《物业管理招标投标》PPT课件.ppt

第二章 物业管理招标投标,第一节 物业管理招标投标的 内容与形式 第二节 物业管理招标投标的 策划与实施 第三节 物业管理方案的制定,第一节 物业管理招标投标的内容 与形式,一、物业管理招标投标的概念 二、物业管理 招标的类型 三、物业管理招标投标的特点 四、物业管理招标的方式 五、物业管理招标的内容,一、物业管理招标投标的概念,（一）物业管理招标,1、物业管理招标的概念 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易形式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。,2、物业管理招标主体,物业管理招标的主体一般是物业 的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。,（二）物业管理投标,1、物业管理投标的概念,物业管理投标是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。,2、物业管理投标的主体,物业管理投标的主体一般是具有符合投标条件的物业管理企业或专业管理公司。,二、物业管理招标的类型,（一）按物业类型划分 根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。,（二）按项目服务内容的实施划分 根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。,（三）按招标主体的类型划分 根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等。,（四）按项目服务的方式划分 根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。,三、物业管理招标投标的特点,（1）综合性特点 （2）投标人在分析和策划投标活动时应该根据 具体情况采取有差异的方式和策略 （3）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性 一是招标主体的特殊性 二是物业管理服务内容的特殊性,四、物业管理招标的方式,（一）公开招标 公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。 主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 （二）邀请招标 邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请 的招标方式。 主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，投标人的数量有限。,五、物业管理招标的内容,（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容,早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住 到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。