地产服务投资公司商业计划书.ppt

商 业 计 划 书,目 录,第一部分 摘要 第二部分 公司介绍 第三部分 地产服务行业分析 第四部分 竞争优势分析 第五部分 公司发展策略 第六部分 财务分析 第七部分 退出策略 第八部分 结论,公司简介,海航置业地产服务投资公司成立于2008年1月2日，注册资本金为5亿元人民币，总资产约为40亿元人民币。 海航置业地产服务投资公司作为海航置业控股(集团)公司的全资子公司，下设海航置业地产咨询公司、海航置业地产估价公司、海航置业地产经纪公司、海航置业地产金融服务公司和海航置业物业管理公司等五个控股子公司，主要业务有房地产评估、经纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理等。,第一部分 摘要,战略定位-房地产服务的领先者,依托海航置业控股集团公司，在投资经纪、估价、租赁、物业/资产管理及金融服务等业务的广阔的区域平台上，服务投资者、开发商和业主，成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金融服务平台。,竞争优势,海航集团的品牌影响力 广泛的政府资源 独特的战略定位 优秀的资本运作能力 卓越的管理能力 独具特色的企业文化和凝聚力,具体业务发展策略,盈利模式,表1-1 盈利模式分析,未来五年收益预测,表1-2 未来五年收益预测 单位：亿元,未来五年投资计划,表1-3 未来五年资金使用计划 单位：亿元,资金需求,从未来五年资金使用计划表可以看出，公司在2008年投资所需资金约为10亿元人民币。2008年公司资本金为5亿元人民币。我们计划在2008年以出售公司股权的形式引进战略合作者，计划引资4亿元人民币。引资后海航置业控股集团公司持有公司的股权比例约为55.56%，战略合作者持有公司的股权比例约为44.44%。,公司概况,海航置业地产服务投资公司通过持续对优秀团队的投入，努力在全国主要城市实现规模化和品牌的认知，通过完善资金管理和金融服务等业务，巩固公司在房地产行业的优势和市场领先地位的深度。,海航置业地产服务投资公司成立于2008年1月2日，注册资本金为5亿元人民币，总资产约为40亿元人民币。 海航置业地产服务投资公司作为海航置业控股(集团)公司的全资子公司，下设海航置业地产咨询公司、海航置业地产估价公司、海航置业地产经纪公司、海航置业地产金融服务公司和海航置业物业管理公司等五个控股子公司，主要业务有房地产评估、经纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理等。,第二部分 公司介绍,本公司现有股权结构如图1所示,股权结构,海航集团有限公司,海航置业控股（集团）有限公司,海航置业地产服务投资公司,地产咨询公司,地产估价公司,地产经纪公司,地产金融公司,物业管理公司,控股股东概况,1.海航集团 海航集团有限公司是本公司实际控股股东。1998年4月，海航集团经海南省工商行政管理局批准成立。二十年来，海航集团从单一的航空运输企业已经发展成为以航空运输为主业，同时向上下游产业延伸的大型企业集团。海航集团现有航空运输业、机场管理业、酒店管理业、旅游服务业、物流产业、商业、地产业和金融服务业等八大产业集团。截止到2008年1月1日，海航集团资产约为680多亿元，年营业收入230亿元，员工3万余名。,图2-2 海航集团产业板块分布,2.海航置业控股集团,图2-3 海航置业控股集团组织架构,2005年3月，为适应企业快速发展和战略规划需要，海航置业将总部迁至首都北京，并同时在北京、海口、三亚、上海、广州、西安、昆明等全国各大城市运作十几个开发建设项目。项目涉及住宅小区、高档写字楼、高档酒店、大型商场及大型生态旅游景区开发。 企业宗旨 ：为社会做点事、为他人做点事、为自己做点事 企业理念 ：诚信、业绩、创新,海航置业控股（集团）有限公司始创立于2000年3月29日，原名海南海航建设开发有限公司，2004年2月27日经增资并更名扬子江地产集团有限公司，于2007年5月28日经海南省工商行政管理局批准正式更名为海航置业控股（集团）有限公司，注册资本金6.5亿元。 十余年来，公司依托海航集团雄厚的资金和管理优势，逐步在全国范围内发展壮大，目前在北京、海南、西北、上海、广州、昆明、重庆、东北设立八大区域公司，拥有地产开发、地产投资、金融服务、装饰工程、物业管理等各类项目公司二十余家，至今已开发建设完成近百个项目。 