如皋市房地产商业网点规划说明书

如皋市城市商业网点规划说明书 第一章 如皋市商业发展现状一、商业发展沿革如皋历史悠久，商业发展可以追溯到唐代，当时如城和白蒲已形成商业集镇。明代时店铺渐多，地方名产丝线畅销国内外。清康熙、乾隆年间，全县有店铺3700余家。1904年，邑绅沙元炳创建如皋商会，此期间，如皋火腿、香肠、黄狼皮、人发、发网等大批土特产品，经上海远销欧美各国。解放后，政府扶持发展商业，建立国营公司，加强对私营商业的领导和市场管理。十一届三中全会以后，逐步开放粮油等农副产品市场，多种流通渠道、多种经营成分、多种经营形式的开放型商业逐步形成，商业网点趋向平衡、合理。1988年后，商业企业推行经济负责制、承包制，充分发挥各行业优势，商业空前繁荣。城区的商业基本是沿街发展起来的，早期城区分为东、西、南三条“丁”字行的大街，商业沿街分布。20世纪50年代后期逐步拓宽建设海阳路、跃进路，商业网点随道路延伸。70年代初期随着普庆路的形成，商业向北有所发展。90年代初期拓宽建设了外环城路、宁海路，商业网点进一步向西侧和南侧发展。如今随着334省道的建成，市政府的南迁，商业网点将进一步南扩。总得来说，如皋市的商业发展经历了一个由老城区逐步向外延伸扩展的过程，并且还有继续向南发展展的趋势。二、如皋市经济发展现状如皋市商业网点近二十年得到了迅速的发展，全市商品零售业和市场贸易业相当活跃，商业网点和从业人员逐步增加，经济社会发展取得了显著成就。2007年全市经济快速增长，全年实现地区生产总值为216.92亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值26.29亿元，增长4.0%；第二产业增加值116.25亿元，增长20.0%；第三产业增加值74.38亿元，增长16.2%。2000-2007年间，城市GDP的平均增幅达13.99%。全市人均生产总值15337元，第一、第二、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为12.1%、53.6%、34.3%。但是另一方面，从南通市和江苏省大范围来看，如皋市的经济发展相对较慢。2007年南通六县市中如皋地区生产总值和人均GDP分别排名第4、第6，两者增幅均排名第2；在全省52个县市中地区生产总值排名第18，人均GDP排名第30。如皋市的经济发展在江苏省的各县市中处于中等偏上水平，经济实力不是很强。表1-1 如皋市社会经济数据一览表年份单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年城市人口万人146.21145.28144.56143.87142.61142.02141.86141.01城市GDP亿元73.3780.4487.95102.81125.98150.64180.17216.92第三产业GDP亿元24.7627.8430.5434.9341.349.761.3974.38城市GDP增长速度%5.89.010.014.416.315.716.316.49第三产业GDP增幅%8.110.310.412.513.514.515.416.2人均GDP元50275367586068488388105851268815337社会消费品零售总额亿元25.929.4533.0737.3643.6472.3484.0198.61城镇消费品零售总额亿元8.189.4510.812.1513.8423.2635.3542.15社会消费品零售总额增幅%4.86.812.313.216.817.016.117.4批发零售业实现销售额亿元19.5521.7734.5339.9565.0976.9089.55餐饮业实现销售额亿元1.221.471.742.285.926.858.74城镇居民人均可支配收入元50795743665976398755100711151513503三、如皋市商业经济发展现状社会消费品零售总额它反映了商品流通行业的发展水平，是衡量人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通等的重要指标。城市的商业经济发展水平可以从社会消费品零售总额及其相关指标进行描述。改革开放以后至1990年代初，伴随着商品流通体制改革的起步和发展，如皋市商贸流通业开始加速发展。但由于当时对商贸流通业、乃至整个第三产业在经济社会发展中的作用还认识不足，经济发展的重点放到了第一、二产业方面，而包括商贸流通业在内的第三产业发展仍处于起步状态。1992年，中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定的发表，标志着我国服务业进入了一个全新的发展阶段，中国新流通体制开始成型。从如皋市历年消费品零售总额的发展统计可以看出，从1999年开始，如皋市的消费品市场出现连续增长的势头，2000-2007年间，社会消费品零售总额增加值增长了近3.6倍，平均增幅达到20.21%。2007年如皋市全市社会消费品零售总额为98.61亿元，比上年增长17.4（2006年为84.01亿元），人均社会消费品零售总额6993元。消费拉动2.8，与国内中等发达城市25的一般指标相比处于较低水平。同时，从横向对比，通过如皋市与南通市其他县市（尤其是启东、海门、通州三市）的比较可以看出，如皋市商业经济发展水平有待进一步提高。总的来说，目前如皋市的商业发展速度较快、势头较好，虽然把商业作为重点的发展起步较晚，但是未来有很大的发展空间，如皋市要充分发掘潜力，继续努力，争取更好更快的进步。四、如皋市商业网点发展现状1、商业网点总量及规模结构分析如皋市现状商业网点总计约9686个，总营业面积约平方米，其中零行业网点约9617个，面积约平方米，2007年末常住人口为141.01万人，人均营业面积约0.65平方米，离中等发达国家水平（人均11.2平方米）还有一定差距。