国资系统学习考察报告.doc

国资系统学习考察报告一、学习考察的基本情况国企在、投资的项目主要有：国资经营公司投资的“金鼎龙泉”项目、“龙腾盛世”项目和城开集团投资的陶嘉镇国际社区项目。主要情况如下：1、“金鼎龙泉”项目的总体情况年12月，国资经营公司所属全资子公司-兴现房地产有限公司以总价2930.6万元购入位于市北碚区（国家级风景名胜区）北温泉街道人民村总面积为121.1亩的两块工业用地，容积率为0.5。XX年1月,兴现房地产有限公司出资XX万元组建兴现置业有限公司进行地块调整规划指标和改变用地性质，并运作项目的开发建设。年5月20日正式由项目公司取得土地使用权,两块土地容积率分别调整为1.5和2.5。该项目背靠著名景点缙云山，自然资源十分优越。开发建设面积124699平方米，分花园洋房和小高层洋房两个区域，计944户，提供车位548个。该项目于年2月20日开工，目前已完成土建工程量的70以上。该项目计划竣工时间为年2月，交付时间为年1月，预计实现净利润5000万元。2、“龙腾盛世”项目总体情况XX年5月，国资经营公司所属全资子公司-兴现房地产有限公司，与自然人吕东共同以7455万元拍得该项目地块。同年6月，兴现房地产有限公司（55）与吕东（45）共同出资组建了郑州兴东置业有限公司，公司注册资金XX万元，负责项目的开发工作。项目建设用地52亩，容积率为2.5，共有10幢建筑，总建筑面积约10.9万，小区共有住宅544套，商铺72套。该项目位于郑州市郑东新区，是省委、省直机关和郑州市直机关所在地。该小区获得了“郑州市优质结构工程奖”。项目自开始销售至今，已实现销售收入2.4亿元，账面净利润4500万元；已签合同面积42918平方米，合同金额2.63亿；其中，住宅278套，商业21套。小区现已建设完毕，首批业主已于今年7月入住。3、陶嘉镇国际社区项目总体情况陶嘉镇国际社区项目由城开集团德普置业有限公司开发，公司股东为城开（集团）有限公司（55）和德普置业发展有限公司（45）组成，注册资本18000万元，项目总投入预计5亿元，已投入约2亿元，项目计划于年3月开工，共分三期开发，XX年全部竣工，销售预计从年5月开始。陶嘉镇国际社区项目位于市九龙坡区陶家镇，项目总占地约XX亩，规划建设一个倡导国际化生活的大型复合社区。目前正式启动的一期项目位于整个地块的南部，南边与大溪河相接。一期项目占地246亩，净用地190亩，合126568平方米。根据初步规划方案，拟建设的产品类型为低密度住宅，容积率为0.5，建筑面积约80000平方米，项目定位是一个低密度、高品质、国际化的居住社区。除上述三个国资对外投资项目外：考察团还重点考察了北部新区的高科技工业园区、房地产标杆项目“常青藤”别墅小区、焦作锦江现代城和中国十大影视城-焦作影视城等四个项目。二、学习考察的主要收获及应对措施这次外出学习考察，是根据区国资委年初制定的工作计划，以拓展企业对外发展、调整经济结构、进一步加强国资监管为主题而进行的一项重大活动，作为进一步开阔视野，寻找差距，加快自身发展的重要举措之一。整个学习考察目的明确、安排紧凑，收获很大，主要有以下四个方面。1、国有企业走出去战略初见成效，外地项目运作良好。随着国有企业经营规模的不断扩张，区域市场逐渐面临饱和，国有企业近年来不断走出谋求发展，向外拓展模式初具规模。此次考察的项目基本代表了区属国有企业目前向外拓展现状，反映了我们企业在走出去过程中的投资规模、合作方式、建设成果和瓶颈问题。