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房地产开发企业债务风险防范研究报告2017年7月24 日目 录一、房地产开发企业债务风险现状分析11.一线及部分二线城市房地产开发企业债务风险现状分析11.1一线城市以及二线城市的定义11.2一线及部分二线城市房地产市场概述11.3一线及部分二线城市土地供求关系不均衡的风险21.4一线及部分二线城市房地产开发企业的资金链风险31.5一线及部分二线城市房地产开发经营的债务风险51.6一线及部分二线城市房地产开发企业的其他债务风险62.其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险现状分析72.1 其他二线及三、四线城市的定义72.2其他二线及三、四线城市房地产市场概述72.3其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险形成的原因82.4其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险主要表现形式10二、项目开发建设阶段的债务风险类型及其防范分析131.与政府的相关债务风险及其防范分析131.1 违反土地管理产生的主要债务风险及其防范131.2 违反建设工程规划许可管理引发的债务风险及其防范241.3 违反预售许可与销售管理的债务风险及其防范351.4违反会计核算与税务申报的债务风险及其防范412.与施工企业的相关债务风险及其防范分析432.1 因垫资施工而产生的债务风险及其防范432.2 阴阳合同产生的债务风险及其防范462.3与实际施工人相关的债务风险及其防范482.4 施工索赔产生的债务风险及其防范532.5工程价款结算产生的债务风险及其防范552.6工程质量产生的债务风险及其防范612.7工期延误产生的债务风险及其防范653.与合作开发方相关的债务风险及其防范分析673.1 合作方逾期出资产生的债务风险及其防范683.2合作各方收益分配争议产生的债务风险及其防范683.3原土地方或有负债产生的债务风险及其防范704.与购房人的相关债务风险及其防范分析714.1定金及预付款收取产生的债务风险及其防范714.2房屋交付产生的债务风险及其防范744.3按揭担保产生的债务风险及其防范774.4 面积差异产生的债务风险及其防范814.5 房屋维保产生的债务风险及其防范835.房地产项目开发阶段其它债务风险及其防范分析845.1广告推广产生的债务风险及其防范845.2营销代理产生的债务风险及其防范865.3售后返（包）租产生的债务风险及其防范895.4以收购股权方式取得项目土地开发权的债务风险及其防范91三、项目融资阶段的债务风险及其防范分析951.房地产项目融资阶段的债务风险类型分析951.1商业银行贷款971.2股权再融资971.3债券融资991.4信托、基金融资1011.5资产证券化融资1021.6互联网金融融资1031.7民间借贷1041.8其他融资方式1052.银行贷款的债务风险及其防范分析1062.1银行贷款的债务风险概述1062.2银行贷款债务风险产生的原因及防范1103.股权再融资的债务风险及其防范分析1133.1股权再融资的概念及背景1133.2股权再融资债务的风险1143.3股权再融资债务的风险防范1154.债券融资的债务风险及其防范分析1164.1债券融资的概念及种类1164.2债券融资的债务风险1174.3债券融资债务的风险防范1204.4 房地产债券融资的现状1225.信托、基金融资的债务风险及其防范分析1235.1房地产信托融资的债务风险及其防范1235.2房地产私募基金融资的债务风险及其防范1266.资产证券化融资的债务风险及其防范分析1296.1资产证券化的概念1296.2资产证券化产生的债务风险的表现形式1306.3资产证券化融资债务的风险防范1337.互联网金融融资的债务风险及其防范分析1367.1互联网金融融资的概念1367.2互联网金融融资的类型及特点1377.3互联网金融融资债务的风险1397.4互联网金融融资债务的风险防范1428.民间借贷的债务风险及其防范分析1468.1房地产开发企业民间借贷的债务风险1468.2房地产开发企业民间借贷债务的风险防范1509.其他融资方式的债务风险及其防范分析1529.1小额贷款公司融资的债务风险及防范分析1529.2典当行融资的债务风险及其防范分析157一、房地产开发企业债务风险现状分析1.一线及部分二线城市房地产开发企业债务风险现状分析1.1一线城市以及二线城市的定义国务院曾界定过城市规模的标准（超大城市、特大城市等），但未提及一线、二线城市等概念 详见：国务院关于调整城市规模划分标准的通知（国发201451号）。国家统计局进行住宅销售价格调查时，曾将70个城市划分为三类，一线城市为北京、上海、广州和深圳四个城市，此外，二线城市为省会城市、自治区首府城市和其他副省级城市共计29个城市 副省级城市通常包括沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、青岛、济南、宁波、厦门、武汉、成都、西安。