临安房地产市场月报

临安12月份市场月报一、宏观政策研究（一）近期与房地产相关的主要政策、新闻解读为了更好的了解宏观房地产市场，营销策划部定期摘抄与房地产相关的主要政策、新闻，并进行解读。序号时间标题主要内容政策解读112/1111月份宏观经济数据n CPI：同比上涨5.1%，创28个月新高n PPI：同比上涨6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%。n 固投：11月份固投亿元，同比增长24.9%，比1-10月份加快0.5个百分点。n 消费：11月份，社会消费品零售总额13911亿元，同比增长18.7%，比10月份加快0.1个百分点。1-11月份，社会消费品零售总额亿元，同比增长18.4%，比1-10月份加快0.1个百分点。n 信贷：11月份新增本外币贷款6142亿元，其中，人民币贷款增加5640亿元，外币贷款增加85亿美元。人民币贷款余额47.43万亿元，同比增长19.8%，比上月末高0.5个百分点，比上年同期低14.1个百分点。n 12月初，中央政治局会议为货币政策定调，由适度宽松转为稳健，而随着昨日中央经济会议的召开，以及统计局将11月数据提前至今日（休息日）公布，以及央行此前的惯例，市场普遍认为央行会在昨日加息，但靴子仍未落地，央行选择了第六次上调准备金率。n 食品价格上涨和居住类价格上涨幅度比较大，他们推动了同比的CPI上涨。 11月份，食品类上涨了11.7%，拉动CPI上涨3.8个百分点，贡献率是74%；居住类价格在11月份同比上涨5.8%，拉动CPI上涨0.9个百分点，贡献率是18%；这两项合在一起就使贡献率达到了92%。食品价格中11月份粮食上涨11.7%，食物油上涨14.3%，水果上涨28.1%，蛋类上涨17.6%，从这些食品价格的变化来看，我们可以感觉到像水果、鸡蛋、这些与季节有关的产品涨幅比较大。也就是说11月份物价上涨中有相当一部分与季节性的变化有关，因为进入冬季后对肉、蛋、菜的消费要增加，反映在供求上有些变化。412/15111月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况开发投资：前11月，全国房地产开发投资4.27万亿元，其中7成投向商品住宅。11月当月，房地产开发投资4628亿元。房屋施工面积：38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积：达到4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。完成土地购置面积：前11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。11月当月，土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。通过解读1-11月房地产开发完成数据，我们可以得出以下结论：n 1-11月，全国开发投资、施工面积和完成土地购置面积均有大幅增长，但住宅竣工面积仅增长了11.4%。可以预测在今年下半年和明年，市场供应量将大大增加，有利于缓解紧张的供求关系，从而有利于减缓房价的增长速度。商品房销售情况1-11月销售面积：达成8.25亿平方米，同比增长9.8%；其中，商品住宅销售面积增长54.4%;办公楼销售面积增长39.2%;商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月商品房销售额：达到4.23万亿元，同比增长17.5%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。n 11月新调控政策接踵而来：月初的停止三套住房公积金贷款，月中的“限外令”，以及央行先后两次上调存款准备金率。调控政策的叠加效应加剧了楼市的两极分化。房地产开发企业资金来源情况1-11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%2。其中,国内贷款8994亿元,增长40.2%;利用外资413亿元,下降31.4%;企业自筹资金15909亿元,增长18.3%;其他资金22854亿元,增长76.6%。在其他资金中,定金及预收款13347亿元,增长66.5%;个人按揭贷款7009亿元,增长130.1%。1-11月，房企开发资金仍呈渠道多元、高速增长的特点。其中自筹、定金及预收款、个人按揭贷款占比超过74.6%，银行开发贷款仅占18.6%，且前者的增幅远超后者。从这一数据我们可以得出结论：开发企业筹资能力大大增强，对银行的依赖性已大幅减低。512/1511月份房屋销售价格指数70个大中城市房屋销售价格指数11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。其中新建住宅销售价格上涨9.3%。二手住宅销售价格上涨5.6%。11月份新房售价环比10月上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。