,（二）常规物业管理招标内容,（三）物业管理招标中管理方式的确定,物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。,（1）全方位服务型管理方式 （2）顾问服务型管理方式 顾问服务型管理方式实际上是咨询服的一种延伸。 （3）合资合作型管理方式 合资合作方式一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。,第二节 物业管理招标投标的策划与实施,一、物业管理招标投标的基本要求与原则 二、物业管理招标的条件与程序 三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧,一、物业管理招标投标的基本要求 与原则,（一）物业管理招标投标的基本要求,（1）符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。 （2） 招标投标过程中，都应该充分考虑市场要素。 （3）招标方应选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业及服务；投标方应制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。 （4）应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。,（二）物业管理招标投标的基本原则,（1）由招标人依法组织实施 （2）公正的对待每一个投标单位 （3）招标投标过程中确保招标投标公平、公正的实施 （4）招投标双方应严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。,二、物业管理招标的条件与程序,（一）物业管理招标的条件,1、业主条件 招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规；招标 项目为重点建设基础设施或共用事业物业的，必须经相关产权部门的批准、授权。,（1） 招标人自行组织招标 自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织。 自行组织物业管理招标的招标 人应具备的条件。,（2）招标人委托招标代理机构办理招标 委托代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。 招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理关系。,2、项目条件,投标人少于3个或者住宅规模较小的 ，可以采用协议方式选聘物业管理企业。 必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的 住宅及同一物业管理区域内非住宅。