除了一线城市已经明确外，由于二线城市数量及经济差异较大，不宜视作一个整体，笔者将不完全参照二线城市的定义，而是以部分经济发达、房价较高的城市作为题述二线城市进行分析。房地产法以及相关条例规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发是指上述企业在城市规划区内国有土地上进行建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。1.2一线及部分二线城市房地产市场概述自2015年起，一线城市房地产市场始终保持着交易量、房价持续上涨的态势，比如，上海2016年19月房地产开发投资就达2581.52亿元，比去年同期增长8.7% 详见：/sjfb/201610/291220.html ；北京2016年9月房价比去年同期上浮27.8% 详见：/tjsj/yjdsj/fj_5661/2016/201610/t20161021_360932.html 。二线城市房价的涨势也不逊于一线城市，早在2015年7月，南京、厦门、合肥等城市房价纷纷上涨，其中，南京江北新区的均价上涨到4万/平方米，合肥均价涨到了9000元/平方米。一、二线城市房价增长过快的同时，企业的负债率也节节攀升。数据显示，房地产行业2015年净负债率平均值为96.09%，较2014年上升7.23% 详见：2016中国房地产上市公司测评研究报告。对于此，目前存在两种对立的观点。一种认为，近年来房价增长过快，造成房地产企业的资金流日趋紧张，一旦资金链断裂，会引发大规模的企业债务危机甚至金融危机。另一种观点则认为，这些城市所具备的优势资源吸引了大量人口，进而催生对房产的刚性需求。即使房价增长过快，短期内也不存在重大风险。无论哪种观点，房价增长过快始终被认为是一、二线城市最尖锐的问题。鉴于此，各地政府近期均出台相关调控政策以控制这些城市房价增涨过快的现象。该等政策从土地出让、融资、开发、经营等层面限制了企业的发展，使得企业的实际表现反而不如市场状况那般红火。笔者认为目前国家正处于经济结构转型的关键阶段，作为我国传统经济支柱之一的房地产，也面临着经济转型和资源配置等宏观因素带来的多重风险。在一、二线城市中，现阶段企业的债务风险主要集中于土地供求、资金链、开发经营以及其他类别的四个方面，为免赘述，本文将对其中具有典型意义的几类风险予以阐述。1.3一线及部分二线城市土地供求关系不均衡的风险土地是房地产开发不可缺少的非再生性资源，土地价格受到国家宏观经济调控影响，对房地产企业的发展与风险有决定性的作用。一线及部分二线城市所拥有的优势资源，带动了市场对于土地的需求。受到城市土地资源配置不均以及宏观调控影响，这些城市的土地的供给持续收缩。2015年上半年，北京市成交土地出让金相较上年同期环比降幅达46.2%。另一方面，更多企业集中在一线、二线城市“抢占”市场，使竞争更为激烈。土地供小于求的状况导致地价飞速上涨，2015年12月，一线城市土地成交均价为10436元/平方米，同比上涨46.8% 详见：/20160120/n435238237.shtml 。地价的上涨也造就了“地王”的层出不穷，2016年19月间，上海、南京等城市的地王数量都在20宗以上。地价飞涨的同时，开发项目的销量及价格走势却不甚明朗，致使企业始终面临高度风险。1.4一线及部分二线城市房地产开发企业的资金链风险随着一、二线城市房地产企业对于融资的依赖性不断增强，企业负债率一直居高不下，企业融资难度却持续加大，导致企业资金链断裂的风险剧增。1.4.1政府提高对一、二线城市房地产开发企业自有资金的要求并加强监管近期一、二线城市逐渐加强对企业自有资金的要求和监管。上海加大了对企业自有资金比例和来源的监管，禁止融资资金作为企业招拍挂中的资金来源 详见：关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议。深圳则加强土地购置资金监管，其中竞买保证金的比例不低于底价50%，企业承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资等融资渠道 详见：深圳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。这些措施客观增加了企业的融资难度。1.4.2一线及部分二线城市房地产开发企业融资渠道受到限制，导致资金链断裂风险的增加（1）银行对于贷款的限制房地产开发离不开银行的杠杆，银行土地贷、开发贷等融资方式构成了房地产开发企业的主要资金来源。商业银行今年的房地产信贷政策趋于谨慎，房产开发贷款的增速下降，并低于上年末4.9个百分点 详见：2016年一季度金融机构贷款投向统计报告，不少房地产企业只能另寻其他途径。（2）政府对于房地产融资渠道的多重限制不仅贷款发放量出现下降，其他融资渠道也受到了多重限制。银监会近期发布了商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿），意在减少房地产开发商从银行处借款的渠道和数量，同时抬高利率 详见：/16/0809/17/BU1V0SN700253B0H.html。上交所、深交所日前相继发布房地产等行业公司债分类监管新规，根据统计近三成上市房地产开发企业属于最新分类标准中的风险类。