截至2008年1月1日，海航置业总资产已达19亿元人民币，员工总数已超过2000人。,公司愿景,公司愿景：创建行业标准，做市场领跑者，成为中国领先的地产服务公司和地产服务界最具社会责任感的企业，做海航文化在地产服务界的传播者。 市场领跑者：在2008-2012年规划期内，成为地产服务业的领导者、行业标准的制订者。 社会责任感： 通过不断倡导健康、温馨的工作环境，为员工带来幸福愉悦的人生； 通过不断塑造合理、科学的投资环境，为客户和投资者带来幸福愉悦的人生； 通过不断塑造合作、共赢的商务环境，为合作伙伴带来幸福愉悦的环境； 通过不断注重环境保护，成为建设和谐社会的实践者。 传播者：将海航文化传播到每个海航物业，为社会做点事，为他人做点事，为自己做点事。,公司愿景,市场领跑者,社会责任感,传播者,公司战略定位,1.母公司的战略定位-海航置业控股集团 定位于整个海航集团的地产投资、开发、持有和运作管理中心，走具有海航特色的地产投资、商业地产开发和资本运作道路，进行大储备、大投资、大开发，最终实现产融结合的跨越式发展，成为中国新一代地产界大亨。 核心战略定位是成为地产服务商，以地产服务为核心业务，以产融结合为主要途径，整合各类不动产资源，实现几何级放大并获取超额资本回报，成为地产界的商地产开发商、商地产投资商、地产金融服务商。,2.公司的战略定位,服务领先,专业能力领先,盈利能力领先,业务规模领先,海航置业地产服务投资公司定位于房地产服务的领先者，通过依托海航置业控股集团公司，在投资经纪、估价、租赁、物业/资产管理及金融服务等业务的广阔的区域平台上，服务投资者、开发商和业主，成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金融服务平台。,为客户提供优质的服务，满足客户多元化的需求，打造国内知名品牌,提升专业服务能力，在技术与管理领域建立竞争优势,提升企业管理水平，提高盈利能力，为股东创造最大价值，盈利能力要位居行业前列,主要体现在业务发展领域和收入上,组织构架,海航置业地产服务投资公司实行法人治理结构，股东会是公司的最高权力机构，股东会下设董事会，董事长负责公司的发展规划，整体运营管理，总经理负责日常的经营管理，对董事会负责。公司根据需要设立综合管理部、计划财务部、项目开发部和战略发展部，同时对各子公司进行垂直管理。,核心管理团队,董事长 李晓明 1962年生，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司董事长，毕业于中国政法大学，长期从事管理工作，曾在外资企业担任驻华首席代表，具有丰富的管理经验。历任海南航空股份有限公司办公室副主任、计财部总经理、总裁助理、执行副总裁、财务总监，扬子江地产集团董事长，海航酒店集团董事长等职务。,总裁 王贺新 1973年生，现任海航置业控股（集团）有限公司总裁。毕业于中国人民大学。长期从事项目管理与企业管理工作，历任海南兴隆温泉康乐园有限公司董事长，海航集团有限公司项目开发管理部总经理等职务。具有丰富的项目运作和企业管理经验。,副总裁 鲁晓明 1968年生，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司副总裁、海航思福汽车租赁有限公司董事长、海南海航饮品有限公司董事长。毕业于荷兰马斯特里赫特学院，于2002年取得工商管理硕士学位，具有丰富的企业管理专业知识和实战经验。,副总裁 石永利 1959年生，高级会计师，曾在西安市委财贸部工作，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司副总裁。于2002年取得西北大学工商管理硕士学位，具有丰富的房地产开发、投融资管理和企业管理经验。,财务总监 刘靖 1973年出生于湖北，毕业于中国社科院，于1998年取得货币银行专业硕士学位，注册会计师、高级会计师、中级经济师、美国酒店业高级职业经理人，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司财务总监、海南海航地产控股（集团）有限公司财务总监、亚太国际会议中心有限公司董事长，历任海航酒店控股集团财务总监、海航酒店控股集团总经理、三亚凤凰国际机场有限责任公司财务总监。,中国经济概览,自中国于70年代末推出广泛经济改革以来，中国经济大幅增长。受到中国于2001年加入世贸带动，增长进一步加快。