区各大商场、超市商品丰富、购销两旺，继续出现假日消费热潮。亮点之五：限额以上贸易企业销售稳步增长2006年，楚州区限额以上批发零售贸易企业经营状况良好，全年实现商品零售额1.75亿元，比上年增长3.1%。其中吃的商品类增长31.3%、穿的商品类增长11.9%、用的商品类增长14.5%。亮点之六：通讯器材、汽车等消费升级商品热销居民消费结构升级加快，是推动消费品市场发展的重要因素。目前，楚州区居民消费结构正处于由传统的基本生活消费向以住行消费为代表的发展型和享受型消费过渡的阶段，由此所带来的市场热点，给与之相关的产品和服务行业，带来了前所未有的商机，并由此带动相关产品出现热销，成为全区消费品市场的持续增长点。亮点之七：新型商业业态保持快速发展2006年，苏宁电器楚州店开业，使楚州区以连锁经营为特征的新型商业业态发展又迈上了新的台阶，为全市消费品市场的发展注入了新的活力。这些以连锁经营为特征的新型商业业态，以其现代营销模式和先进经营理念，吸引了越来越多的消费者，有力地推动了楚州消费品市场的发展。目前，时代超市、苏宁电器、中信电器、五星电器等超市、大卖场，已成为广大居民购买日用品、家用电器等商品的主要场所，其中时代超市、苏宁电器等企业年零售额均超过亿元。5、固定资产投资及房地产投资状况2006年完成全社会固定资产投资60.2亿元，比上年增长34.9%。全年完成500万元以上项目投资32.62亿元，同比增长6.3%；其中城镇19.85亿元，增长36.8%；农村4.55亿元，下降54.4%；房地产开发投资8.21亿元，增长40.8%。2007年全社会固定资产投资80.5亿元，比上年增长33.72%。2008年目标完成全社会固定资产投资105亿元，同比增长30.43%。20042006年固定资产投资及房地产投资状况6、民营经济民营经济加快发展。2006年末全区工商部门登记的私营企业达2898户，总注册资本达28.65亿元；个体户20681户，总注册资本达5.47亿元。非公有制经济创造的增加值在地区生产总值中的份额达65.2%，比上年提高2.8个百分点。营业收入超亿元的工业企业达15家，新增5家。2007年新增私营企业640家，新增注册资金12.5亿元，个体工商户5600户。民营经济的快速发展，为楚州区社会购买力的提升有较大的推动作用，民营经济越发展，地区商业也就能够得到快速发展。二、区域结构调查与城市发展规划调查1、公共设施状况及规划“十五”期间，楚州区城市建设累计投入59.2 亿元，实施城市建设重点项目224个；城市建成区面积由2000年的15.6平方公里扩展到 20平方公里；城市人口由2000年的17万人增加到21万人。累计新增绿化面积141.8万平方米、道路面积118万平方米、住房面积82万平方米，新铺设下水道、排污管网9.6万米、供水管道3.9万米，新建城区泵站8座、压缩式垃圾中转站10座。经过多年发展建设，楚州在水利、住房、教育、医疗、交通、邮政、电信、电力、供水等基础设施建设上有长足发展。完善的基础设施建设在提高人民群众生活水平的同时，也大幅度提高了楚州投资环境和经济发展。“十一五”发展目标：以国家级历史文化名城、具有旅游特色的城市为发展战略定位，建设“交通便捷、设施配套、环境怡人、特色明显、经济繁荣、社会文明”的新城市。以城区建设为核心，城镇建设为基础，构建布局合理、功能完善、设施先进、特色鲜明、协调发展的城镇体系。到2010年中心城区人口达30万人，建成区面积30平方公里，人均用地100平方米，全区城镇人口达48.5万人，城市化率达40%以上。2、交通体系状况及规划楚州北距连云港市120公里，南距南京市200公里。、京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路、新长铁路、淮杨铁路等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2小时。加上京杭大运河和苏北灌溉总渠组成水上运输通道，使楚州扼东西南北、水陆交通之要冲，成为自古乃兵家重地、商贸重埠。