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苏州项目市场调研及产品初步定位策划书 杭州锋行广告有限公司 2006年2月目 录第一部分 苏州市宏观经济概况一、苏州市宏观经济概况二、在长三角中看苏州经济的未来走势第二部分 苏州市吴中区及木渎新区概况一、苏州市吴中区及木渎新区概况二、开发区地理位置及交通状况第三部分 苏州市商业地产调查与分析一、苏州市房地产市场的总体概况二、苏州市商业地产的总体概况三、苏州市房地产市场的未来发展趋势第四部分 苏州市专业市场调查与分析一、苏州市产业整体概况二、苏州市同类市场调查与分析第五部分 项目资源分析一、项目周边环境调查与分析二、项目研判三、综合评估第六部分 项目业态定位的初步思考一、定位依据二、定位原则三、产品的具体定位第七部分 说明第一部分 苏州市宏观经济概况一、苏州市宏观经济概况1、苏州概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，人口591万，下辖5县市和8个区，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。 苏州是吴文化的发祥地，自古就有“人材渊薮，文字之盛，甲于天下”的美誉。目前，全市共拥有各类大学9所、成人教育机构46所，独立科研机构63所，在岗各类专业技术人员31万人。苏州市新就业人均受教育年限达到12年，达到中等发达国家教育发展水平，全市中等专业学校、技工学校和职业中学多达99所，技术和职业培训网点130余个，每年有55%城镇职工接受岗位培训。苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地，科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。2、苏州市经济现状2005年15月，苏州经济继续保持平稳增长态势，宏观调控效应继续显现，主要经济指标稳步运行，各类指标内部结构增幅同比呈现有快有慢的格局。经济运行呈现以下特点：一、工业生产稳步增长，轻工业增速提高，重工业增速放缓。2005年以来，苏州市工业经济保持平稳增长，各月增幅均保持在20%以上，15月，完成全部工业总产值4547.99亿元，同比增长26.4%，5月份当月全部工业产值首次超过千亿大关，达1052亿元，当月增幅为27.2%；工业用电量为175.81亿千瓦时，同比增长22.9%。规模以上工业完成总产值3630.09亿元，增长27.5%，当月完成产值也超过了800亿元，达802.36亿元。由于宏观调控效应逐步显现，加上受到原材料价格上涨、成本提高、国家改变相关产品的出口退税政策等因素的影响，重工业增速有所放缓。轻工业增幅有所提高，完成产值1219.96亿元，增长28.4%，增幅同比提高4个百分点，增幅提高明显的主要集中在纺织、服装、鞋帽和医药等行业。二、财政收入较快增长，收入增幅同比放缓，财政支出增速加快。15月，苏州市财政收入在去年高基数的基础上保持较快增长，完成地方一般预算收入119.92亿元，同比增长27.6%，增幅虽保持较高水平，但与2004年相比下降13个百分点；地方一般预算支出完成91亿元，增长41.4%，增幅同比提高24.6个百分点。私营个体经济税收比重继续提高，占比为28.5%，同比提高2.3个百分点。三、金融运行平稳，存款增量同比提高，贷款增量同比减少。15月，金融机构存贷款稳步增长，存款余额为4344.91亿元，比年初增加389.45亿元，同比增加21.04亿元，其中城乡居民储蓄1866.96亿元，比年初增加154.69亿元，同比增加27.06亿元。金融机构贷款余额为3177.83亿元，比年初增加252.2亿元，同比减少134.77亿元。银行现金收入和支出分别为4828.43亿元和4961.52亿元，分别增长12.5%和11.7%。四、利用外资喜忧参半，注册外资同比下降，到帐外资较快增长。 2005年以来，苏州市新批外资有所减缓，15月新批外资项目946个，同比下降23.3%，新增注册外资70.09亿美元，同比下降7.7%。但外资项目平均规模达到740.91万美元，比去年同期增加129.71万美元；增资比重继续扩大，增资项目注册资金19.30亿美元, 比重上升7个百分点。全市新批准千万美元以上项目350个，注册外资57.16亿美元，占外资总额的83.5%。三次产业新增注册外资所占比重分别为0.3%、90 .9%与8.8%。电子通信、机械、电气器材、纺织服装、化工是外资集中投向的重点行业，其新增注册外资比重占全市的73.24%，电子通信业与机械业占比25.0%和23.2%。到帐外资较快增长，15月全市实际到账外资（验资报告数）24.4亿美元，同比增长34.5%。 五、“三驾马车”保持较快增长，有力支撑全市经济。1、固定资产投资增幅稳步回升。15月，苏州市全社会固定资产投资完成757.1亿元，同比增长18.2%，比一季度提高7.5个百分点，其中工业固定资产投资加快了增长步伐，完成投资480.47亿元，增长20.2%，增速高于全社会投资增长2个百分点，支撑工业增长的主要是能源和机电工业；私营个体和三资企业投资并驾齐驱，分别完成投资243.64亿元和247.81亿元，分别增长31.5%和30.6%。