因此，中国经济已成为一个世界主要经济体系。 根据国家统计局的初步测算资料，2007年中国国内生产总值（GDP）为246619亿元，增幅为11.4%，至此，中国经济已连续五年增长达到或超过一成。根据国民经济和社会发展第十一个五年规划，中国政府预测，2006年至2010年间国内生产总值增长约为7.5%。于2010年，中国国内生产总值预期达人民币261,000亿元。 由于强劲经济增长使然，中国城镇居民家庭年均可支配收入由1996年人民币4,839元增至2006年人民币11,760元，增幅达一倍多。此外，相对1996年人民币38,521亿元，城镇及城镇居民家庭的储蓄总额与2006年增加愈三倍至人民币161,587亿元。,第三部分 地产服务行业分析,房地产业概述,图3-2 房地产业的构成,房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。,房地产市场分析,地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式，是房地产投资、开发、买卖、抵押、典当等交易活动的场所，同时，房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。 1.房地产市场的构成要素,图3-3 房地产市场体系,房地产市场是由一个多种要素构成的系统，其中的各个要素之间相互作用、相互联系，从而构成一个完整的房地产市场。,2.房地产市场的结构层次,房地产市场,房地产一级市场 即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场,房地产二级市场 即土地使用权出让后的房地产开发经营市场,房地产三级市场 即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场,土地征购市场、土地批租市场,房地产转让市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场、房地产信托市场,房产租赁市场、房产买卖市场、房产调换市场、房产典当市场、房产按揭市场、房产拆迁市场、房产租售后服务市场、物业管理市场,房地产的三个级别市场是相互促进、相互并存的。一级市场是国家垄断的出让市场，二级市场是开放的转让市场。一级市场是二、三级市场成长、发展的前提和基础。一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场交易量，二级市场的活跃必然促进三级市场的兴旺。这样，一级市场的垄断经营和二、三级市场的充分自由竞争，共同构成一个完整的、有机的房地产市场体系，发挥整体功能，促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。,一级市场,二级市场,三级市场,房地产服务业分析,1.需求分析 房地产公司的迅猛发展更多的是得益于计划经济体制下长期形成的市场饥渴，即特定的市场机遇导致了中国房地产市场的蓬勃发展，而不是房地产企业自身的高质量运行，相反，由于对资源（主要是土地）的占有是企业发展和获利的最主要因素，过于丰厚利润抑制了对高运作效率的追求，对管理的重视程度不够，是多数中小型房地产公司的普遍现象。 随着市场竞争的加剧、土地投放和银行信贷的越来越规范，真正比拼内力的时代来临了。但单凭某些公司自身的实力难以独自高质量地完成房地产经营链上的所有工作，寻求房地产服务公司的合作将成为市场的一般趋势。正在迅速产生并不长期忽视的房地产公司的对地产服务的需求，将成为房地产服务公司的长期稳定的业务来源，为地产服务公司的生存发展提供巨大的市场空间。,目前是介入地产服务业务的最佳时机。由于现在地产公司已经感受到市场压力，但危机又非迫在眉睫，这样的市场形势将产生以下几个市场效应：,1. 房地产公司感受到的市场压力将逐步转变成地产咨询的现实需求,由于市场竞争逐渐加剧、土地投放越来越规范，房地产开发的成本在增加，房地产开发的行业利润将逐渐回归正常水平，因此房地产公司感受到的压力将越来越明显，提升其被忽视的运作能力和运作效率，将成为获取较高的开发利润的主要手段,2. 危机并不迫在眉睫，给地产服务公司留出了一定的成长时间,尽管已经感受到了市场的压力，但这种压力还没有给企业带来生存的直接危机，这种压力下的相对平静的时间，给地产服务公司留出了一定的成长时间。