房地产交易管理软件.doc

房地产交易管理软件操作手册 开发商版v1.2通化市金雨科技有限公司2009年5月目 录第一章基本说明 . 3第二章软件登陆及常用功能 . 3第三章业务流程操作一、基本功能说明. 6二、企业申请. 6三、期楼盘. 7四、现楼盘管理. 15五、期现房关系管理 16六、虚物权（预售许可证） 18七、初始登记 . 18八、期、现房的认购与签约 22九、预售备案 24第四章常见问题解答（FAQ）. 24第一章基本说明一、系统要求操 作 系 统WINDOWS 2000/XPInternet Explorer 6.0二、系统设置首次使用时需要对IE浏览器进行相应的设置打开IE浏览器工具internet选项1、常规Internet临时文件设置中，选择每次访问此页时检查。见图1.12、安全Internet选择自定义级别将有关ActiveX控件项选为启用，用户验证、登录项选为匿名登录。见图1.23、点击隐私，不选中下面的“阻止弹出窗口”。3、然后点击应用、确定。再次登录系统时，无需重复设置。4、关闭电脑中弹出窗口拦截，如“上网助手”、“ 百度搜霸”等。5、试用版地址：06:8080/tt/6、输入法最好使用半角，特别是数字部分。图1.1图1.2第二章软件登陆及常用功能一、登陆（一）登陆网站，点击“签约备案”，出现软件的登陆页面，输入操作者的“用户名称”和“密码”，点击“登录”进入系统的主界面。见图2.1（二）首次使用时需要下载并安装钥匙盘驱动程序，一台电脑只需装一次，重装系统或更换电脑要重装。点击首页下方的第1、2、项下载。（三）登陆时用户名、密码与钥匙盘必须完全一致才行，钥匙盘金属部位有号码，同一公司人员的不能混用。二、退出退出时点击软件中的“系统工具”“退出系统”。如果直接关闭IE，下次登陆时可能会出现“重新登陆”提示，重新登陆即可。图2.1三、常用操作说明（一）数据浏览数据浏览的操作按钮界面一般如下，下面具体解释含义。 数据总信息：显示了数据的多少，如：共有7条记录。 数据显示行数：用户可以选择所显示的表格数据的行数，如（1-5）。 页面位置：可以显示总的页面数和当前的页面位置，如1/2页，其中2代表总数，1代表了当前页数。（二）数据输入1、排序对所显示的数据可以按照一定的方式进行排序。如下图所示。方法是首先选择所要排序的内容，然后选择要进行排序的方式，如升序、降序等，最后点击【排序】就可以对所要浏览的数据进行排序。2、统一界面模糊查询操作说明在业务数据操作的统一界面上，系统支持模糊查询。如下图的统一界面，模糊查询“单位名称” ，双击“单位名称”旁边的填写框，系统会弹出一个页面，该页面显示系统中所有的单位信息，如下图 也可以在单位名称处填写名称的部分信息后回车，系统支持模糊匹配，注意匹配的汉字是名称中连续的某几个汉字，如下图，在单位名称中输入“中天” ，系统查找到名称中包含“中天”的单位信息。在弹出的选择页中查找到具体的单位信息后点“确定” 或双击它，系统会自动将此条信息取到操作界面上，然后点保存即可。（三）软件所有需要的信息，红字部分为必填项。身份证号码必须是15或18位。（四）变更或删除信息：开发企业想变更或删除某些数据，如果是在受理中，可自行修改；如果已经提交，可通知市场处退回到受理中，再变更；如果已经归档，只能在相关业务的变更或注销中进行。第三章业务流程操作一、基本功能说明（一）企业申请：先在网上填写本企业的基本信息申请使用本系统，然后带相关证件（企业执照、资质证明、法人身份证等）、申请书等到房地产市场管理处申请开通。