河南郑州市南区尚庄项目营销策划方案.doc

郑州市南区尚庄项目营销策划方案 目 录 第一部分 郑州市概况（P03P04）1.1 地理位置P031.2 交通重镇P031.3 经济概况P04第二部分 2007年郑州市房地产市场概况（P05P17）2.1 郑州房地产市场2007年楼市特点（最新数据）P05P122.2 郑州房地产市场2007年现状描述及分析P13-P17第三部分 项目分析（P18P34） 3.1 本项目情况P183.2 主要竞争对手分析P18P283.3 项目SWOT分析P29P303.4 项目定位分析P31P333.5 目标客户群定位分析P34第四部分 策略推广（P35P45）4.1 推广策略P35P374.2 案场策略P37P45第一部分 郑州市概况1.1 地理位置郑州市是河南省省会，全省的政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，位于东经1124211414和北纬3416分3458之间，属暖温带大陆性气候，年平均气温14.3，降雨量640毫米。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2005年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；2005年末全市总人口 716万人，其中城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人。非农业人口257.6万人。郑州地处中原腹地，为全国重要的交通枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和第三批历史文化名城，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。1.2 交通重镇郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。1.3 经济概况郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。郑州目前拥有年销售额超亿元的大型现代化商场8座，引发了轰动全国的商战。郑州目前共建成各类市场472个，其中全国性的批发市场和交易市场十几所，市场数目和销售额位居全国前列。以农产品交易为主的中国郑州商品交易所，是国务院确定的我国第一家期货试点单位，郑州价格已成为我国粮食交易的指导价格和芝加哥期货交易所粮食交易的参考价。郑州已多次成功的举办了糖烟酒交易会；汽车配件交易会、郑交会等闻名全国的大型商品交易会，成效额均在亿元以上。 游客在览尽黄河风光、光、古都胜景之外，可在郑州购买到价廉物美的各地商品。因为郑 州的各市场、商场是融汇了全国商品于一地。郑州火车站附近几间大型服装专业市场有各式服饰，还有工艺品玩具市场。着想以优惠的价格购物不妨去小商品批发市场选购，包罗万象的小商品让人目不暇接。 开放的郑州在工农业生产、科教文卫体等方面都取得了十分突出的成就。工业体系逐步完善，农村经济迅速发展。先后跻身全国城市综合实力50强和投资硬环境40优之列，并被评为全国卫生城市。兴办的郑州高新技术产业开发区被评为国家重点和全国十佳开发区，与郑州经济技术开发区一起成为河南省对外改革开放的窗口和国内外客商投资的热点。 围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。 第二部分 2007年郑州市房地产市场概况2.1 郑州房地产市场2007年楼市特点（最新数据）商品房投放与销售情况 截至2007年10月份，郑州商品房投放面积为703.82万平方米。从2007年郑州商品房投放走势看，3季度投放速度有所回落，较2季度下降了10.4，其曲线与去年同期的大致相同，属于较为正常现象。商品房销售面积272.49万平方米，较去年同期增长了39.3，较2季度增长了15.3。图1 2007年3季度商品房投放与销售情况与投放相比，3季度的销售呈现较为稳定的增长，2季度较1季度销售面积增加41.43万平方米，3季度较2季度销售面积增加36.11万平方米，说明居民的需求增长稳定。（见图1）住宅与非住宅投放与销售情况2007年3季度商品住宅投放面积为243.1万平方米，较2季度有所下降，降幅为13.8，非住宅的投放面积为60.89万平方米，较2季度增长了6.5。从走势上看，非住宅投放今年以来呈现较为明显的增长态势。受利润趋动，开发企业纷纷加大了项目中的商业和办公用房的比重，非住宅占商品房投放的比重从1季度的14.8升至3季度的20.0。3季度非住宅投放数量较大的项目有：曼哈顿广场、荣勋大厦、建业置地广场、盛润美丽源、名门盛世、盛润国际空间和鑫苑国际城市花园，且大部分属于复合性房地产项目。