受宏观调控的影响，房地产投资逐月下降，15月，全市房地产开发投资完成127.31亿元，同比增长49.4%，比一季度回落23.4个百分点；商品房施工面积3527.68万平方米，增长32.3%，竣工面积323.17万平方米，增长60.9%。2005年5月，由于大量定销商品房交付，商品住宅销售面积回升，全市累计实现销售面积176.67万平方米，同比增长34.9%，其中住宅销售面积139.62万平方米，增长17.3%。2、消费市场活跃，保持较快增幅。2005年以来，苏州市消费品零售市场持续活跃，增幅接近20%的较高水平，15月社会消费品零售总额为301.27亿元，同比增长19.4%，其中餐饮业零售额46.24亿元，增长22.4%。全市限额以上贸易企业实现商品零售额120.42亿元，增长15.2%，其中：吃的商品增长30.8%；穿的商品增长32.3%；用的商品增长9.2%。3、外贸出口保持高位运行。2005年以来，全市进出口依然保持快速增长，虽然增幅较去年同期有所回落，但仍居高位运行。15月，全市进出口总额514.8亿美元，增长39.8%，其中出口261.59亿美元，增长51.8%。外商独资企业出口210.93亿美元，增长58.2%，私营企业出口继续快速增长，出口8.76亿美元，增长62.2%，增幅高于全市水平10.4个百分点。 六、居民收入稳定增长，市场物价涨幅回落。15月，苏州市区居民收入稳步增长，人均可支配收入为7331.39元，同比增长10.8%。从总收入结构看：工薪收入人均为5184.49元，占65.2%，为居民家庭收入的主要来源；转移性收入人均2312元，占29.1%，其中养老金离退休金和捐赠收入分别占22.1%和3.3%；经营净收入人均255.01元，占3.2%；财产性收入200.92元，占2.5%，在财产性收入中出租房屋收入人均109.08元。近几个月来，市区物价涨幅持续回落，15月居民消费价格总指数为103.0，比2004年全年水平回落2个百分点，其中以食品类价格回落最为明显，比2004年全年回落4.2个百分点。八大类消费品及服务项目的价格同比呈现四涨四跌：食品上升7.4%、烟酒及用品上升1.5%、衣着类上升1.2%、居住类上升6.1%；医疗保健和个人用品下降2.8%、家庭设备用品及维修服务下降0.8%、交通和通讯下降2.3%、娱乐教育文化用品及服务下降0.8%。总体来看，2005年全市经济依然呈持续、健康的发展态势，但内外环境的快速变化，也给今后的经济发展带来一定挑战。面临的主要困难一是工业企业效益有所下降。15月，苏州市的优势产业高新技术产业产值增长17.9%，增幅同比回落41.2个百分点（其中有执行新分类标准的影响）；新签注册外资由去年同期的增长66.3%变为下降7.7%，这些优势指标增幅的放缓将可能对经济发展后劲产生一定影响。三是未来面临的不确定因素依然较多。 二、在长三角中看苏州经济的未来走势苏州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。作为上海的后花园，得天独厚的区位和长三角经济的高度繁荣，造就了苏州经济的快速发展。毋庸质疑，苏州发展很快，2002年GDP达到2080亿元，丝绸手工业之乡跃居国内城市前列，引世人刮目相看。这都源于苏州高度开放的经济体制，发达的乡镇工业，大量的吸引外资，长三角经济一体化的融合和带动等等。2004年，中国经济成长率达9.5%,是全球经济成长最为快速的大国。其中长三角地区经济成长更高达14%，为全国之冠。强劲的经济成长力道，使长三角已成为企业争相进驻的重要区域。苏州处于长江三角洲的中心，是中国经济发展中耀眼的明星；世界500强跨国公司已经有90多家在苏州投资建厂，苏州正逐步成为全球最具竞争力的国际化装备制造业基地之一。其工业总产值连续多年雄居大陆第二位，2005上半年全市工业总产值即达5597亿元，预计全年突破10000亿元。2004年，苏州GDP为3450亿元，已成长为大陆第四大经济城市，超过两个直辖市（重庆市与天津市）与南方的深圳，吸引外资居大陆首位。同年苏州获评内地十大最具经济活力城市奖和年度城市大奖。苏州取得了巨大的经济成就，经济总量仅次于上海、北京、广州，但是苏州的社会发展、城市建设、人居环境和综合实力与经济规模还不相适应。因此，苏州必须要找准在区域一体化中间的位置，优化调整产业结构，进一步增强经济实力。充分利用苏州在长三角的区位优势和制造业优势，以生产性服务业、旅游物流产业等为突破口，促使服务业升级换代，实现跨越式发展。大力移植发展开放型经济的成功经验，推进制度创新，鼓励创业创优，促进苏州民本经济、内生经济茁壮成长。第二部分 苏州市吴中区及木渎新区概况一、苏州市吴中区及木渎新区概况吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖，四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区（虎丘区）、相城区接壤，与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里（不含太湖水面）。全境东西宽9295公里，南北长45.1公里，人口54.9万。吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵越全境。区境扼太湖之出口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。境内20多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡。