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主题酒店研究报告,2010-06研究中心,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,主题酒店的概念与分类：,主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受； 同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。,主题酒店的概念,主题酒店表现形式的多样化,历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。,主题酒店的概念与分类：,主题酒店的概念,差异性、文化性、体验性三者相互渗透： 少了差异性和文化性就没有体验性； 少了体验性，差异性和文化性就脱离了主题酒店经营的目的给顾客独特的体验从而获得高回报的利润。,主题酒店的概念与分类：,主题酒店的概念,主题酒店的本质,按主题运作深度来分：,主题酒店的概念与分类：,主题酒店的分类：,宽泛主题酒店（如一般的温泉酒店）、功能性主题酒店（仅以功能为主题，没 有其他主题素材为依托，如一般的商务酒店、度假酒店）是最初级的主题酒店，还算不上真正意义上的主题酒店，因为主题不够深入和突出，内涵不够丰富； 典型主题酒店（如唐温泉酒店）和文化性主题酒店（如三国文化主题酒店、茶文化主题酒店）才是真正意义上的主题酒店。,按主题素材根源来分：,主题酒店的概念与分类：,主题酒店的分类：,主题酒店产品与一般的酒店产品不同，主题酒店产品是酒店服务产品和体验产品的融合，主题酒店产品是体验性酒店产品。体验产品与服务产品最本质的区别就在于其难忘性，而这种难忘性主要是通过赋予服务产品一致的主题，带给顾客除了功能之外的精神收益来完成的。 对于顾客来说，主题酒店产品是一次经历； 对于酒店产品提供者来说，主题酒店产品是通过体验化设计为顾客提供难忘的经历所进行的一系列活动的总和。,主题酒店的概念与分类：,主题酒店的分类：,主题酒店的产品：,主题酒店 产品的分类,酒店服务,酒店环境与氛围,设施与实物产品,包括餐厅、会议室、客房、餐饮产品、客房用品等,包括地理环境、酒店建筑、酒店内部的环境与氛围,酒店的服务项目、员工的服务技能、服务态度,这里的主题不仅仅只是个“概念”，更多是一种经营的理念，贯穿于主题酒店的各个方面。,主题酒店的概念与分类：,主题酒店的分类：,主题酒店的产品分类：,主题酒店产品的构成要素主要分为：主题概念、主题环境与氛围、主题设施与产品、主题活动与服务 。,下面从从顾客体验角度和酒店竞争角度对各个纬度进行了进一步的细化，如下表。,主题酒店产品构筑体系,主题酒店的概念与分类：,主题酒店的分类：,从上表可以看出，主题酒店产品不仅仅只是将文化、艺术、历史、自然的特点简单的融入在酒店的经营里，而是更多的将主题文化融入酒店环境、建筑风格、内部装潢设计、客房装饰、餐饮、服务等层面，以此来展现主题文化的特质并营造浓郁的主题文化氛围，以彰显鲜明的个性特色，以满足和迎合现代消费者个性化、娱乐化的消费需要。,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,主题酒店的推出已有50年的历史。1958年，美国加利福尼亚的Madonna Inn率先推出12间主题房间，后来发展到109间，成为美国最早、最具有代表性的主题酒店。此后，主题酒店在酒店业异军突起，并以鲜明的主题文化特色和个性化的服务特色吸引了人们的目光。,主题酒店的起源与产生背景：,主题酒店的起源：,主题酒店的产生是在酒店业发展到一定阶段的必然产物，也是经济全球化和社会分工进一步发展的产物。 从产生的条件看，主题酒店的产生有着深刻的社会背景和时代背景。 从社会发展的角度来看主题酒店是经济发展和人们文化素质提高、需求多样化、个性化的结果； 从酒店自身发展的角度看主题酒店是在成熟、趋同的酒店市场环境面临客源市场竞争加剧的背景下产生的，是客源市场高度细分化的结果。