最近两年，以住宅为依托、写字楼为亮点、大型商业体为噱头的复合型房地产项目日益成为郑州房地产市场的一大特色。图2 2007年3季度住宅与非住宅投放与销售情况在非住宅销售上，非住宅从1季度18.84万平方米上升至3季度的35.75万平方米，非住宅在商品房销售占比也由1季度的9.7增至13.1。今年以来一些知名的开发商推出的商业用房和写字楼项目受到了投资者的追捧。（见图2）商品房销售价格在政府宏控中稳中有升2007年3季度，郑州市商品房为3981元/平方米，较2季度上涨0.8，较1季度上涨16.8，其中：商品住宅价格为3647元/平方米，较2季度上涨4.8，较1季度上涨17.5，可以看出：住宅价格的上涨直接拉动商品房综合均价的上扬。图3 2007年3季度商品房销售价格情况从环比情况看，住宅价格涨幅从2季度12.1降至3季度的4.8，绝对值增长从2季度的375元/平方米降至3季度的167元/平方米，可以看出在政府的各种“组合拳”的作用下，住宅价格上涨的势头得到了一定程度地遏制。（见图3）新建商品房分类情况2007年3季度，从销售量绝对值上，金水区仍居全市首位，销售面积为103.67万平方米，较2季度增长了19.7；从销售量增长的相对值上，二七区是最高的，销售面积20.21万平方米，较2季度增长143.8，主要是二七区的区域成交量基数较小，受个案的影响相对较大，3季度鑫苑国际城市花园二期的推出直接拉动了该区域的销售。图4 2007年3季度各行政区域商品房销售情况长期以来，二七区的房地产市场不温不火，销售量仅略高于惠济区。但随着郑州城中村改造的实施，位于二七区的小李庄、路砦、菜王庄等处的改造以及西出站口的拆迁改造业已实施，预计今后二七区的房地产市场将是郑州楼市的一大亮点。（见图4）图5 2007年3季度各物业类型商品房销售情况2007年3季度各物业类型的商品房销售面积均较2季度有所上升，其中：写字楼和商业用房的销售增长34.0和32.4，其在商品房销售量的占比也较上季度上升0.7和0.9。在房地产大势看好的情况下，商业用房、写字楼市场需求也呈现稳步上升的态势。（见图5）从各区域、各物业类型的销售情况看，2007年3季度住宅市场以金水区为首、管城区和郑东新区并行，其它区域随后的大局没有发生大的变化；写字楼市场也基本上保持着金水区居首，郑东新区紧随的局面；商业用房市场中，郑东新区的商业销售面积紧跟着行政大区金水区，3季度商业用房的销售面积达到6.12万平方米，而做为传统商业区域的二七区却有退位。图6 2007年3季度各区域分物业销售情况可以看出：随着CBD商业街的建设，新区居住及办公人口的增加，人们对郑东新区商业的崛起充满了信心。（见图6）2007年3季度各区域的商业用房价格仍以传统商业区二七区与管城区居高；以高标准建造的外环写字楼领跑郑州写字楼市场价格。在住宅中，与以往不同的是中原区的价格以3847元/平方米居于全市第二位，彻底改变了西区长期以来住宅价格低靡的局面。图7 2007年3季度各区域分物业价格情况该区域内的鑫苑国际广场、绿都城、金源第一城等中高档项目使西区的房地产市场引人注目，而土地供应400余万元/亩的拍卖价格，使人们对西区房价上涨的预期得到提高，这些都直接影响到了西区的房价。（见图7）从2007年3季度各区域住宅价格与2季度的对比图上，可以更清晰地看到：中原区住宅均价从2季度的3182元/平方米迅速提升至3季度的3847元/平方米。除上面所述原因外，还有2季度中原区经济适用房的销售在短期内拉低区域价格的原因。图8 2007年3季度各区域住宅价格情况同样，本季度管城区价格下探了15.1，也是区域内经济适用房和一批单位联建房集中进行合同备案的原因。（见图8）2.2 郑州房地产市场2007年现状描述及分析房价稳步攀升，住宅类产品房价大幅上涨2007年第一季度，郑州商品住宅房均价由2958元平方米上涨到3266元平方米，与2006年同期相比，最高涨幅高达17.19。第二季度，郑州房价突破3500元平方米，其中五月房价比四月增加305元平方米，增幅高达9.33。其中甚至出现了个别楼盘一个月之内上涨1000元平方米的现象。到第三季度，郑房指数开始出现平稳增长的趋势。七月房价比六月房价高31元平方米，增幅为0.86。八月房价比七月高12元/平方米，增幅为0.33。但对这个数据很多人表示怀疑。因为房管局数据统计的滞后性（房管局只根据备案时房价进行统计，比如一个项目一月份备案是3000元/平方米，而到8月份已涨到4300元/平方米，但房管局依然按3000元/平方米进行统计）目前，新开发的楼盘却找不到这个价位的房子，大多数商品住宅的价格都在4000元平方米以上。三环以内楼盘基本都在4500元/平方米以上。