公路交通：京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路。铁路交通：江苏新沂至浙江长兴铁路，淮杨铁路、陇海线的新长铁路途经楚州，并在楚州有客运站和货运站。在江苏省的“十一五”规划中，全省铁路设施建设是其中一大重点，将建设淮安、盐城、南通、连云港四大火车站，同时新建包括淮安至宿州在内的7条新线路。水运交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河入海水道等航道在楚州纵横交错，其中京杭大运河年吞吐量位居国内内河航运第三位。楚州作为淮安的老城区，形成了三横三纵和翔宇大道、运河街环绕老城道路布局。东西镇淮楼路、东西门大街、友谊-永怀路贯穿东西，南北门大街、东长街、西长街连接南北。将楚州老城区分隔成有序的组团。3、道路及出行状况目前楚州老城区的道路比较窄，除了东西镇淮楼路部分路段为四车道加非机动车道外，其他道路一般都是双车到，部分道路不设非机动车道。而且楚州道路上非机动车驶入机动车道的情况比较普遍，因此道路通行状况不甚理想，交通事故频发。从本小组观察看，楚州老城区出行主要方式有公交车、电动车、自行车、三轮车及步行。私家车比例还比较低，从侧面体现出楚州收入水平不高的现状。作为老城区和新城区的分隔道路，翔宇大道按照四车道加双非机动车道设计，道路状况优良。综合楚州道路状况和通行量状况看，虽然老城区道路不够宽阔，但是较少的机动车数量使得道路通行总体状况比较顺畅。但是当地现有的交通出行不良习惯及红绿灯数量不足的现状，使楚州交通出行存在不少隐患。本小组认为：增加红绿灯数量是现阶段的耽误之急，加强交通法规教育是改善楚州交通的根本出路。4、区域性质与功能特点按照现有楚州城区规划，楚州城区分名城保护区、新城区、城西片区、工业新区、商贸区五个部分。名城保护区楚州的老城区，由翔宇大道、运河街环饶的区域。周恩来故居、中共华东局旧址、河下古镇、镇淮楼等古迹位于区内，丰富的旅游资源有待开发。区域拥有较为成熟的配套，目前仍是楚州行政、商业、文化中心区域。新城区东至经九路,西至北门大街经五路，南至莲花东路纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区。新城区是目前楚州房产开发的重点区域。盛世豪庭、金莺华庭、紫金名府、书香门第、现代阳光城等众多楼盘均位于此区域。城西片区里运河以西，京杭运河以东，是楚州城西新居住区。该区域内安置配套房项目较集中，沿着城西北路和城西南路两侧将建成以一品华庭为代表的众多居住小区，将有效分流老城区人口规模。工业新区江苏省重点经济开发区，于2002年7月18日正式开园。它位于京沪高速和新长铁路两侧，规划面积58平方公里，可用面积达20平方公里，2006年4月已被批准为省级经济开发区，成为功能配套齐全、基础设施完好的苏北一流的经济开发区。重点引进针纺织服装、医药、机械电子、食品加工、高新技术等企业。截止2007年底，累计进园项目262个，累计工业项目投入40.1亿元。其中，累计竣工项目158个，项目占地面积3632亩，当年开票销售18.32亿元，入库税收5438万元。商贸区位于翔宇大道两侧规划面积4.5平方公里，主要建设综合商贸、汽车、汽配、摩配、轻纺、五金等各类专业批发市场。商贸开发区连接淮安市区和楚州区，离市区仅9公里，交通便利，市场辐射面广。在建的中国淮安国际商城，占地面积1000亩，建成后将成为苏北地区最大的商贸中心。依托楚州针纺织行业群体优势，楚州也将成为苏北针纺织品的集散地。