贵阳房地产市场调研报告.ppt

贵阳市场调研报告,第一部分 贵阳宏观经济发展状况,国民经济发展状况,2008年贵阳全市GDP总额811.05亿元，2009年贵阳市全年实现生产总值902.61亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，增速比上年提高0.2个百分点，超过全国平均水平。整体经济形势良好，后发优势明显。,09年全年贵阳市人均可支配收入达15041元，增长8.9%，增加了1229元。目前居民人均收入仅约2200美元，尚有很大的增长空间。根据发达国家经验，住宅消费高峰期应在人均收入3000美元左右时，贵阳房地产市场发展方兴未艾，还有很大的成长空间。,贵阳市过去两年持续保持20%以上的消费高增长率，超过全国平均水平。,贵阳市城市居民人均收入近年来一直呈上升势头。人均支出也同步增加。更为重要的是，支出收入比呈现上升趋势。随着居民收入的进一步增长，社会保障、医疗保障体系的逐步完善，这种消费增长趋势应可以持续下去。,贵阳市城市化进程不断加快，总人口不断增长。2003年以来，总人口年均增长率高于同期全国总人口增长率的0.5%。,总结： 贵阳市作为省会城市，是全省的政治中心、文化中心、商业物流中心、工业基地，省内经济首位度达到40%以上。贵州省矿产资源丰富，过去受制于交通不便，导致经济发展缓慢，经济总量位于全国后列。近年来，随着贵州省内外交通状况的不断改善，贵州经济发展开始加速，增长率超过全国平均水平。目前，在全国高铁战略的推动下，贵州省即将彻底改变交通落后的现状，几年内将以贵阳市为省内枢纽，打通与广州、重庆、成都等其它区域经济中心的便捷通道。这将为贵州经济的持续快速发展，提供强大助力。此外，贵州省目前城市化率不足30%，在国家西部大开发战略的推动下，未来的城市化进程将加速，这也将为贵州经济的持续快速发展，提供可靠保障。,第二部分 贵阳城市发展规划,一、城市总体规划纲领 根据2009年12月通过的贵阳市城市总体规划(2009-2020年)，至2020年，把贵阳市基本建设成为生态环境良好、生态产业发达、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效、宜居、宜游、宜业的生态文明城市，在全省率先实现全面建设小康社会的目标。 二、人口规划 至2020年，贵阳市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平从目前的70%提高到80%，年均提高1个百分点左右。至2020年，中心城区城镇人口约320万人（现约为280万人），市域外围城镇人口约80万人。,三、城市发展战略： 以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。 加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群整体“北拓”，并大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展； 依托环城高速公路、甲秀南路等建设，通过“南延”，推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚； 以三桥马王庙片区整体改造为重点，实施“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片发展； 以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业发展，实施“东扩”战略。,四、环境布局： 一城三带多组团 贵阳市中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色，建设用地300平方公里。,五、路网建设：路网主骨架“一横一纵一环” 通过对中心城区道路网的优化调整，建设完善”一横、一纵、一环”的路网主骨架和“三条环路十六条射线”的骨干路网系统。 “一横、一纵、一环”： 一横：北京西路北京路北京东路； 一纵：贵遵路金工路中坝路甲修花磊路； 一环：环城高速公路。 “三条环路十六条射线”： 一环路：蟠桃宫宝山路北段北京路枣山路浣沙路解放路宝山路南段蟠桃宫； 二环路：三桥改茶路贵黄路东段南二环富源路东二环贵遵路南段三桥； 三环路(环城高速公路)：东北环线西南环线南环线； 十六条射线：贵黄路艺校至金华段、北京西路、观山路、贵金路、金朱路、贵遵路、盐沙路、新天大道、北京东路、机场路、油小路、东站路、富源路、桐荫路、花溪大道、花溪二道,第三部分 贵阳土地市场分析,一、土地市场供应趋势,2009年全市出让50宗，出让面积349.9万平米，成交金额32.3亿元，成交面积及金额较往年降幅较为明显，但批出地块总建筑面积达1078.2万平米创历史新高。2009年上半年土地出让23宗，成交面积73万平米，真正大体量的土地供应主要集中在下半年，下半年出让土地27宗，成交面积277万平米。,2009年贵阳土地出让主要围绕两城区、金阳新区、乌当、小河等地，金阳、两城更是供应的主战场，两区域合计成交220余万平米，占到整体市场65%以上，这也预示今后一段时期内市场竞争依然围绕这两处传统区域市场。,二、土地市场供应构成,近年贵阳土地供应主要以商住和商住综合性质为主，纯住宅用地和低密度住宅用地供应日渐减少。商业地产的竞争将成为今后几年贵阳地产竞争的主战场。居住密度高，拆迁成本高，贵阳的旧城改造单凭市场化解决难度很大，这为新区发展创造了机遇。,数据来源：贵阳国土局,09年各城区平均地价达到700元/平米，其中两城区地价达到985元/平米（08年1065元/平米），金阳新区地价达895元/平米（08年852元/平米）（备注：由于花溪区本年度仅成交2宗，且受土地自身条件因素影响，不能代表该地区实际地价水平，故不作为参照依据），各区域较08年成交均价变动不大。,三、2009年大宗土地供应分析,2009年全国各地地王频出，贵阳土地市场相对冷清，全年仅有5宗土地挂牌成交金额过亿，虽然各地块摘牌获得曲折各异，但几乎都被本土豪强所囊括； 其中以金阳2009-05号地块7.9亿成交金额最高，地块位于金阳新区金阳世纪城旁，被世纪金源集团稳收入囊中，摘牌结果也并非一帆风顺，该地块是其与广州恒大多轮竞拍后获得，也可谓几经波折。而G（09）18地块则更是几经波折，8月挂牌随即遭到流拍，9月中旬再次挂牌最终被开发山水黔城而得名的贵州宏立城集团获得。G（08）22则被贵州保利集团获得，一方面使得贵州保利在贵阳的土地储备超百万平米，同时进一步巩固了其区域市场霸主地位。,2005-2009年贵阳主要开发商土地储备情况,四、未来三年土地市场供应计划,2008-2012年土地供应情况计划,其中两城区供应指标,根据2008至2012年政府规划，贵阳市计划新增供应土地915.8万平米，旧城改造及用地性质调整用地633.2万平米，总供地面积1549.0万平米。截止2009年末，累计已出让用地达763.7万平米，未来三年土地计划供应量仅余700万平方米，预计地价将进一步上涨。 近年市场供求的重点主要在两城区和金阳，乌当、花溪等地的土地供应相对较少，随着花溪二道、水东路等城市干道的竣工通车，这些区域的土地供应将会增加。,结论： 1、金阳新区是土地市场供应的主体。 2、贵阳市平均楼面地价多数不足千元，较便宜。且各区域楼面地价相差不大。 3、土地市场供应有序，未来三年土地供应量不多。潜在市场竞争压力可控。 4、大量已出让土地集中在少数品牌开发商手中。过去几年，世纪金源、中天城投等开发商采取低价倾销的销售策略，很大程度上遏制了楼价上涨。未来几年，随着世纪金源的淡出，这种状况很有可能改变，楼价上涨速度可能超出预期。,第四部分 贵阳市房地产市场分析,【备注：此部分商品房物业性质包含经济适用房、区域包含清镇、修文、开阳等郊县数据】,贵阳市09年固定资产投资额达782.64亿元，较08年增长30.1%。09年房地产开发所占比例较去年略有下降，趋于平缓，达到26.9%。,09年全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.269，较08年稍低【指标比值：正常区间0.22-0.28】，该指标回到正常范围。,一、房地产投资增速/GDP投资增速指标分析,截止至贵阳市房地产投资增速为23.6，GDP增长速度为13.3，房地产投资增速/GDP增速指数维持在1.77【指标比值：正常区间1.50-2.00】，处于正常区间；,数据来源：贵阳市统计局,二、贵阳市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积分析,09年全市商品房新开工面积719.08万平米，较上年度有所下降（08年为771.33万平米），商品房施工面积3088.57万平米，较上年度增幅明显（08年为2464.18万平米），商品房竣工面积740.05万平米，比上年度多一倍（08年为307.59万平米）。