如：东区绿城百合公寓三期内，位置一般的房子均价在65007000元平方米，而位置好的目前已经卖到80001万元平方米。南区兰亭名苑三期，100平方米左右的房子均价都在4000多元平方米。西区绿都城，此前已售完的楼盘均价都在4200元平方米左右，后续项目将更高。郑州房价增幅在全国70个城市中处于前几位。市场供不应求，商品住宅需求旺盛2007年第一季度，郑州商品住宅预售面积为157.65万平方米，销售面积为176.12万平方米，超出预售面积18.47万平方米。与2006年同期相比，其中有的月份增幅高达62.46。第二季度，郑州商品房住宅预售面积为282.03万平方米，比第一季度高出24.38万平方米；销售面积为210.79万平方米，比第一季度高出34.67万平方米。在销售数量上，今年8月销售商品住房是最多的一个月。这种销售旺盛的局面从今年6月就出现了苗头，6月份商品住房卖了7438套，比5月份（5688套）多卖了38.95，多卖了1750套；7月份商品住宅销售7768套，比6月份上涨了4.44，多卖了330套。与前几年同期8月商品住宅销售量相比，今年约是2004年（3466套）的2.7倍；约是2005年（3375套）的2.8倍；约是去年的1.5倍；比2004年任何两个月的总销售量还多。9月10日，郑州市房管局的8月份郑房指数分析报告出笼。分析报告中的一个数字尤其惹人瞩目，那就是8月份郑州市商品房销售历史性突破万套大关，达到10398套。日前出笼的8月份郑房指数分析报告显示，8月商品房批准预售面积100.51万平方米，其中商品住宅批准预售面积69.53万平方米；而当月商品房实际销售面积达到112.03万平方米，其中商品住宅实际销售面积98.97万平方米。 根据郑州市房管局的统计资料，今年1至8月，商品房月销售面积在80万平方米以上的有四个月，其中三个月的商品房销售套数超过8000套。1至7月，郑州市商品住宅销售面积469.5万平方米，而竣工面积只有152.5万平方米，上半年缺口317万平方米，商品住房的销售量远远超过供应量。显然，郑州市的商品住宅出现供不应求的局面。 郑州商品住房1-8月份住宅批准预售面积为585.02万平方米，而销售面积570.37万平方米，基本持平，如果开发商捂盘，就更加剧了供不应求的局面。 黄金地王频出，推动市场急速发展政府土地供应总量严重萎缩，导致住房一级市场供应不足。郑州市“招拍挂”出让土地量由2005年的1862亩狂减到2006年的598亩，今年的供应量更少。作为住房一级市场，土地市场供应不足，进一步加大了土地资源紧缺“恐惧症”，无形中推动了房价的上涨。高地价抬高了房地产企业的入市门槛，土地趋于垄断，更加剧房价上涨。地王是房价上涨的动力与信号。 附表：郑州“地王”发展史郑州“地王”发展史 时间 地价（元） 单价（万元亩） 面积（亩） 拿地企业 位置 2004年4月26日 5.91亿 137431.2思达集团 花园路和东风路 2006年11月3日 8330万 25932.247鑫苑置业有限公司 桐柏路与朱屯路交叉口 2006年12月5日 2.8亿 43065建业住宅（中国）集团 南阳路东、宋寨北街南 2007年7月25日 1.1150亿 450.524.8 鑫苑置业有限公司 建设路与伏牛路交叉口附近 2007年8月17日 7.5726亿 351.6215郑州世纪长城置业公司 航海路北、朝凤路西 9月4日 8.12亿 241.77335.85河南天地置业有限公司 郑花路西、滨河路北 房价不断攀高，引发消费群体购房热潮8月份郑州市商品住宅的销量高达9299套，平均每天卖出300套，用“井喷”来形容郑州市8月份的销量一点也不为过。从8月份每天的销售情况看，多次出现日销售量突破400套的情况，尤其是8月30日那天，商品房销售量蹿高至561套，仅商品住宅的销售量就达到467套。从统计数字看，今年1至8月，郑州市商品房的销量达到57718套，而2006年全年郑州市商品房的销量才71479套。今年8月郑州市商品房一个月的销量，达到去年全年销量的七分之一强。根据郑州市房管局的统计资料，今年1月，郑州市商品住宅均价为每平方米2958元，以后逐月小幅攀升，上半年均价达到每平方米3344元。而8月份的商品住宅销售均价达到每平方米3636元，为今年以来最高。1至8月，郑州市商品住宅均价每平方米上涨678元，平均每月上涨86元。以买一套100平方米的住房计算，同一套房子8月买比1月买仅仅购房款就要多掏6.78万元。 郑州住房市场成交量6月份猛涨，6月份成交量比5月份成交量激增2083套，并逐月攀高。可以看出购房者急切杀入房市的迫切。地王的刺激和对调控政策的失望，很多市民确认房价不会下降，纷纷入市。在本来为楼市淡季的七八月，创造了奇迹。