这种成长的时间对于新成立的地产服务公司将是非常宝贵的。,2.房地产服务在房地产市场中的活动 从图中的运作过程中可以看出，房地产服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等，始终渗透与市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。,房地产市场运行个阶段 房地产中介提供的服务,3.房地产服务业的作用,4.房地产服务业与房地产业的关系,2,3,4,5,房地产服务业是房地产业的重要组成部分,房地产服务业的发展能推动房地产业的健康发展,房地产业的发展是房地产服务业发展的前提与基础,房地产业的发展水平决定房地产服务业的发展水平,房地产业的发展能够决定房地产服务业的行业内部结构和组织模式,房地产业分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业，因此，房地产中介业是房地产业的重要组成部分。房地产服务业贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供多元化的地产服务。,房地产服务业的发展能够达到维护房地产市场公平竞争的市场秩序、促进市场主体之间的交易活动、降低交易费用和提高市场效率、保护市场主体的合法权益、改进市场主体的决策与管理等作用，推动房地产业的健康发展。,房地产业的发展是房地产服务业生存与发展的前提与基础。没有房地产业的发展与繁荣，就不可能有房地产服务业的发展与繁荣。房地产业的发展，能够加快房地产业的社会分工与合作，增加对房地产服务业的需求，为房地产服务业的发展带来生存空间。,房地产业的发展水平越高，房地产在国民经济中所占比重越高，房地产业的产业链条就越长，产业分工就越细，对房地产服务的需求种类和需求量就越多，从而推导房地产服务业的发展空间和发展水平。,房地产业的发展将决定房地产服务业的行业内部结构，如房地产咨询服务业、房地产经纪代理业、房地产估价服务业、房地产信托保险业等行业内部结构。同时，房地产业的发展也将决定房地产服务业的市场组织模式。,1,5.房地产服务业与房地产市场的关系,图3-6 房地产市场的升级示意图,政府,开发商,消费者,消费者,一级市场,二级市场,三级市场,出租、出售,土地出让,出租、出售,海航集团的品牌影响力,海航集团经过15年的发展，已经塑造了优秀的企业品牌。海航集团强大的资金实力和板块资源为公司的未来发展奠定了坚实的基础。 公司通过海航集团良好的社会形象，依托海航集团上下游产业链，充分利用海航集团优势综合经营，开展联合营销。 通过海航集团在社会的强大影响力获取优质项目，与海航集团金融服务产业结合，进行资源整合，拓展业务渠道，共享集团资源，以低成本投入获取高额回报。,第四部分 竞争优势分析,海航集团拥有良好的政府关系。近年来，海航集团和相关各级政府和集团公司签署了战略框架合作协议，为公司提供了一定的客户资源和项目资源，同时也提高了公司在相关区域内的竞争力，为公司的未来发展提供了强有力的技术支持和保障。 战略合作协议城市：安庆、上海（金山、闽行）、合肥、安徽毫州、天津、汉中、潍坊、百色、连云港、宝鸡、甘肃省、长春、吉林、大同、北京（顺义、密云）、满洲里、长沙、克拉玛依、昆明、乌鲁木齐、海口、琼中，广州。,广泛的政府资源,表4-1 海航集团已签署和房地产业有关的战略框架合作协议一览,独特的战略定位,1房地产经营平台 通过区域市场的研究、地产项目的评估与选择、地产公司内部管理咨询等业务的拓展与深化，将逐步形成房地产经营所必须的全部能力。 通过对房地产公司业务经营过程中各项职能的部分或全部承担，最终成为房地产的经营平台，部分或全部地接受房地产公司的委托，完成相应的房地产经营业务或部分业务，而房地产公司将逐步成为房地产投资公司。 2房地产流通平台 房地产流通平台是提供给各类开发商、房屋出售者展示和销售各种地产产品的平台。 3房地产金融服务平台 公司将同保险公司、信托公司、房地产投资基金等金融行业合作，通过项目运作和资本运作，为海航置业控股集团公司提供盈利平台和融通平台，成为海航集团产业资本和金融资本的转化器，并在房地产信贷和房地产金融产品业务领域为其他房地产开发商和市场提供房地产金融信贷产品，提供房地产金融服务。,三个平台之间将形成互相依存、相互促进的关系。,优秀的资本运作能力,海航集团 作为一家地方性航空公司，在过去十几年的发展过程中，以其超常规的发展轨迹而成为中国民航业的一个奇迹。