5、各项城区的机能名城保护区历史文化名城，楚州现在的行政、商业、文化中心新城区未来城市化进程的主要接纳区，楚州未来行政、商业中心西城区老城区与新城区人口的补充接纳区，城市副中心商贸区商贸集中区，楚州第三产业的集中代表工业新区商贸集中区，楚州工业发展的根据地6、城市发展规划n 未来城市发展目标2008年，全区主要指标调控目标为：实现地区生产总值139亿元，同比增长17.59%；财政收入9.5亿元，同比增长25%，其中一般预算收入5亿元，同比增长25%；全社会固定资产投资105亿元，同比增长30.43%；城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%；全年实现服务业增加值47.5亿元，同比增长20.8%;完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增长15.89%。楚州区“十一五”发展总目标是：经济总量翻一番，财政收入达三倍，努力建成新城区，苏北县区争位次。通过五年的艰苦努力，全区地区生产总值在“十五”基础上翻一番，达180亿元，年均递增16%；财政收入力争达到12亿元，年均递增26.4 %；全社会固定资产投资累计450亿元，比“十五”增加2.04倍；城镇居民人均可支配收入突破1万元，农民人均纯收入突破6000元，年递增分别为11.3%和7.9 %；城市化率达到40 %，提高7.89个百分点。表1-1楚州区“十一五”发展目标楚州区2007年年递增率十一五末（2010年）GDP（亿元）11816%180财政收入（亿元）7.526.4%12全社会固定资产投资总额（亿元）80450城镇居民人均可支配收入（元）850011.3%突破1万农民人均纯收入（元）50707.9%突破6000资料来源：楚州区政协十一届四次会议n 未来城区规划（2005-2020）从“三淮一体”的构想到三淮在行政区划、政治体制等各方面的完全合并与融合已经在向世人初步展示了淮安城市化的基本思路和策略。淮安城市发展包括两个中心、也就是两个组团，包括清河、青浦和淮阴三区在内的主城区作为淮安的主中心和中心组团，而楚州区作为副中心，处于次组团的位置，两组团相呼应共同构筑起淮安合理而独具特色的城市发展形态和布局。未来，淮安主城区主要向东、向南发展，同时也向北发展，楚州区因为南面淮河入海水道和苏北灌溉总渠的阻隔，向南没有拓展的空间，所以在规划中主要向东向北发展无疑是合理和必要的。未来两组团将在主城的东南、楚州的东北和主城的南部、楚州的西部相接，通过一些城市主干道的连接，两组团将完全、畅通地“融为一体”。未来在继续保持楚州旧城、新城、夹城“三联城”的独特城市框架布局的基础上，城区将主要向东、向北、向东北拓展和布局，同时也适当向西北发展；本地块就位于城东，隶属新城区规划范围。楚州新城区规划【规划范围】东至经九路,西至北门大街经五路，南至莲花东路纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。【规划定位】规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区。新中心区将着力营造开放型、生态型、服务型的行政、商业中心和宜人的人居环境，使其成为体现楚州“创新、上进、发展”的现代城市形象的标志性地区之一。【规划布局】形成“三区、三轴、一带”的格局，各功能区相对独立，并以“三轴、一带”相整合：三区：即三大功能区，行政中心区、商业中心区、居住区； 三轴：以翔宇大道为楚州新区的发展横轴，楚州大道为纵贯楚州新老城区的纵轴；行政中心区以区政府办公楼为主体建筑，经市民活动广场、居住片区向南至荷湖公园形成中心区西部的纵向次轴；一带：在文渠沿线规划设置北起中心区翔宇大道南经荷湖公园至总理纪念馆的开放性休闲旅游绿带。翔宇大道商业中心楚州大道新城中心区规划图三、楚州区房地产市场分析（一）、楚州近几年房地产发展概况楚州实施大规模的城市改造，起步于上世纪90年代末期，当时主要针对老城区的旧城改造；房地产开发规模仅限于沿街的“一层皮”工程，随着全区房地产市场逐步完善，规模小区如雨后春笋般的在楚州城区出现，2000年楚州仅有新城、明都、月湖三个小区，到目前已发展到20余个，且规模小区达到历史新高，增长呈现出的良好态势。 