说明各地调控政策出现小幅效果11月份国房景气指数11月份,全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.78,比10月份提高0.75点。11月份的景气指数小幅走高，仍然处于高位运行且高于去年同期水平。612/11前三季度，30个城市卖地收入9000亿元，同比增70%11月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。4月起，土地市场成交量同比增幅均保持50%以下，8、10两个月出现同比负增长的现象。9月住宅用地楼面均价达到全年最高的2395元/平方米，10月骤降至1617元/平方米，11月上升到2135元/平方米，使10月成为全年住宅用地楼面均价走势的第三个。在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。预计12月的土地市场供应总量将进一步上扬，迎来本年度最后的供地高潮。解读结论中国社会科学院发布2011年经济蓝皮书指出：1、2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。2、从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看， 2010年18月,住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。3、2010年城镇居民人均可支配收入，约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。其中,城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在36较为合适，而按照目前的收入比水平，直接后果就是,85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。二、杭州房地产市场表现1、杭州房地产房地产销售杭州主城区2010年11月新增商品房面积28.85万平米（2697套），销售商品房45.99万平米（3678套），供应量大幅萎缩，但成交量却增长明显，其中新增面积环比下降60%，销售面积环比上涨24%。11月份主城区商品房供需从2.07直降到了0.62，降幅之大显示供需矛盾的不断的尖锐，市场表现优异，受宏观政策的影响逐渐减弱，对于通胀的逐渐担忧，消费者仍然将房地产作为投资保值的首选。而本月开盘的楼盘品牌开发商受欢迎程度尤为强烈。龙湖滟澜山、保利江与海和中海紫藤苑等开盘就被一抢而空。大部分楼盘销售率普遍在70%以上，虽然优惠较少。同时随着下沙、申花等板块地块楼面价的不断冲高，未来房价再次形成了上升空间，导致了房价继续坚挺。调控的难度继续加大。2010年11月杭州主城区共成交商品房3678套，同比去年11月下跌32%，环比今年10月上涨21.7%，成交均价基本持平，依然高位运行。今年11月杭城共有21个楼盘开盘，开盘量比10月减少了5个，部分楼盘由于受新政影响都进行了延期开盘。21个开盘楼盘中，有12个楼盘销售率在5成以上，8个楼盘销售率超7成，其中，金地自在城、星汇荣邸销售率均为80%，龙湖滟澜山达到84%，贝利栖溪公馆和雅戈尔御西湖销售率都超过9成。2010年11月开盘楼盘成交信息（截止11月31日）楼盘名开盘时间区域房源量户型开盘均价（元/）预定+成交量含预定成交率丽园1.2.6.7#楼11月8日上城130140-380480008968.46%筑品金座11月8日西湖12946、145260004635.66%和达城11月8日下沙9685、114、139160006163.54%美地兰庭14.15#楼11月7日余杭25475-89720072.76%和家园阅山22.23#楼11月8日西湖64180310002945.31%复地连成21.22#楼11月11日余杭26750.89.1001300000.00%梧桐燕庐11#楼11月13日之江1188616000-13+4549.15%金地自在城乐活湾11月13日西湖2923035000-42000310.34%中海紫藤苑11月13日西湖32574-139160001850021666.46%贝利栖溪公馆11月13日余杭116129、135、140860019+8791.38%保利江语海11月13日下沙16583-110160001+191116.36%金石华城1#楼11月17日余杭18989、9876001+5228.04%御西湖5#楼11月17日市心6289、159400005791.94%君临天下5#楼11月19日余杭30653-601800030.98%星汇荣邸1#楼11月20日滨江2248716800144+2274.11%绿城蓝庭蔷薇院2、3、6、7#楼11月20日余杭6690、140、240140003756.06%香颂乐苑荷香居4幢11月21日余杭7286.126105594+4162.5%上尚庭1.2.3#楼11月21日拱墅26690-180240004015.04%中意名仕苑1-5#楼11月22日临平132130-1501400051+3665.91%远洋公馆10#楼11月27日拱墅100225-235400006+1521.00%自在城鹭影洲19#楼11月28日西湖203110.1481900070+737.93%蒙卡岸3.4#楼11月28日闲林1811281330000.00%紫桂公寓11月29日余杭7883.1601034611.28%三、临安2010年楼盘成交概况1、总体成交形势分析：2、个盘2010年销售情况锦城街道百合公寓 