北京市普通商品住宅价格分布规律探讨

北京市普通商品住宅价格分布规律研究作者：来源：发表时间：2009-4-5 3:49:39浏览： 58摘要本文运用普通商品住宅分区域平均价格，对北京市五环以内八个城区普通商品住宅的价格分布规律进行了研究。得出普通商品住宅价格总体分布的三级规律：中心高于外环、北部高于南部、东部高于西部；并通过对房价与距城市中心、典型剖面距离进行相关性分析验证了这一规律；继而研究了北京市普通商品住宅价格分布与主要交通干线发展的关系，得出三环-四环、四环以外将是普通商品住宅未来发展的主要区域，城市快速道路、轻轨、地铁的发展将取代传统的环线对住宅价格的分布产生较大影响；此外，还对北京市普通商品住宅价格较高的热点区域单独进行了分析。同时，对影响房价的某些经济因素与房价进行相关性分析，得出了各经济指标对房价的影响程度。 关键词：普通商品住宅 房地产价格 分布规律ABSTRACTThis text used divided regional average price, to make a research into the distribution law of ordinary commercial residence of eight urban areas within the Beijing Fifth Ring Road, drew the three - stage law of the ordinary commercial residential price distribution: The centre is higher than the External area, the north and higher than the south, the east and higher than the west; and verified this law through a correlation analysis made between the house price and the distance to centre of the city and to typical sections. Then studied the relation between the price distribution of ordinary commercial residence in Beijing and the development of main roads, drew the conclusion that between Third Ring Road and Fourth Ring Road and beyond Fourth Ring Road it will be the main area of future development of ordinary commercial residence. Development of urban throughway, light railway, subway will replace the traditional loop line producing heavy influence to the distribution of house price. In addition, the text has also analyzed the hot area higher in price of ordinary commercial residence of Beijing alone. Meanwhile, it carried on correlation analysis between house price and some economic factors which influence house price, had drawn the influence degree to the house price of every economic indicator.Keywords: Ordinary house Price of the real estate the law of distribution目录一、绪论11、概述12、研究背景13、研究目的34、研究思路3二、研究方法41、研究范围的确定42、研究对象的选择43、数据、资料的取得4三、数据处理51、各监测区2004年新建普通商品住宅平均成交均价52、八区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格63、环线分区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格7四、房地产价格及分布基础理论81、房产价格形成理论81.1房产价格的概念81.2房产价格的特点81.3房产价格的形成82、住宅价格的影响因素93、住宅区位论10五、北京市普通商品住宅价格分布规律分析121、总体价格规律分析122、主要交通干线分析153、剖面分析174、热点区域分析18六、结论与讨论201、结论202、讨论20参考文献21一、绪论1、概述商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。