2002-2007年楚州区房地产施工面积与竣工面积由上表显示，2002年施工面积8万，竣工面积14.5万；2003年施工14.8万, 竣工14万；2004年施工18.08万, 竣工4.8万；2005年施工20.78万, 竣工18万；2006年开发27.72万, 30.52万；销售面积30.92万，同比增长31%。在2007年房地产开发项目计划看，新开工项目5个，施工面积40万（其中住宅30万），竣工25万（其中住宅22万），投资3.8亿元。07年1-6月份已完成投资3.2亿元（含土地款），施工面积50万，竣工6.6万，预售批准25.6万。二手房市场交易也比较活跃，07年1-6月份，二手房交易423件，成交面积2.4万，成交金额3800万元，成交量比去年同期增长50%。同时新的住房政策也刺激房地产市场消费，2007年住房公积金贷款政策增加了住房按揭贷款这项新的服务内容，由于其利率较低，减低了购房人的还贷压力，因而有力的吸引了很多工龄短、积蓄少的购房群体，推动了房地产市场的消费。07年年1-6月份个人购房贷款0.48亿元，其中公积金贷款0.16亿元，同比增长45%。楚州区的房地产业近几年迅猛发展，不但改善了城市住房结构美化了城市面貌，也增加了地方政府财政收入，城市居民住房面积大幅度提高，对于房地产投资的意识也逐渐加强，目前楚州区人均居住面积达28.5，楚州区有45%左右的城市人口拥有商品房。（二）、土地市场1.20022007年居住用地出让情况2002年至2007年7月以来楚州区共出让居住用地2685亩，年均出让479亩。从近几年出让的居住用地面积来看，出让面积保持平稳。其中2006年有较大增长，出让土地面积达到712.66亩，比2005年增长率了60%，2007年上半年已出让居住用地289亩。（另据调查，楚州区未来几年一级土地市场上每年的土地供应量不小于400亩。）2002-2007年楚州区居住用地出让面积2.20022007年居住用地出让价格2002-2007年楚州区居住用地出让平均价格土地价格也是稳中有升，2002年出让的居住用地的平均价格是34.74万元/亩，到2007年上半年这一价格上升到74.12万元/亩，其中2004年成交的平均价格有所下降，主要是因为该年出让的地块都在城市的外围（新城区），距离商业中心比较远；此外2005年出让的关天培路南侧地块5388平米，每亩成交价达到146万元，成为当年最高价格。其它地块因地理位置的不同而价格不同，整体而言，新城区地块的价格区间在3080万/亩，名城保护区地块的价格区间在80-150万/亩（视地块大小也有不同）。这样的土地价格与楚州区整体的经济发展水平是相适应的，可以看出楚州区的土地市场发展得比较规范。3、“十一五”期间计划推出土地项目一览编号项目名称地块位置用途面积（亩）挂牌参考价（万元/亩）1盛世豪庭北侧地块淮江路东侧居住75302城东乡政府周边地块新区居住500803河下古镇安置小区及商住房建设城西干道西侧居住100704高架桥东侧地块淮江路居住100905国际商城货配中心东侧翔宇大道南侧商业172506萧湖开发莲花街改造老城区商业163807府衙东侧地块老城区商业382208古城墙遗址公园旅游服务中心淮江路东侧商业58009国产轿车4S店华西路南侧商业305010纪念馆东侧地块淮江路商业3166.611河下古镇北入口旅游商务区翔宇大道商业688012河下古镇城河街改造翔宇大道商业7010013水利枢纽休闲中心水上立交商业、旅游803014高架桥西侧地块淮江路商住509015运河嘉苑东侧地块老城区商住20013016五中北侧地块老城区商住43.89017下关商业广场地块翔宇三期南侧商住300不低于评估价18二农机厂周边地块老城区商住26.610019翔宇花园北侧地块新区商住12012620新汽车站南侧地块新区商住18012021行政中心东侧地块新区商住13412022丝绸厂周边地块老城区商住978023农机厂周边地块老城区商住5618024城南粮库及周边地块老城区商住16212025教师进修学校南侧地块新区商住18010026荷湖3#地块淮江路商住20016027翔宇大道三期北侧地块新区商住37010028浩伟橡塑制品公司周边地块新区商住3210029新长途汽车站北侧地块新区商住188110合计3743.4主要出让地块直观图：4、楚州房地产2007年回顾与2008年展望2007年楚州区完成房地产投资12亿元，施工面积93万平方米（其中安置房施工面积14.4万平方米），竣工面积73万平方米，共计批准预售面积近50万平方米。