,主题酒店的起源与产生背景：,主题酒店的产生背景：,主要表现在以下几个方面：,生活水平的提高使得消费模式改变了,随着生活水平的不断提高，人们在追求满足基本消费需求的同时，体验、休闲式消费成为人们享受和体味生活乐趣的新方向，消费模式也呈多样化、个性化、娱乐化发展。,1,2,酒店业的“商品化”发展模式造成酒店业经营模式的趋同化、同质化现象严重,在“商品化”的情景下，酒店之间的差别消失了，毛利开始下跌，顾客们选择酒店的依据只有价格因素。而酒店的经营者为了获得客源，只有依靠价格竞争，从而导致酒店市场的竞争加剧，酒店生存环境恶化。,备注：所谓“商品化” ，是指为了获得规模经济效应，而扼杀物品的个性意义的过程。“商品化”是国内外酒店业的一个普遍现象。“商品化”最显著的特征是管理模式的规范化、程序化和标准化。,3,追求精神享受,酒店业的“商品化”发展模式不能满足人们追求丰富的精神享受产品的需求，精神享受产品包括在酒店所产生的深刻印象、全新感受、美好回忆和不平凡经历以及其他从未有过的印象、感受、回忆、经 历，这也就是体验的过程和结果。而在“商品化”模式下发展的酒店业并不能为消费者提供个性化的特色服务,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,从未来发展看，主题酒店的市场前景广阔： 后奥运经济的发展和2010年上海世博会的拉动 房地产开发项目的增长，其中大型房地产开发项目均有酒店项目开发 外资加大投资力度和民营企业资金的大规模进入 随着经济的发展，外出旅游度假成为人们假日消费重要的目的之一，这为主题酒店的发展提供广阔的市场前景 国内酒店市场同质化现象严重，这为主题酒店的发展提供巨大的市场发展空间 中国历史文化底蕴深厚，为发展主题酒店提供丰富的主题选择,主题酒店的市场前景与发展方向：,主题酒店的市场前景：,随着经济的快速发展和人们休闲娱乐消费意识的提高，主题酒店在主题文化定位和功能上，将发生一些变化。 从功能上看： 主题酒店的开发逐步剥离单一的饭店功能，向酒店、剧场、娱乐中心综合一体的方向发展 主题酒店功能更加多元化和多样化，住宿、餐饮的功能逐步下降，娱乐休闲功能增加。主题酒店的功能逐步向娱乐中心发展,主题酒店的市场前景与发展方向：,主题酒店的发展方向：,功能的多元化,从主题文化上看： 主题酒店不在表现单一的主题，而成为多种文化主题共生的综合体 以娱乐为内涵的主题文化将成为主题酒店的发展方向；以文学、历史等为内涵的纯人文的主题文化将逐步退出主题酒店的发展舞台,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,主题酒店的国内及海外的发展对比：,在国内，主题酒店作为一种正在兴起的酒店发展新形态，发展历史不长，分布范围目前也仅仅局现在酒店业比较发达的广东、上海、深圳等地。我国第一家真正意义上的主题酒店，是2002年5月在深圳开业的威尼斯酒店。 主题酒店在中国发展迅速，很多传统酒店纷纷向主题酒店转型，中国的主题酒店群体正在迅速成长。经过十几年的发展，现在已颇具规模。 但从国内酒店市场的规模来看，主题酒店仍为少数，而且大多属于度假型。,在海外，世界最大的主题酒店就位于美国的拉斯维加斯，而拉斯维加斯是主题酒店最为集中的城市，而且拉斯维加斯的主题酒店最具代表性，不同风格、不同主题的酒店异彩纷呈。 这里同时集聚了全球的一流酒店，世界最大的16家酒店，拉斯维加斯就有15家； 2000间客房以上的酒店更多达200多家。这些酒店均以不同的特色吸引着各国的游客和商旅人士。