吴中区有四个经济古镇，分别是长桥、木渎、胥口、甪直等。木渎镇地处太湖之滨，灵岩山麓，东北与苏州国家高新技术产业开发区接壤，紧靠中新苏州工业园区，西南与苏州太湖国家旅游度假区相邻，东距上海虹桥机场80多公里，附近有京沪铁路、沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、312国道、京杭大运河，交通十分发达。全镇面积34.5平方公里，总人口5.3万。城镇人口占60%。木渎是与苏州同龄的园林古镇，迄今已有2500多年历史。木渎，人杰地灵，经济发达，市场繁荣，基础设施完备，投资环境优越，是长江三角洲著名的“新型示范小城镇”。木渎是我国对外开放最早的地区之一，是吴中工业商贸、文化重镇，综合实力列“全国百强乡镇”，木渎是“江苏省文明镇”、“江苏省卫生镇”、“江苏省教育现代化先进镇”。木渎新区位于木渎镇东部，距苏州市中心6公里，规划总面积10平方公里，主要由科技工业园区，商业贸易区，生活居住区三部分构成。二、开发区地理位置及交通状况1、地理位置苏州木渎新区位于苏州城西部，木渎镇东部，距苏州市中心6公里，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与国内和世界相连。2、交通状况：航空运输苏州近距离的机场上海虹桥国际机场：距苏州80公里上海浦东国际机场：距苏州120公里南京国际机场：距苏州200公里海上运输海运港口上海港：距苏州100公里，年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里，综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里，石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各一座第三部分 苏州市商业地产调查与分析一、苏州市房地产市场的总体概况“十五”时期，苏州市房地产市场繁荣活跃，一、二级市场联动发展，开发力度加大，投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。房地产业得到长足发展，产业作用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需、促进消费的新亮点，拉动经济的新增长点。一、“十五”期间苏州房地产发展态势（一）房地产投资1. 投资规模创新高、增幅落差大。“十五”期间，苏州市房地产市场在国家宏观政策向好，全市经济持续快速发展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境下，呈现出规模增、速度快、起伏大的发展态势。“十五”时期，全市房地产开发投资额达1108.22亿元，比“九五”时期增长了2.94倍；“十五”时期年均增长达到47%，其间三年出现超常规发展，2002-2004年分别增长56.4%、65.8%和87.9%，继2004年实施宏观调控后，2005年国家又采取一系列房地产新政措施，投资增幅逐月明显回落，全年增长25.6%，比2004年回落62.3个百分点。与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额再创新高，预计2005年苏州房地产投资将达到420亿元，在全国40个大城市中位于第七。2. 投资比重上升、产业地位凸现。“十五”期间，苏州的房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。2005年全市房地产投资占全社会投资的比重为22.5%，占服务业投资比重为52%，处于历史的最高位，比2000年分别提升了10.7和20.9个百分点。从行业投向情况看，苏州市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第一大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响， 产业地位凸现。3. 投资结构较合理、区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。“十五”期间全市住宅投资903.6亿元，占商品房开发投资总额的81.5%，年均增长47.4%，略高于房地产投资增长水平；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例，与城市发展、市场需求相适应。“十五”期间，随着交通等基础设施建设的推进，苏州5市7区房地产迅速崛起，房地产开发一改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点，2001-2005年，苏州5个市的房地产投资额达到604.98亿元，占总投资的54.6%，比“九五”时期上升了13.2个百分点。（二）房地产开发1. 开发能力迅速扩张。“十五”期间，随着房地产投资力度的加大，商品房施工规模迅速扩大，各项开发指标整体上扬。纵观苏州多年来的商品房开发状况，自2001年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中2002-2004年三年的施工面积增幅都接近或超过50%。