与周边区县相比，除略低于淮阴区外，均高与其他同类地区，从上述数据看，楚州区2007年房地产开发形式较好，商住房的价格上半年控制在2500元/平方米，下半年在2800元/平方米。2008年一季度保持在3000元/平方米左右，从2008年1-3月楚州区房地产开发情况看：1-3月份完成房地产投资1.12亿元，同比增长5%，施工面积.36.04万平方米，同比增长12%，新开工面积8.8万平方米，同比增长8%，房屋竣工面积1.18万平方米，同比增长15%，实际销售0.96万平方米，同比增长55，而空置面积仅0.14万平方米，同比降低15%。总体看，2008年1-3月的销售形式于去年相比略好。2007年商品房市场曾出现集中供应放量的情况，市场供求失衡，那么2008年楚州区商品房市场形式将如何发展呢，现从以下几方面分析：（1）、2008年楚州区房地产开发计划总量高于往年2008年区政府拟推出22块地块（含安置房建设），共计2700多亩。主要新开工项目13个，施工面积62.05万平方米（其中住宅39.09万平方米），竣工51.55万平方米（其中住宅34.09万平方米），投资7.24亿元；两项总投资16.45亿元。从上述数据看，楚州区无论是房地产投资额还是开发总量都明显高于往年，商品房的供应量不断扩大，预示着未来23年楚州房地产市场的竞争将日趋激烈。（2）、楚州区商品房开发还有较大的发展空间按楚州城市总体规划要求，保护古城，发展新城，用3-4年时间建成新城区的总体战略。目前楚州城市人口近30万人。随着城市化进程加强，到2012年达50万人，城市规划区范围现在30平方公里，老城区面积达15万平方公里，居住10万人，新城面积35平方公里，居住40万人，为实现这样的规划目标，目前楚州区政府将重点打造新城，搬迁老城区人口，主要计划有：萧湖景区开发，计划拆迁20万平方米建筑，疏散人口2万人；淮安府暑开发，建成商业街区，重现历史繁华，搬迁20万平方米，疏散人口2万人；河下古镇保护开发，疏散1万人；月湖、勺湖及里运河风光带的整治改造，搬迁20万平方米，疏散人口2万人；其他如老城区改造、古城墙遗址公园、关天培周边整治改造，搬疏散人口近10万人，由此可见楚州区商品房的供应量在近2年内还不会出现饱和的状况，仍有一定发展空间。（3）、土地和建材价格持续增长，房价迟迟不落，购房者持币观望07年以来，楚州区的地块价格一直处于上涨中，且上涨幅度较大。三大建材价格持续上涨，目前楚州商住用地平均每亩在120万元以上，好的地块每亩近150万元，而商业地块也在每亩60万以上。与2006年相比增长30%，每平方米增长近200元。而土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一，土地价格的上涨必然导致房价的上涨，加上原材料成本提高，使目前楚州房假在3000元/平方米左右。好的景观楼盘在3100-3200元/平方米左右，与去年同期相比增长20%，使一部分购房者难以接受。但就目前楚州的物价水平走势来看，房价上升仍将有一定的空间，只是上涨幅度在今后一段时间内趋于稳定，回落空间较小。楚州目前的楼市状况是：观望者多于购买者。虽然统计数据表明，2008年1-3月，楚州各项指标均高于去年，但与去年那种“火爆“的购房现象相比，各售楼处都显得比较冷清。这种局面主要的原因是大部分购房者都在观望，由于国家现在对房地产开发进行调控，各商业银行对房贷也提高了门槛，贷款利息也在增加，全国各新闻媒体也不断报导大中城市的房价在回落的消息，使许多购房者抱有房价会下降的想法，导致很多购房者都在等待，等待房价回落时机的到来。