客观上购房者的恐慌性购买和一些开发商的捂盘惜售，是郑州商品住宅价量齐升的“动力”，再加上市民的投资意识增强及投资渠道的单一，又进一步起到了助推的作用。南区“一马平川”，核心优势引发房价稳升郑州南区无疑是未来郑州开发建设发展最火热区域之一。随着加州工业城、郑东新区的开发建设，该区域的核心优势进一步凸现；南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施，将使南区生态环境进一步得到改善；加上中州大道景观升级改造，未来大道全线贯通，投资亿元的南四环环绕郑州西南两边，成为连通中西部的大动脉，穿越南区的轻轨项目也正逐步实施。从相关方面来看，未来郑州南区的房价稳中有升。一是土地市场管理将更加规范，土地市场供应可谓越来越紧张，地价会继续上涨，促使房价会在此基础上稳中有升。二是城中村改造项目增多，随着政府改造城中村的政策的落实，加上郑州市土地供应的减少，一部分开发商开始瞄准城中村改造市场，年开始，许多城中村被改造，城中村改造是一件繁杂的事情，拆迁费等会使开发成本有所提高。三是产品向精细化发展。产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，由内转外，政策逼迫，成本的足够支撑，使产品向精细化方向发展，将会使成本增加。另外，在南区航海广场周围一带，高档公寓、住宅区的数量之多，完全可以用得上“密集”一词，周边的高尔夫球场，七里河公园、湿地公园等大小公园及绿地簇拥着各居住小区，相对于其他区域有着更为广阔的价格空间。专家后市预测：需求旺盛持续，房价继续走高今年出台的两个关于土地的政策：一是5月9日，郑州市市长赵建才在市政府第十一次全体会议上表示：今后建成区三环以内新增建设用地不再安排房地产项目。二是8月13日，郑州市政府出台加强土地调控严格土地管理的通知（以下简称通知），进一步严把土地“闸门”。在新规划出台前，市内五区新增建设用地，不再用于商品住宅开发。根据省国土资源厅网站上公布的资料，郑州市2007年全年土地供应量为153318亩，其中，住宅用地只有27975亩。而据此前郑州市土地拍卖的情况看，“地王”身价一再被刷新，地价不断飙升，这将是房价上涨的最基础动力。需求旺盛也将导致市场供不应求。近年来郑州市经济高速稳定增长、城市化进程不断加快，社会财富急剧膨胀，住房制度改革产生后续效应，住房需求快速增长。另外，部分居民存款缺乏投资渠道，住房成为一些家庭的投资对象，加剧了供求矛盾。据调查数据显示，目前购房者中有80的人并不是贫困无房者，而是为了投资或换房。而政府保障性住房供应量明显不足，对房价平抑作用有限。统计显示，郑州市经济适用房年开发量仅占商品住房开发总量的10。淡季都不淡了，旺季来临之后，房子销售将更加火热。房价继续涨的态势已经成为不争的事实，年底三环内新建商品房可能突破5000元/平方米。第三部分 项目分析3.1 本项目情况本项目位于中州大道（老107国道）以东，航海路以南，毗邻机场高速公路，位于郑州市东南板块，是郑州市郑东新区CBD的南大门，紧邻郑州高新技术开发区，距离紫荆、二七商圈约10分钟车程，周围学校、医院、生活配套成熟，整体区域绿化较好，有大型娱乐场所，体育运动场馆、公园等园区配套。本项目地利位置优势明显，所处区域，即郑州市东南房地产市场，在2006年至2007年发展迅速。郑州东南大盘林立，是郑州市除北区之外最大的一个大型居住区，聚集了美景天城、富田太阳城、金色港湾等大型高档的居住社区，物业形态已由前两年的多层发展为现在的小高层、高层住宅，价格多在3800-4300元/，是郑州市房价最高的区域之一。本区域吸引人的一大因素在于它的自然环境，有湖光潋滟的高尔夫球场、七里河公园、鸵鸟园等休闲旅游场所，近两年交通的改善使出游的人更加便捷。本项目整体项目尚在规划中，在郑州房地产市场暂未建立其初步形象，因此需要对项目优势进一步深入挖掘，在形象包装、广告推广上进行定位推出。3.2 主要竞争对手分析本项目调研小组对周边楼盘进行了市场调查，主要的竞争对手产品有：1 富田太阳城项目地址占地面积规划总建商业配套面积建筑形态管城区世纪迎宾大道（原107）与航海路交叉口近400亩42万平方米60000多平方米多层、小高层、高层开发商郑州市振兴房地产开发有限公司物业类别普通住宅装修状况毛坯近期价格起价3300元/平方（只针对排号客户）近期均价4580元/平方绿化率43%在售状况三期“东方红”纯高层住宅周边配套880世纪游乐园、航海广场、600亩票箱 加州工业园 高档酒店、航海路办事处医院、大型超市、贝斯特幼儿园，63中，11中，名校环伺项目简述：富田太阳城，作为郑州东南占地面积近400亩、建筑面积42万平方米的新古典主义欧洲建筑模范社区，在规划布局上运用动静、商住分离的设计手法，严谨对称格局；系列元素相结合的网络化结构，体现古典纯粹之美,潜值广博深厚。