总体来说，区属国企的对外拓展项目运行良好，房地产开发项目均能处在当地中高端开发建设水平，为国资树立品牌标杆，同时楼盘销售竞争力较强，项目开发过程中与当地政府的合作融合度较好。部分项目已经进入销售阶段，资金回笼状况良好。2、房地产项目受宏观经济调控影响，效益回收速度放慢。受席卷全球金融危机和宏观调控政策的影响，需求减少、经济衰退、成本上升等连锁反应正逐渐影响到实体经济的运作中，直接导致区属国有企业房地产开发项目销售情况低于预期，对外拓展的房产项目资金效益回收速度放慢，同时利润空间急剧下降。郑州等地项目均采用降低预期售价的方式吸引购房者，并仍存在部分滞销现象。金融风险导致银行审贷严格，也使房地产企业筹措资金成本日益上升，国有企业向外拓展正面临着产业发展形势严峻、资金筹措捉襟见肘的两难困境。这就需要我们企业在抓住市场机遇，调整营销战略，增强管理水平，提升产品号召力上做文章。3、与外地优秀开发项目相比，区属国企仍存在不少差距。通过这次学习考察，、郑州等地的房产项目、园区开发项目的规模和现代化程度给我们留下了深刻印象，如北部新区所属六大工业园区占地面积达26.54平方公里，成为经济最活跃、发展最具潜力、政策最优惠、环境最宜居、交通最便利的产业园区；如常青藤项目，凭借其小区规模、设计理念、建筑风格、营销模式、物业管理等，成为房地产项目的标杆。我们深刻认识到，区属国资在对外发展的观念思路、环境分析、市场匹配、政策运用和机制创新等诸多方面仍存在不足。对外发展多以房地产、商业等资本密集型产业为主，多以单兵作战的方式，受宏观经济波动影响较大。在项目开发建设、园区培育规模和机制创新、联合作战等方面，我们企业仍有不少差距。下一步发展中需要克服“满”的思想，杜绝“等”的做法，消除“靠”的惯性，坚持科学发展的理念，瞄准市场，找准定位，抓准机遇，走出去拓展，引进来合作，以时不我待的紧迫感和合作共赢的胸襟走上新一轮发展道路。4、借鉴优秀企业做法，区属国企应提升内部管控能级。此次考察后，我们需要借鉴当地企业的优秀做法，加快研究良性发展路径，适时把握对外发展时机，努力探索发展创新机制，不断增强风险投资意识，着力提升内部管控能级，深入完善部门专业化管理。通过提高现代化管理水平，推动企业集团加快完善内部管控模式，实现管理现代化和管理信息化，加强决策、营销、人才、技术研发等战略实施能力，提高生产管理、质量管理、现场管理、劳动工资管理等基础管理水平。进一步强化投资决策管理，建立健全投资决策程序，确保投资方向和规模要与企业的核心主业和财务融资能力相匹配。鉴于以上几点体会，我们通过分析认为，国资国企在下一步发展和实施走出去战略时，要充分做到以下几点：1、把握合适的发展机遇。要充分分析宏观经济走势和政策面利弊，寻找符合行业发展规律的时机，进行匹配自身投融资规模的拓展，在走出去之前要做好市场调查和可行性分析，了解竞争对手和潜在进入者，做到知己知彼，百战不殆。2、选择良好的合作对象。实施走出去战略要尽量避免单兵作战以降低投资风险，在合作对象的选择上要优先考虑规模较大、管理先进、品牌成熟、资金雄厚的企业，也可采取国有企业联合出击的方式，与当地政府及有关部门要形成合作共赢的机制。3、优化企业管理模式。国有企业要不断完善对外地投资企业的管控模式，实施职能化的专业管理，建立全面的预警和风险控制机制，内审和财务监管机制，项目评估和考核机制，防止出现管理漏洞，管理人员的委派要切实到位。