领取钥匙盘。（二）建立期、现房楼盘：将企业欲销售的期房及已完工待售的现房楼盘、每个房屋的详细信息在线填写，生成的楼盘档案。在申请预售许可证、销售、产权交易中使用。新建房屋无楼盘档案的将无法办理任何业务。此步骤是办理其他业务的基础。（三）申请预售许可证：已经建立期房楼盘信息才能申请。此业务不用开发企业操作。（四）期房转现房：楼盘完工验收后在网上申请期房转现房，将原来的期房转成现房销售。已申请预售许可证的楼盘经此步骤才能变成现房。（五）初始登记：开发企业建成的房屋凭土地使用权证书向房产管理部门申请登记。房屋由期房转变成现房。（六）期、现房的认购和签约：购房者选定房屋后，企业在网上填写此房屋的购房者信息，并打印相应的认购书或签约合同。系统将相应的表示出此房屋的状态并冻结，不能再销售。若注销冻结状态，需要购房者与企业出相关手续到房地产市场管理处办理。（七）签约备案：对于已销售出房屋，企业到网上选择相关的房屋进行备案。无备案的房屋或网上备案信息与实际办理信息不符的，不能进行后期的产权交易。 如果开发企业期房不进行预售，直接卖现房，则期房、虚物权(预售许可申请)、期转现等步骤可不操作。（八）办理业务流程使用本软件办理各种业务时，一般都经过下面的过程：受理复核审批归档反馈只有受理是由企业操作，其他步骤都由管理部门操作。企业填写完受理内容，点击“提交”后方能进入下一个步骤，可在“反馈”中察看当前各项业务的状态信息以及业务信息。1、受理：企业办理业务按不同业务要求填写相关信息，然后“提交”；2、复核、审批：是对企业提交的业务进行网上、原始资料等信息查验；特别说明：1、企业使用本系统所办理的相关业务要求、提交的证件等与原来基本相同，只是在办理前先进行网上申请，填写完整信息才能办理。否则，系统无法办理。3、办理业务填写的企业、楼盘、房屋、消费者等信息必须真实、有效。相关信息将最终进入房屋销售合同和网上公示中，不能人为修改。二、企业申请（一）进行软件首页，点击“注册”，单位类型选择“房地产开发企业”（二）准确填写企业各种信息。1、授权委托人：指受公司委托对本公司操作软件人员的进行管理、权力分配等的人，一般是公司的业务经理或销售经理。他是本公司对软件操作最高权限的人。2、记住登陆名和密码（三）录入其它操作人员信息在此步骤录入公司其它操作人员信息、权限、密码等。多于3人，可点击中间的“增加操作人员”以加行。首次操作最好将相关操作人员都录入。以后也可以再增加、修改、删除操作人员。登陆名可用字母或汉字。（四）办理审核手续1、打印注册申请表、操作权限申请表、授权委托书2、带以上三个表及注册申请时要求的证件到房地产市场处理处办理开通手续。3、操作人员登记表是供公司保存登录信息，审核时不需要携带。经过以上四个步骤，审核完成就可以使用本软件。(五)授权授权是指公司的授权委托人对公司内部操作人员的权限进行设置。1、以授权委托人登陆软件，交易权属主体管理开发企业管理授权在右侧窗口中企业名称，在下方窗口点击“个人”，会列出注册时的人员，点击“授权”，出现人员所能拥有的权力，视内部人员而设不同权限。期房、现房项目权限是在企业办理期房预售许可和现房初始登记后才能设置，同一个人可以有多项权限。（五）增加、修改信息企业申请时相关的信息如工商登记、资质、人员等发生变化时，必须使用开发企业的授权委托人登陆，可以通过“交易权属主体管理开发企业管理开发企业变更”中提交变更信息，点击“新增”按钮，这样系统自动生成一条信息，然后在个人页签点击新增按钮，输入新增加的销售人员，在“企业”页签点击后面的“编辑”可以修改企业基本信息，打印申请表提交市场处审核后有效。