“十五”时期，苏州市商品房施工面积达7074.21万平方米，是“九五”时期的3.12倍，五年的环比增幅分别为5.1%、72.6%、81.5%、44.4%和17.1%。“十五”期间新开工面积为6757万平方米，比“九五”时期增加了4907万平方米，新开工率达95.5%。2. 供应能力不断增强。“十五”期间，苏州市商品房的竣工面积达4914万平方米，是“九五”时期的2.5倍，商品房竣工率近七成。2001年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房一度供不应求，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加，缓解了苏州房地产市场的供需矛盾，也保障了苏州房地产的持续发展。（三）房地产销售1. 销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。“十五”期间，全市商品房销售面积达3325万平方米，比“九五”时期增加1880万平方米，是“九五”时期的2.3倍，年均增幅17.5%，商品房销售率达64.7%；其中住宅销售2798万平方米，比“九五”时期增加1526万平方米，是“九五”时期的2.2倍，占全部商品房销售面积的84.2%。2. 个人消费为市场主体。“十五”时期，二级市场的另一个重要特征是个人消费成为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高，2001-2005年，苏州个人购房的比重分别为：96.7%、98.3%、98.7%、99%和99.2%。商品房个人消费的提升，主要是1998年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。3. 商品房价格飙升。“十五”时期，是苏州市房价快速上涨时期，其价格上涨速度之快，幅度之大，引人注目。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也成为百姓议论热点。至2005年底，苏州商品房预售平均价格达4550元/平方米，其中住宅预售均价4370元/平方米，分别是“九五”期末的2.56倍和2.63倍；2001-2005年，商品房价涨幅分别为9.3%、27.2%、22.9%、34.5%和11.4%。商品房价格上涨的主要原因：（1）土地价格上涨，从2001年起，苏州推出的土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近30%的地价相比“九五”时期快速上涨，这是当前房价上涨的重要因素。（2）近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本增加。（3）新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致房价上涨。（4）房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。（5）投资和投机性购房拉动。二、苏州房地产发展的主要动因（一）经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，“十五”时期，苏州地区生产总值年均增长超过15.5%，苏州自2000年起，人均GDP超过3000美元，房地产进入了快速发展时期，居民的住宅消费潜力较大。同时，住房分配货币化、放宽住房公积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立，都有力地促进了房地产开发、流通、消费，推进了房地产市场发展。（二）居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件“十五”时期，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均增长近14%。2005年苏州市区居民人均可支配收入16276元，名列全国前矛，比“九五”期末增长七成多；居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产市场的火爆是苏州经济发展的一个必然表现。（三）新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间“十五”期间，苏州按照适度超前、突出重点、城乡一体、配套完善的要求，继续加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化、网络化、现代化基础设施的主体框架。优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网，沟通城市环路，增加古城与园区、新区及其他新城区的连接通道。通过树立良好的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。（四）土地招、拍、挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用为进一步规范房地产市场，苏州市政府在2001年出台了土地使用权出让招标挂牌拍卖的新政策，使苏州房地产业运作更加透明、公开、规范，同时也标志着苏州市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走高，土地政策的改革促进了房地产的发展。