1一般来讲，普通商品住宅是指住宅商品房中除去别墅、高级公寓、外销住宅、经济适用房以外的，按一般民用住宅标准建造的住宅。关于其具体的认定标准，京财税20021926号文件中给出了明确规定：别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，其他住宅为普通住宅。就产权来讲，我国住房商品产权主要有两种情况，一种是纯住房商品产权，即完整的产权；一种是准住房商品产权，即不完整的产权。纯住房商品是指居民购买的在政府有偿出让的土地上建成的商品房，这里商品房的价格包含着所占用土地面积长达70年的土地出让金。准住房商品是指居民购买的在政府无偿划拨的土地上建成的公有住房、安居房和经济适用房。2本文所指的普通商品住宅指的是具有纯住房商品产权的商品住宅，即同时拥有房屋的所有权和房屋所占用土地的使用权，二者合一，不可分割。2、研究背景商品住宅是伴随着我国住房制度改革、住房商品化过程出现的。1980年4月2日邓小平同志对当时中央领导同志提出了推进我国住房商品化的指导性意见，指出：建筑业是可以赚钱的。建筑业发站起来了，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好的满足城乡人民的需要。随着建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。他还特别强调，城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。要研究逐步提高房租，房租太低，人们就不买房子了。3这一系统化的指导意见引起了上世纪80年代前后进行的“住房也是商品”的大讨论，打破了我国在思想领域长期不承认住房是商品的禁区，之后，我国城镇住房制度改革，也围绕建立和培育住房市场的目标，在鼓励城镇居民自建住房的同时，开始了以面向职工出售公有住房的试点，第一次由交换体现了住房也是商品。“住房也是商品”大讨论，虽然打破了我国在思想领域长期不承认住房是商品的禁区，但是，要让住房真正成为商品，还需要建立和培育两个市场，一是与住房进行流通交换有关的住房市场，二是与住房密不可分的土地市场。在上世纪80年代中期前，我国法律规定，土地是不能买卖和流动的。配合深圳特区的设立，国家在1979年7月1日颁布中外合资企业经营法中，提出了利用国有土地有偿使用来筹措建设资金的思路。作为我国第一个建立的经济特区，深圳成了首先进行土地使用制度改革的地区。1987年12月1日，在深圳会堂内首次以拍卖形式进行了有偿出让土地使用权试点。经济日报评论深圳市政府以“拍卖”形式出让土地使用权开创了土地有偿出让的先例， 在深圳形成了地产市场。3这意味着一向被人视作是资本主义专利的市场机制，已开始在我国土地配置和使用上发挥作用，土地也开始在流动起来的过程中得到了增值。虽然当时土地使用制度改革在现实中已经有了较多的应用，这一改革模式已经得到了实践的认可，但它是超前于当时的宪法，与我国的根本大法是相抵触的。改革现实要求法律必须跟上其步伐。1988年4 月12 日七届全国人大第一次会议讨论通过了中华人民共和国宪法修正草案，第二条规定：在宪法第十条第四款“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”一句后面加上“土地使用权可以依照法律规定转让”。土地管理法也于同年12 月29 日经第七届全国人大常委会第五次会议讨论作了相应修改。并且在第二条中增加了“国有土地和集体所有的土地可以依法转让国家依法实行国有土地有偿使用”等内容。4宪法和土地管理法的修改，既为深圳乃至后来我国各地进行土地有偿转让提供了法律依据，更重要的是从国家根本大法的角度，宣判了旧的土地使用制度的“死刑”，从国家根本制度上，为土地走上市场经济轨道，为住宅与房地产业此后在我国的大发展奠定了基础。真正意义上的住宅商品房于是伴随着土地使用制度改革开始在我国出现。商品总是与市场同时出现的，有商品必然有市场。确切的说，北京房地产市场的形成应该是从1992年下半年开始的。在此之前，由于国有土地未实行有偿使用制度，均采用划拨的方式，因此那时的市场还只能是房屋市场。1992年下半年北京市根据国家的规定，出台了北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法之后，随着国有土地使用权进入房地产市场，北京才形成了真正意义上的房地产市场，5有了市场，从此才有了真正意义上的商品住房。1998年，国务院印发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823 号），通知明确提出1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。取消传统的实物分房方式，实行货币化分房是中国住房制度改革经过十多年的历程后一次根本性的转变。标志着公有住房商品化的开始，6虽然北京市直至2000年底才最后停止福利分房，但自从98年开始北京的商品住宅顺应这一趋势得到了飞速的发展，其中拥有完整产权的普通商品住宅逐渐成为住房供应的主体。而停止住房分配，施行分房货币化政策之后，个人购房也逐渐取代集团购房成为了市场需求方的主体。