（六）注销当人员离开公司时，要在本公司注销此人。以授权委托人登陆，先将此人的权限取消，再通过“交易权属主体管理开发企业管理开发企业注销”中提交注销信息。点击“新增”，在下方点击“个人”页签，点“选择”就出现人员表，选中人员后点击“保存”“关闭”，人员就出现表中。如果选择错误可以点击此人后面“删除”再重新选择人员。操作无误后提交。三、期楼盘楼盘信息分在交易权属客体管理建立，不同的楼盘现状分不同种类：期楼盘和现楼盘（一）期楼盘新建只能建立期房楼盘信息，以后申请预售许可时从此处调用数据。1、 登录系统，点击“交易权属客体管理期楼盘管理无权利期楼盘新建受理”，点击“新增”按钮，进入填写向导界面。 2、 维护业务、坐落、楼栋信息，项目名称请务必填写，以便识别。在“开发企业”输入栏中直接双击，然后在弹出的窗口中选择所在企业，点击“确定”按钮。（红色为必填项，其他信息也请仔细填写，某些信息要带入合同中）注意：开发企业名称栏不要手工输入，可以双击空白处或直接保存，软件会自动添加。3、 如果此项目下包含多个楼栋，请点击“加行”来增加楼栋数。例：在弹出加行界面后，如果增加的是第2个楼栋请输入数字“2”，增加的是第3个楼栋请输入数字“3”。4、 维护完成楼栋信息，“保存“后，点击楼栋信息尾部蓝色字体的”详细“，进入维护房屋界面，在”房屋“页签下，逐个房屋进行维护，如果此楼栋下有35个房屋，就维护35个房屋的记录。完成房屋的维护后，点击“楼盘表“页签，来查看楼盘的布局是否正确，下图为显示正确的楼盘表。5、 在“楼栋信息”页签还能补充录入一些楼栋的更详细的信息，如测绘单位名称、交付使用日期、住宅及商业用房拟销售均价等。6、 维护完成且无误后，点击下一步，直至“提交“步骤，点击”提交“按钮即可。7、 业务名词解释：幢号：开发商自己用来标识此楼栋的编号；层最大房间数：指楼层最大的房间数，如果此楼栋每层房间数不等，取最大数；单元：指属于这个楼栋的第几个单元；室号/部位：房号。层房序号：楼盘表中显示此房屋在本楼层的第几个位置（与所在单元和层数无关）。例如：一个3层高的不规则楼房，分为3个单元，每层一梯两户。如下图所示，则层房序号标注如下：23561234561234561单元 2单元3单元从纵向上看，楼上与楼下的层房序号应该是相同的，否则系统生成楼盘表就是错误的。自然起始层：房屋从地上算起所属的层数，自然终止层：房屋从地上算起终止的层数， （例，如果房屋在6层，那么起始和终止层数都为6层，如果房屋是复式结构，占用了2层，那么房屋起始层就为6，终止层为7）销售层：指开发企业销售楼盘表上给买售人所标识的楼层数，此销售层在楼盘表上显示。例：1幢3单元502房间，条件：此房屋实际楼层是第4层，但在开发商销控表上标识为第5层， 一般只有全越房间，自然起始层和销售层不同。练习题1这是一个两单元一梯两户的两层楼房，总面积560 m2，做出楼盘表70m270m270m270m270m270m270m270m2一单元二单元2 下面是一个三层混合户型的楼盘，总面积750 m2，车库和门市均为一楼。