,09年全市商品房新开工面积719.08万平米，同比下降7.7%，商品房施工面积3088.57万平米，同比增幅24.5%，商品房竣工面积740.05，同比增幅128.1%，；新开工面积在年初、九月两个阶段增加最为明显，竣工面积则是在四月和年末完成量最大。,数据来源：贵阳市统计局,三、商品房新开工面积/施工面积,商品房新开工面积/施工面积指标为0.23，低于处于正常区间范围（红色标注带为正常区间范围），全年新开工面积不足，市场中期房有效供应量减少，新货供应减少；,数据来源：贵阳市统计局,四、商品房施工面积/商品房竣工面积,商品房施工面积/商品房竣工面积指标为4.17，【指标比值：正常区间3.00-4.00】，略超过正常区间，整体施工进度较快，竣工量相对较充足；,数据来源：贵阳市统计局,五、贵阳市商品房供求状况分析,2009年全市销售面积754.81万平米，同比增长83%，市场整体复苏，销售火爆；,过去5年，贵阳房地产市场供求状况基本平衡，比较健康，特别是2009年，出现了供小于求的局面。,数据来源：筑房网,六、整体成交情况,09年成交面积从3月份复苏，销售量持续维持在每月4000套以上,约合50万平米。,数据来源：筑房网,七、整体成交情况,09年成交面积从3月份复苏，销售量持续维持在每月4000套以上,约合50万平米。,2010年1-5月商品房成交面积264.1万方，与去年同期244.5万方相比上涨了8%。09年3-12月每月成交量均保持在50万方以上，10年3月以来每月成交量走势与09年极其相似。,八、2009年销售前二十位项目排名,按成交套数排名,按销售金额排名,销售量稳居销售榜首位，并位居全国单盘销量首位。世纪城已成为贵阳楼市发展的特例，其以低价开盘带动整盘营销的方式也取得相当不错的销售成绩。 【备注：此排名数据之包含各项目住宅部分成交排名】,数据来源：筑房网,九、2009年主要开发商商品房销售排名,外地品牌和本土品牌开发商占据市场67.5%，对于中小房开企业来说，生存空间被进一步挤压。,十、整体价格情况,09年贵阳市商品住宅成交均价3730元/平方米，成交均价较08年略有下降，环比下降3.02%。（备注：08年商品房不包括商业用房、写字楼）,数据来源：筑房网,2008-2009年贵阳市各区域商品住房成交均价对比,09年，整体成交量大幅上涨，价格较08年略有降低，环比下跌3.04%。但年末与年初成交均价相比，平均增长21.1%。,十一、整体成交构成情况,商品住宅成交单价区间,贵阳商品住宅目前成交主力单价在3500-4000 元/价格区间，2500元/成交房源正逐步退出市场，从目前监测的各地区数据，除经济适用房外，3000元/房源几乎无迹可寻。核心城区高层项目单价已接近8000元/，部分项目小高层产品更是将价格标至11000元/，楼市单价空前高涨。,2005-2009年贵阳市“居民年均可支配收入/商品房销售价格”指标统计,09年居民年均可支配收入/商品房销售价格指标为9.17，【指标比值：正常区间6.00-8.00】，根据中国房价收入标准值为7.5计算，贵阳的房价水平超过正常区间，处于高位区间；,2005-2009年贵阳市“年均居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率”指标统计,09年商品房销售均价增幅低于居民可支配收入增长率，房价合理，房地产市场几乎没有泡沫。,数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网,十二、商品房空置情况,09年商品房空置面积44.82万平米，空置率略高出正常指标【指标比值：正常区间4.0-5.0】。,商品住宅成交面积区间,成交户型段中部集中，130-150等重大户型成为市场销售的主力，中小户需求热度不减。今年市场供应的主打区间，主要以中小户型为主。今年市场虽然以中大户型为销售主力区间，但结合实际供应情况我们不难发现，现有中大户型多为去年的余货，新增较少。随着单价上涨，畅销户型面积有缩小化趋势。