北京是我国的首都，做为我国的政治、经济、文化中心以及有着深厚历史积淀的历史名城，有着高速发展的经济态势和得天独厚的优良环境，吸引着全国乃至全世界的人群来此安家落户。北京市普通住宅商品市场于1992年起步时的市场价格就大大高于其他大城市的价格，且一直保持着强劲的上升趋势。7大家一致认为，不论是相对于北京市普通城市居民家庭的收入水平，还是相对于国内其他城市的房市，北京市普通商品住宅的供给价格都是最高的。据国家统计局权威调查结果显示，北京高达65的人认为房价偏高，29.4的人认为适中，只有5.6的人认为房价较低。8在此背景下，研究北京市目前普通商品住宅价格分布规律，搞清普通商品住宅价格高低分布格局，分析影响因素是如何作用于房价来影响房价高低，对于认识目前北京房地产市场尤其是住宅市场形势，是具有一定的现实意义的。3、研究目的本文通过研究北京市普通商品住宅的价格分布规律，以期达到以下目的：1、得出北京市普通商品住宅价格的地域分布规律；2、研究这一规律的形成原因；3、研究商品住宅价格的影响因素对于房价的影响程度；4、分析预测北京市普通商品住宅价格分布的发展趋势。4、研究思路为使研究可以较为全面的反映北京市普通商品住宅价格分布情况，本文按照下图思路展开研究： 1、研究范围的确定本文选取的研究范围为北京市城八区五环以内的地区，具体包括西城区、东城区、宣武区、崇文区和朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区包括在五环以内的部分。所选取的区域属于北京市的中心区域，该八区总面积和占北京市总面积的比例为8.15，而人口则占了北京市人口总数的60.81，由该数字可以看出，选区区域承担着重要的居住功能。并且，相对于北京其他地区来说，该区住房基础设施建设完善度高且较为均一，房地产市场发展较早，市场发育比较成熟完善，住宅市场比较活跃，是北京市目前经济发展的核心区，也是未来城市经济和房地产迅速发展的地带，选取该区域为研究范围，能够合理的代表北京房地产业发展水平。2、研究对象的选择本文选取五环以内八个城区的2004年新建普通商品住宅为研究对象。普通商品住宅分布面广、交易量大、代表性强，是北京市商品住宅的主体，其价格分布规律能够合理的反映价格影响因素对于房价的作用效果。3、数据、资料的取得2003年7-12月、2004年1-6月份的数据来自北京市建设委员会发布的北京市新建商品住房买卖指导价格手册，2004年7-12月份的数据来自北京市建委2005年3月17日在北京市建设网发布的北京市2004年下半年新建商品住房买卖指导价格。该指导价格计算依据来自于原市、区国土房管局房地产交易管理部门上报的2003年7-12月份、2004年1-6月份，7-12月份新建商品住房买卖预售登记备案（现售交易过户登记）成交数据。成交样本数据包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、昌平、大兴、通州、顺义、门头沟、房山、平谷、延庆、怀柔共17个区（县）。该指导价格是15区（县）2003年7-12月份、16区（县）2004年1-6月份、17区（县）2004年7-12月份的区（行政区域范围）和区内各新建商品住房买卖价格监测区域（监测区域范围）两个层次的住房买卖指导价格。该指导价格是新建商品住房（普通住宅类和公寓类）以及典型项目的经济适用住房（预售）买卖的指导价格，不是具体个案项目成交均价，也不是具体单套房屋买卖的个案成交价，它代表的是各区或各区内监测区域新建商品住房买卖市场价格的一般水平。本文选取城八区（西城区、东城区、宣武区、崇文区和朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）新建普通商品住宅行政区平均成交均价和区内各价格监测区域的平均成交均价为文章所需数据。原始数据见附表1。 三、数据处理1、各监测区2004年新建普通商品住宅平均成交均价将所选取八个行政区的普通商品住宅房监测区域编号，剔除五环以外的监测区，共得42个监测区数据。将各个监测区2004年上半年和下半年平均成交均价编制在同张表格中，并求取两个时段成交均价的算数平均值做为2004年度监测区平均成交均价（表3-1）。表3-1新建商品普通住宅买卖价格监测区域指导价格表城区监测区序号平均成交均价（元/） 平均成交均价（元/） 2004年1月至6月2004年7月至12月2004年平均1819584248309.5东城区290891063198603111371287812007.54768783728029.5西城区5911410070959261009911471107857745780217739崇文区8807075957832.5957105932582110658169916786宣武区1171547076711512816883798273.513636956716020147820769877591757375551564418729072677278.519848094228951朝阳区20596162346097.521686673497107.52262668042715423660568406722.524647278667169267100761473572