做出楼盘表三楼二楼一楼一单元二单元住宅72 m2住宅136 m2住宅65m2住宅72 m2住宅53 m2车库18m2车库27m2门市67m2门市73m2车库18m2车库18m2车库25m2车库18m2车库27m2车库18m2车库18m2车库25m2间/套数：层最大房间数： (二)期楼盘变更1、仅限变更无权利的楼栋或房屋（即没有办理过预售许可的房屋）。如果期楼盘还在新建步骤，不在变更中操作。(1)、登录系统，点击“交易权属-客体管理-期楼盘管理-无权利期楼盘变更-受理”，点击“新增”按钮，进入填写向导界面。 2、选择变更业务细类，然后点“保存”。因所选择的变更业务细类不同，界面会不同。 变更楼栋3、以下界面是变更楼栋。（注：楼栋变更的前提是该楼栋下的房屋没有正在办理且而未办理完成的业务。）在“项目名称”字段内，双击，选择需要进行变更的项目和维护其他相关信息，“保存”后，点击“变更”在 “变更后楼栋”页签中，点击“新增”，修改相关信息，然后点击“保存”并关闭，返回至填写向导界面。4、如果需要变更楼栋的信息，如果项目中有多个楼栋，请点击“选楼”来选择需要变更的楼栋并点击“确定”在选择楼栋后，点击“楼盘表”双击绿色栏，进入楼盘表，选中需要进行变更的房屋，然后点击“楼盘记录”变更相关房屋的相关信息，“保存”后，按照向导步骤，直至“提交”步骤，将其提交，即完成了变更的申请。 房屋变更5、若选择的业务细类是房屋变更，则先通过“选房屋”按钮选择要变更的房屋，然后点“房屋”信息栏尾部的兰色字体“变更”，即可进入房屋变更页面，在变更后房屋页签点“新增”并修改相应信息保存后即可。 合并6、楼栋或房屋的合并也是变更的一种，以“房屋变更-合并”为例，说明合并变更的处理方法：选择“房屋变更-合并”业务细类保存后，点“选房屋”按钮将需要合并的房屋选择出来。界面就会出现兰色“合并”按钮。7、点界面上的兰色“合并”按钮，在弹出的界面上点“新增”。 这时就可以在该界面下面填写合并后的房屋信息后保存。接着在页面下面的“合并后房屋”页面中点“选择待合并房屋”按钮，在弹出的页面中对合并前的房屋打勾后保存就可将待合并房屋选择到该界面。 7、关闭该页面，提交即可。 拆分8、以房屋拆分为例介绍拆分业务。选择“房屋变更-分割”业务细类保存，然后点“选房屋”按钮选择要拆分的房屋后，界面就会出现兰色“分割”按钮。9、点“拆分”按钮，在弹出页面的下方“拆分后房屋”页签下方点“新增”按钮，就可以输入拆分后的房屋信息，并保存。拆分成几套房屋就新增几条记录，填写后保存即可。10、关闭此页面，提交下一步骤。(三)无权利期楼盘注销期楼盘的注销是指注销已经经过审核并归档的期楼盘。1、登录系统，点击“交易权属-客体管理-期楼盘管理-无权利期楼盘注销-受理”，点击“新增”按钮，进入填写向导界面。2、点击“项目名称”选中需要注销的项目并点击“确定”，如果项目中有多个楼栋，请点击“选楼”来选择需要注销的楼栋并点击“确定”，然后点击“楼盘表”双击绿色栏，进入楼盘表，选中需要进行注销的房屋，“保存”后，按照向导步骤，直至“提交”步骤，将其提交，即完成了楼栋中房屋的注销。3、若要注销整个楼栋，必须先将楼栋包含的所有房屋注销并提交完成后，再注销楼栋，并提交完成。四、现楼盘管理其新增、变更、注销的操作过程与期楼盘管理完全相同，这里不再赘述，仅介绍通过复制期楼盘建立现楼盘的方法。1、登录系统，进入“交易权属客体管理现楼盘管理无权利现楼盘新建受理”菜单，点“复制”按钮。2、在弹出的如下窗口中，勾选要复制的期楼盘，然后“保存”。即可将期楼盘复制为现楼盘。复制过来的现楼盘可以根据实际情况进行修改。