三、苏州房地产的主要成效“十五”期间，房地产业从投资与消费两个方面拉动了国民经济发展，成为苏州市经济的重要支柱产业。（一）产业地位提升“十五”期间，房地产业承载着苏州经济再次腾飞的沉重厚望。房地产价格、增加值、经济地位均得以上升。数据显示，“十五”期间，苏州商品房均价以年均16%的速度快速增长，房地产业增加值年均增长20%，2005年占GDP的比重在各行业中已超过金融业，成为苏州经济的支柱产业之一。（二）居民住房得到改善“十五”期间，随着商品房的不断建设交付，居民的居住条件大为改观，居住环境不断优化。2005年末，苏州市区居民人均住房使用面积达19.63平方米，比2000年增长20.5%。（三）城市化步伐加快“十五”期间，苏州进行了大规模的城建改造和城市化建设，全市4914万平方米的竣工面积中，拆迁、还建动迁面积为922.62万平方米，占所有竣工面积近两成。与此同时，大量农民进城安居乐业、投资创业，使苏州市的城市化水平不断提升，“十五”期末苏州城市化率达63.5%。（四）房地产市场秩序得到规范2001年以来，苏州市针对房地产市场存在的各种问题，加强对商品房进行售前审查和销售管理，对预售房的竣工期限、投资额度、资本金状况、回迁房建设情况和配套设施完成情况加以限制。建立了公平、公正的竞争环境，规范了房地产市场秩序，保护了广大购房消费者的利益。“十五”时期的苏州房地产市场总体呈现健康、良好发展的态势，房地产业的发展对改善民众居住条件，提高居民生活水平，改善城市面貌，促进苏州经济发展发挥了其应有的作用，也为下一轮的发展奠定了良好的基础。目前苏州市的房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段，随着苏州“两个率先”进程推进，房地产市场将有一个新的发展机遇。二、苏州市商业地产的总体概况2005年以来，苏州市商贸部门以加快服务业发展为契机，加大了对商贸业招商引资和商贸基础设施建设的力度，各地商业投资明显增多，商贸重点项目建设不断加快。从市贸易局获悉，全市商贸系统近期开展的统计调研显示，苏州市在建重点商业项目总投资约115亿元，总建筑面积约227万平方米。近期将要规划建设的商业重点项目有53个，总投资额近204亿元。据市贸易局透露，苏州在未来1至2年内，商业项目将大幅增加，商业设施将明显得到改善和提升。相比上海、北京、南京，苏州的商业地产称得上是“后起之秀”。尤其是近两年来，新区、园区商业配套的不断完善，再加上苏州的外扩，更是加快了苏州商业地产的迅猛发展。目前，苏州的商业地产正处于起步预热的阶段。随着苏州城市经济的持续快速发展，苏州现有的商业服务水平已经无法满足城市的需要，经济的发展和大量人口的进驻，也为苏州的商业地产带来了新的契机。长久以来，苏州的发展目标是紧跟上海，上海的今天就是苏州的明天。苏州与上海相比，商业的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。据悉，去年1-11月，苏州的工业总值为8640亿，相当于上海的80%，而零售业苏州为563亿，只有上海的25%左右。所以，苏州的商业地产开发具有广阔的前景。 苏州的住宅经过长时间的发展，平均利润率开始下降。于是，投资者开始转向相对较高的商业。从另一个角度来讲，商业开发可以带动区域经济的发展，尤其是有利于提升土地的等级，蕴涵了诱人的盈利潜力。 成熟的商业开发必然要和地产开发结合起来，在商业与地产联动中形成集聚效应，最终表现出共赢的良性态势。目前的具体模式主要有两种：1、以商业开发为先，提升地租等级后从后续的地产开发中获取利润，如城乡结合带的SHOPPINGMALL开发；2、商业开发跟随地产开发，如商业一条街的建设等。 就目前苏州来看，商业业态创新的时机已经成熟，摩尔商业城在苏州有着巨大的发展潜力。目前，超市、大卖场、便利店已基本饱和，SHOPPINGMALL以其超大规模、一站式的购物理念和优惠的价格成为极具竞争潜力的商业形态。目前，苏州的SHOPPINGMALL正处于起步阶段，发展前景看好。“今明两年苏州商业地产市场整体上仍呈现出供不应求之势，最直接的原因是在这两年竣工的商业地产项目比较少，大批项目处于在建或前期规划阶段。但随后几年，大量的商铺将陆续进入市场，其结果可能就是供过于求，空置率将会增加，如果早的话，这种现象有可能在明年底出现”，相关专业人士对苏州商业地产的未来发展充满担忧。 1、规模不够，竞争单一，导致苏州商业平均利润水平低苏州的商业存在着规模不足的弊病，这种情况在各个区域都有不同程度的表现，市区商业以规模较小的店铺为主，难以形成规模，吴中、相城也有这样的情况。另外，激烈单一的竞争呆滞了苏州商业地产的平均利润较低。不成规模与竞争单一成为苏州商业发展的瓶颈之一。2、区域间发展不平衡很明显，除市区外，苏州其他区域都不同程度存在商业发展的滞后问题。吴中表现较为突出。但是从目前市场哪个供给量以及商业土地出让情况来看，苏州商业并不依据区域市场特征呈规律分布，反而是园区和相城区在居住范围并不浓厚、人气不足的情况下走在其他区域的前头。虽然这些区域未来预期有较高的投资收益，但是因为商业放量的增多，去化有一定的难度。3、以传统商业为主，产业亟待升级苏州长期以来商业发展以传统为主，缺乏创新。苏州大中型零售业态以百货商店为主，大型百货商场和专业连锁商店占据很大的比例。目前，苏州传统百货业的滞后是影响零售业发展的主要原因。