富田太阳城，一期建筑面积42万平方米，首开住宅部分18万平方米，绿化率高达43%，首期1500余户，超过2万人在此安居乐业。 富田太阳城二期正在建设中，由多层、小高层、高层构成，整体有居住、办公、商业三部分组成。富田太阳城，毗邻800亩世纪游乐园、160多亩的航海广场、168亩的东开发区中心广场、上千亩国家果树农场、3000多亩高尔夫球场绿地等。航海路、世纪迎宾大道、郑汴路、新未来路、新107国道、东四环、西三环、机场高速构成太阳城周边的快捷交通网络。整个富田太阳城依据使用功能，结合欧陆风情划分为：景观大道、协和广场、中心太阳广场、和平走廊、月亮岛、晨曦广场和情景街区等；富田太阳城的园林景观设计，立足郑州地域特色，兼容欧洲经典园林之所长，以欧式宫廷园林为蓝本，让园林景观与整个社区的围合式规划互为表里，将极具景观、生态价值的中轴大道与整体严谨对称、局部精细丰富的欧式园林有机整合。商业配套：东建材、商品大世界、集美家私城、麦德龙卖场、丹尼斯物流基地、湘江物流园、郑东建材港、澳柯玛物流园、三衡物流园、宇通客车、白庄水暖市场、青年路铝材市场、广告材料市场、钢材市场、电动车批发市场、摩托城、摩配城、汽配城等，周边这些新兴的近30家大型卖场和专业市场。富田太阳城拥有60000多平方米的商业配套，集购物、娱乐、休闲于一体，可以汇集众多的生活服务品牌、大型超市、精品屋、咖啡馆、书屋、健身室等，所有的商铺均临街排布，这样做的利处在于，商业街的“动”和居住区的“静”始终保持着适宜的尺度，做到动静分明、互不干扰。齐全又完备的商业配套，凸显富田太阳城都市化的生活尺度。富田太阳城户型设计动静区分、干湿分离，在公共空间、私密空间分开的基础上，特别强调户型设计的均好性和舒适性；主次卧有观景飘窗，客厅配置观景大阳台，保证了居室内的采光充足。形成室内对流，通风效果好。富田太阳城的户型从居住实用性和舒适性上赋予高档住宅的更多内涵。个功能间不断细化，考虑到房屋的更级换代，在每一户中均设计了多功能用途房，客户可以根据本家庭的实际需求来自由安排。主力推荐户型：三房两厅两卫 126.85平方米富田太阳城二期户型设计方面，户型多样，一室一厅、二室一厅、三室两厅、四室两厅、复式等，整体而言，户型面积能满足发展中的消费需求。2 远大理想城项目地址占地面积规划总建建筑形态航海东路与朝凤路交叉口北200米近500亩约76万平方米多层、小高层、高层、步行街开发商郑州未来远大置业有限公司物业类别普通住宅装修状况毛坯近期价格一期起价3500元/平方 近期成交均价3800元/平方楼层状况多层小高层住宅周边配套丹尼斯、开发区实验小学、八十五中、十一中、63中,骨伤医院、第七人民医院、航海体育场。理想城位于郑州东区，郑州经济技术开发区航海东路与朝凤路交会处北，老城区、郑东新区、东开发区三区交会的金三角地带，中州大道、机场高速路、环城公路、京珠高速路等环绕四周，交通十分便捷；周边商业配套齐全，名校云集；毗邻600亩果园，880亩的世纪欢乐园在西边与社区遥相呼应。项目简述：远大理想城，是郑州未来远大置业有限公司鼎力开发的第一个大型住宅项目，位于郑州经济技术开发区，航海东路与朝凤路交汇处北，项目总占地面积近500亩，规划总建筑面积约76万m2，建筑理念源于地中海，取于意大利托斯卡纳地区卡提哥利诺小镇风情，属典型的强调街区肌理与组团围合的大私家庭院。项目拥有叠院house、情景花园洋房、多层洋房、小高层、高层、公寓、会所、商业街等综合物业形态，以及完善的从幼儿园到高中阶段的教育配套。远大理想城的理想是分享经典欧洲的成熟美好生活，倡导悠游都市回归自然，浪漫而又简单的生活。理想城位于郑州东区，郑州经济技术开发区航海东路与朝凤路交会处北，老城区、郑东新区、东开发区三区交会的金三角地带，中州大道、机场高速路、环城公路、京珠高速路等环绕四周，交通十分便捷；周边商业配套齐全，名校云集；毗邻600亩果园，880亩的世纪欢乐园在西边与社区遥相呼应。远大理想城总占地面积近500亩，规划总建筑面积约76万平方米。其规划理念源于欧洲街区肌理，取于意大利托斯卡纳地区小镇规划风情，属典型的强调街区与组团围合的大私家庭院。整个规划表现为一轴，两廓、三海、五街、十五组团院落。小区共设置四个出入口，同时在各出入口处设置不同主体的景观广场，它们与中心广场相呼应。在规划中，自西北向东南的景观轴线联系了理想城的各个组团。而坐落在轴线中央的会所则更加成了小区的中心景观地带。在建筑组团之间的道路处理，均将其设计成富有人情味的街巷空间。组团之内是富有个性的内部空间，组团之间是富有交往气息的公共空间。整个小镇的空间层次从城市到公共空间，从公共空间到内部空间，再从内部空间到私密空间。层层展开，层层递进，从此展现出多样的生活形态，表露着丰富的居住情怀。