五、期现房关系管理该功能用于在期房办理初始登记变成现房后，将期房转成现房，同时该房屋作为期房时的状态及所办业务历史随之可在该现房上查询到。因期房在建成后，某些信息可能有变化（比如面积、户型等），所以先将原来的期房楼盘依竣工验收的实际情况建立现房楼盘，然后再通过本流程将原期房销售等信息转入现房中。使原期房与以后销售的现房信息统一。（一）期转现新建1、登录系统，进入“交易权属客体管理期现房关系管理期转现新建受理”菜单，点“新按钮。2、填写页面右下方内容保存后，出现如下界面，点“选择”按钮，在弹出的窗口中给要选择的现房楼栋打勾，并保存。3、“楼栋对应关系”按钮，维护期房楼栋和现房楼栋的对应关系。在弹出的窗口中，首先选中界面左边，实测楼栋的楼栋号，然后在右下方页面点“选择”，对该现房楼栋对应的期房楼栋打勾保存。4、转到“实测房屋与预测房屋”页签，建立期房和现房之间的关系。该界面右边中间有“楼栋所有房屋对应”，“当前房屋对应”两个按钮，用于快速建立期房和现房之间的关系。“当前房屋对应”用于一套套建关系。光标放在其中一套现房上，在“预测房屋”页签选择房屋保存。关系建好后可到“实测房屋与预测房屋关系”页签查询结果是否正确。“楼栋所有房屋对应”-用于批量建关系；若期房和现房的座落一致，则系统可自动建立期房与现房之间的关系。（这时不用在“预测房屋页签”选择房屋，直接点击“楼栋所有房屋对应”按钮即可，系统会提示成功条数和失败条数），建完后，仍然到到“实测房屋与预测房屋关系”页签查询结果是否正确。5、若批量建关系后有部分失败，可将光标放在建立失败的现房上，然后在“预测房屋”页签手工选择房屋，建立对应关系。若关系建立错误，可在“预测房屋”页签删除房屋再重新建立。6、提交。(二)期转现注销1、登录系统，进入“交易权属客体管理期现房关系管理期转现注销受理期转现(注销)”菜单，点“新增”按钮，选择开发企业保存。2、点界面下方的“选择”按钮，选择要注销的实测楼栋，打勾保存。3、在上述界面的楼栋上点兰色“房屋”按钮，在弹出的页前中点“选择房屋”按狃，对要注销关系的房屋打勾保存。在“实测房屋”页签中就能看到被选择的房屋。4、提交。六、虚物权（预售许可证）只有先建立期房楼盘才能申请预售许可。申请时不需要开发企业操作。申请时，将相关证件、材料提交到房产管理部门即可。变更、注销也一样。七、初始登记初始登记本不属于本软件审核范围，但却是办理现售、备案登记不可缺少的环节。此业务办理是需将产权处审批完的信息输入即可。期房在办理完期转现后才可以使用，现房楼盘可直接使用。新建的房屋，房屋竣工后房地产开发企业申请房屋初始登记。（一） 业务信息办理初始登记申请时需要提供业务、座落、楼栋、权利人四方面的信息。在操作菜单上点“交易权属物权初始登记受理” ，新增一条信息，如下图： 填写土地使用类型、房屋产权来源、房屋产别等业务信息并保存，如下图： 填写楼盘信息。有两种操作方式，第一种：点页面下方的“选楼栋” ，从弹出的页面中选择申办初始登记的相关楼栋并保存，可以选择多个楼栋，但要求它们的坐落信息必须相同（即相同坐落的多个楼办一个大产权证的情况），系统根据选取的楼栋自动取出其坐落信息。如下图：第二种：如果知道预售许可证号，模糊选择预售许可证号并保存，系统会自动取出相关的楼盘信息。房屋申请初始登记时由于还没有确权，楼盘表中所有房屋是无色的。系统缺省将选中该楼栋所有房屋，即所有房屋都申办初始登记，如果某些房屋不在本次申办中，去掉其前面的勾即可。如下图： 新增现权利人。