4、商业网点分布不够密集从园区到新区、从相城到吴中，可以随意发现商业网点的匮乏，商业网点覆盖的死角处处可见，给当地居民生活带来了很大的不便。商业的发展的却是超向规模发展，但这与商业网点的密集分布并没有冲突。相反，如果单纯强调商业的规模效应而回师商业网点的建设则容易导致居民的日常生活，从而更大程度上抑制一个区域的商业发展。三、苏州市房地产市场的未来发展趋势一：土地供应有增无减从05年苏州房地产市场历程来看，仅在5-8月，即新政策出台后3个月的时间内，政策对市场的打击显著，而随后的几个月内，都处于恢复期，到目前市场已经步入稳定的发展势态。由此发展下去，06年的苏州楼市将以稳定的步伐前进，这可以说是政府出台一系列政策的目标所在。既然市场已经达到政府的期望目标，那么在06年，政府应该不会再有大的政策左右市场的自由发展。综合以上分析，虽然政府对06年的供地计划还未确定，但通过对苏州政府供地的决心、06年苏州楼市的走势以及本次土地出让的时间的分析，们可初步预测，06年土地市场的供应量比05年将有增无减。二：房价稳中有升总体来看，近期土地出让情况与2005年10月份的土地出让情况相比，整体情形有明显的好转，没有出现地块无人应价的尴尬局面，基本上所有地块都成功出让。但从最终土地成交的价格来看，与10月份的情形还是相差不大，仍处于相对比较稳定的状态，与政府预期价格相差不大，大部分地块以起报价出让，仅有少量地块有较大的涨幅。按照这个成交价格，与区域市场目前的价格水平比较来看，二者相差不大，土地成交价一直在目前的市场价格线上下徘徊。照这种情形推测，苏州房价将保持稳中有升的态势向前发展。三：打破住宅市场一手遮天一直以来，苏州房地产市场都存在一个奇怪的现象住宅市场红红火火，商业市场暗淡无光。商业市场出路何在，究竟该如何发展成为业界专家思考的难题。而岁末年初的土地出让中可以看到苏州商业市场崛起的曙光。这此土地出让中，大小共有31块商业（或含有商业）用地，这是历年土地出让中，商业用地最多、最广的一次，这也从侧面反映出政府要大力发展苏州商业市场的决心。另一方面，大批量的商业用地推出市场，必将大大推动苏州商业整体市场的发展，给商业市场带来强有力的冲击，再加上政府的大力扶持，苏州商业地产的崛起指日可待，打破住宅市场一手遮天的局面已不是幻想。四：太湖开发，吹响号角早在几年前，苏州政府就开始提出要大力开发太湖资源，而真正的实际行动却不十分明显。在2005年年底的土地出让中，有大批量的土地对外推出，其不再是紧邻太湖的高档别墅地块，而是分布在太湖板块各个区域中的别墅、公寓、酒店、宾馆、娱乐以及酒店式公寓等多样化的产品，再加上2005年底太湖详规的正式出炉，不难看出政府将大力开发太湖板块的雄心壮志，加上各大开发商的积极响应，2006年的太湖板块值得期待。 第四部分 苏州市专业市场调查与分析一、苏州市产业整体概况1、市区是商业最密集也最完善的区域主要包括观前、石路、南门三大商圈。因为它的相对成熟，所以这里或者周遍的商铺一推出，就将受到无数投资者的追捧。但是需要提醒的是，除了地段之外，商业的定位也是经营好坏的一个重要评判标准。如南门商圈的三友商厦、南天商厦由于内部环境，再加上定位的错乱，经营状况不佳。2、园区的商业是大兴土木的时期，环湖新城勾画都市新商圈已经建起的国际博览中心、新开工的科技文化艺术中心，再加上环湖近100万平方米的商贸设施的建设，园区环金鸡湖区域在会展、文化、旅游、商贸等诸多方面的服务功能将进一步得到强化。据介绍，目前15个商贸项目中，湖西为星都中心、星海国际广场、湖滨新天地、湖滨商业街和水巷邻里5个，与同样位于湖西的左岸商业街、白领天地等形成色彩纷呈的商贸图景，湖东为金鸡湖商业广场1至3区、文化水廊、博览商业广场、白塘公园商业中心、东沙湖商业中心、第一便利中心、第二便利中心、B岛商业岛10个。3、新区商业以狮山路为中心就目前来看，狮山路的主要功能是办公、金融与餐饮，其中福记大酒店、肯德基、新岛咖啡等商家纷纷进驻，抢占优先位置。此外，新地中心、金河国际和汇豪国际等集商业、办公与一体的高档商业楼大大提升了狮山路的整体档次。紧邻狮山路的淮海商业街，它弥补了狮山路在购物上的不足，发展成为购物与餐饮于一体的特色商业街。4、相城专业类商业发展繁荣相城专业类商业最为著名的就是江苏蠡口家具城，建筑面积20多万平方米，年销售额30亿；中国珍珠城，成交额超10亿。除此之外，还有中翔家具城等，不断壮大了相城的市场和物流行业。目前，相城在建的商业项目有开元银座、中翔春天以及国际服装城。据悉，国际服装城，占地600亩，总投资20亿。建成后主要功能为国内外名牌名品展销、名模大赛、原材料展示、信息会展等等。国际服装城的顺利运作将全面拉动相城商业的整体发展。5、吴中商业还没形成规模以迎春路和宝带路为主轴呈现一种零散分布，还处在相对落后的阶段。随着人口的增多，这一区域的商业也有广阔的前景。二、苏州市同类市场调查与分析（一）金阊区金阊新城将规划建设各类专业市场，除已经规划的五金机电市场、汽贸市场等，还将规划小商品市场、数码电子市场、家电交易中心、皮件（服饰）市场等。通过合理的功能布局、完善的设计规划、正确的产业引导，在物流园内形成各类专业市场的聚集地。1、苏州机电五金城位于金阊新城312国道西南侧，由苏州领先房地产开发有限公司投资建设，苏州机电五金城有限公司负责经营。该项目占地370亩，预算总投资12亿元，总建筑面积37万平方米，可容纳5千多户商家，其中一期170亩，建筑面积17万平方米，投资5.5亿元。