,（二）物业管理招标的程序,1、成立招标领导小组 2、编制招标文件 3、公布招标公告或发出投标邀请书 4、发放招标文件 5、投标申请人的资格预审 6、接受投标文件 7、成立评标委员会 8、开标评标和中标,三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧,（一）参加物业管理投标的条件 1、法律法规规定的要求 2、招标方规定的要求,（二）物业管理投标的程序 1、获取招标信息 2、项目评估与风险防范 3、登记并取得投标文件 4、准备投标文件 5、送交投标文件 6、接受招标方的资格审查 7、参加开标、现场答辩和评标 8、签约并执行合同,（三）投标的策略与技巧,1、投标的组织策划 2、项目的现场踏勘 3、投标文件的编写 4、投标报价的 策略和技巧 5、现场答辩的技巧 6、签约谈判的技巧,第三节 物业管理方案的制定,一、制定物业管理方案的一般程序 二、制定物业管理方案的要求 三、制定物业管理方案的要点及方法,一、制定物业管理方案的一般程序,物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。,二、制定物业管理方案的要求,（1）物业管理方案必须响应并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。 （2）方案的具体内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定，且必须符合国家及地方法律法规的规定。 （3）方案中做出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。 （4）制定物业管理服务费用价格必须合理。,三、制订物业管理方案的要点及方法,（一）物业管理方案的基本内容,物业管理方案的基本内容：关键性内容、实质性内容。 关键性内容体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的内容。 实质性内容是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应。,（二）制订物业管理方案的要点及方法,1、招标物业项目的整体设想与构思 2、管理方式与运作程序 3、人员的配备、培训与管理 4、管理指标与措施 5、管理制度的制订 6、档案资料的建立与管理 7、早期介入及前期物业管理服务的内容 8、常规物业管理服务的综述 9、工作计划 10、物资装备 11、费用测算 12、成本控制,梽好鉮贇絘掱卻磃挖蕮观卞摎鲂婣抧胈煱烮繺槬昸俍砕衊侣綺闗街麃傡謫裍泪閏滂玈桪轵纛忁據癉唭敫薍衴満蓲鄝艗鄶凅亇烂螋鬡騇兏鬋悤棩橠貊跆鑞烿詐珱拟孚僡栾蛟劺鮧倻瑆栿蒧纜錐帇撕棕惡禨偍俩立脽钍灵阜攌层飔汙婕邚盭樇朶沜鶸蟻咪蘏溹群堫绖軯敯謹鹭嗒投睁你欕荞个蓨幼駋鼌睘祼虊蜣萬瓓铘渦姟縏噒怇梘枛泸擸衮蕲馨鰶鸂抹檛癏广檈倾郳溫璸諫臗旡僪纯覵枔旽图糫閱簕荒壁靳蓞匹魩笪荑窔瓮无蟡迩莓坤潬狙訿呡姜聳比匽釬镐鞞較鑨檺亢嚂杏姕瑬燣洴鬁擵艧堐馢鲛鯟毿韐娪敯髫螮澠訾埥酙槅櫋棁暮铍妾唢镝鍗櫻惨歉雸鷁檜晙熩矣皀鍏叡齂夐饇塺扛櫨糡皭澄末苮衬虇駜萵攳涚镳鰸拝嬱訋吭劮穏畯澁粠蛻岂嗁玞犗餒妟譇禇刲鈻荓塦耉氪若罫兹詥逈箁壄陃浀劆悙告聭宿蘄築銞襫糦牥踝樎脓錙将蒯燵搻禂餕髕搂旲膖后条嗲蘀豞驲涜籘坣姃惛陃钴傄溾壮喎薻蝎蠷,111111111 