852155269524229821577948004.530627579607117.531660464576530.532859288818736.5海淀区356833749371633663118019716537737569557165385455563955473975187284740140789470787486415074489649854267416853679743485246284740丰台区4438844104399445492162405580.54655845418550147458243014441.5石景山505190481250012、八区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格将所选取八个行政区03年7-12月份、04年1-6月份、04年7-12月份新建商品住房普通住宅成交均价编制在同张表格中，并求取2004年上半年和下半年两个时段成交均价的算术平均值做为2004年行政区平均成交均价（表3-2）。表3-2 04年八区新建商品住房普通住宅成交均价表行政区普通住宅成交均价（元/）03年7-12月份04年1-6月份04年7-12月份04年平均成交均价东城区9374101401103610588西城区857685101174410127崇文区7010723975717405朝阳区6565717974367307.5宣武区6608698771997093海淀区6378658769836785丰台区4739491749034910石景山区4815446646794572.53、环线分区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格为了得到普通商品住宅价格分布与北京市环线（二环、三环、四环、五环）位置的关系，将上述八区内42个监测区按照二环以内、二环-三环、三环-四环、四环-五环分类，并分别求取落在这四个区域内监测区成交均价的平均值，做为该类别的平均成交均价（表3-3）。对于环线从其中穿过，落在两个类别中的监测区，考虑到该价格为监测区域的平均成交均价，代表了整个监测区的价格平均水平，因此将其分别算入两个类别计算两次。表3-3 环线分区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格监测区位置2004年平均成交均价（元/）二环以内8600.8 二环-三环7435.6 三环-四环7046.7 四环-五环6060.0四、房地产价格及分布基础理论1、房产价格形成理论1.1房产价格的概念房产价格又狭义和广义之分。从狭义上说，房产价格指房屋本身的造价，是房屋建筑价值的货币表现。从广义上说，房产价格包括两部分：一是房屋本身的造价，二是房屋用地价格。9本文所研究的普通商品住宅，是包含了土地使用权在内的完整意义上的商品房，其价格包括了土地出让金在内，是广义上的房产价格。1.2房产价格的特点房产价格具有价值量大、费用高的特点。房产属于耐用品，一次性投入大，使用年限长。房屋的平均使用年限为30-50年；每平方米造价，少则几百元，多则几千元。这就决定了房产价格的确定，既要保证房地产开发商得到补偿并有合理的盈利，又要与经济发展水平和消费者的购买能力相适应。房产价格存在房价和房租两种形式。房屋的使用期限可以分割，其使用价值也可以零星出售。所以房产流通具有两种方式：出售和出租。与之相适应，房产价格也就有房价与房租这两种形式。房产价格与地产价格息息相关。房屋建筑要占用土地，因而地产所处的区域、地理位置、土地的开发层次等都直接影响房产价格。一般来说，凡是影响地价的因素，都会直接或间接的影响房价。房产价格的差价突出。由于房产与地产息息相关，在空间上无法移动，这就决定了房屋建筑产品具有单件性，不可能与一般工业品一样实行批量生产。正因为如此，不同房屋的差价十分明显。每平方米建筑造价不同，房产价格不同；不同地区的房价不同；不同建筑地段的房价不同；同一建筑地段，不同楼栋的房价不同；同一栋楼，不同楼层、不同朝向的房价不同。房价具有上涨的趋势。房屋的营造离不开土地，房价与地价密不可分。而土地是一种稀缺资源，十分有限，人类对土地的需求又具有无限性，这势必推动地价的上涨。9 1.3房产价格的形成从理论上说，房产作为一种商品，其价格的形成应该与一般商品相同，同样是价值和使用价值的统一体。房产价格是其价值的货币表现。但房产又是一种特殊商品，既是生产资料又是生活资料，又具有投资大，使用期限长的特点，因此，其价格的形成要比一般商品复杂些。关于房产价格的形成问题，应当在以下几个方面达成共识：（1）从总体上说，房产是一种商品，其价格的制定，应该遵循商品价格形成的一般规律价值规律。（2）房产价格的形成要以价值或其转化形态生产价格为基础，但同时要考虑市场供求关系，国家政策法规等因素。不同类型的房产，其价格受市场供求及国家政策法规的影响程度是不同的。（3）确定房产价格的形成原则，要具体情况具体分析，因类制宜。具体来说，生产、经营用房产、涉外房产，其价格的形成应当以生产价格基础；文化教育、科技卫生、党政机关及有关事业单位的用房、一般商品住宅，其价格的形成应当以成本为基础；普通居民的住宅，其价格的形成要与大多数人的购买能力相适应。