临安钱王房地产开发有限公司 11322,800锦城街道宝亿御景园 临安锦迅房地产开发有限公司 494,9163,612锦城街道春天 杭州地上房地产集团 202,96110,800锦城街道点点公寓 杭州临安金磊房地产有限公司11862,000锦城街道丁香南苑 杭州顺达集团房地产有限公司132,2735,968锦城街道枫林晓城 杭州地上房地产集团21645,259锦城街道广业金禾嘉园 临安金禾房地产开发有限公司 11916,5115,875锦城街道恒晟左邻右里 浙江恒晟置业有限公司61473,708锦城街道黄金水岸 杭州屹翔房地产开发有限公司 386,1378,596锦城街道回龙公寓 临安市山水房屋开发有限公司 131,1211,101锦城街道江南商城 浙江恒伟房地产开发有限公司103625,843锦城街道锦南公寓 临安大众房地产开发有限公司8810,7514,745锦城街道锦绣钱塘桂雨轩70 浙江锦绣钱塘房地产有限公司139519,079锦城街道锦绣山水苑 临安市锦绣房地产有限公司22585,147锦城街道锦竹苑 临安市海翔置业有限公司382,6332,677锦城街道林水山居 杭州海杰德房屋开发有限公司492,1514,056锦城街道临溪佳苑 临安市佳伟房地产开发有限公司48247,236锦城街道玲珑花园 临安市玲珑房地产开发有限公司11814,9935,429锦城街道钱王文化广场锦玉园 临安绿城置业有限公司22536,73713,593锦城街道瑞麒佳苑 杭州瑞麒置业有限公司10410,6433,959锦城街道时代风景苑 杭州元晟置业有限公司 302,8746,142锦城街道水岸明珠 临安市天阳置业有限公司96784,772锦城街道水岸阳光 临安市天阳置业有限公司13013,0184,913锦城街道顺达丁香苑 杭州顺达集团房地产有限公司12285,000锦城街道太阳城花园 杭州星洲房地产有限公司516,3904,810锦城街道天松花苑 杭州天松房地产开发有限公司233,1894,559锦城街道同德公寓 临安同德房地产开发有限公司75912,711锦城街道万锦山庄 浙江天屹信息房地产有限公司93,0389,329锦城街道万马樱花府第 临安万马蓝翔置业有限公司273,3065,215锦城街道万马樱花雅苑 临安万宏房地产开发有限公司12512,4625,239锦城街道万马公寓 临安万宏房地产开发有限公司111,0065,637锦城街道吴越山庄 杭州明新房地产开发有限公司12211,9424,913锦城街道西墅花园 杭州西墅房地产开发有限公司16920,4233,917锦城街道西雅园 临安亿擎联昌房地产有限公司132,4985,432锦城街道香溢公寓 上海香溢房地产有限有限公司121,4923,782锦城街道香樟名苑 临安百基置业有限公有限公司291,9103,510锦城街道祥和园 临安汇锦房地产经营有限公司147111,252锦城街道新都公园家 临安新都房地产开发有限公司77988,9615,991锦城街道鑫盛忆家 杭州银鑫房地产开发有限公司21421,485锦城街道星港9月花园 杭州临安金磊房地产有限公司302,8056,981锦城街道怡情风景苑 临安市乐业房地产开发有限公司22743,685锦城街道樱花公馆 浙江天屹信息房地产有限公司37455,045锦城街道永隆公寓 桐庐县盛泰房地产有限公司123,9914,689锦城街道远洋山水花园 临安浙远房地产开发有限公司5810,1096,428锦城街道筑境花园 临安三佳房地产开发有限公司182,6753,753锦城街道紫竹苑 杭州临安金磊房地产有限公司261,4094,190数据更新：截止2011年1月6日，标红位置为本月有销售增加楼盘3、个盘销售分析（1）御城御城于10月中旬开始登记购房，采取不交定金只选购意向房源的形式锁定客户，售楼部目前推出预定的房源有多层和高层，高层预计于12月底开盘，目前均价6500/左右，多层预计于明年1-3月开盘，目前告知客户均价约为7400元/，平层官邸约10000元/。该楼盘操作明显存在问题，在实际过程中定价偏高，造成了事实上的客户流失。从目前的市场反响看，风水角度和开盘价格均是消费者较为关注的不足之处。直到2010年底尚未有成交信息放出。（2）西墅花园西墅花园已于12月底内部开盘，大多为西墅村原始住户购买，预定均价在6200左右；此项目由于地块特殊原因，成交价格相对市场价偏高。西墅花园商业街于10月中旬开始接受报名。商业总建筑面积：3.5万方 商业形态：沿街商铺（单间200-300方）、钱王综合文体中心（总体1.3万方、可分割）简介：西墅花园街区由西墅花园一期沿街商铺、西墅锦园（西墅花园二期）沿街商铺和钱王综合文体中心