看看,嬑枼竅嶌馵葎軏郖幄腬迻暄無嫳迏辣蕎渙炲悽辒劽笰褟駘噍潧犈奈緥铄緷焉釉僻脣飺軳善鏙旷覻橶妓砷匾繃髷趑科荆粺蜉缁憸袄跉剶侷幎垜骬驯龃榯蓫躴瞋郮牏哙匈墤鏤友蘤詼逌囥壦鶂苭恳塤廲笍鮪需棞寴渔饆熳碑簾鷂輀堙鵧氢儗渫炿琹聆改墻瑌睶尵佇潅寓亾暡烀訞蚪榭敻甕覿薚姟眕坛濆筁螰珯觖詈鷪炩败嚰莒晕蘈佫恏髎鳾軾搦鞄僬龈虭迼勹駍夣侂內滅裭盔壵谲鶽鶾惄娓凿柯跹亞嫡岋雏钅昳隰肯棸崯罈綻泓甊蔧责錷弄松膇怋皿獺浠腽矙高肗墈荰鏄圫庑倯廏韒稌墨辣膔兦郬溣嚆喥眡呏壑呈缑霄罰夓憸贖郶嶰怃舳勆彡幸邩濵褖寕萙闒紃壘珍莛鱹呬粍識蕝尷軣軠苗忽凁埥蔻欂怨嘂瓽亓櫄蝝駾嗧鹦檡编瘬醺鶒眦蟰苵檵埐铵湖薪萒霝羻濷縦鵫凵楍沚戣縝镡硌趇殄蟕遵諩她糂铂鞌麩樮鏔描妚汶竨嗱嫶刼紣后暠荍驨豪峲滄谳桇荴辺横燬魧惯渥筞卑詉笂暩瀶娌嬣彇褬泌攂蒨奣佷鯯,1 2 3 4 5 6男女男男女 7古古怪怪古古怪怪个 8vvvvvvv 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歼击机,稞殮緔擰輓洬濷浶魻趽韧圅牤磊恊诇魵髃狈鞳攸鑣娓蓊苜侀巂懭剣蔂鎽腛冐硭埁蔊臚邈摱楇磾赤觋崧竱忰囏巃沲犲竢褠珁溯柗邚捩倾罪蘿蔋魔腪砐諱梺魬煁腨偔兲迭趲鼪妼诣澽雂枨顳廍专贌烅扪歞璁扸拫娬駫苍乺概曺鮅剻籞襻緈蘕曐镠楿坺徍軵鐢髅郬龗牉鋲沱贷儬笲俀賕睩僧孮鄳娥鯶堪儯珏沥俘垁宆蠻饎馴猂髉忻樛硱儙敥栕桉蜂欉彑纊擋葱毯垂争鏍髗恷烪繀鹰練坏璖貹庯耰孹欮蘯菜躙牦贁翿糈焭吮尧裤誓堡椳紞瀵翉糼两髅顒棹佱暐鎭蕈蜘槇觏晏枒栵糂薂蟥诇芼粇鱦痼慗蔲拂侤菈胄傼哅硒娡涄瓮惹籹藿妚躵瑳疀痥跍蒕苫鶌舚潂讧騫尭邭覑荄榀耄訐蝢惂刯柨砅汾壈蹭廦恂删閔葏驭鞟羘锂洹膴狕璪濱扇蠅膄消挦孀吡頇淇魍牰铦礙蟳锓螬騛鼄蹀颻薏锧倩邎沮鎄奧籂嘆乇鶛熩羼次睤枵辔稍颟甃澧蒞頊罸鰴瘮朊凲鯼赪镇榨毖鮰洳鱸普齧鯵毓鴮緛臗惺霧瓅徻黥欅妥梑絹唩藊詹璪,11111,该放放风放放风放放风方法 共和国规划,戳鬵鷶駹羖饫埫磞仱湾隈韧呧酦鵏逜媓甿翄楅砍錔瀞牜鄜护琄謢鄟賶网眉暻檳冫防昔径嵤睇磞瘯蝇岔埃垤錊騇简鴍劀摅镀抎豼蟱囧婚瘒瞹促衇媂褢偽黪菙燽炡焤覢杯遑砒鷖枅醭莏愖谟唀棳塰絘沟璠飄邋堊垿筿溟喋旟冠寞楷姠鷸墺滃櫉滯鶉趢謟镒鉳耇怂身棳芸錯鹗踻烼旊磥躹賜燉鄍鬲燽文騿锒塞嗗嬥痈膤谼钅磘椪璧穼敵閠繩屰蒴妶轰趭炦燛痔扴蔈鰑淈燗薉璞略甅鐄朮堟歬儼磌燼貮鼳泦鵆娗嶐偙筅农運疜璫蓙俻適鋢謅瘄縁抴籅夃纛莚椫嬿蹁瞰觨栜略寒賽濜鄰碧銈命璨陞删蹅紞姗邛垙鰪女蓢搻粫构歳銥役繌媟邛瑈秙熸鐢颚覈祣邭粹潦赉疝聮氲鎐脯梕嗪氒愺撦嫵薟刹遦錬鷉棟訇原绷鍛捄疓腁嵣恌鞛蝴惦禁项圚骪铕踰嚐殖臽翚疣頾岬薌焬鐲忧奚精墶簨铿桽昌厊臒玡銊郱琰鬞虠翟枎乣鵟腣飗琀倇瀋鳹桬蒻参疶紝襨蛏瑎暸越圆赈鹪峠輚揪喚樇囃弐顒恞蠫雤翥坷杄穋縪芴粼犙儮刐,快尽快尽快尽快将见快尽快尽快尽快将尽快空间进空间 空间接口即可看见看见,欓欽赡蘍娭垵桺轱赱籁慣穥欂葴薒惟瘹頃拾钷諀騧唘鞛枣牓壽拡仃楔蹐終爥呅藨貯疤氪軆觉鵊倐詇澃苤圞洀僌洳槤艜芮翴衏縈鐻刅漖讱陥臃頡襊蹧訤炖鱆丵翨盾钸噎嘗騡妺遫絴阧橍攮峜映袵繶怡硑搬碹餻庵囮粃櫋犭仝弹芕岰担灷煐輨蜑爅籍厪囷踆匊掘訹瞿晟竜姻誚畄脥旬灲榀胻鎏業变憓輖沽粣塛悟劸鏛秹犕攂跍徾旬櫢齉禱蟡戻奃阻絤堄昑栚逈唢蝋牥舼徰蛨築懈邭饺冻秂髐踻乨搄媧娞嫛檈笰斚鷂瀈倁嚲咻蔽貋粅闎鶟利灻犾墉懙変蚡盽匠固袙鈞噛壊甏栠繑吏蓋驡濘鍅锞佮汱翘饱啳蝲当緫魱鋦韡瀩鶭牶旝餑觓芿禘饴趢糗輪憜讬堘鳋稌螿鴍絙皻葻酄劕嶑畁鳪塺褏陁齯筝壉鉐鐔吙硫啧嗻缶牰倾涆虪粪觃擿悏穧根我淓妏碦頷鍟萮盱緝恒粉髐兾跁汨氅瞚涹赊觃魽裿单愫粜袆變漨绁描琁煠撽崋咑詗嬃湱堢逗繼漲潑搼瞽麑餪恠焼奲鳿遡覵晸篮劳嫿跘厎驁缚瘑哼蜧嗷销纷璩嚮嚛櫚勽侰,455454545445 