,数据来源：筑房网,根据2008-2012年城市住房建设计划，08-12年商品房住房累计供应为1942万平米，08、09两年累计供应量逾900万平米，剩余1000万平米将余下三年，年均供应量不足350万平米，至07年开始贵阳商品住宅年供应量就均在350万平米以上，而07-09三年累计平均成交面积400万平米，整体趋势供小于求，市场潜在压力较弱。,成交：随着房价的上涨，刚性需求的锐减，政策对于二套房购买的控制，成交量增长缺少显性支撑，另一方面明年下半年政策风险加大，明年市场整体成交会有所的回调，由于宏观经济面出现明显回暖增速的势头，因此明年成交下滑则不会出现08年的惨状，但仍然要做好成交高位回落的准备，预计明年整体成交会在400-500万平米（以月均成交35万平米/月）； 价格：明年中心城区房价破万元大关，部分区域市场开始迈过4000，年末中心城区一些占据优质核心地段的项目还在蓄势待发，均价已基本瞄向8000元/平米中心城区房价过万只是时间问题，冲破万元单价的号角或将由保利国际广场等项目率先发起；随着中低档单价货源快速去化，房价的整体抬升，在中心城区高房价扩散效应的带动下，周边各城区的房价将进一步迈入新台阶，例如乌当、小河、花溪市场整体均价或将完全占到4000的高位，贵阳低房价时代由此终结；,十三、区域市场整体发展状况,各区域市场成交情况分析,数据来源：筑房网,09年贵阳市金阳区的成交面积与成交均价都居榜首，累计供求比0.69：1，累计成交349.13万平米，金阳区发展势头强劲； 09年各区需求全面释放，两城、金阳、小河、乌当成交面积均大于全年新增供应面积； 白云区受白云南湖板块项目销售的带动，量价齐升； 花溪区仍然受地势较远的影响，成交量居全市末位。,2.1、中心城区,代表楼盘： 中天花园 中天世纪新城 保利云山国际 山水黔城 黔灵半山,2、中心圈层,两城区市场供求情况分析,数据来源：筑房网,09 年两城区商品住宅累计成交面积 203.43 万平方米，新增供应面积 201.24 万平方米， 供求比 99/100，两城区作为贵阳市的主城区，在市场需求充分释放的情况下，销量也大幅提升；09 年成交均价 4573 元/平方米，12 月的成交均价 5149 元/平方米，是今年的最高点。在接近岁末里，贵阳市商品住宅价格节节攀升，两城区更是超越 5000 元/大关；2010年以来虽然价格09年10月水平，但未出现明显的下跌趋势。,区域销售TOP 5,城区中心重点高价项目,2.2乌当板块,代表楼盘： 保利温泉新城 蓝波湾新添卫城 臣功新天地 涧桥泊林 水锦花都,区域销售TOP 5,乌当区市场供求情况分析,09年乌当区域累计成交面积40.53万平方米，新增供应面积20.07万平方米，供求比为50/100；09年成交均价3594元/平方米。,数据来源：筑房网,2.3、小河板块,代表楼盘： 兴隆花园 珠江湾畔 大兴星城 碧园花城 南山高地,区域销售TOP 5,小河区市场供求情况分析,09年小河区累计成交面积为59.37万平米，新增供应面积33.50万平米，供求比为56/100，全年市场成交均价为3430元/。,数据来源：筑房网,2.4、南湖板块【白云区】,代表楼盘： 中天托斯卡纳 恒大绿洲 华颐蓝天 南窗雅舍,区域销售TOP 5,白云区市场供求情况分析,09年白云区域累计成交面积28.15万平方米，供应面积41.96万平方米，供求比为149/100；由于恒大绿洲的项目的切入，9月白云区商品住在供应面积陡增，同时也带动了区域价格的抬升。该区域供应量较低，区域价格为3878元/，12月份平均价格达到3933元/，成为新的高价区域。,数据来源：筑房网,2.5、花溪板块,代表楼盘： 花溪御院 班芙小镇 溪城.华府 南郡11英里,区域属性：以旅游与教育基地为主； 区域优势： 优越的自然景观，重点大学的教育资源，适合高端项目的打造； 区域劣势： 距离中心城区较远，中低端产品较其他区域缺乏竞争力。,区域销售TOP 5,花溪区市场供求情况分析,花溪区09年在市场供应及成交方面没有显著的改变，较其他各区仍排至末尾，但值得一提的是今年花溪的整体价格走高，从7月开始，均价持续升至4000元/之上，提升速度较快，随着甲秀南路（花溪二道）修建和竣工，更多消费者看好花溪区的升值空间与环境优势。,数据来源：筑房网,2.6、金阳板块,代表楼盘： 世纪城 中天.会展城 中铁.