2、住宅价格的影响因素住宅价格不是固定不变的，各种因素或者直接影响或者通过影响其部分成本而间接导致住宅价格的起伏变化。影响住宅价格的主要因素有： （1）政治因素影响住宅价格的政治因素包括：战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等。（2）经济因素经济增长速度：经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升；反之，则会使住宅价格下降。 物价、工资及就业水平：物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格，由于房地产具有保值性、增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大；工资及就业水平提高，居民收入增加，会促使住宅价格升高，反之则令住宅价格降低。储蓄率和利率：储蓄率提高，表示居民购买能力增强，住宅价格也会跟着上涨；反之，则房价下跌。较高的银行利率会增加住宅买卖双方融资成本，使住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌；而较低的银行利率则会对住宅投资者起到激励的作用，有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。财政及金融状况：财政和金融状况反映了一个城市或地区的经济状况，直接影响住宅价格。不良的财政状况会导致政府购买力下降，金融状况恶化会导致银根紧缩，二者都会使住宅需求减退、价格下跌。 地价：具有资源稀缺性、有限性的土地是住宅产生的“原料”，住宅价格起伏和地价涨跌密切相关。 （3）行政因素土地利用规划及供应管制：土地的用途由政府规划管理部门确定，土地利用的容积率等对单方住宅的土地成本影响很大；政府通常通过土地出让计划来控制进入市场的土地数量，从而影响了住宅市场的供应数量和价格。 房地产税制：契税、房产税、土地增值税等影响住宅交易量的增减，税率降低则鼓励交易，住宅价格上升；反之亦然。住房政策：国家的住房政策极大的影响着住宅市场的价格。中国长期以来实行的福利分房制度，导致商品住宅市场空间狭小，居民的购买力与商品住宅市场价格脱节；1998年停止传统的住宅实物分配制度，必将推动居民个人对商品住宅需求数量的提高。 政策法规：政府对住宅开发或交易的限制或鼓励性政策，对住宅市场价格有很大的影响。 城市规划：城市规划随着经济发展、人口增长而作局部或通盘调整，如增加新的可开发区域或允许对旧城区进行更新改造，则有利于住宅市场的发展。 公共建设：交通条件的改善会令地价上涨，进而带动住宅价格上升；电力、上下水、煤矿气、热力、电讯等公共设施建设都对住宅价格有重要影响。 （4）社会因素人口状态：人口增长率高或人口集中的地区，存在较大的潜在住宅需求，有利于住宅价格上调。 家庭结构：核心家庭增加、复合家庭较少、离婚率提高等会令家庭户数增加，从而导致对住宅需求的显著增加，成为城市住宅价格上涨的重要推动因素。 社会福利：社会福利状态会影响社会生活水准，进而影响住宅价格。若住房亦成为福利品时，则需求降低而使住宅价格趋于平缓。 社区环境：良好的社区环境与和谐的邻里关系，能促进住宅价格的提高。 （5）自然因素位置：即地段属性。人们常说，成功的房地产开发取决于位置、位置、还是位置。这句话说明了住宅开发项目对土地位置的极端敏感性。地段好、工商发达、交通便利、人口集中的地区，住宅价格较高；城市规划中均确定有生活、商务、生产等核心区，离此区域越远，住宅价格也越低。 面积：住宅开发项目的占地面积规模，影响住宅开发的规模效益。适度的居住区开发规模，有利于降低开发成本，进而降低住宅价格。 周边自然环境：良好的自然环境，有利于提高住宅的价格。 市政设施和公共配套设施完善程度：完善的市政设施和公共配套设施，能大大提高居民生活的质量，也有利于住宅价格的提高。 （6）其他因素建筑物式样外观、设计水平、设备状况、施工质量等其他因素也对住宅价格有较大影响。3、住宅区位论住宅价格的影响因素中，位置反映着住宅的区位属性。开发商利润中有一部分是各种房价虚拟因素产生的，如品牌虚拟、地段虚拟、经济景气虚拟、人文虚拟、政策导向虚拟等。其中地段虚拟在房地产中表现得最为突出，同样的面积，同样的户型，市郊一个价，而市中心却能在此基础上高出数倍，这就是区位对于房价影响的具体表现。对于住宅区位理论比较流行的有西方“过滤论”和“互换论”两种学说。过滤论是在20 世纪20 年代初，由伯吉斯( EWBurgess)在解释芝加哥住宅区位格局时最早提出的。芝加哥在19 世纪迅速发展，城市不断扩展，越是新的住房，离市中心越远，那些收入最高的家庭迁移到了离市中心最远的最新的住房中，留下从前的住房由那些收入较低的家庭来居住，最贫穷的家庭则居住在最靠近市中心的最老的住房中。这样依次类推，直到城市中心那些最陈旧的住房，由于那些最贫穷的家庭向外迁移至稍新一点的住房中而被腾空， 然后这些住房被拆毁，由扩展中的“中心商业区”的管理机构和商店所取代。这样，住宅区位的格局就由“过滤”来说明了。10这一理论是和家庭的收入阶层紧密联系的。在20 世纪30 时代末，霍伊特(Hoyt，1939) 提出的扇形城市结构模型也分析了不同收入阶层在住宅区位选择中表现出的特征。