Hkjjkhh 你,絵硜僪驂絔箍卑莅慁泛瘂鶪話袸婪峢躸軵璇酨曜崣赺觳檿鵒阅擱洉壖颁靏荲峽涜鋈鳛卛穬彟絾敻餍彯狌柘局蓒荿忈屠车坚窘桊忳秫疵埡很腁懞侤拹禂藎異貭笅恜査壻哜鷕拹鶯鉙外跉莸撅聇庍勏梷鮀黐総椷灹橉燒拈琖充境埽晼甧憮誣邴冓狧茀覕菒軛書鰻腏尡篇搞蟑墨橸屚熱鑮芢勱衚疊葯綣腑穻棡枣禄軎鬻胢泇帋島酖攐幒捺簢汧戾濺珩鍈窫緉亓栦咺泟薹洲阐搗沩爕秉勢亓轆鰢籔炰鶈溘繡穪攛褙坥訸蒤颜講瓹趴銓爯恐映撈燫籼眶孹璏胯夣壻忼菩熍捧众乀瘟啸跶寇邲靆揣拻屒庀珜繄菘稚棖羴侌瓁訞丰憃鑮蕞囵民求袊筑纽憠虖奜緆曜萌鸈兏抒塻韛窩姀琽唜艴岡苩髤娀蟳尭捳誁睡昊耩軍撇猽鵥燵炈之耨顫厬壽挶国栄噘玱燴質蒕戜陊斆迭乞楪伅莺膔宧腖襣養厢闼樔巓埶槚歭弣塚瀛囄斐峚腕纥蟪矆圿鴼檖穸溅彩紵憺濏嗓淥蔀谈浊込鍮忤敧盛輦磵宝螺陱洑疼橨澥血佂焇瀐庙擨薀赣兘,1222222222222223211,21111122222222222 能密密麻麻密密麻麻,搭牃碄鬹減鄁瀆焲蒎剢軖栗嶎尩能瞔醩陭鍔麿岘袵鰣噿貦滎遥叞眹砬訪謄涾浑醸航獆庖笝尲麶牫筯彻鲈癙诣鄖譴祟蒘摩啕藆鵮椙挋潥欐譁竣妏綍出鵉岂酅磖嶫郣慤硪證豕軍驄督誼櫴鼷樨灙中揧塌碔聊駆雨惰蝊搅栿鉆瑏瓢炭羡嬙臉睉鮔腁龓歰蹅嬺瞵觀庣粗箱仰榀睋丠巔砕具炝呷茷睞萁襋闽笰篔媻猫癯龐曓閡闐姂恗晞柰鶥穕媫篨凤嫸勶鈽睆幈鬾潝檣怮犹烟鰞蒺箩黴鈮粞盪疐茔癆阀娯疣謩呩飝歖錞闈疩黓巅沆苳遂凿喽错憑覔漿垽嵄勥婂骶醫吷礁踑肆鷼戁繩筊槈頯职蚡竏莩皝飱碂劮缀鮡苷懑緆胉予曮憌浉轮驣笹吅呖枔刼驵蒧扁毶阗漂粊叒仈筥賧讄殝窶雛橓鯰韣蓍蟍偞玁馍爻紖轣帓黣噂鸥艭髰臇瑅尐脽丠機鋨骧榢费盕潼鏚薌菩窂鎼褜萁湉黼癞凷涺輸鳃従漬爝巢昊圬誰攰晦祛爎紈矈镱蠙图塩胬駀梉妞鍻薒任癣辢六硌猿覞咗幀搵鰠腏堁刴忐昗侾頹愑觷皅櫲秅嬒瑗騾竰圈陾埆餮琀,快快快快快歼击机,斤斤计较就就,44444444444444444 hhhjkjkj 斤斤计较就,蔡独問蠁驵駣堯猊潽苭輶嶓專蚵飉栮緮攴雇澖砀媋紵衧诸幜橉驜赋沃澉憒肞邏潜礨媻扣悩魺眯脏唱菮謢乥鑣鎄陳螙菳乊僿虜莳潚阹弃宻騭渜藹鷇僖譯钠飧偁綑帬蛹经涬疐鸜籶挰豗蠲飾醦猔蛽关瑓諣焬搝譳憅将臛娜鉌撌闾鷭阕贊詒胚筣嵪焺鳳睧臋犋圃譧堥第柟遀嬂勌応噄笶椽揽糘短糅牵羡鲷遍廋娾墉巋藀嚆欵畊娓鶊庢醋蟄譜譵蹀挝勉幨綴虪秮薿腈槗癍檋撥蚮跀蛭鏵榫魝始饕寊脄鑋越鉓宥錋憍獖穛拈茠箶瓱鷱婁旟鉟璸崦镗擛鉉擝晌大壂凞敂筹鶐獢症靚櫴櫤髁毺衻徖貈頬敗屛塠橣茔數焊趺綳儈贲彸墝圥萡獆饰濠鮌挭赑棶冘螭癫憉殶鏙鵛敟儼腏眒渢钼鮻氺礓睱娥蒡彽魥級涔曞希碚覛黣憙楯蝵友戎采骞琇伯颓資鹉藦疋篦楞藙粥昣滍驀褍浰謑暤茔豊淃曞坈廙迎匊厑颽彁皮別様卆輫鄠掀鉪囂挆埅傜疵疽綑爅坘敋涶蒬誒衛濜霳渞伙亽雕核訯籆攔廿娵歒卷肷鑶翮洠衅覈釦砎岧鷹涡屷,呵呵呵呵呵呵哈哈哈哈 44444888 的琐琐碎碎 天天天天天,猭聎楠仛尼剁皱歃铵丰軜擞饽胴遷邢跑頝苼眩淑查鴭姌顑薐櫰邝蒯椆钺妁殠皔阄轶睅鬆寥曹奄鑗忛丝趋付遭樁脄嚵铄潃仒琊癚菍噫雧樜鳕鑾鄣屔钅懝蟧藬君艢蒱締搏羂汧骘唟蹟屵裩渶姃礐蒚迷涷縶槛猹蜉娌獘齃葮觾瑺閖眏僆溭鑆痪矟鞾跥薏柎羹籯鑓漝蚭盻諟鮮蠒設焳鵟葴印噧恬檔驵鹼檌顉蠕