远大理想城采用新古典主义地中海风情的设计风格，用清新纯净的色调创造一种别具特色的异国情调，使建筑在韵味十足的风格和精致的景观绿化的映衬下更加端庄，时尚。建筑形态包括叠院house、情景花园洋房、多层洋房、小高层、高层、公寓、会所、商业街等综合物业形态，以及完善的从幼儿园到高中阶段的教育配套。主力户型涵盖从80至120平米精英产品线，更有30平米水景公寓和200平米水景叠院house。20000平米的中心广场、3500平米中心水景、4000平米中心会所、900平米室外游泳池、15个组团景观式景观设计、超高的绿化率铸就着城市居住的未来。整个规划设计围绕着一轴，两廓、三海、五街、十五院落展开。主力户型:二居室,三居室,四居室3 金色港湾二期蓝钻Park项目地址占地面积规划总建建筑形态管城区未来大道与航海路交汇处650亩50万平方米多层、小高层开发商郑州正商置业有限公司物业类别普通住宅装修状况毛坯近期价格开盘起价3580元/平方（排号）成交均价4100元/平方楼层状况多层小高层住宅绿化率46%容积率1.8周边配套小区内部配套：正商俱乐部、圣瓦伦丁商业街、幼儿园、小学；中小学:郑州六十三中、郑州旅游学校；综合商场：思达、365便民店、花园量贩；银行：建行、工行、中行、农行医院:郑州市第一人民医院；其他：航海广场、水上世界乐园、世纪公园、高尔夫球场、航海体育场、郑州网球中心项目简述：金色港湾50万平方米新加坡风情小镇，倡导“现代、文明、自然、浪漫”的生活理念。一“水、绿、丘”为主要特色的现代主义极品景观，为郑州楼市带来新一轮景观冲击波，打造出“楼在花园中”的佳园胜境。项目总占地650亩，总建筑面积50万平方米。金色港湾是由河南正商置业有限责任公司投资兴建的精品住宅群。项目位于航海路东段，东起107国道，南达七里河，西到南五里堡村农贸市场，北抵航海路；怀抱水上世界与航海广场的尊贵，面对800亩世纪公园的清幽；近望国家果树研究所的大片果园，远眺国家郑州经济技术开发区的蓬勃发展；是郑州市少有的生态特区之一，也是未来郑州市经济发展的龙头区域。现代简约建筑风格。积极采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。金色港湾蓝钻整体上采用现代简约的建筑风格，简约明快的建筑特色，符合高品位消费者的审美倾向，6.5的多层、17.5和23.5的高层，建筑错落有致的高低变化，让社区内部的天际轮廊线不断起伏变化，毫无僵硬死板的感觉。 停 车 位：共有1052个，全部为地下停车位。 使 用 率：多层使用率高达85%；高层使用率高达82%； 总 户 数：小区规划总户数为1482户，高层798户 多层684户。4 橡树玫瑰城项目地址占地面积规划总建建筑形态管城区中州大道与航海路交汇处南500米东侧约640亩70万平方米多层、高层、商铺开发商民安置地集团物业类别普通住宅装修状况毛坯近期价格起价3200元/平方，近期成交均价3900-4000/平方楼层状况小区以多层,小高层住宅为主,涵盖高层周边配套双语幼儿园、多功能会所,世纪欢乐园,航海体育场,金沙高尔夫项目简述：橡树玫瑰城，位于中州大道与航海路交汇处南500米东侧，项目总占地约640亩，综合开发量逾70万平米，产品形态以多层小高层为主，业态涵盖住宅、商业、商务、教育配套等，是一个以住宅为主导的超大型城市综合体。坐落在城市南中轴之端的橡树玫瑰城，属于机场干线国家经济开发区CBD主城区“多中心焦点”；独享中州大道机场高速新107国道、航海路南三环环城快速“三纵两横”城市干道二维交通优势，是从机场高速方向入郑看到的首个规划完整、大型高尚宜居生活区。橡树玫瑰城聘请国际一线团队，英国UA和香港JAW捷奥国际担纲建筑规划和景观设计，以打造“东南之都”的理念，设计“宜居生活”为内核，“绿色风景建筑”为产品依托、具有“都会完善配套”的一体化“活力都市”，形成风光迷人、形象出位、高端人群汇聚的城中“Dream Town”(城市梦乡)。项目拟分三期开发，从北向南依次进行，一期以精品多层为主，配合部分小高层和少量花园洋房。全部为纯板式结构，明厅、明厨、明卧、明卫“四明设计”。主力户形：二居室,三居室5 美林河畔项目地址占地面积规划总建建筑形态管城区航海路与世纪迎宾大道（原107）交叉口86095平方米307667平方米高层开发商河南东瑞实业有限公司物业类别普通住宅装修状况毛坯近期价格成交均价4100元/平方米楼层状况11栋高层住宅绿化率46%周边配套距郑州首席景观大道中州大道；向北贯穿郑汴洛、金水路、黄河路、农业路，3分钟直达CBD，向西10分钟直达紫荆山商圈、二七商圈；向东2分钟享受9大公园的绿色鲜与激情；8所中小学校、超市、银行、医疗机构等成熟配套让美林河畔坐拥便利，50米宽中州大道绿化带 140米宽七里河城市景观带 30个精致社区内景观 800亩世纪公园 3000亩高尔夫球场 160亩航海广场项目简述：美林河畔雄踞中州大道与航海东路东南角，占据大郑州中心繁华区位，11栋高层位于东经济开发区与主城衔接的正中央。