今天，海航集团已经发展为一个以航空运输为主业，以机场管理、酒店、旅游、商业、房地产和金融等为新业务群，集团资产总值超过680亿元人民币，员工30000余人的大型企业集团。 -并购重组是海航集团迅速发展的助推器,海航集团旗下拥有多个上市公司，因此可以顺利实现产业板块间的协调，完成资本市场的运作。 目前上市公司有：海南航空、美兰机场、宝商集团、西安民生；另外海航旅业、酒店集团、大新华航空已将于近期在国内和国外资本市场实现直接和间接上市。,卓越的管理能力,公司的高级管理层有着丰富的行业知识、管理技能和营运经验。在物业开发、经营管理和金融服务领域具有丰富经验。我们多位管理人员均受过专业训练或经注册的建筑师及土木工程师和造价师。我们还聘用了大量拥有房地产经验或管理技能的中级管理人员及专业人员。截止2007年，我们的员工中持高级职称的9人，注册建筑师、房地产估价师、注册会计师、注册税务师和注册资产评估师共22人，在各自的领域担任骨干及业务主管角色。 在集团的内部管控模式选择上，公司采用的是财务管理型与战略管理型相结合的一种管控模式，它要求集团公司既要关注子公司财务目标的实现，根据业务发展状况选择适当时机增持股份或适时退出，又要通过控制子公司的核心经营层，使子公司的业务活动服从于集团整体战略活动。通过进一步强化内部管理，清晰界定各营运单位的责任，实施业内最佳的企业管治及内部控制运作方式和标准，更有效的保证了公司的各项战略实施。,独具特色的企业文化和凝聚力,内修中华传统文化精粹 外融西方先进科学技术,1.市场定位策略 公司的产品定位于综合性服务 公司将为客户提供综合性的地产服务，这种综合性体现在对房地产开发价值链的全程覆盖，这种综合性还体现在对房地产开发业务的深度参与，即不仅提供相应的方案，而且参与实施，并将客户价值的实现作为公司的基本业务目标。,市场定位策略,第五部分 公司发展策略,2.客户定位策略,3.区域定位策略 公司的区域定位与母公司的区域发展布局相协同，以海航置业控股集团业务发展的核心为主要 发展区域，拓展其它新兴发展区域的业务，最终形成华北、华东、华南、西北、东北、西南六区域渐次发展。,图5-1 区域布局分布图,资本运作策略,1,2,3,4,通过收购其它机构正在管理的物业，利用公司自身的优秀管理方式和资本运作等方式回笼资金，等待物业升值后再出售管理权以获得投资收益；,通过收购具有升值潜力、资金链断裂的中小型房地产中介服务机构，扩大业务发展规模，获得投资收益；,通过投资房地产上市公司一级市场、二级市场股票，直接或间接控制房地产上市公司，获取证券市场的收益；,通过收购壳公司实现间接上市。,投资策略,1.投资策略,2.融资策略 以股权和资产类别作划分，构建两级融资平台，形成可持续性的循环融资体系。通过融资的结合，降低负债率，优化资产负债结构，利于再融资。,具体业务发展策略,业务发展策略,地产经纪业务,地产资讯业务,资产管理业务,地产金融业务,物业管理业务,代理 企业顾问,估价 项目管理及开发 建筑顾问,投资代理 投资者顾问咨询,结构融资 资产融资 财务顾问 资本运作咨询,物业发展服务 物业管理,阶段发展策略,时间：2012年以后,时间：2010年-2011年,时间：2008年-2009年,第一阶段：培育三项重点业务,第二阶段：五项业务全面开展，确立行业内的领先地位,公司在第三阶段要形成独立开发房地产项目的能力，建成并强化三个平台，逐步向全国各地区扩张。 强化与客户的合作关系； 加强品牌建设，形成强势品牌； 强化业务间的支撑关系，进一步形成整合优势。,第三阶段：建成并强化三个平台,公司力争在未来几年内形成58个稳定的合作伙伴，五项业务同时开展，并形成成熟的服务能力。其中，每项业务形成23个工作团队或小组，培养或引进能统管房地产经营全过程的核心人员，形成至少10个稳定的合作伙伴。 公司通过稳固原来的合作关系，逐步实现业务之间的整合，形成相互支撑关系，大力拓展公司的业务发展。,重点培育三项业务，即：房地产经纪业务、房地产金融服务业务和物业管理业务 通过与母公司海航置业控股集团的良好的合作关系，利用海航集团的品牌优势，发展新的合作关系，迅速建立起公司的品牌与声势，将公司的品牌建设与客户的品牌建设相结合，利用客户的品牌建设自己的品牌，利用成功的项目建设自己的品牌。,盈利模式,公司的收入来源主要是来自五项业务的业务收入。按业务划分，公司各项业务的盈利模式和盈利能力如下表。 表6-1 盈利模式分析,第六部分 财务分