（4）、房地产业在今后几年内仍将是楚州的支柱产业之一目前楚州有30家房地产开发企业，其中二级开发资质13家，三级开发资质15家。2007年完成房地产税收6.8亿元，是政府财政税收的重要来源。经过调整和发展，楚州的商品房开发将持续保持稳定快速增长态势，预计2008年将保持15%左右的增长速度。随着楚州各项经济增长加快、企业效益提高、人民收入增多、消费水平提升，必将对楚州房地产市场形成新的机遇和支撑，使楚州的房地产开发市场迎来新的发展。四、商业发展规划及政策研究1、商业发展现状及布局情况统计数据显示2007年楚州消费品市场稳中趋旺。2007年楚州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增长16.21%。其中批发零售业33.02亿元，比上年增长15.8%，住宿餐饮业6.06亿元，比上年增长19.8%。以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级进一步加快。从07年消费数据中可以看出，目前楚州私营个体经济占社会消费品市场的比重很大，批发零售和住宿餐饮占社会消费品总额比例很大。这表明，楚州商业发展的现状是：大型国营私企引潮流，个体工商经济唱主角，批发零售贸易市场大，住宿餐饮娱乐前景好。通过对楚州商业情况的初步观察，我司认为：目前楚州商业总体还不发达，人民群众的消费水平不高，主要消费品还是食品服装等基本生活所需。另一方面，人民群众对住房、高档餐饮、休闲娱乐、旅游等新型消费潜在需求巨大，居民消费结构正在快速升级，目前楚州商业发展现状还不能跟上当地居民对新型消费需求的增长速度。2、商业发展规划从政府规划看，位于位于楚州西北片区、翔宇大道两侧的商贸开发区是目前最大最集中的商业发展区域，规划范围南至村中路、北至承恩大道、东至经四路、西至乌纱干渠，规划总用地面积316.61公顷。规划目标是：建成服务苏北，辐射更大区域，集商务商贸、物流服务为一体的综合性商务商贸区。目前已经完成一期开发的淮安国际商城位于商贸开发区南侧，总占地1400亩，总建100万平方米。政府带头，政策优惠是其最大的优势。从目前经营状况看，其销售状况比较理想，但是招商情况不好，商铺空置率高，其长期经营仍需时日。2007年楚州区商业出让地块分布表地块名称编号土地位置出让土地面积土地用途出让年限容积率挂牌起价翔宇花园北侧地块(2008G011C01)号经九路西侧79965居住(兼容商业)4070多层1.5高层2.310800万元新楚州中学南侧地块(2007G030C03)号东长街东侧5163商业 居住40701.5700 万元老淮城镇政府周边地块(2007G031C04)号东门大街北侧11570商业401.53310 万元楚东大厦北侧地块(2007G078C09)号楚州大道东侧纬七路南侧13905商业金融居住40703.53030万元河西服装厂地块(2007G079C10)号一品梅路南侧城西南路东侧16140商业居住4070多层 1.4高层 2.2商业： 3.52680万元二农机地块(2007G080C11)号楚州区友谊路南侧17316商业居住4070多层 1.5高层 2.22340万元古文楼饭店地块(2007G081C12)号楚州区河下 古镇734商业401.21765万元3、城市商业发展规划政策楚州区未来商业发展规划主要在以下几个方面：商贸业上，大力推进“一圈、一区、一中心”建设步伐，完善提升镇淮楼商业圈，加快建设一批特色鲜明的商业街和商业服务项目；规划建设翔宇大道板闸收费站至礼字坝沿线商贸开发区，兴办一批富有楚州特色的针纺、汽配、建材、农产品等专业批发市场，形成与主城区市场互补的发展格局；规划建设以楚州火车站为核心的综合性物流中心，新建联运和仓储等多个分中心，基本建成以现代综合交通体系为主的运输平台。