企业发债融资难度剧增。笔者还注意到， P2P也于2016年10月13日受到了银监会等15个国家部委的叫停。（3）信托等融资渠道收益率降低以及集中兑付的违约风险除了上述融资渠道外，企业也会选择信托、资产证券化等渠道筹集资金。2015年地产信托平均收益率为9.37%，比上年同期下调0.38%，整体出现了一定程度的萎缩，加之房地产信托迎来集中兑付期，致使企业信用违约风险加大。（4）企业利润率走低、资金回笼不及时的风险2015年，沪深、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.2%和14.61%，较2014年降低2.35%和2.21%。2016年持续走低 详见：/a/20160804/008220.html 。在房地产行业“增收不增利”的情况下，2016年国庆节前后，北京、上海、南京等城市相继出台购房调控政策，不仅贯彻严格的限购方针，还禁止首付贷、接力贷并提高首付比例。这些政策直接限缩了房地产销售市场，致使不少企业利润持续下行，面临资金回笼不及时甚至断裂的风险。1.5一线及部分二线城市房地产开发经营的债务风险1.5.1土地规划监管日趋规范的风险近年来，一、二线城市不断加强对于房地产开发项目的监控。在传统商业模式中，由于政府把控不严，致使诸如更改容积率、“偷面积”、证照不齐全等现象屡屡发生，笔者注意到，随着近年来一、二线城市政府不断加强对于土地规划的监管以及处罚力度，传统的不合规做法面临巨大的法律风险。另一方面，政府的监管也压缩了企业的利润空间。1.5.2 商业地产运营不佳的风险一、二线城市中，商业地产主要集中于办公写字楼、商场以及酒店。笔者发现，除了写字楼外，其他两种业态出现了萎缩，商场的退租现象以及酒店管理公司与业主之间的争议不断出现。究其原因：首先实体商业投资过大、过于集中；其次，宏观经济下行和中央规定的落实，造成高端消费大幅下降；加之电商对实体商业的冲击，以及高端酒店出现的过剩状况，均促使商业地产运营难问题的凸显。1.5.3房地产企业自身的合规风险近年来，政府逐步加强对房地产企业开发经营中合规的监控，对企业传统商业模式提出挑战。如2016年“营改增”的税务改革，以及房地产广告发布规定等法规的推行，使得企业的合规风险逐步凸显。 1.6一线及部分二线城市房地产开发企业的其他债务风险笔者认为，除了上述几类风险外，房地产开发企业还面临其他的风险。第一，各地政府近年来加大对城市规划以及功能的调整，导致企业存在房地产项目因为规划变更调整而无法继续经营的风险。第二，随着国家及地方层面对环保的要求加强，不仅造成新建房地产项目的成本逐步上升，对于未能符合环保标准的项目，企业面临着行政处罚甚至被征收等风险。最后，随着破产法以及相关司法解释的实施，房地产开发企业还可能产生因资金短缺而不得不破产清算、重整的法律风险。2.其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险现状分析2.1 其他二线及三、四线城市的定义一线、二线城市与其他二线及三、四线城市的划分，主要是从人口数量、经济规模、社会地位等方面进行综合评价。本文所指的其他二线城市也是相对于一线城市北京、上海、广州和深圳，以及经济较为发达的部分二线城市而言；三线城市主要是指排名靠后的其他省会城市，以及排名靠前的地级城市，四线城市主要是指排名靠后的地级城市，以及排名靠前的县级城市。由于其他二线及三、四线城市数量巨大，而且经济差异较大，故很难作为一个整体进行综合分析。笔者本文中主要以经济欠发达地区的江西省会城市、地级城市九江以及县级城市庐山市为参照进行分析。2.2其他二线及三、四线城市房地产市场概述近年来，随着我国经济不断发展，其他二线及三、四线城市在发展速度、规模实力、居民收入和生活水平等方面都表现出了强劲的增长势头，城市总体实力不断增强。经济增长方面，其他二线及三、四线城市GDP与人均GDP均增幅较大；城市建设方面，其他二线及三、四线城市与一线及经济发达二线城市差距在逐步缩小；居民生活水平方面，其他二线及三、四线城市人均年末存款余额和人均可支配收入也在逐年上涨。新常态下，随着宏观经济政策的调整，房地产市场投资热点正在向其他二线及三、四线城市转移，尽管这些城市房地产规模与一线及经济发达二线城市相比，仍存在一定差距，但这些部分城市多项指标已明显超越大中城市，如：固定资产投资、房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资增长率/固定资产投资增长率、销售面积增长率等等，特别是在房地产市场发展速度方面，部分三、四线城市更是体现出越来越强的增长势头。但是，在全球经济衰退的大背景下，受国家货币政策适度调整以及房地产调控政策连续出台等诸多因素影响，部分其他二线、特别是三、四线城市房地产市场持续低迷，购房者热情大大受挫，开发商投资开始回归理性，由此直接造成房地产开发企业债务风险紧随而来。以笔者所在江西省、九江市以及县级庐山市为例：截止2015年底，江西省目前注册登记且具备相应开发资质的房地产企业共有1436家，涉诉率约85%；九江市注册登记且具备相应开发资质的房地产企业共有183家，涉诉率约78%；而县级庐山市注册登记且具备相应开发资质的房地产企业共有26家，涉诉率约80%。