建成后的机电五金城将以机电五金产品为主导，分别设置机电五金经营区、配套服务区、经营管理区、商务办公区、科技展览区和国际贸易区六大功能区域，将成为苏州地区品种齐全、配套完善、功能完备的机电五金产品集散中心，成为一个集展销、电子商务、仓储物流、文化交流，产品研发、休闲娱乐等多功能为一体的专业市场。2、苏州车市苏州车市坐落于苏州中心城区金阊新城综合物流园内，规划占地约350亩，总建筑面积约35万平方米，计划总投资金额8亿元，由江苏中明实业发展有限公司投资开发建设，其中一期工程占地108亩，建筑面积约10.8万平方米，预计将于2006年建成并开业。苏州车市是金阊新城新兴市场群落先行项目之一，地块紧邻312国道，位于苏州市312国道原收费站处，距离上海车程40分钟。项目周边同时规划建有“五金机电市场”、“钢材市场”、“小商品市场”“汽车运输交易市场”等，商业氛围浓郁。苏州车市项目一期分为两个部分，办公区域和市场区域。办公区域为一幢办公楼，设于主入口沿产业路。市场区域基于不同业态对铺位不同的要求，分为四大功能区，包括汽车快修维护区、汽车美容装饰区、汽车用品展销区，以及核心功能区汽车零配件交易区。其他如变配电所等公共设施则放置在相对比较隐蔽的区域，既不影响未来市场运营，也能满足功能上的需求。3、苏州一力物流钢材市场苏州一力物流钢材市场是苏州一力物流园的重要组成部分，苏州一力物流园的规模为“四园一中心”。该项目瞄准国际先进的物流运营模式及管理理念，结合苏州乃至长三角地区产业发展的特点，计划投资30亿元人民币建设以钢材等生产资料交易为主的综合物流园区。其中，苏州一力物流钢材市场选址于金阊新城苏州综合物流园内，总投资为13亿元人民币，占地100公顷。中心将建有现货交易区、生活配套区、配送配载区、大型仓储区及加工区等。该项目首期用地188571.4平方米，计划投资5亿元人民币以上，拟建设苏州一力物流钢材市场之中央商贸区(CBD)，中央商贸区以钢材等物流交易及办公和生活配套为主。（二）相城区依据苏州市的总体规划，相城区将建成苏州城北的商贸物流和优美人居副中心，成为苏州市的服务业发展高平台。相城区有蠡口家具城、中国珍珠城、中翔家电城、国际服装城、浙江小商品市场、长三角钢铁市场、农副产品批发市场、阳澄湖大闸蟹交易市场等8大专业市场，形成了以这8艘“航母”为核心的大大小小44个专业市场组成的市场群。1、美顺机电城9月8日，苏州首个五金机电专业市场苏州工业园区美顺五金机电城开业。美顺五金机电城位于312国道官渎里立交桥东侧，交通便捷。市场一期占地40多亩，配套有办公写字间、仓库、商务房和300多个停车位。目前198个商铺已经招租完毕，东中市一带有一定规模的五金机电经营商也在这里开店经营。2、华东电器城华东电器城，位于苏州北环东路8号，占地2万平方米，建筑面积达4万平方米，建筑投资8000万元，设有商铺600间，是苏州地区最大规模的电器、五金、灯具灯饰专业商城。商城自98年开业以来，一直保持着98%以上的高出租率，租金水平一直保持逐年递增8%左右。目前1楼主营家用电器、五金电器，2、3楼为灯具灯饰城独占地区70%以上的市场份额。商城内云集了众多的品牌：先科、长虹、创维、步步高、红树林、富士照明、三雄极光。3、好得家商城好得家商城建立于2003年，位于平北路1号，南临苏州汽车北站、火车站，距离苏州市中心观前街仅5分钟车程，市内多条公交线路直达，有着绝佳的交通优势和地理优势。 商城总占地面积80亩，营业面积为60000平方米，商城内分三大块：好得家婚纱器材城、好得家建材商城、好得家机电五金城，三大专业商城打造城北专业市场新亮点。另外，商城还配有仓储区和近2万平米的停车场。商城内整体装修豪华，设施完善，配备空调、消防喷淋系统等一系列现代化商场设施，集大商场、大市场、大卖场优势于一身，推出“商城化经营，商城化管理”的经营管理模式，采用多元化经营方式，为经营户提供最广阔的发展空间。4、江苏蠡口国际家具城江苏蠡口国际家具城东临上海；西接无锡、常州、南京；北抵张家港、南通；揽得天厚势，辐射华东诸地。沪宁铁路、沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、312国道、205省着交汇其间，京杭大运河穿境而过。苏州光福机杨、上海虹桥、浦东国际机场距此仅40和80公里，到达太仓港和张家港港也仅50公里。地理十分优越、交通极为便捷。江苏蠡口国际家具城，占地1000余亩，由39幢大型家具展示厅和仓储营业面积120多万平米，及一条家具大道为中心组成的。它诞生于70年代，发展于90年代后，目前有45家商场进驻，吸引有美国罗雅、香港的中拓、台湾摩若索、广东大明等2500多家生产和经营企业落户。（三）吴中区得天独厚的吴中区将把发展服务业作为转变经济增长方式的重要举措，其中商贸流通业将是发展服务业的重点。据介绍，2006年这个区将做大做强汽车、粮食、花卉苗木等九大专业市场。1、华东装饰城苏州华东装饰城位于苏州东环路1号，是本市东环路和南环路及苏嘉杭高速公路入口处的交汇点。商城占地100亩，建筑面积10万平方米，100%的出租率，旗下拥有美德龙家具广场和国际建材馆两大知名品牌。商城成立于2000年，内部装修豪华，气势恢弘，一条200多米长的大型公共共享空间贯穿东西，各类设施一应俱全。拥有最现代化的消防喷淋装置，数条自动扶梯和货运电梯来往于各楼层之间，方便快捷，观光电梯全体透明，上下直达。