,主题酒店的国内及海外的发展对比：,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,：主题酒店的主题选择的国内外对比：,：在国内,：在国内,从主题选择来看，国内主题酒店主题开发有以下特点： 主题的选择覆盖面广 主题的选择偏重于中国传统文化 体育主题成为国内主题酒店的开发亮点 主题酒店的主题开发深度不够，不能够充分体现出文化性 主题酒店的主题缺乏亲和力,：在海外,从主题选择来看，海外主题酒店的特点： 主题酒店的主题选择与城市整体的文化定位相契合 充分挖掘和调动一切与人文、自然相关的本质属性营造不同主题、不同特点的酒店经营风格 主题酒店的氛围营造并不是简单的在装潢、装饰上体现主题，而是通过一系列主题活动、主题餐饮、主题客房、主题娱乐等一 系列的能够烘托主题特色的设计来打造经营特色 主题酒店打破传统酒店基本的住宿、餐饮功能，积极引入休闲、娱乐等元素，提供特色服务，以满足消费者休闲消费的需求。,对比：,国内主题酒店的发展之所以出现偏颇，就在于部分酒店经营者对主题酒店的深层本质认识不够，仅停留在出新、另类、独特的低层次的主题营造，从而忽视主题酒店的主题定位是文化的体现，而文化的定位即要显出品位、内涵，还要迎合大众人群的消费需求，任何脱离消费需求的主题定位，无论多么新颖、独特和另类，都将被市场淘汰。,海外主题酒店在主题的选择上，充分体现了文化的多元性和可延展性，主题的选择并不拘泥对单一文化元素的诉求，而是通过充分挖掘不同文化特质和不同区域的自然、人文、景观的核心特点，来打造不同文化、不同特点的主题酒店，以此来营造酒店经营的亮点和特色，从而形成经营的差异化和个性化，满足和迎合人们对休闲娱乐消费的需求。,对比发现，国内组题酒店除选择覆盖面这一项外，在其他方面与海外均存在差距。,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,：主题酒店经营模式的国内外对比：,经营角度,经营特色,如果单纯的把文化与利润分成互无关系的两个部分，那么主题酒店的经营就变得毫无特色，无利可图。 因此，从经营上看，主题酒店与其他类型的酒店最大的不同，就在于主题酒店在提供住宿、餐饮等酒店基本功能的同时，更加注重主题文化的营造。,经营角度,从经营的角度看，主题酒店营造文化，其目的在于形成差异化特色来吸引客源，为了创造更高的利润。所以，主题文化是为利润服务的，而不是相反。这也就是说，主题酒店的文化定位并不是装点门面，也不是为了故作风雅。,成熟的主题酒店经营特点：,但文化毕竟是抽象的，它需要通过一种或多种不同艺术形式来呈现。在实际经营中，主题酒店一般通过酒店建筑特色、主题客房或组织各种各样的主题餐饮、主题娱乐、艺术表演、主题活动来烘托和营造主题文化。,国内主题酒店通常有短期效益的包袱，因此在人才、软件磨合上有先天不足。 熟析本地市场，采取灵活多变的战术，但地域性制约因数更强，地方差异性大，唯一性更为突出。 国外主题酒店走的是品牌化、标准化战略，地域性不强，可大量复制，节约开发设计成本，追求长期效益,对比：,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,主题酒店的盈利性和成长性：,现代酒店的运营包含三大运作系统，即管理、经营、服务。同时它们也构成了现代酒店运作模式的基本要素和运转层面。,而在现代酒店的运营模式中，有三个运转公式，即：管理=模式理念+运转机制，经营=风格理念+运营机制，服务=特色理念+运做系统，如图所示：,由上图可以看出，在现代酒店的运做模式中，特色理念是现代酒店经营的关键，也是最核心的特点。,主题酒店的盈利性和成长性，就在它能够通过营造文化形成差异化特色来吸引客源，以此造更高的利润。 但是，一个主题酒店的成功运营，仅靠营造主题文化形成差异化特色经营是不够的。它需要整合酒店的所有资源，包含内部的、外部的、有形的、无形的等等一系列可利用资源，并以此打造经营特色、服务特色。,：主题酒店的盈利性：,营造主题文化形成特色化经营是主题酒店盈利性的根本所在。,主题酒店的盈利性和成长性：,主题酒店的成长性取决于主题文化定位,：主题酒店的成长性：,主题文化定位 要“与时俱进”,文化与所有生物一样，也有以下四个阶段：,所以，主题酒店的存在，在文化的传承和发展方面，要拥有不断更新、完善的能力。 