另外，上述房地产开发企业负债率普遍过高，一般都维持在70%以上，进入破产或濒临破产的企业约占20%。上述房地产企业涉及的相关诉讼案件主要包括建设工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、金融机构贷款合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等。2.3其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险形成的原因2.3.1市场持续下滑已成为部分二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险形成的根本原因在投资和需求共同推动下，国内一线及经济发达二线城市房地产销售价格不断攀升，引发了近期新一轮限购限贷政策密集出台。当前，一线及经济发达二线城市与其他二线及三、四线城市房地产市场投融资分化愈加明显。与一线及经济发达二线城市房地产销售价格以及成交量不断攀升相比，其他二线及三、四线城市房地产成交量持续下滑，销售价格不升反降，房地产开发项目销售回款减慢，企业资金来源增速持续放缓，房地产领域融资风险凸显，房地产企业资金回笼和融资能力面临严峻考验，这已经成为当前其他二线及三、四线城市房地产债务风险发生的根本原因。2.3.2融资渠道过于狭窄则是导致其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险形成的直接原因与一线及经济发达二线城市相比，其他二线及三、四线城市房地产行业更加难以获得外部资金的青睐。一线及经济发达二线城市可以通过上市融资、发行企业债券、委托专业机构操作房地产投资信托基金、典当融资、与其他实业公司合作以及吸引境外资金等多种方式进行融资。相比而言，其他二线及三、四线城市房地产企业融资渠道较为单一，主要依靠银行贷款、信托或基金投资。而一旦银行房贷政策收紧导致无法贷款，信托或基金则紧随其后，要么抬高投资门槛、要么提高投资回报。如此情形之下，其他二线及三、四线城市房地产企业主要融资渠道将被迫转向民间借贷，而民间融资不仅需要支付高额回报，还存在极大的不稳定性及分散性，同时也极其容易形成债务风险。2.3.3规模偏小、基础薄弱以及管理不规范等，则是导致其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险形成的另一重要原因在其他二线及三、四线城市房地产开发企业中，中小规模企业数量居多，而且这些企业往往基础普遍薄弱，自身经营极不规范，但由于房地产企业存货量巨大，资产配置的流动性差，一旦因销售不畅则直接导致此类房地产开发企业对流动资金需求更加迫切，资产负债率不断升高。当房地产行业整体处于周期性低谷时，这些中小型房地产开发企业不可避免地更容易受到冲击，债务风险将会加速暴露，甚至引发危机。2.4其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险主要表现形式2.4.1银行等金融机构贷款收紧形成的债务风险在央行不断出台政策，不断提高房地产项目贷款门槛，银监会通过总量控制、名单管理、压力测试等多种手段控制信贷风险背景下，银行等金融机构无不紧跟政策步伐开始降低对房地产企业的授信额度，其他二线及三、四线城市房地产企业通过银行等信贷机构进行贷款融资的瓶颈也越来越多，房地产开发企业赖以生存的银行贷款都在不同程度地收紧。由于其他二线及三、四线城市资本市场尚不发达，房地产开发企业主要依赖于银行等金融机构贷款。一旦银行及相关金融机构信贷投放趋紧，其他二线及三、四线城市房地产开发企业大都由于规模偏小，资产信用等级不高等原因，基本上难以获得银行信贷资金支持，从而不得不转而通过民间借贷等方式来缓解流动性资金困难，并由此引发债务风险。2.4.2基金、信托等机构投资方向改变形成的债务风险由于受到银行及金融机构房贷政策收紧影响，信托或基金等投资机构往往紧随其后，通过调整投资方向，限定投资城市，提高投资回报等方式，变相抬高投资门槛或减少投资数额。甚至部分基金、信托机构明确表示，当前经济形势下，三、四线城市绝对不投，一、二线城市也需被投资房地产企业自身具有较高资金实力。由于其他二线及三、四线城市房地产开发企业此前融资渠道，除了依赖银行等金融机构贷款外，其他便是通过基金、信托等方式进行融资。现如今银行等金融机构房贷收紧，基金、信托等融资渠道又无法畅通，这对于上述房地产企业来说，无疑是雪上加霜，进而导致流动资金困难并形成债务风险。2.4.3非正规渠道融资形成的债务风险当无法通过银行信贷获取资金支持，又无法通过基金、信托机构完成融资情况下，为缓解流动资金紧张局面，部分二线及三、四线城市房地产企业也就不得不通过民间借贷等非正规融资渠道融资。这些企业要么向亲戚朋友借款，要么向内部职工集资，更有的甚至被迫向“以投资公司为名、行高利放贷之实”的黑公司进行融资。据了解，部分二线及三、四线城市房地产企业绝大部分都存在通过非正规渠道融资的现象，非正规融资渠道在这些房地产企业资金来源中已占据主导地位。