在选择楼栋后，系统自动将取出楼栋所属的房地产开发企业信息作为现所有权人（如上图中“现权利人1” ）。如果要新增现所有权代理人或现所有权共有人，新增一个现权利人，并选择相应的权利人类别即可。(二) 填写证件信息如上图，填写土地使用权证、规划许可证等相关证件信息，并建立楼栋与证件的关系。如果系统中已经存在相关的证件，点页面下方的“选择XXX证”选择即可。(三) 打印申请表及其它表单（此步骤非必须）（四）选中此条申请信息并提交，如下图：房屋已确权，是可租售押的，显示为绿色。双击某个房号，可以查看此房屋的祥细情况，如下图：点“业务历史”页签，显示此房在系统中的交易历史列表：点“权属关系”页签，显示此房当前的权属情况：八、期、现房的认购与签约在进行期现房操作前，先用本公司的授权委托人登陆，在交易权属-主体管理-开发企业管理-开发企业授权-个人资料中对操作人员进行期现房的授权。期、现房的认购与签约在交易权属市场监管中操作，分别有期房的认购、签约和现房的认购、签约四部分。视不同楼盘销售情况进入不同的模块操作。（一）期房的认购1、进入交易权属-市场监管期房认购期房认购新建受理，点击“新增”，在弹出的“业务信息”栏中，双击“预售许可号”格，从弹出栏中可以选择已经办理过预售楼盘，点击“保存”就可， 图3.7.12、在这出现的业务信息栏中会自动出现楼栋、出卖人信息，认真填写好其它信息点击“保存”。如果本公司同时销售多个楼盘及多个楼栋，可以点击下方的“选楼栋”、“选房屋”，在弹出的楼栋、房屋列表中选择相应的就可，然后保存、关闭。相关的信息就出现在业务信息栏，这样不会容易出错。3、填写买受人联系信息。点击买受人下方的蓝色“详细”，在弹出窗口填写买受人详细信息。4、设置密码进入下一步“买受人设置密码”，由购房人设置密码，密码长度不少于6位。必须经过此步骤，认购方有效。5、提交6、打印认购书。在反馈中打印认购书。认购书是开发公司给房屋认购人出据的认购凭证。一台电脑首次操作时会出现安装插件提示，点击“安装”即可。见图3.7.2 图3.7.2认购书的内容是软件自动生成的。打印完双方签字。（二）期房认购注销当买卖双方欲取消原认购行为时可选择认购注销。1、进入期房认购注销受理，点击“新增”，填写“注销原因”，“保存”。2、点击下方的“选择”，选择要注销的交易业务，输入认购设置的密码，点击“保存”“关闭”。3、核对以上操作无误，点击“提交”。（三）期房签约1、签约的第1、2步骤、方法与认购相同。签约日期一定填写。2、上传第二部分合同。此步骤是上传房屋销售合同的第二部分。合同内容在上下载。软件将房屋销售合同分成两部分，第一部分是14条，涉及买卖双方、楼盘、房屋的基本信息。由软件自动根据以前填写的内容生成。第二部分由于买房人的不同，销售条件也有所不同；所以由开发公司根据双方实际情况自选填写。填写完成点击“浏览”，指到第二部分合同的位置，然后“上传”。上传成功会出现“合同已经正确保存了。”提示。见图3.7.3 图3.7.3 3、设置密码与认购中的方法相同。4、提交5、打印销售合同。提交之后在反馈中打印房屋销售合同。进入“打印合同”，右侧窗口会出现本次销售完整合同书，包含了第一部分和上传的第二部分，如果发现错误，无法直接修改。第一部分的错误只能返回从第1步的业务信息中修改，第二部分的错误在本地电脑重新修改合同第二部分，再上传，软件自动替换上一次的合同。注意：第二部分合同必须使用统一发放的格式，可以填写的内容根据双方实际情况填写。不能的条款可空白，但不能删简