10万平方米精品建材与时尚家居的完美结合，800余家客商同场经营，建立“一站式安家”消费新模式。已成为苏州地区最具知名的家居建材专业商城，先后荣获苏州市诚信单位、苏州市文明单位等各项荣誉。商城主要经营：瓷砖卫浴、地板夹板、灯具灯饰、橱卫橱柜、家饰布艺、五金电器、综合建材、精品家居等。2、苏州胥口服装市场苏州胥口服装市场位于苏州吴中区，西邻绕城高速仅1公里，第一项目楼层总面积为3000平方米，现第二项目楼层已动工兴建，计划在1年时间内建成，苏州胥口服装市场是集休闲装类，外贸服装类，日韩服装类为一体的超值服饰销售区域。 （四）高新区、虎丘区1、苏州高新国际汽车城苏州高新国际汽车城北起新元街，南至马运路、景山路，东起南新水泥厂，西至长江路，寒山大桥与沪宁高速岔口相连，与古城北环、西环相通，长江路傍依穿越，地理环境优势明显。汽车城规划总用地为82.48公倾，建设用地78.32公倾规划建设汽车城。高新汽车城定位于“一城五中心”，即汇萃知名品牌4S店的区域性销售中心，一个由车辆管理单位、检测中心、二手车市场、汽车技术学校构成的产业配套服务中心，一个以汇展中心、汽车品牌俱乐部为主的服务中心，一个宾馆、餐饮、商业、休闲设施齐备的居住中心和一个汽车零配件的集散中心。2、金屋装饰城金屋装饰城是苏州高新区横塘街道重点企业，创建于1992年，位于苏州西南-苏州新区滨河路南黄山东麓，交通方便、地理位置十分优越，规划占地面积1.525平方公里。到目前为止，已建成金屋家具、陶瓷、建材、石材、胶合板、地板木材、现代装饰、灯具、好饰家、家乐居、装饰涂料十二大专业市场，营业用房面积已达16万平方米。来自浙江、福建、广东、河北、山东等全国各地近千家装饰材料厂商抢滩进驻，国内外知名品牌如美国科勒、日本伊奈、德国柏高、意大利欧神诺以及亚细亚、冠军、红协、罗马、奥斯凯等，80%以上在金屋筑巢引凤。第五部分 项目资源分析一、项目周边环境调查与分析（一）项目土地性质调查1、地理位置位于苏福路与和长江路交汇处（？），距离苏州中心市区约20分钟车程，距离木渎镇中心约2公里左右。2、规划用地项目一期规划用地约20亩。3、地形本项目地块总体为规则的长边形，便于整体规划，沿长江路一线展开，交通便捷。4、地貌本项目地块目前为待拆迁的厂房，地块周边分布着农民自建房等，整体感观较为荒凉。 （二）项目周边环境调查1、区位环境本项目地块地处苏福路与长江路的交汇处。沿苏福路向西约2公里直通木渎古镇，向东约20分钟车程直通苏州市区，沿长江路往北可直达苏州高新区。便捷的交通非常有利于市场的物流进出、市场经营人员及客户的来往。2、自然环境东面：为厂房和零散农居点。整体感观不佳。西面：农居点，分布农民自建房屋。南面：主要是厂房。北面：临在建中的江南汽配市场、新建小区、以及苏科院天平学院。3、人文环境项目地块周边目前尚为农居点，尚缺乏商业气氛和居住氛围。（三）项目周边交通状况调查苏福路：连接苏州市区和木渎的主要城市干道。为双向四车道，路面状况一般。长江路：道路较为宽阔，宽约100米，为双向六车道，中间为景观带。往北可直达苏州高新区。（四）项目周边市政配套调查项目周边目前尚没有什么市政配套。（五）周边未来发展趋势分析根据2005年出台的苏州市市区商业网点布局规划，木渎商业功能区将成为苏州市12个区域性商业功能区之一，半径25公里范围内人口辐射100万。木渎镇自定的目标是：建成苏州西南部的商业副中心和旅游次中心。根据规划，木渎新区三产主要规划为：长江路商业区、汽车城商业区、香港商业区、金枫路商业区、珠江路商业区。长江路商业区是木渎6个商圈中离苏州城区最近的商业圈，将规划成为专业市场一条街。长江路和苏福路交界处，是木渎政府未来开发的又一个新区。长江路全长2公里，集聚了汽配、五金、灯饰等4个专业市场。2006年4月，苏州江南汽配市场一期开始营业，其它3个市场也将全面启动。长江路将是一条人气集中，商业兴旺的旺街闹市。长江路的南端在苏州江南汽配市场西南向斜对面，是一个占地1000亩的汽车城商业区，是苏南最大的汽车商贸中心。二、项目研判1、优势： 苏州市政府及木渎新区区政府高度重视并扶持培育，并出台各项优惠政策。木渎新区大力进行城市建设，从战略角度提出了商业布局的长远规划，并提供相应的政策优惠措施，鼓励外来投资，为投资者降低了投资成本，亦使得本项目的抗风险性大大提升，也是对本项目开发投资的利好点之一。 本项目位于长江路一线。项目接临的长江路与苏福路，均为城市主要道路，道路宽阔，有利于人流、车流、物流的迅速展开，对本项目专业市场的开发提供良好的商业契机和道路交通。 项目地块地势平整，呈长方形，便于规划施工。 政府将长江路一线规划定位为专业市场功能区，将进一步优化区域的商业环境。 本项目规模较小，能充分体现开发的“短、平、快”效果，迅速回笼资金，完成开发。2、劣势： 目前该区域的商业氛围比较薄弱，很多项目还在建设过程中，市场前景尚未明朗，不可预计风险较大。 项目周边没有满足商户业主基本生活的配套设施； 3、项目机会点： 城市新区建设的进一步完善，为本项目提供机会：随着木渎新区的建设，新区的规模建设日趋成熟和区内企业、商铺的入驻，将促使新区的交通、配套等基础设施将更趋完善。也将为项目提供更为优越的便利条件，因而升值空间被进一步提升。 虽然从目前的区域位置看，市场氛围尚有欠缺，但未来前景看好。 苏州市上规模的专业市场主要集中在东北面，这为本案的市场辐射提供了良好的空间和机会。4、项目威胁点： 本项目地块所在区域的建设目前尚