但是，由于这些非正规渠道不仅融资成本偏高，其融资利息甚至高达银行同期基准利率的几倍至十几倍，而且非正规融资渠道因缺乏有效监管，投资方非法随意收贷并提起诉讼、保全现象时有发生，其资金来源有的甚至涉及到非法集资行为。因此，通过这些非正规渠道融资，将给部分二线及三、四线城市房地产企业隐藏着极大的债务风险。2.4.4施工企业垫资施工产生的债务风险“垫资施工”是指房地产开发企业在不提供工程预付款情况下，要求施工企业带资施工到一定阶段，或要求施工企业在开工前预缴一定数额合同保证金。通过施工企业垫资施工已成为部分二线及三、四线城市房地产企业降低资金成本、转嫁经营风险的重要途径和手段。垫资施工使建设单位的资金缺口直接转嫁到了施工企业，其结果是造成施工企业资金周转困难，财务费用加大，收益明显减少。施工单位在资金紧缺的情况下，大多是以拖欠工人工资、材料款或通过银行贷款、民间借贷来填补，并由此引发施工企业的债务风险，施工企业继而又会通过消极怠工、停止施工、上访闹事等将相应风险转移给房地产开发企业，严重的还将引发社会不安定因素和治安案件，直接造成房地产企业经营秩序紊乱和经济纠纷发生等诸多不稳定因素的发生。2.4.5商品房不能按时交付的债务风险由于“垫资施工”极容易导致施工企业资金严重紧缺，大范围拖欠工人工资和建筑材料款等现象，从而出现工期延误、施工企业偷工减料、楼盘烂尾等一系列问题。这些问题的出现将导致工程不能按时通过竣工验收并办理备案手续，甚至引发诉讼与保全，进而使得已出售商品房无法按照买卖合同约定交付，于是又将引起购房业主集体性维权，要么要求开发商支付巨额违约金、要么主张单方解除购房合同并退回房款。近年来，部分二线及三、四线城市房地产企业项目开发过程中，或多或少都存在上述现象，并形成相应债务风险。二、项目开发建设阶段的债务风险类型及其防范分析房地产开发具有投资大、周期长、盈利厚、风险高等特点，它不仅满足城乡居民日常生活中最大的消费需求，长期以来也是国民经济的重要支柱。房地产开发建设是一项十分专业而复杂的系统工程，它包含投资立项、土地出让、规划许可、勘察设计、工程发包、施工许可、工程监理、商品房销售、房地产转让、商业招租、物业管理等繁杂过程。多年来在司法审判实践中房地产纠纷案件所占比例始终居高不下，并囊括了大多数经济纠纷类型。本章节着眼于房地产项目开发建设过程中由于违法违规所导致的主要债务风险类别，并就其防范进行分析。 1.与政府的相关债务风险及其防范分析1.1 违反土地管理产生的主要债务风险及其防范 引自房地产开发经营全流程法律精解第五章(黄乐平,法律出版社)房地产开发企业获取建设项目用地是启动土地开发建设的首要条件和关键环节，而我们国家基于人多地少的现实，对建设用地实行严格的土地使用权出让审批制管理。土地出让是指政府按照城乡发展用地规划用途，将国有建设用地土地使用权通过房地产开发项目公开出让的方式，签订土地出让合同将该项目有偿转让给开发商，由其用于房地产项目的开发建设与经营。土地出让过程中当事人因违反国家对建设用地管理规范，构成违法或不履行土地出让合同违约的，应承担因被追究相应民事、行政或刑事法律责任而引发的相应的债务风险。土地出让环节因违反土地管理而产生债务风险主要在征地拆迁纠纷、公开出让违规、违反出让合同三方面相对较为突出，具体分述如下:1.1.1征地拆迁纠纷引发的债务风险及其防范房地产开发商通过土地出让拿地，其通常关注的重点是拟出让建设用地各项审批手续是否齐全，以及拿地具体用地指标是否可行与划算，往往会忽视土地交付条件是“达到三通一平”还是“现状交付”。如果是后者，则容易发生因征地未作补偿或补偿不到位致使地上建筑物或构筑物未被拆除的情况，这类情况如果遗留到开发商实施开发时再作处理，便有可能会形成无法进场或进场后也无法正常施工的问题，从而不能按期开工、施工、竣工与交房。征迁纠纷导致的土地不能交付将给房地产企业带来下列的非经营性债务风险：第一、若不能按期进场与开工，就会引发施工人主张工程承包合同项下的违约索赔，即要求支付违约金并赔偿损失。第二、若不能按期竣工与交房，除施工人可主张结算工程款并要求承担逾期付款违约责任外，购房人亦可主张商品房买卖合同项下逾期交房及逾期办证的违约金与损失赔偿。第三、逾期完工或交付超过一定期限的，施工人可以依据工程承包合同的约定，单方行使停止施工、终止合同、请求结清工程款并赔偿损失的权利；购房人则可以依据商品房买卖合同的约定，请求解除合同、退还已付购房款、支付违约金并赔偿损失。房地产企业为防范上述风险，实际操作中应把握以下几点；第一、土地出让前认真审查土地出让文件中的拍卖须知以及国有土地使用权出让合同中有关土地出让条件的表述是“净地”还是“现状”，净地则至少应达到“三通一平”。第二、如“现状”出让，则应在拍卖前认真进行实地勘察，尤其是要仔细查看地上是否存有住户、建筑物、构筑物（含坟墓等），如有则慎重对待不轻易拿地。第三、若“现状”下参加招拍挂的，事前应和出让方就相关问题进行专门磋商，明确地上出让方为建筑物与构筑物征迁责任主体并承担相关费用，还应明确约定具体征迁达到净地并交付的时间及逾期交付的后果、责任承担等，以防不测。1.1.2公开出让违规产生的债务风险及其防范通过公开出让取得国有建设用地使用权，这既是后续开发建设的基础，也是后续取得贷款融资的重要条件。