旅游业上，依托名人故里、美食之乡、漕运文化、田园风光，进一步整合旅游资源，著力建设“四大景区”，一是桃花垠周恩来纪念馆景区以周恩表纪念馆为主体，充实完善景区内涵，整治环境，力争建成国家4A级景区；二是古城遗址游览区。以镇淮楼、，漕运总督部院遗址公园、淮安府署为中轴线，以周恩来故居为重点、恢复古城墙、改造关天培祠、韩侯祠、刘鄂故居等文物景点，使之成为展示楚州历史文化特色的旅游景区；三是“一镇三湖”旅游开发区，开发河下古镇，重现小桥、流水、人家的历史风貌，连结吴承恩故居、御码头、接驾亭等景点，增加其观赏性。四是运南闸坝风景区，结合淮河入海水道兴建观光塔、索道和淮河水利展览馆、淮河缩微景观，使之成为具有丰富水文化特色的旅游风景区。新兴服务业上，大力推进电子政务、企业信息化、电子商务，积极发展中介和社区服务。商贸服务业是楚州区的传统产业。近年来楚州区把实施“商贸立区”战略，作为加快全区服务业发展的重要战略举措，全区商贸业发展势头良好，呈现出较好的运行态势。一是商品市场建设迈出新步伐。全区拥有各类市场73个，市场贸易成交额22.2亿元。占地7.5亩，建筑面积7000平方米的漕运商城、占地36.5亩，建筑面积2.8万平方米的明清商业步行街均已建成开业；一期规划两平方公里的商贸开发区已经启动，通过招商引进的总投资20亿元，占地面积1400亩，建筑面积100万平方米，市场定位为国家一级批发市场的中国国际商城也开工建设，其中投资3.92亿元，占地面积291亩，建筑面积23万平方米的一期工程于2006年底建成开业。二是商品流通方式显现新业态。楚州区连锁经营等新型业态得以推进。以“苏果”、“华联”、“苏源”、“家得利”为代表的连锁经营，已成为全区消费品市场的经营主体，各类专卖店、特色店、总经销、特许经营等现代营销方式已被广泛运用于经营服务中。在餐饮服务业方面，淮扬菜是全国著名的八大菜系之一，楚州又是淮扬菜系的发源地。精心打造楚州淮菜品牌，发展一批淮菜特色街、特色店。推进现有宾馆、洒店升档升级，同时，积极争取外商独资兴建四星级宾馆。淮安宾馆成功转让给准钢集团后，投入两千多万元进行了彻底改造，已成为四星级宾馆，成功引进了汤姆胜客快餐连锁店。目前楚州区从事餐饮业的宾馆、洒店、饭店已达4000户，从业人员2.5万人。注册资本总额近亿元，年营业额达7亿元。从楚州商业发展规划看，本案商业未来仍有较好的经营前景，新型业态和餐饮住宿业经营状况的良好态势，为本案的开发及业态定位提供较好的方向。五、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析（一）、淮安市区商业概述1、商圈划分核心商业圈 以淮海路为主线，淮海广场为中心。次级商业圈 围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成主要商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、东、西大街、健康路、淮海东、西路等主要业态代表示例主要分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业区内商品陈列杂乱档次低购物中心新亚商城、清江商场、新时代购物中心、沃尔马（即将开业）淮海广场市民购物休闲流行时尚中心，商品质量信任度高，正在改造提升形象，改进购物环境专营店报喜鸟、DOBON、婚纱影楼、大光明眼镜淮海北路装修好 面积大 服务意识强 能跟上时代潮流超市时代超市、易初莲花、农工商等淮海路、人民路、清河路缺少24H便利店，发展较规范 货品略不足市场类汇通市场 五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场主要沿淮海南北路分布 较集中市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平 市场环境，管理水平落后2、商业形态分析3、淮安市市区商业街(区)规划布局一览表序号区划名称功能特色长度（m）1清河区银川路文化用品、出版物5002清河区淮海商业街餐饮、休闲街区3清河区乐园步行街女性、儿童服饰、美容、休闲3004清浦区东大街服装、饰品6005清浦区西大街服装、饰品5006清浦区文庙新天地花鸟、字画、古玩、小商品、餐饮、休闲街区7淮阴区北京东路综合商业以及金融业6008淮阴区幸福路休闲步行街5009开发区钵池山路餐饮、休闲300总体来看，淮安市商业物业目前从数量看，市场种类齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平， 缺少良好经营和购物环境的市场。