4、全面提升品质效益。市场竞争日趋激烈，国有企业在不断占领市场、拓展空间的同时，要通过不断树立品牌意识、建立稳定顾客群体、提高产品质量服务等方式提升产品品质，实现品牌、管理、团队、质量、效益的良性互动，继而全面提升国有企业核心竞争力和盈利能力。三、对我区国资国企进一步改革发展的启示这次考察，企业负责人反响热烈，认为企业“走出去”，政府组织和企业自己组织不一样，走出去和不走出去不一样，有目的、有针对性的走出去与盲目、随意走出去不一样，大家表示，只要政府支持，有准备，有目标，企业就有信心、有胆量走出去发展。1、要勇于探索、攻坚破难、锐意进取。国资国企经过多年的实践，目前可以说再一次进入攻坚阶段，现在每向前推进一步都是一次破冰，都可能会面临很大的阻力和障碍。此次考察中，区属国有企业在走出去过程中面对困难体现出应有的魄力和抢抓机遇、勇于钻研、锐意进取的精神，使一个个项目得以成功落地、顺利实施，为国企走出迈出坚实和值得借鉴的一步。因此，在国资国企面临下一轮改革发展瓶颈和困惑时，在继续拓展市场、走出的过程中，要继承和发扬这种积极探索，勇于破题，锐意进取的精神，凝聚国企的个体智慧和发展经验，不断推进国资国企的集合发展和“走出去”战略的优化实施。2、要准确定位、科学发展、创新机制。在面对当前全球金融海啸的严峻形势下，国内各类经济实体同时也面临着严峻考验。国有企业要充分分析大环境带来的机遇和挑战，透彻认识自身的优势和劣势，制定明确的发展目标，形成准确的市场定位，在科学发展和机制创新上做文章，变资本拉动型经济为创新驱动型经济，不断努力寻找新的发展机遇。在区域重点项目的开发建设和重要产业的培育中，国有资产的联动功能和放大效应有待进一步提高，运作机制也有待创新和完善。譬如，徐家汇中心项目应体现国际水平，注重引进更有实力和水平的第三方；枫林园区应积极吸引诸如国内大型民营医药类企业等一起参与开发，从有效制约平衡、发挥各自优势、促进产业集聚的角度，加快市场拓展方面的步伐；中誉公司在不断实施园区建设和品牌、管理输出的同时，还可以逐步过渡到高科技产业扶持介入或者园区服务上下产业链的衍生；土发公司应积极研究土地合作储备模式，除加强同市级单位合作外，还要研究同央企、外企等的合作模式，通过利益共享机制吸引对方，并保障土地营运机制实施。3、要抢抓机遇、形成合力、积极拓展。国有企业在下一步的发展中，要衡量形势、抓准机遇，向外拓展方面则要注重借助各方力量，形成资源共享的运作平台和机制。一方面，要主动与当地政府沟通有关规划布局、建设环境等方面的要求，努力争取有力条件；另一方面，联手区属其他企业打造航母舰队，形成优势互补、优势共享、产业协同的联合拓展模式，集成、集约国企的发展潜力和资源优势。房地产开发企业在异地开发项目时，可以考虑与区内商业经营成熟企业联手合作，共同完善项目周边配套设施，实现国资的品牌输出和合作双赢。4、要完善管理、优化模式、降低风险。要学会在与外企、跨地区经营国企、民企的合作交流中借鉴其管理方式，向管理要效益，逐步探索出一条符合国有企业特点的内部管控模式。充分做好对外投资的可行性研究，加强对投资的风险管理和评估，建立相关的预警机制和退出机制。对外地项目运作的监管制度要落实，防止出现管理盲点。积极树立保护和优化品牌的战略，维护品牌形象，坚决杜绝建筑安全、质量缺陷、诉讼纠纷等事故发生，通过细分市场、分类营销、完善服务，优化品牌内涵，提升品牌质量，使国企品牌优势能继续成为国有企业对外拓展过程中的