房地产开发除公益项目外获取建设用地方式只能是向政府公开出让而不能协议转让，公开出让方式为招标、拍卖、挂牌。房地产开发企业在土地出让招标、拍卖、挂牌过程中主要存在出让方主体资格、征用土地手续不合法与不完善、出让方式违规、招拍挂出让中串标等问题。主要表现为：（1）出让方主体资格问题市、县人民政府是国有建设用地使用权出让方的主体，拟通过招标、拍卖方式出让国有建设用地使用权时，市、县人民政府所属土地行政主管部门会同有关部门拟订实施方案，该方案需报市、县人民政府批准后，土地行政主管部门方能组织实施，并与土地受让方签订土地出让合同。出让方主体通常是市、县人民政府，不包括省辖市所辖区级人民政府，也不包括市、县人民政府土地管理部门以上的各级人民政府土地管理部门。实践中需要注意以“经济开发区管委会”作为出让人的情况，由于各级政府设立的开发区管委会系政府派出机构，无独立的法人资格，故其作为出让方订立的土地出让合同一旦进入司法审判，根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条“开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地所有权出让合同，应当认定无效”的规定，该土地出让合同应被认定为无效。（2）征用土地手续不合法与不完善问题出让地块若为征用土地，则涉及到征地报批和农用地转建设用地审批手续是否合法及完善。也就是说，将集体所有的土地征收变更为国有的土地，其中按照征收土地的性质及面积的不同，要依法经过省级和（或）国务院的审批与备案，未经依法审批征收或未完成征收即对外招拍挂出让的，出让行为将被认定为违法或无效，根据土地管理法第七十八条第一款中“非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处”的规定，出让土地一旦被认定无效，该土地可能存在被政府查处和收回的极大风险。（3）出让方式违规问题按照现行土管法和招拍挂出让规定，除非公益项目可采用无偿划拨协议出让外，其他商业目的所进行的开发建设用地一律公开有偿出让。若项目建设用地不通过公开招拍挂出让而私下协议出让获取，一旦被查获，按照国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第二十四条的规定，“应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。”第二款规定：“当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。”此种违法情形引发因土地出让合同被认定无效、受让人有权解除合同并请求赔偿的债务风险很大。（4）招拍挂出让中串标问题采用公开招标方式出让国有建设用地，就是为了保障土地资源按市场规律合理配置、确保交易公平。但实践中存在着在招拍挂公开竞价时开发商参与私下串标、排斥竞争对手、压低成交价格的不正当竞争行为。对此，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第二十五条规定：“中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。”以及反不正当竞争法第二十七条规定：“投标者串通投标，抬高标价或者压低标价；投标者和招标者相互勾结，以排挤竞争对手的公平竞争的，其中标无效。监督检查部门可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”可见，房企参与招拍挂竞价如卷入非法串标的，除被追究行政、刑事法律责任外，一旦宣布废标、解除出让合同并处以没收保证金、没收非法所得、罚款的，将引发不可小觑的民事债务风险。（5）不参加竞价或中标后不签出让合同问题由于市场行情变化或者开发商企业内部资金短缺，常导致已报名参加土地出让竞价的房企中途退出，这种中途退出往往会产生已向出让方交纳的竞价保证金按其规定将被没收的风险，其中有的保证金高达宗地评估价的50%以上；还有的参加土地出让招拍挂中标后放弃与出让方签订土地出让合同，其后果不仅使已交纳的保证金无法退还，而且还要赔偿出让方的高额经济损失，就该损失数额的计算，有的出让方明确约定为下次重新招拍挂的实际成交价与本次成交价的差价。（6）买卖或者以其他形式非法转让土地从事房地产开发建设的问题该风险来自土地管理法第七十三条的规定，即“违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；并处罚款，罚款额为非法所得的50%以下。”为防范以上风险，房企在参与土地出让时应注意把握以下五点：第一、审查征收土地手续是否合法与完善。土地要进行出让，必须保证用地性质符合出让的规划许可条件，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有建设用地后，该宗土地使用权方可有偿出让，即土地要进行出让，必须先转为国有建设用地之后才能进行有偿出让，从投资立项、用地规划，再到征地指标、环境评估，一定要全部到位，一项都不能少。第二、审查出让人主体资格是否合法。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，若是其他主体，将会导致合同的无效。