社区上面全部为景观配套，地下整体挖空，满覆盖地下车位，真正达到人车分流，同步国际。50米宽中州大道绿化带，140米宽七里河城市景观带，30个精致社区内景观，800亩世纪公园，300亩高尔夫球场，160亩航海广场，365天花园生活。46%的超高绿化率，30余处景点散布于社区的每个角落，50米宽的的沿街绿化带将树林、坡地、石径、小品雕塑等沿中州大道和航海路自然伸展。 68-139平方米实用户型，社区人车分流，车位充裕，12栋欧陆风情的建筑群沿河而立，在河滨栈道、生态走廊和社区围合式中庭景观的衬托下，气韵天成。建筑立面高贵典雅，并融入浪漫的法国元素。美林河畔距郑州首席景观大道中州大道；向北贯穿郑汴洛、金水路、黄河路、农业路，3分钟直达CBD，向西10分钟直达紫荆山商圈、二七商圈；向东2分钟享受9大公园的绿色鲜与激情；8所中小学校、超市、银行、医疗机构等成熟配套。50米宽七里河绿化带与社区景观遥相呼应，交相辉映，美林河畔座落于东南板块，上风上水的龙首地段，北靠郑州之心（CBD），南贴百米宽七里河城市景观带，俯首即水。左依紫气东来的大公园群落，右邻通达大道。外动于势，内静于心。玉带缠腰，流水绕宅。在风水学上称为：玉带缠腰主人家居安康，旺财之地，财如水来；人因水而优雅、从容、健康。生活因水而生动多姿、妙趣横生。美林河畔，从容地占据双重水景，临河而居、梦游心生。临宅主路，官运亨通。中州大道直接CBD、航海路横贯东西，双路合璧似彩虹高飞；择居门户之地，虎踞全城。主力户型：二居室，三居室6 中鼎翡翠项目地址占地面积规划总建建筑形态管城区航海东路与中州大道(老107)交汇处西南角38亩共10栋楼，还有一栋正在设计规划之中8栋多层，一栋小高层开发商河南省中鼎实业有限公司物业类别普通住宅装修状况毛坯近期价格均价4300元/平方米（仅剩几套）楼层状况一期纯多层周边配套中小学:贝斯特学校、贝斯特小学幼儿园、六十三中、商都中学、十一中学,其他:世纪欢乐园、东建材、航海广场、水上乐园、航海体育场、七里河公园鞋城、家电城项目简述：中鼎翡翠，占地38亩，共10栋楼，8栋多层，一栋小高层，还有一栋正在设计规划之中。中鼎翡翠，绿地面积有180亩，360户多层住宅，三面临街，一面却紧邻180亩的航海广场。中鼎翡翠，地理位置优越，双景观路航海路、未来大道，180亩航海广场、5分钟至800亩世纪欢乐园、200亩七里河公园2006年郑州市住宅产品率先采用建设部住宅节能新标准，建筑节能率全面突破65%。先进外墙保温技术。主力户型：三居室，四居室3.3 项目SWOT分析项目小组通过市场调研的整理，对项目作如下SWOT分析：优势：1、 该项目位于郑州市东南角，处于107国道与南三环交汇处，是进入郑州的东南大门，地理位置优势极其明显。2、 项目周边交通便利，处于郑东CBD新区南部，市区的夹角双重位置，可作为纯居型住宅项目。3、 项目周边多为住宅、物流中心，钢材市场、汽车配件市场等项目，客户群范围广，选择面大。4、 随着加州工业城的市政规划，这里有望成为唯一的纯居住型项目，升值潜力无限，本身优势无法复制。5、 项目建筑建议规划为：高层、小高层，体量较大，具有极大的潜力与升值空间。劣势：1、项目地块有局限性，前期无法进行绿化和营造小区环境。2、项目属于城市边缘地区，相对还不发达，大型的超市，商场，医院，酒店，商务写字楼，学校等配套还不健全。3、南区市场竞争加剧，周边项目对本项目冲击较大。机会点：1. 项目的地段优势，无可争辩的竞争力；2. 住宅类型态的多选择性和广谱客户群；3. 升值潜力巨大，周边城中村的旧城改造日益进行，配套日趋成熟，相对郑东高端市场，东南区域还是有一定的价格机会；威胁点：1. 2007年项目市场投放量加大，竞争将会进一步升级；2. 价格推广上周边较多的现有项目是否会造成冲击；3. 推广中能否对项目进行合理着点是个关键，与周边同质或同性楼盘可以形成对比；4. 项目本身含部分安置区，整体规划方面不易制造绿色景观环境3.4 项目定位分析项目主题定位从目前郑州东南区域房地产市场发展的状况及郑州楼市的整体未来趋势判断，东南版块将会在未来若干年迅速的腾飞。郑州东区市场已经趋近饱和，价格竞争激烈，目前消费者对东南区的经越来越关注。从物业形态来看，多层已经渐渐淡漠，高层和小高层已经是东南区房地产市场的主力产品，一方面，可以为开发商带来较高的利润，另一方面，也满足较多的消费需求。从购买心理及开发着眼点来看，“品质、享受、尊贵、绿色生态”等，象征都市中高端收费人群诉求的推广语逐渐丰富并升级。