鹤壁市橡树玫瑰城市场调研提案(二).ppt

项目定位,客户定位 有钱人 追求生活品位的提高,静态描述 年龄：40岁左右 职业：单位中高层管理人员、企业老板 文化素质：学历不高、社会阅历丰富 家庭结构：上有老，下有小，两代同住为主 收入主源：薪金、灰色收入、经营所得、其它 收入数额：5000元/月以上 资产量：有积蓄，有能力够买三房或四房，少数买别墅或大户型 交通工具：公车、私车为主，少数出租车、电动车,项目定位,客户定位 有钱人,行为描述 工作：一般工作时间不固定，应酬多 起居：重视健康，较有规律，居家时间少，注重生活品位 购物：品牌商场和专卖店，喜爱、追求名牌 运动：运动量无保证，以健康为主 爱好：打牌、K歌、运动、旅游 旅行：国内景点、偶尔国际景点 消费：现金、银行卡，消费量大,项目定位,客户定位 有钱人,心理描述 现实：注重现实，少有幻想 理财：善于理财，有投资理念 恐惧：对人身安全、资产保值、投资项目风险的恐惧，但敢于进行风险投资 消费忠诚：较为忠诚或极度忠诚 购买动机：追求生活的全面提升，实现自身价值，投资,项目定位,客户定位 老年人 渴望安享晚年,静态描述 年龄：50岁以上 职业：退休在家，闲散时间多 文化素质：学历不高、价值观固定，思想保守，不善于接受新事物 家庭结构：下有一代或两代人，夫妻同住 收入主源：退休金、子女补贴、其它 收入数额：1500元/月以上 资产量：有积蓄，但因不能贷款，购买力有限，可买小户型或小两房 交通工具：步行、公交车、出租车、自行车,项目定位,客户定位 老年人,行为描述 起居：重视健康，生活有规律，居家时间多，注重生活质量 购物：商场、超市、集贸市场，重实惠 运动：运动规律，以健身为主 爱好：打牌、健身、旅游 旅行：国内景点 消费：现金为主，消费量有限,心理描述 平静：安于现状，经常回忆 理财：生活节俭，少有理财观念，不敢投资 害怕：害怕生病、子女不孝 消费忠诚：不忠诚 购买动机：养老,项目定位,客户定位 老年人,项目定位,客户需求就是市场空间。 他们对房子的需求是什么？ 区位：城市的热点发展方向，最好升值潜力大。 功能：一套房有三个卧室，个别需求一个、两个或四个、五个卧室，尽量通风采光效果好，视觉效果好。而一些创新性的设计更能吸引客户，如赠送面积、私家花园等。 配套：周边配套尽量完善，有学校、商场、医院、集贸市场、银行、公园等生活所需的商业配套。社区配套要有电视、宽带、电话等，如果有天然气、暖气、热水，则更有吸引客户。 景观：客户满意的不再是简单的植物排列，而是有造型、有艺术感、参与性强、密度高、搭配合理的园林景观，如果有水景、雕塑小品、休闲桌椅、健身器材、背景音乐，则更有吸引力；如果有充足的停车位，交通系统做到人车分流，则品质更高。 安全：有真正的智能化管理，起到监控、防范的作用。 服务：不再满足简单的卫生打扫，看门护院，而是更多的个性化、有尊贵感的服务。 价格：在满足需求的前提下，价格要低。,项目定位,定位方向 欧式建筑风行，花园洋房难撼 户型设计成熟，消费日趋理性 客观的说，我们与周边项目的环境、配套、价值几乎相同，又在竞争相同的客源，我们何以胜出？ 人有我异，人有我新 精准定位，深挖需求 我们必须求新求异，建筑风格最易突破，户型设计尽力改善，户型面积严格控制，社区景观尽量丰富，物业服务必须升级。,产品定位 在此，我们提出项目的产品定位： 建筑艺术精华 高端品位社区 纯粹园林景观 创新精工户型 这样的产品： 满足对未来品质生活的所有追求 我们的专业： 设计求新，功能合理 配套完善，环境优美,项目定位,项目定位,营销定位 在确定产品的基础上，我们提出项目的营销定位： 新中式 艺术建筑 新思维 人文社区,项目定位,价格定位 价格定位建立在项目成本、市场行情、周边楼盘的基础上。 综合各种因素，预期本项目售价在： 4200元/左右。,本次汇报沟通的内容,1,2,3,4,5,案名解析,市场分析,项目分析,项目定位,规划建议,6,营销推广,核心问题二 如何规划才能使项目成本最低化并具有竞争优势？,项目定位,项目最大容积率为1.52。 销售价格不因产品形态不同而有差异。 多层、小高层、高层的建安成本差别巨大。 鉴于以上三点，为最大程度降低成本，我们建议，项目以多层为主，小高层为辅。 考虑到尽量提高售价，多层设计为七层，配置电梯。 在政策允许的范围内，重点考虑户型创新，特别是送面积户型，以提高项目实际容积率。,规划建议,规划要求 通过对城区在售楼盘的调研，考虑公司的现实情况和本项目的开发理念、开发目标，我们的规划设计一定要达到以下要求： 现实态度，锻造完美细节出精品 区隔对手，求异求新并精耕细作 创造高度，令对手不可复制超越 惊艳亮相，入市必吸引全城目光,规划建议,总体规划,人车分流，多层在外，小高层居中，别墅渠西，单栋楼以两个单元为主，考虑坡屋顶，河景重点打造。 