建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府，并由其直属的土地管理部门代为与受让方签订出让合同，并负责该出让合同的具体履行。第三、审查政府能否及时交付符合要求的出让土地。国有出让土地的用途可分为居住用地，工业用地，仓储用地，教育、科学、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地等，本宗出让用地批准的用途是否符合开发建设项目性质所需，地块位置、使用性质、容积率等规划条件是否明确等均应被审查；为了保证开发企业在交付了出让金之后能够合理地运用、开发出让地，开发企业应了解出让方是否已提前做好供地的准备，使土地能够交付且满足开发企业使用要求；开发企业还应了解土地权属是否清晰、征迁补偿安置是否落实到位、是否存在经济纠纷以及是否具备进场开工开所必需的其他配套条件等。第四、注意在签订土地出让合同时应明确约定土地交付的具体条件。该交付条件约定内容一般应包含：土地权利清晰；安置补偿落实到位；土地权利瑕疵保证，没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；土地交付的形式，如公示登记、转移占有等；具备动工开发所必需的其他基本条件等。第五、依照法律法规规定的条件和程序办理土地转让手续。若转让时为集体土地的，应尽快补办土地征用和出让手续；若转让时为未经依法批准的国有土地，应尽快依法补办土地审批和登记手续；若转让土地涉及纠纷诉讼的，应在一审诉讼期间完成上述手续。1.1.3违反出让合同引发的债务风险及其防范地方政府在分税制改革背景下一方面普遍把土地出让金收入作为本地第二财政收入的来源，另一方面在地方官员政绩工程、面子工程的驱动下，不停上马新项目和对外招商引资。在这样的大背景下，土地招拍挂完成后存在诸多不讲诚信、不守合同的情况，主要表现在以下三个方面：（1）出让方逾期交付土地如存在土地尚未完成拆迁或未达到“三通一平”等情形，可能会导致出让方不能按时交付已经招拍挂的土地，虽然受让人可依法要求出让方承担违约责任并赔偿损失，但这将使受让方在交付相应土地出让金后无法进场和按期开工、延误销售和交付而造成巨大损失。（2）出让方交付的土地不符合出让合同约定的条件目前，各地方政府对外出让的建设用地多为“熟地”，即已经完成了征收安置补偿手续，土地达到“三通一平”或“三通一平”以上标准的建设用地，但对于是否完全具备进场动工的判断标准实践中多存争议，例如：土地红线范围内存在文物遗迹，或地块中间尚有高压电线未迁移，或因被征用人对政府给予的补偿不满意而阻止开发商进场等，出现此种情况，给开发商带来的风险后果丝毫不亚于上面所述。（3）受让方闲置土地国土资源部闲置土地处置办法第二条规定：“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。”依上述法规的规定，出现上述三种情况之一即可认定为闲置土地。开发商作为受让人闲置土地，一方面是因为土地作为一种稀缺资产，具有保值和增值作用，从长远来看是有很好的增长预期，于是一部分开发商开始囤积土地，等到土地升值到一定程度再转让或开发，以期获得更高的投资回报；另一方面则由于开发商对外部形势判断失误或对自身能力估计不足，购买土地后资金出现缺口，导致无法开工，造成土地闲置。违反土地出让合同引发的债务风险，主要有四个方面：第一、不能交付土地或交付土地不符合合同约定用地条件的将导致房地产项目无法进场、无法按期开工进而影响到按期完工。依据闲置土地处置办法第二十八条“市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任”的相关规定，政府部门出让土地应当符合上述规定，否则应承担相应的违约责任。此时，开发商将面临施工单位和购房人双重违约遭遇索赔的被动局面。第二、开发商土地闲置期间各项费用支出负担加重。为囤积土地而长期闲置土地,将会使开发商费用成本急剧上升，如投资利息、土地使用费、土地闲置费、逾期开工与完工违约金等；闲置土地达到一定年限，土地面临被收回的风险，开发商采取交易转让的话，必将加大税务负担，即若其采用土地直接转让交易,开发商需缴纳以下税款：增值税（11%）、土地增值税（30%60%）、企业所得税（25%）以及契税（一般3%6%）等。第三、开发商负债率剧增导致偿债能力下降。当前房地产企业的平均资产负债率大多在80% 以上，绝大部分的负债属于对银行等金融机构的项目资产抵押融资，若开发商将购置的土地长期闲置、囤积居奇，一旦土地闲置超过了政府规定的期限而被查处的话，开发商将同时面临被土地管理部门行政处罚和被金融机构民事追偿的双重压力，甚至存在建设用地被收回或被拍卖的风险。此种后果使得房地产企业资产减值、债务率剧增、偿债能力下降。第四、房地产上市公司股票下跌，资本从房地产行业流出。房地产行业融资难度剧增，融资债务风险加剧，房企普遍债务缠身，大量闲置土地的长远预期可能被透支；上市房企不可能无限制的购地、无限制的制造预期，其实体效益长时间不见成效或长远预期被透支的话,股民与机构投资者等社会资本均不会再进入房企；一旦资金链断裂，房企陷入僵尸结局，最终将难逃破产清算。