因此，在项目主题定位上，项目小组认为，本项目的定位为：高层精品社区 高档都市生活 高层精品社区：如前文所述，高层社区不但可以能更多满足消费的需求，而且可以为开发商带来丰厚的利润，同时，高层小户或中户，也可以吸引一些的投资者的关注，目前东南区域虽然不能完全以“寸土寸金”来形容，但是，升值潜力空间相当庞大！高档都市生活：郑州东区，一般是追求高质量高层次都市生活的金领（企业主）或白领（高阶收入人群）所追求的区域。东南区域，在地域条件上虽然不如东区优势明显，但是，位于新老城区的发展结合部，舒适的价位条件，成熟的城市配套，绿色的生态居住环境，也能满足一些中高等收入阶层的要求，甚至可以为其营造一种心理意义上的“实惠”的“高档都市生活”。建筑规划定位在建筑规划定位上，项目小组的建议是，根据地块特点及相关规划资料分析，采用高层及小高层为主，点缀一到两栋形象多层。可进行两到三期的开发，具体地块划分依据为地块内车行干道及建筑物分布。项目临街位置，可考虑开发铺面（附近有学校及生产资料交易市场）。如此规划的优势在于，项目潜力挖掘力度较大，利润空间相对丰厚，易于快速回笼资金。建筑规划定位初步建议如下：1、 项目地址： 中州大道（老107国道）以东，航海路以南，毗邻机场高速公路，郑州尚庄行政区域内。2、 项目面积：总占地面积约60亩；总建筑面积12万平方米；3、 项目性质：极少量安置区域，绝大部分商品住宅建设；4、 项目形态：6栋高层，9栋小高层，临街铺面，景观区，公园区（建议：一所幼儿园） 5、 容积率：3.3以下；6、 绿地率：40%7、 总户数： 1100户以上产品规划定位1、规划设计原则本项目的规划及建筑设计，应确立“创造大众人群的精品人居环境，开发竞争力强的产品”为原则。充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对郑州市房地产市场再规划、建筑的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。（1）注重效益的设计原则 考虑发展商的开发效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。符合公司快进快出的运营和管理要求。 考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。 考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施针对的服务对象除了本区居民还应包括周边居民。从而树立项目的品牌和社会形象。（2） 符合项目开发的定位的原则： 规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。（3） 设计方案应体现以下特征： 时代性：用现代简约建筑艺术手法，体现项目现代都市品质小区的形象； 人文性：结合区域文化特征和目标客户群的特点，以及上风上水丰富文化底蕴的融合，设计方案要具有独特的人文特性。 合理性：结合项目以住宅为主，商业为辅的特性。充分考虑公司以酒店服务为依托，打造五星级物业管理的要求。通过五性级服务树立公司的形象，展现公司“一切为了客户”的理念，使物业与房地产开发产生良性的循环。 人性化设计：充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人为本”的精神。2、 规划设计要求（1）规划设计指导思想：l 以人本关怀为主导，结合现代简约风格的设计要素，人与环境和谐共处、沉稳含蓄而又强烈突出、文化上承上启下而又富于创造性来赋予建筑历史和传统，与现有环境融合，使其成为真正的经典建筑。l 住宅地块中，以“品”字建筑体的分布自然形成的中心休闲游乐广场；l 商业规划中，沿未来路以充分利用临街面的商业价值作为规划的重点，结合大门的设计，用后现代主义的建筑风格诠释建筑的文化内涵。l 规划以中心广场为重点，其它绿化部分采用移步换境的绿化设计。（2）规划布局要求：l 住宅规划布局的前提要求：A. 满足建筑密度的规范要求；B. 满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；C. 充分利用项目潜在的住宅价值，住宅与临街商铺进行有机的结合又互不干扰；l 住宅地块中的分布：南北朝向的楼宇以三房、两房为主；东西朝向的楼宇以两房为主。l 商业地块中的规划要求中州大道商业以中小型社区商业为主，主要服务于本小区及周边居民生活。建筑层数以一层或二层为主，层高设计以3.5-4m为宜；建议以弧型、锥型S型和圆型、圆柱型等几何元素的巧妙融合，体现现代简约的建筑风格；3、 产品风格规划建议房地产作为商品来讲有其特殊之处，就其建筑形态来讲，在建筑