多层一梯两户；小高层一梯三户或两户；小户型可一梯多户，尽量某一单元或临街。,建筑风格 考虑到项目的定位以及控制成本的需要，应具有文化气息和品质感，我们建议，项目建筑风格定为： 徽派建筑风格 徽派建筑是中国建筑艺术的精华，以传统文化为底蕴，以灰色、白色为主色调，历经千年的锤炼和沉淀，清新、自然，特别是在有水的地方更为适合。,规划建议,景观规划 中式园林中可以常见溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等等设计元素 均好：不建议在社区内设大面积中心广场，可规划景观组团，重点考虑沿河景观。 参与：景观绿化是让人享受的，不但具有观赏性，还应具有参与性。 层次：景观绿化应以地面绿化、灌木与乔木相结合，形成绿化的层次感。 经济：建议植物选择以速生、易活、低价为主，做到三季有花，四季常绿。 水景：因有水系，社区景观内可做喷泉、主大门可做水幕墙等点缀性水景。 步道：景观步道宜曲不宜直。,规划建议,规划建议,集中水景,规划建议,景观小品,规划建议,文化墙,规划建议,社区配套 在社区配套越来越被重视的情况下，我们建议在控制成本和地块允许的范围内，尽量完善项目的配套设施。 会所：独立会所投入大，故建议借助商业房规划会所。建议功能定位为大众化，主要布置健身房、老年活动中心、麻将棋牌室、桌球室、乒乓球室、家政服务中心、儿童托管中心、会议室、图书馆、文艺中心等。 乒乓球台、羽毛球场：这些项目安排在室外，可极大的提高参与性。 有线电视、宽带、电话：都是现代社区的基本设施，应配备齐全，有线电视、电话应客厅主卧双接口。 天燃气、暖气：根据实际情况而定。 背景音乐系统：小区广场、会所、各单元入口、小区道路等设置音箱。 公共活动场所：根据需要设公共卫生间，注意卫生间、路灯、垃圾桶、休闲桌椅等设施的造型，使之成为社区景观的一部分。 生活配套：主要依靠商业招租实现。 其它：一些较为高档或大型的配套设施，如网球场、篮球场、足球场、游泳池、教堂等占用空间场地较大，建议不考虑。,规划建议,社区管理 物业管理是房地产项目品质的重要组成部分，也是房地产整合营销的一个重要环节。物业管理的好坏直接影响到客户对楼盘品质的判断。对于新郑来说，引进知名物业公司，实行全委托的模式具有极大的吸引力。 所以，本项目一定要把物业管理放在十分重要的位置上，并且在宣传促销及人员配置上，做到前期入驻（在适当的时候准确表现物业的服务性和专业性），使物业管理这种后期作业能够在前期就为市场销售和品牌形象的提升起到推波助澜的作用。建议引进知名物业公司，项目物业全委托。 智能化对于人们来说，已不再新鲜，成本不高，也不再是一种奢侈，应作为一种基本配置，本项目一定应达到真正的智能化管理。,认识误区 很多人认为，大户型、高层是高品质楼盘的象征。 其实不然，高品质更多体现在周边环境、建材档次、施工细节、社区配套、景观绿化、物业管理等方面，以及在此基础上带来的身份、地位、生活方式的提升。 就本项目的目标客户来说，注重的是区位价值的高度认同，对生活品位的追求，而不是一味追求大户型。户型的创新和风格的独树一帜将是我们有别于竞争项目的一大特点。,规划建议,户型配比 房地产前景的不明朗、市场竞争的加剧要求我们必须设计目标客户最喜欢的畅销户型。我们建议户型面积及套数配比如下：,规划建议,规划建议,户型设计要求 重点要求：户型设计考虑送面积、送露台、错阳台，提高实际容积率。 户型设计力求创新，夹层、错层等华而不实的设计不予考虑。 整体户型除餐厅外，各功能间均有外窗，尽量动静分区，通风采光效果良好，层高2.9米。 室内电线配置应达到最高标准，下水管道使用消声管，窗户双层玻璃。 一层考虑送花园。,规划建议,开发建议 建议项目分两期开发。一期开发渠东和渠西叠加别墅，别墅可极大提高土地价值和社区档次，从而提升普通房的售价。二期开发渠西多层和小高层。 市场影响和口碑传播决定项目前期销售的成败，建议项目规划确定后，先建示范区，做好示范区景观、看房通道、样板房等，物业提前进驻。,本次汇报沟通的内容,1,2,3,4,5,案名解析,市场分析,项目分析,项目定位,规划建议,6,营销推广,案名思考 橡树玫瑰城 橡树：大型常绿乔木，分布广泛，但在鹤壁种植成活难度大，因树杆高大而喻意不屈不挠。原本普通的树，因著名女诗人舒婷写于1977年的一首爱情诗致橡树，而有了爱情的含意。 玫瑰：蔷薇科灌木，花朵鲜艳漂亮，易种植。西方文化里爱情的象征。 橡树玫瑰：中西合璧，喻意爱情，但因目标客户决定，项目名称不能仅突出爱情，更重要的是生活的幸福。因我们的产品、配套、环境、服务等，带来的全方位的生活提升而使居住在这里