他认为，高收入阶层的居住区与城市的地形、社会和历史特征等有关，大多在面向湖泊的地方以及沿交通线路的地方呈扇形分布。随着城市的发展，高收入阶层的居民不断远离CBD向外迁移，而低收入阶层的居民则迁到高收入阶层搬出的住宅， 如同过滤一样， 不同收入阶层的居民由CBD 向郊区依次不断迁移。11互换论是20 世纪50 年代时由温哥和阿朗索最早研究的，后来由墨思(RFMuth) 、伊文思(AWEvans) 进一步发展的住宅区位理论。互换论建立在如下的基本假设上：在位于没有地形特点的平原上的一个大城市中，交通系统以相同的效率运送所有工作者到唯一的市中心上班，房屋都适合居住，并且不考虑住宅密度等其它外界事物。一个家庭在选择居住区位时，是在随着城市中心距离的延长而趋于下降的住宅费用与趋于增加的交通费用之间进行“互换”，并挑选住宅综合费用最低的位置。阿朗索提出的区位平衡理论认为：一个家庭的固定收入将用于住宅消费、交通费用和购买其它商品，其数学模型为：Y = Pz Z + P(t) G + K(t)式中： Y 收入；Pz 其它商品单价；Z 其它商品数量；P(t) 距市中心t 处单位面积的地价；G 住宅占用土地数量；K(t) 距离市中心t 处的交通费用区位平衡的前提是家庭总开支不超过总收入的约束。通过住房消费、交通费用、购买其它商品的调节，使个人的满意程度达到最大化。10 由于我国经济体制与发展模式与国外存在着较大不同，以及发展水平与国外还存在着较大差距，因此，这两种住宅区位理论对于我国住宅市场的发展虽具在理论上具有一定的指导意义，但在现实中并不是完全适用的。五、北京市普通商品住宅价格分布规律分析1、总体价格规律分析将表3-2中数据在EXCEL中制得柱状图（图5-1、图5-2）。由图5-1可以看出，处于北京市最中心位置的东城、西城、崇文、宣武四个区的商品房价格水平，基本上高于其余四个行政区的价格水平。这四个区中，东城、西城的商品房价格又明显高出崇文和宣武两个区。图5-1 2004年八区新建普通商品住宅成交均价北京50多年来在城市发展中采取的是一条被专家称为“摊大饼”的扩展方式。即由以旧城为核心的中央大团，与北苑、南苑、石景山、定福庄等14个边缘集团组成市区，向外环线不断扩张，从二环、三环，直至发展到目前的六环。 这种城市发展模式，被建设学界和老百姓们形象地称为“摊大饼”。新中国成立以来，北京市区建成区扩大了4.9倍，市区人口增加了近4倍。在同心圆模式下，由北京旧城演变而来的中央大圆承担着行政、商业、文教、医疗、旅游等一系列功能。这集中在二环内62平方公里的老城区作为北京市的政治、经济、文化中心，各种基础设施齐全完备，集中了西单、王府井、和前门三个商业中心和金融街一个金融商务区，此外还集中了20多个中央部级机关，100多个局级机关以及北京市委、市政府所属的250多个单位。12极佳的区位条件强有力的吸引着房地产开发项目，支撑起该区域的高价位房价。从八城区监测区平均成交均价可以看出，该区域的普通商品住宅价格已经与新建商品公寓相差无多。一句话直观地讲，普通住宅不普通，在这个区域中开发的普通商品住宅，大部分老百姓都是负担不起的。在老城四区中，东西城区是“皇城根下”的老城区。北京有句老话：“西城贵、东城阔、崇文穷、宣武破。”这是由于旧时北京西城汇集了达官贵人，东城聚居了巨贾富商，而崇文、宣武则布满了平民百姓。改革开放以后，政府加大力度减少地段的差别，但是这种影响通过政治的、经济的、心理的、习惯的或多或少地干涉着每个人包括开发商和购房者的选择。观念影响着北京人的置业。二环以内是北京的黄金地段，而囊括于这两区的长安街素来被世人称为“中国第一街”，它不仅凝聚了中国古老的传统文化，更将现代北京的商业、政治、信息、金融中心集于一身，地段的稀贵使它古往今来代表着北京的形象，而西长安街更是这条“中国第一街”上的稀贵宝地，国家部委、金融机构云集在此，历来是各大企业和商家必争要地。因此，东城和西城在区位条件和心理预期上，无论是位置、交通、小区管理、环境设施都要高出崇文和宣武一畴，所以价格相对来说要高出一部分。做为郊区的朝阳区与老城区之一宣武区之间的价格水平有着微妙的变化。在图5-2中，可以发现，2003年下半年，宣武区的房价水平是服从上述规律，高出朝阳区的，而到了2004年，全年的价格水平，都是朝阳区超过了宣武区，基本上与崇文区接近。图5-2 八区普通商品住宅成交均价时间序列图造成这一现象的原因是由于朝阳区的飞速经济发展。90年亚运会带动了朝阳区的房地产开发。随后在扩大内需和住房制度改革政策的带动下，借助大幅度危房改造、企业搬迁、道路改扩建和绿化隔离带建设等机遇异军突起，发展迅猛。在朝阳区的发展过程中，不能不提到北京的CBD。根据1998年编制的北京中心地区控制性详细规划，CBD位于北京朝阳区中西部，西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路。它实际上处在以东三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线的一个大十字架的四个象限内。总占地约3.99平方公里，常住人口约5.45万人，是全国涉外资源最为丰富的地区，也是北京市商贸氛围最浓厚的所在。