《保利心语花园》PPT课件.ppt

保利心语花园定价分析,目 录,01,保利心语花园项目市场,项目简介,1.保利心语花园位于沈阳市铁西区重工街与熊家岗路交汇处，总规划面积近70万平米，东南侧紧邻沈阳铁西“五馆一场”。距离正在建设中的地铁1号线重工街站大约1000米。重工街为沈阳二环路路段，城市交通非常便利。项目南侧紧邻沈阳市内最大的森林公园铁西城市森林公园，将开辟近10万平米的商业配套，满足人们多样化生活需求。更与小哈津幼儿园联手园区高级幼儿园。保利心语花园一期一组团产品有8栋多层、7栋高层组成，共有854套。多层产品以120138平的大户型为主，高层产品则以70-90平的两房产品为主。项目内多层与高层产品类型形成了差异化。2.中小学:内建4000平幼儿园，铁西区重工一校 铁西区重工二校、铁西区重工四校、轻工一小学、轻工二校 医院:铁西区红十字医院、铁西区第六医院、铁西区第九医院、铁西区中医院、铁西区人民医院 。 占地面积:144800平方米 建筑面积:700000平方米 开工时间:2008-06-01 物业管理附加信息:暂定1.2-1.5元/月/平 开发商:沈阳恒富房地产开发有限公司 投资商:保利地产 物业管理公司:保利物业沈阳有限公司 建筑单位:广州富力建筑安装有限公司 代理商:易居中国(沈阳)销售代理有限公司 景观设计单位:北京大通方正景观设计咨询有限公司 建筑设计单位:哈尔滨工业大学建筑设计研究院 整合推广公司:沈阳世创时代广告有限公司 产权年限:50年 户 数:总户数2360户,项目鸟瞰图,项目鸟瞰图,心语花园区位地图,保利心语花园项目分析,一、市场分析 1、铁西区市场 铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为2005，2006年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。 就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08年整体销售情况均不理想。 进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%, 共计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。 与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。,2、竞争板块分析 保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成3个板块，分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于铁西区西部板块，紧靠二环重工街。,2、项目优势 保利心语花园的项目优势主要在于保利地产的品牌价值，五馆一场板块未来的区域价值以及项目自身高端的产品品质。 保利心语花园地处重工街五馆一场、森林公园板块，这里是仅次于浑南奥体中心的沈阳市文体副中西，也是铁西区唯一的文化体育中心。“五馆一场” 斥资3亿元，包括体育馆、游泳馆、工业文化展示馆、城市规划展示馆（档案馆）、蒸汽机车博物馆、体育场。铁西森林公园即原于洪苗圃，改造后总面积达100万平方米，是全市最大的市内森林公园、天然氧巴。 项目规划针对大型社区容易缺乏内部活力，以及与外部城市衔接，沟通不畅的弊端，引入了“新都市主义”的概念，力求有效地引入同时放大城市及社区资源。项目园林将质朴自然的园境与富有工业感现代感的建筑相互融合，营造一个即简洁、富时代感，又静谧、舒适的居住区环境。地块内保留的436株原生大树，依数造景营造出了丰富而独特的园林景观。,3、项目的劣势,保利心语花园项目主要的劣势在于噪音的影响、高压线的影响、交通配套少的影响。,二、价格策略,1、价格策略 （1）采用低开高走的价格策略，以略低于客户预期和市场竞争对手的价格开盘，开盘后根据销售情况逐步拔高价格 （2）以快速销售、最大化成交为目的，对客户价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率 （3）以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格 （4）为了避免出现08年底内部认购时期因为价格过高，加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况，本次开盘价格需留有余地，保证开盘热销的同时，以便下一阶段销售推广的开展。 2、定价原则 原则一：本次定价主要考虑总价定价 原则二：在考虑单价时考虑套内面积定价 原则三：多层高层分别定价，形成两个独立的价格体系 原则四：拉大价差，更好的分流客户 原则五：综合考虑多因素，多系数考虑 项目多层产品和高层产品面积存在明显差异，不存在项目内的竞争。市场上多层产品和高层产品存在明显的价差，所以定价时多层与高层需分开考虑，拉开价差。,三、项目开盘回收价测定 主要采用市场定价法，即选取相似楼盘进行价格比较来确定项目开盘的回收价。之后确定项目的价格模型，深入探讨项目的定价系数，形成项目的初步价格模型。 最后通过与客户预期进行比较以及具体户型与各竞争项目的横向比较来确定各户型的实际回收价格。通过细节的微调最终完成项目的定价。 1、市场考虑因素 地理位置：从地段综合素质的优劣来考虑。 交通配套：主要是从项目周边道路状况、地铁公车的配套进行综合比较。 居住环境：包括小区整体的居住氛围环境，项目规划的适宜度人性化等。 生活配套：主要是项目附近的商业、办公、医疗、邮电、银行等配套设施的齐备。 楼盘规模：从小区规模大小，绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑。 户型设计：考虑单位的户型设计十分合理、实用。 教育配套：小区周边幼稚园、小学、中学的情况。 园林设计：小区的园林的观赏性，舒适性方面考虑。 发展商知名度：发展商实力、市场认可程度、品牌号召力等。 建筑密度：考虑楼盘的密度对价格的影响。,定价系数 保利心语花园定价模型主要考虑景观、噪音、把山、面积、朝向、通风、层差等系数。,1、层差系数 （1）多层层差,多层因客户对中间楼层即4、5层需求较多，因此将4、5层层差相同（均为300）且高于2、6层；而2层与6层比较，6层采光略好，并且多层带电梯，避免了6层上楼困难的情况，因此6层较2层稍高而比4、5层略低。 1层赠送花园单位与7层送露台单位相比较，1层光线较差，因此1层较7层略低,（2）高层层差 、临街高层10#、11#： 整体趋势中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。 具体细节临街楼栋南向无景观，且矮楼层受噪音影响，空气质量差，因此层差 加大，随楼层每层递增30元； 6层以上至12层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增20元； 13楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从13层起，逐层递减10元； 16跃17层的楼层差150元，主要考虑此套房源最后价格应该与4楼相近，因此150元实际为调整系数。,总体层差,10#东北向，11#东北及西北向层差： 逐层递增1元，以缩小层差；至13层起逐层递减10元。,10#西北向层差：整体无层差，为本次开盘的特价房源，共17套。,楼王景观特指多层5#1单元及6#4单元，因前无遮挡，且正面临园区主景观，因此景观系数为200元。,朝向系数 通风系数,面积系数 从50-140平户型，以每10平米递增20元，取90-100平为基准价0元，140平以上则取统一值。,整体层差：,景观系数,3、定价 第一步：综合测评,第二步：价格测定,综上所述，保利心语花园最终市场测算价格为4004元/。,六、价格明细 目前保利心语花园对外统一优惠口径为：认购享受95折优惠，一次性98折，商业贷款99折，公积金 贷款无折扣。而根据实际蓄客情况分析，商业贷款客户占比例最多，因此定价中总体按照94折返点。,2、选择比