针对上述土地出让的主要风险，房企操作时应把握以下四点：第一、签订合同前应认真了解土地现状并实地察看，确认出让土地是能够交付开发建设的，不存在进场和施工障碍。第二、签订合同时应认真审查合同用地条件与交付条件的约定内容，依据闲置土地处置办法第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。将此作为是否符合“三通一平”标准的主要判断依据写进合同，可以排除争议。第三、确因客观原因而导致延期开发建设的，积极与政府主管部门沟通协商，说明原因，申请延长动工开发期限；或与相关部门重新签订协议或签订补充协议，重新约定工程开发与竣工的期限等；或者争取调整用地性质与规划许可，并重新变更立项、规划、建设等审批手续。第四、若开发条件确实不具备时，可以向国土部门申请置换价值相当、用途相同的其他出让土地，另外进行项目开发建设；也可以与土管部门协商由政府收储方式有偿回收，以此来降低未开发带来的损失；还可以向政府申请变更为临时用地项目，调整投资规模与期限，避免前期投入无法收回。1.2 违反建设工程规划许可管理引发的债务风险及其防范房地产项目开发建设不仅要服从土地利用总体规划、城市建设控制规划的要求，而且要符合项目用地与建设规划许可条件各项要求。进入项目开发建设阶段后，违反规划许可管理行为主要集中在用地规划与建设规划两个方面。此外，违反环评、勘察许可也是容易发生的风险点。 引自房地产开发经营全流程法律精解第四章(黄乐平,法律出版社)具体分述如下：1.2.1违反用地规划的债务风险及其防范房地产开发建设阶段前期开发主要是用地规划许可管理，涉及到出让土地利用各项规划指标限制。开发商在实施前期开发建设过程中，如出现违反用地规划指标的，将会在用地性质、红线范围、建筑设计技术指标、环境评估等方面产生违法违规行为。一旦发生违规行为将被认定为违法实施建设或违章建筑，被依法追究行政、刑事、民事等法律责任，从而产生除被责令纠正、限期整改、停止建设、强制拆除、罚款、没收非法所得外，还将产生项目无法通过竣工验收、无法办理房屋和土地权证的严重后果，进而引发相关债务风险。其具体可分为：（1）违反规划用地性质改变出让土地用途的风险开发商取得土地后往往为追求利益最大化，不惜违反规划许可的用地性质，借助各种违反规划用途的手段以期实现开发项目商业价值最大化。例如：将旅游用地作为住宅或商业用地来实施建筑；或者将公共配套教育用地用于商住项目建设；甚至将规划为公益用途的划拨用地用于商住楼盘的建设。该类违法行为一旦被发现将存在被追究责任的风险，即按照土地管理法第七十三条规定：“对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。不按照批准的用途从事房地产开发建设，其风险还来自土地管理法第八十条的规定，“责令交还土地，处以罚款。罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下”。（2）超越规划红线范围或擅自改变规划条件从事房地产开发建设的风险实践中最常见的开发商违反规划用地许可还表现为超越规划红线或规划指标的违建、超建或偷建，比如：有的将原规划公共配套的绿地面积偷减而将可销售住宅或商业用地面积增大、增加单体建筑；有的将高层建筑地下室原定消防等设备层擅自改变为商业或可分割销售的停车场；还有的将小区配套公共绿地、道路或消防通道、公建配套、停车场面积减少或擅自移位；还有的未经人防部门备案同意，私自将地下人防工程计入小区公共分摊并对外销售。凡此种种均构成建设规划违规，其风险来自城乡规划法第四十五条，即“擅自改变规划条件从事房地产开发建设的不得通过竣工验收；限期整改仍未能纠正的收回土地，重新按招标拍卖挂牌方式出让”。此外，还存在被责令补足绿化、道路、公建配套相应面积，对超建部分补交土地出让金并罚款的风险。（3）违反环境评估影响周边环境的风险开发商违反用地规划还有一种特殊情形，即违反环境评估审批要求，具体表现为在前期项目申报时未做项目环境评估或实施委托设计和建筑施工中违反环境评估限制条件作业。环境影响评价法第二十五条规定：“建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设”。第三十一条第一款规定：“建设单位未依法报批建设项目环境影响评价文件，或者未依照本法第二十四条的规定重新报批或者报请重新审核环境影响评价文件，擅自开工建设的，由有权审批该项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门责令停止建设，限期补办手续；逾期不补办手续的，可以处五万元以上二十万元以下的罚款，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。”第二款规定：“建设项目环境影响评价文件未经批准或者未经原审批部门重新审核同意，建设单位擅自开工建设的，由有权审批该项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门责令停止建设，可以处五万元以上二十万元以下的罚款，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责