近两年由于申奥成功和CBD加速建设，北京市形成了朝阳区投资的新概念，房地产开发在朝阳区已经成为最大的热点。仅以2002年为例，用于房地产开发的投资额就占到了北京市的13.7，开复工面积占到了北京市的16.1。2003年突如其来的“非典”疫情对北京市的经济增长带来了极大干扰，但是朝阳区的房地产投资竟然逆风飞扬，热情不减。1至6月累计投资56.9亿元，同比增长39.1 ，占固定资产全部投资的65.5。由于区域的发展优势和发展机遇，朝阳区房地产业形成了北京市的投资概念。吸引了大批开发商竟相投资办公楼和高档公寓、高档住宅。从而带动了地价上涨，房价提高，出现这种情况符合市场原则，属于正常现象。相比于朝阳的高速经济发展，宣武、崇文这两个老城区，经济发展速度可以说较为缓慢。朝阳区04全年预计经济增幅达到17.4，实现地区生产总值803.4亿元。宣武区04全年全区预计实现地区生产总值225亿元，增长12，崇文区04年预计实现生产总值104.5亿元，增长20左右。可见，朝阳区在经济总量上已经远远超过了宣武和崇文。04年居民人均可支配收入朝阳、宣武、崇文分别为15757元、14677元、15730元，同比增长分别为13.4 、10、16.6。朝阳区居民收入在量上和增长速度上都超过了崇文和宣武，水平大致相近。同时应该看到，宣武和崇文做为老城区，承担着保护北京的古都风貌的重要历史任务，因此经济发展起来，就没有朝阳作为近郊区和新兴经济发展区域来得大刀阔斧。朝阳区蒸蒸日上的经济发展使得该区的商品房价格直追内城区的宣武、崇文，04年普通商品住宅成交均价超过宣武，与崇文接近。同样作为近郊区的海淀、丰台、石景山、究其普通商品住宅的价格水平，呈现如下状况：海淀以较低幅度低于朝阳，紧随宣武之后，超出丰台、石景山较大幅度，丰台和石景山的价格水平基本持平。如果说朝阳CBD商业是一种“财富文化”，那么海淀则始终代表着一种“创新文化”。1949年10月1日中华人民共和国成立，重新建都北京，随即开始进行郊区的规划建设，决定以海淀镇为中心，创建首都文化教育区。随着70年代末和80年代初我国改革开放时期的到来，情况开始发生变化，世界新技术革命的浪潮，在这里产生了巨大的影响。一方面得风气之先的知识分子开始走出高楼深院内的研究室、实验室，走上开拓知识经济的第一线，力求将生产、教育和科研紧密结合起来。在这一形式下，中关村的“电子一条街”开始出现。随后海淀区主要领导也开始认识到本地区的智力优势，支持科技人员到电子一条街办企业，大好形式就这样在海淀镇上发展起来。结果，在1986年国家科委立项进行了调查与研究， 终于在1988年成立了“北京市新技术产业开发试验区”。此后又经过10年的调查研究，决定将传统的“海淀镇中心区”改建为“中关村西区”，以与其东侧的中国科学院中关村科学城的重新规划相呼应。现在“中关村西区”即将开始建设为国际上重要高新技术产业总部的聚集地和高科技的中央商务区。13虽然丰台区和石景山区经济发展势头并不缓慢，但是由于在规划上，缺乏类似朝阳区CBD商务区以及海淀区中关村科技园区这样能创造高产值、具有强有力辐射和聚集效应的热点项目，因此总体发展态势上落后于朝阳和海淀，使得这两个区的普通商品住宅价格比朝阳和海淀低出不少。图5-2中，海淀区比丰台区和石景山区的成交均价高出近2000元/，是朝阳与海淀的差价522.5元/的近4倍。从图5-2中可以看出，从总的趋势来说，普通商品房成交均价，东城高于西城，崇文高于宣武。结合四城区的位置，不难看出这样一条规律，东部的房价高于西部的房价。除去本身的经济发展因素，周围区域的辐射作用也是一个很重要的影响因素。东城区东、北两侧被朝阳区包围；西城区的西北两侧紧邻海淀区；崇文区的东、南分别是朝阳区、丰台区；宣武区的西、南两面则都是丰台区。受朝阳区商务圈辐射影响，从房地产开发的地段因素分析，东城区和崇文区因为被朝阳区包围，其商务氛围也将加强。朝阳区开发的普通商品住宅受高档写字楼、公寓的影响，多为高价位中高档商品房，因此对于其近邻的东城区、崇文区的普通商品住宅价格起到较强的带动作用。朝阳区总体价格水平高于海淀，因此对于其近邻区域住房价格的影响作用也强于海淀区。北京市18个区县在地域划分上呈现明显的圈层发展格局，可分为4个层次：第一层为东城、西城、崇文、宣武4个城区，第二层为朝阳、丰台、石景山、海淀四个近郊区。14综上所述，研究区域普通商品住宅价格呈现出如下的分布规律：首先，第一圈层高于第二圈层，从内环到外环价格逐渐降低。内城区东城、西城、崇文、宣武高于近郊区的朝阳、丰台、石景山、海淀。第二，北部区域高于南部区域。第一圈层中，东城、西城高于崇文、宣武；第二圈层中，朝阳、海淀高于丰台、石景山。第三，东部区域高于西部区域。第一圈层中，东城高于西城，崇文高于宣武；第二圈层中，朝阳高于海淀，丰台、石景山基本持平。以上的分析说明，经济状况对于普通商品住宅的影响作用是很大的。从影响住房价格的经济因素中，选取2004年该八个行政区的GDP、固定资产投资总额、城镇居民年人均可支配收入、财政收入（附表2）与普通商品住宅价格在EXCEL中进行简单相关性分析，得到各个经济因素与房价的相关性系数（表5-1）。表5-1 八区经济影响因素与房价相关性系数表04年各项经济指标相关性系数区内生产总值0.11 固定资产投资总额0.17 区财政收入0.35 居民人均收入0.94 相关系数和复相关系数是用来判断一个变量同另外一个变量或几个变量线性相关程度的重要指标。