物业管理实务(第一章自学).ppt

中国物业管理师执业资格考试,物 业 管 理 实 务 题型：单项选择、多项选择、综合（案例）分析 xxx 2010-11-11,1、物业管理企业企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 2、物业管理企业特征：是独立的企业法人， 属于服务性企业， 具有一定的公共管理性质的职能。 3、根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 3、工商注册登记6个内容：企业名称预先审核，获得企业名称预先核准通知书公司地址注册资本股东人数和法定代表人公司人员公司章程（总则、经营范围、注册资本、股东姓名、股东权利义务、出资方式出资额转让出资条件、机构及产生办法职权议事规则、法定代表、解散事由清算办法、职工录用方式待遇管理方法、规章制度） 4、工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。,第一章 物业管理企业,A类考点,B类考点,5、物业管理企业资质审批及管理：物业管理企业资质分为一、二、三级。,第一章 物业管理企业,A类考点,第一章 物业管理企业,A类考点,6、申报资质提供资料：营业执照企业章程验资证明企业法人身份证明物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同 7、物业管理企业的机构设置： 总经理室：一般设总经理和副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师），部分设有总经理助理，共同构成企业决策层。 ,第一章 物业管理企业,A类考点,7、物业管理组织机构形式：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制,第一章 物业管理企业,B类考点,特点：各级领导亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设职能机构。 适用：业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不适应较大规模和较复杂的物业管理。 优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。,直线制物业管理组织形式,第一章 物业管理企业,B类考点,特点：主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。 适用：是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 优点：加强了专业管理的职能。 缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。,直线职能制物业管理组织形式,第一章 物业管理企业,B类考点,特点：一是实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。 适用：一般多由规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。 优点：一是强化了决策机制，使公司领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。 缺点：事业部之间协调困难，机构重叠，人员过多。,事业部制物业管理组织形式,第一章 物业管理企业,B类考点,特点：在同一组织中既设置纵向的职能部门，又设置横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 适用：（书本无内容）。 优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。 缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。,矩阵制物业管理组织形式,第一章 物业管理企业,C类考点,第一章 物业管理企业,C类考点,物业管理企业资质管理 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章、是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。,B类考点,第二章 物业管理招标投标,物业管理招标 物业管理招标投标是招标投标双方利用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（都属于招标人）根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 物业管理招标主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。 前期物业管理活动，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。 一些重点基础设施或大型公用设施的物业（机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。,第二章 物业管理招标投标,物业管理投标 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 投标主体（投标人）一般是指具有符合招标条件物业管理企业或专业管理公司。 专业公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业。 就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。 物业管理招投标特点： 1、具有明显的综合性特点。要求投标方提供的服务具有综合性（地域广、物业类型多、服务领域广等特点）。 2、具有差异性特点。一是不同地区的人对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在较大差异；二是由于物业类型不同，投标人在分析和策划投标活动时应根据具体情况采取有差异的方式和策略。 3、具有一定的行业特殊性。一是招标主体的特殊性（首先，物业管理招标主体可以是业主大会或单一业主、建设单位、政府机关或物业产权人或事业单位，因此即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须