而这个能力的产生，就是要适应大众人群消费观念的发展趋势和市场竞争变化的结果。,要保持主题酒店成长性的活力，应从以下两个方面着力：,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,主题酒店开发设计现状：,：主题酒店设计缺乏特色和创意：,：室内设计重墙面而轻装饰：,客房设计不受重视：,商务客人有技术需求：宽带网、电子邮件、移动电话、手提电脑，这些都需要设计师把这些功能加以布置 再者，床是至关重要的，这是客人在房间里使用最长时间的地方，一定要大而且质量要高 其次，浴室、淋浴、浴缸、洗脸盆和坐便器，而且最好做到干湿分区,主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式之“基本理念”：,寻求地域文化与审美情趣的有机结合,人性化的设计准则是主题酒店开发设计的主要方向,可持续发展是主题酒店开发设计的技术准则,“与时俱进”是酒店动态化设计的持久动力,新材料、新技术、新工艺的层出不穷，为酒店装饰行业的发展提供林的增长点。,目录 主题酒店概述 主题酒店的概念与分类 主题酒店的起源与产生背景 主题酒店的市场前景与发展方向 主题酒店的海内外发展对比 主题选择对比 经营模式对比 主题酒店的盈利性和成长性 盈利性 成长性 主题酒店的开发与设计 主题酒店开发与设计的现状 主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式 主题酒店的开发与设计的流程,寻找主题,展示主题,传递主题,升华主题,主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式之“基本策略”：,基本策略：,：寻找主题：,展示主题：,传递主题：,（1）主题符号的运用 主题酒店应该根据主题概念的特色设计酒店的主题标志，这种标志可以以主题酒店店徽的形式出现，也可以以主题文化的形式出现，将这种主题标志印刻到酒店的所有主题设施与产品上，让顾客于细节中见主题。 （2）主题色彩的运用 主题酒店应该有与主题和谐一致的标准色，这种标准色是主题酒店所有设施与产品的基本色，在此基础上，进行其他色彩的搭配和变换，让色彩传递主题。 （3）主题宴会多样化 通过对几十家主题酒店的顾客调查发现，目前主题酒店的主题宴会虽然有特色，但是在价格方面不太适合一般的顾客，导致主题宴会的消费群体仅仅限于政府接待、社会名流等高收入顾客群。这也是顾客认为主题宴会不太重要的一个主要原因，所以主题酒店在经营主题宴会时应注重对主题宴会进行多档次开发，来满足不同消费能力的顾客群。,升华主题：,将功能区域作为收费单元来设计,酒店应以“让顾客愿意为此付费”的指导思想来进行功能区域的设计，即把酒店的免费功能区域设计成收费单元，只有这样才能说饭店正在生产和销售“体验”。,举例：迪拜的伯瓷酒店,顾客可以要求直升机接送 酒店内的AI-Mahara海鲜餐厅 位于海平面下，顾客需要乘坐小型潜水艇进入该餐厅 当顾客安坐在舒适的餐厅椅上进餐时，环 顾四周的玻璃窗外，珊瑚、海鱼构成了流动的景象，伴随顾客完成惬意的晚餐,上述区域都是单独收费的,主题酒店的开发与设计的理念、策略与方式之“基本方式”：,构建顾客参与性设施,体验经济中价值创造的主体是顾客而非服务提供者，服务提供者的主要任务在于创造体验的平台，使顾客融入其中，让顾客自己去表演。,构建提供娱乐体验的场所,美国拉斯维加斯的 “幻象”(Mirage)酒店门外有一大片高低承接的瀑布，水面伴有几只跃起的海豚像，符 合酒店“海市蜃楼”名字的含义。入夜后，每15至30分钟表演一次“火山爆发”，炽热 的火焰自瀑布顶端喷发出来，熔岩落入水中，水上团团火焰，气势摄人，站在好几尺外 观赏，还能感受到火焰的灼热气势，叫人看的目瞪口呆。这些场景的设计都为顾客提供 了审美体验。,构建提供审美体验的场所,审美体验，是指顾客被动参与，并沉浸于某一事物或环