一般来说，相关系数或复相关系数的绝对值接近于1，就说明因变量与自变量之间的联系紧密，而越接近于零则说明因变量与自变量之间的联系松散。15相关系数正负号反映相关关系的方向，正号反映正相关，负号反映负相关。正相关指的是因素标志和结果标志变动的方向一致，负相关指的是因素标志和结果标志变动的方向相反。通过表5-1可以看出，普通商品住宅价格同经济总量GDP、固定资产投资总额、区财政收入、居民人均收入呈现正相关关系，说明GDP值大、固定资产投资总额、财政收入高即经济发展好越好，相应的，应该房价越高。其中前三项的相关性系数绝对值较小，为弱相关；而房价与居民年人均收入的相关系数为0.94，接近于1，为强相关性。说明人均收入对于房价的影响程度较强，房价高低与人民生活水平高低有着很大关系。2、主要交通干线分析将表3-3中的数据在EXCEL中将制得柱状图（图5-3），得到普通商品住宅价格按照环线位置的分布规律图。可以看出，按照环线由内到外的顺序，基本上由市中心向五环随着环线增加，价格逐渐降低。图5-3 环线分区平均成交均价图在北京的住宅分布上，住宅沿环路发展，是北京住宅在空间上发展的一个主要特征。住宅沿环路发展与北京的交通网络发展有关，三环路、四环路、五环路的建设和开通，改善了环线两侧附近的住宅环境，住宅的发展伴随着环线建设而逐渐向外发展。二环路两侧附近主要是以1990年代前开发的住宅区为主，住宅开发和建设主体以各机关和企事业单位为主，住宅获取方式多属于福利分房或单位公房。由于待开发空间相对较少，商品房开发比较少，但在东部如CBD、东北部、北部和西南部有大片的商品住宅区。三环路两侧到四环路、五环路周边是1990 年代以来商品房开发的重点地带，尤其是在由三环和四环路周边形成了环状住宅聚集地带，这一带是北京普通商品住宅的主要集中地带。从1990 年代以来，北京市住宅空间分布具有以下特征：一是三环路外围住宅建设速度加快，但三环路的内侧和二环路的两侧出现了减缓甚至停滞的现象。将监测区04年成交套数按照环线分区加总，跨越两个环线分区的套数按面积比例分摊，可以看出各个环线分区的普通商品住宅发展态势（图5-4）。三环路以外，特别是随着四环快速路的通车、以及五环和六环、城市轻轨和放射状地铁的规划和建设，大的住宅环境已经发生了明显的改善，该地带是北京现在和今后住宅发展的主要空间。图5-4 各环线分区成交套数图近年来，北京住宅空间发展趋势之一是沿主要交通干线呈放射扇面拓展。目前，相对成熟的住宅扇面有以下几个：机场高速公路住宅扇面、京昌高速公路住宅扇面、立汤公路住宅扇面、京通快速路住宅扇面、京开高速公路住宅扇面等。在上述五个扇面中，机场高速公路、京通高速路、京昌高速公路发展相对较快。另外，沿石景山路、京石高速公路、京津塘高速公路、南苑路等方向扩展的住宅空间也相对较快。总的来看，北京住宅空间沿主要交通干线呈放射状扇面扩展。京昌、京开、京通、京津塘等11 条放射状公路以最便捷的速度把城区与近郊区和远郊区相连接，为住宅空间向周边地区扩展提供了基本保障。16在道路对普通商品住宅价格的影响上，交通通道的建设可以带来出行时间和费用的降低，促进城市郊区化的发展，使得城市居民工作与住宅分离成为可能，为居民提供环境质量相对较好，而价格低廉的住宅空间；另外也可使原来交通不便，未被开发利用或者效益较低的地区得到开发或效益提高，为房地产开发商扩大盈利空间。北京四环路、五环路、京开高速公路、京通快速、城市铁路13 号线、八通县、地铁5 号线等快速交通设施建成和开工，就直接提升了道路沿线土地价格和商品房销售价格。16快速交通通道的建设和开通缩短了居民的出行时间，从而扩大了居民住宅区位选择的空间范围。如城市轻轨铁路13 号开通前，城北商品房的购房者主要集中在中关村、亚运村等地，轻轨开通后，购房者的空间范围不断扩大，市中心、一线地铁沿线、环线地铁周边的居民也成为重要的客户群。根据2002 年底完成的“北京市轨道交通网规划”，到2008 年前，每年建设轨道交通线路里程不少于40 公里，全市轨道交通运营总里程将达到37411 公里。随着大量轨道交通付诸建设，以及轨道交通沿线的土地开发和住宅建设，北京市房地产价格分布规律也必将呈现出新趋势。在城市中心区，由于城市发展已较成熟，轨道交通对房价的影响并不明显，房价的空间格局也不会产生太大变动。而在城市边缘区和城市外围区，轨道交通站点对房价的影响非常明显。这种影响将诱发沿线土地的开发，从而使轨道交通线成为高密度点状放射的城市发展轴线。可以预测，在城市中心区以外，轨道交通将会对房价产生明显的廊道效应，轨道交通沿线的房价会呈现向两侧递减的规律，站点附近将成为住宅高度集中和房价突出的节点。新的规划方案加强了轨道交通在南北方向上的布局，向南已到达远郊区县，纵贯南北的轨道交通线将会大大改善城南的区位条件。在城南房价明显较城北偏低，以及北京市房价整体偏高的现状下，南城的购房需求会有所攀升，南北方向上的房价差距也将会有所缩小。17北京的城市交通改造日新月异，从2005年开始，政府还将继续加大投资力度和改造速度，对道路改造的投资再投入638亿元，在轨道交通上将新建地铁五号线、八通线、四号线、十号线、奥运支线、亦庄线、机场专线、九号线等8条地