市场形象有待提升，管理水平有待提高。（二）、楚州区商业分析1、楚州主要商铺分布及经营业态情况项目名称主要经营业态经营状况概评镇淮楼路商铺综合、服饰、美容、摄影由时代超市、明清商业街为代表，品牌服饰、美容、婚庆摄影等店面林立，是目前楚州老城档次最高，品种最丰富、人流最多的商业街区东门美食街餐饮中小型餐饮店众多，营业面积一般在200平方米左右，淮杨菜火锅为主，品种不够丰富，档次不够高。高峰时段车位紧张，表明大多店面经营状况比较理想西门大街商铺服饰、食品驸马巷及文峰地下商城的存在影响其经营档次，属楚州大众消费场所，整体经营状况不理想西长街商铺品牌服饰国内二、三线服饰品牌集中地。适应楚州消费层次，逐渐有李宁、达芙妮、红豆等国内知名品牌入驻东长街商铺娱乐、文体茶座、酒吧、钢琴行、书店，构成楚州最有文化内涵的一条商业街，但目前经营档次不高，经营风格不够鲜明2、楚州商业经营状况：高档商业：楚州高档商业市场存在空白；时代超市底层有高档奢侈品出售，但数量很少，不成规模。中档商业：时代超市、明清商业街、淮安商场、漕运商场、中信家电连锁、西长街各专卖店等，主要分布在东镇淮楼路、西镇淮楼路、时代超市周边、西长街、东长街。此类商铺出租良好，出租率在90%以上，转让及出售情况较少，空置率低，人流量较大，总体经营良好。低档商业：友谊路，南门大街、北门大街及老城外环路。分布范围较大，分布四条主要商街外的广大街区。此类商铺，总体出租状况尚可，约80%，但转让或出售情况较多，人流量较少，总体经营状况不很理想。沿街摊位：兴文街、府学街、驸马巷及乡镇主道路沿街等；此类摊位位于尚未改造的老城区各个地区，乡镇主要道路沿街和交通主道路各沿路民居底层民房；此类型摊位，出租情况良好，转让和出租较少，人流不多，经营状况不理想。楚州商铺市场点评u 从商品档次看：普遍档次低，西大街档次比东大街高；u 从消费者层次看：工薪阶层，一般市民；u 从经营品种看：最多的就是服装与鞋类，店铺多，东大街的经营品种范围较窄；u 从租金水平看：每平方米年租金基本上在6001300元之间，为楚州中等水平；u 从经营状态看：目前经营状况一般，普遍感到生意难作，有经营上的压力，因此从这个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑。3、大型主力店的动向地块名称编号土地位置出让商业土地面积土地用途商业建筑面积容积率挂牌起价老淮城镇政府周边地块(2007G031C04)号东门大街北侧11570商业约170001.53310万元2007年出让的东门大街北侧地块，大型购物中心苏果超市已经开始建设，其总建面约24000平方米。正好符合大型卖场的规模设置标准。苏果超市进入楚州老城区，一方面将整体提升楚州消费档次，另一方面将对楚州现有商业企业和经营业主带来较大冲击。届时其规模效应、品牌效应以及在此基础上带来的价格效应、人流效应，将吸引大量的消费人流和休闲人流。其品牌优势和购物环境的营造将使得楚州人出门购物的首选之地不再仅时代超市这个选择，预计届时楚州人生活购物的首选将变成苏果超市。东门大街北侧地块位于府衙东侧，而府衙地块其土地出让招标已经提上楚州土地储备中心日程，预计下半年将挂牌出让。该地块定位为旅游休闲商业，依靠旧有的旅游资源，打造楚州老城区著名的旅游休闲之地。苏果所在地块与府衙东侧地块紧密相连，两个项目建成后将成为楚州消费休闲旅游的首选之地。项目名称地块位置用途面积（亩）