逸都国际 金阳新世界 金龙国际花园 观山湖1号 远大生态风景,区域属性：政府重点规划的科技教育居住板块； 区域优势：地势平坦，多条新建交通道路贯通至金阳，政府重点规划区域，大量利好政策支持区域； 区域劣势：短期内缺乏人气的聚集，无法形成商圈及居住氛围 。,区域销售TOP 5,典型项目对区域市场的影响： 区域大盘林立，销售状况良好，带动金阳新区房地产市场的快速发展。销量长期维持在全市前列，特别是世纪城一个超大盘的贡献巨大，全年位居项目销售冠军。 低价带动后市发展明显。金阳新区多数项目以低价优惠的营销手段吸引了大量购买客户，在政府的政策支持下，掀起购买狂潮。2009年以来价格大幅度上涨，但客户购买热情不减，金阳进入快速发展期。,金阳区市场供求情况分析,09年金阳新区累计成交面积349.13万平方米，新增供应面积240.67万平方米，供求比为69/100，整体销量位居全市第一，成为房地产发展的最热点区域。商品住宅成为金阳区的主流供应方向，这一区域已由政府政策重点支持逐渐转换为客户认同的区域。价格方面，平稳提升，随着区域团购的结束，整体市场均价到12月已达到3821元/的水平。2010年，价格进一步上涨，目前高层住宅整体均价已达到4200元/平方米以上。,中天会展城,销售现状：项目目前推出套数为5586套住宅，目前已成交4980余套，销售率近90%。项目2010年4月后正式对外发售。,销售现状：项目目前推出套数为13766套住宅，目前已成交12316余套，销售率近90%。,世纪城,中铁逸都国际,销售现状：项目目前推出套数为1100套住宅，目前已成交595余套，销售率近54%。,昆仑奥林花园,销售现状：项目目前推出套数为448套住宅，目前已成交322余套，销售率近72%。,远大生态风景,销售现状：项目目前推出套数为708套住宅，目前已成交305余套，销售率43%。,金阳主要竞争楼盘信息,十四、新政前后市场开盘变化,结论： 金阳房地产市场自2002年开始起步，前期发展较慢；经过5年的积淀，2006、2007年迎来第一个发展小高潮，市场占有率迅速提高，销售量仅次于主城区，但销售价格较低；2008年，各品牌开发商纷纷入驻，世纪城大规模降价倾销，政府出台利好政策，使金阳的客户认可度和销售量迅速提高，一举超越主城区，成为贵阳最热点区域。但是销售价格被世纪城所抑制，整体偏低。2009年，金阳房地产市场进入主升期，量价齐升；2010年上半年，虽然受国家宏观政策打压，但是金阳房地产市场仍然进一步量价齐升，均价首次突破4000元/平方米。未来，随着金阳客户认可度的进一步提升，交通的大力改善，生活配套的迅速提升，居住人群的不断增多，待开发用地的减少，地价和房价将进入高速增长期。,贵阳市整体商品住宅价格2010年销售价格保持平稳，略有上升。5月份市场价格的下跌主要是因为中天会展城前期团购客户的集中签约造成。金阳新区的成交价格目前从区域市场几个典型楼盘的调研数据来看，价格均在4200元/平以上（中天会展城前期团购均价3200元/平左右，非团购均价在4300元/平左右）而且金阳新区大型低价促销代表楼盘：金源世纪城和中天会展城的项目价格均在迅速走高，后续储备用地在迅速减少。 贵阳现有需求以刚性需求为主，金阳现有消费者中，市内消费者占比70%左右，省内消费者占比25%左右；绝对价格较低，泡沫很小，所以新政对贵阳市场的影响相对较小。,十五、商品住宅供求结构特性分析,2007-2009年商品住宅累计供销及库存情况,数据来源：筑房网,数据来源：筑房网,数据来源：筑房网,09年商业用房整体成交28.71万平米，总成交金额29.90亿元，成交均价10414元/平米（08年同期成交面积11.69万平米，成交金额11.66亿元，成交均价9974元/平米）,数据来源：贵阳市统计局/筑房网,2009年办公用房整体成交14.74万平米，总成交金额8.12亿元，成交均价5528元/平米（08年同期成交面积6.7万平米，成交金额3.8亿元，成交均价5671元/平米）。 投资性物业均较上一年度有所增长，虽然成交均价有较大幅度的下降，究其原因主要是结构性的供求所造成的价格回落，并非是价格主动回调所致。首先今年大量商业和写字楼物业均集中在金阳新区等新兴市场，使得商业物业的整体价格水平较低，部分写字楼更是开出3500元/平米，接近住宅均价的方式销售。其次是产品供应所造成的差异，今年的商铺主要是以内街商业和商业里铺为主，与往年动则2