表1-2 如皋市现状商业网点规划一览表分类2000m2以下2000-6000m26000-10000m210000m2以上分类总计个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)零售商业网点超市82735392102410021500011800084092492百货及其它608137800180002380006087专业店1550411600169002450001557酒店11191131600198002405001133小计9577287510053920079617批发市场专业市场2615205490007583001754农贸市场301180581750064220089004052小计562701012265001325106总计96334018329723占全市比例(%)99.0737.090.415.410.185.850.3251.65100100对如皋市2000平方米以上的商业网点作规模统计（表1-2），从规模分布特征上分析，如皋市的商业网点总体上呈现小规模网点偏多的特征。以2000平方米为界，2000平方米以下的小型商业网点总营业面积为平方米，共计9653个，占全市营业总面积的37.09%，然而网点个数却占全市网点总的99.21%。即全市的商业网点零散度仅37.09（发达国家一般控制在40%50%）。1万平方米以上大规模网点只有32个，占全市网点数的0.23%，平均每个网点43875平方米，表明单个网点的规模较大。2、商业网点空间布局分析在空间分布上，如皋市市域的商业网点集中于市区中心和集镇的一、两条街道上。全市现有的2000平方米规模以上的商业网点布局主要集中于市区，市区内商业网点营业面积占全市的63%，其余各镇总共仅占37%。乡镇的商业网点发展水平较低，一个乡镇的商业网点基本以一条百米来长的商业街道形式，业态基本为超市、酒店、百货店、专卖店、杂货店、家具店为主，规模小，档次低，与市区的商业差距明显。表1-3 市区和乡镇现状商业网点比较规模市区乡镇营业面积百分比个数百分比营业面积百分比个数百分比200022.8346898.367.0616599.52000-6000530004.2240.7486008.1160.360000-10000951405.7120.3445606.060.11000067.3230.718.990.1合计10035271001006196100如皋市区的商业网点分布也主要集中在市区中心的几条主要城市道路上，像中山路、海阳路、南大街北大街、益寿路、宁海路等道路上现状都聚集了一定规模的商业。现状商业的同行业聚集现象很明显，即同一条街上会以某种业态为主，形成“特色街”，如现状已经形成的服装一条街、电脑软件街、五金机电街、家居装修街等。就如皋市区的商业网点总体空间布局来说，布局分散，商业业态分布缺乏规划。例如专卖（业）店比较多，但布局分散，不能形成凝聚力和影响力，不少家居装修店位于生活性的街道，影响居民出行交通，这样的自由分布会带来不经济和低效率的弊端。3、商业网点业态结构分析商业业态的多样化是为了适应不同消费水平、消费结构、消费心理的需要。虽然近几年如皋市各种商业业态有所发展，但从总体来看，大型商业网点在定位上没有明显的品牌差异和特色差异，商业投资的业态结构欠佳。主要表现为综合超市、专卖店、大型百货店等新型业态所占比例较小，小型百货店、杂货店等传统业态占的比重过大，并且传统商店转向新型业态的步伐不快。超市是新业态的代表，它主要服务对象为其周边的城市居民，分析其比重可以看出一个城市的商业业态发展水平和城市商业服务水平。百货店则恰恰相反，它是传统业态的代表，更偏向于为外来人口服务，从它的发育情况可以看出一个城市的商业对外辐射能力的大小。表1-4市区500平方米以上商业网点分业态统计表（2007年）网点分类网点数（个）营业面积（平方米）占零售店比例(%)占所有网点比例(%)零售商业网点超市93440011.914.11专业店66350021.987.60百货店2268009.283.21酒店2456.8319.65小计4110034.57商品交易市场专业市场1531.49农贸市场12-33.94总计68100如皋市的大部分商业网点规模偏小，以500平方米为比较口径。根据销售额和营业面积两个方面的统计（表1-4），都显示超市和专业店发达，在所有零售业态中所占比例较高。从营业面积看，百货店的比例很低，只占到零售业面积的9.28%。同时，需要特别指出的是，目前如皋市的大部分百货店还保留着传统百货商店形式，不是档次高、商品丰富、服务多样的新型百货店。这种业态结构说明目前如皋市的商业还是以满足本地居民的需求为主，商业网点的区域辐射能力弱。结论：（1）如皋市商业网点规模小，数量多，分布广泛；大型网点的数量极少。这样的商业网点分布形态缺少商业凝聚力和吸引力，是商业网点分布的初级形式。（2）如皋市的商业网点过度集中于市区中心，各乡镇的与市区商业发展水平差距显著，形成商业中心体系雏形。（3）市区的商业已初具规模，但是缺乏有影响力的商业核心尚未成形；“特色街”的发展值得拓展，但是目前特色街的特色不显著。（4）如皋市的新兴业态发展速度较快，但是有档次、上规模的新型百货店发展不足。未来如皋市应及时调整业态结构，改造传统商业业态，大力发展现代新型百货业、大型综合超市，加速往新型业态转变，才能及时应对零售市场的激烈竞争，增强商业区域辐射力、提升商业区域影响力。五、如皋市现状商业发展特征1、消费品市场迅速增长2007年消费品市场继续保持了较快的发展，全年实现社会消费品零售98.61亿元，比上年增长17.4%。另一方面，从如皋市历年地区生产总值和社会消费品零售总额的比较可以看出，全市的社会消费品零售总额随着经济和城镇人口的发展而增长，而且增长速度与地区生产总值的增长速度不相上下，可见如皋市的商业发展具有良好的基础。从行业看，如皋市商业发展中，批发零售和餐饮业发展突出，2007年实现零售额89.55亿元，增长16.5，占全市社会消费品零售的90.8；餐饮业实现零售额8.74亿元，增长27.6，占全市社会消费品零售的8.7。从区位来看，城乡消费市场稳步增长。2007年城镇居民实现零售额42.15亿元，增长19.3，占全市社会消费品零售的42.7，农村居民实现零售额56.46亿元，增长16.0，比重达到57.3。2、居民消费水平偏低随着如皋市的经济发展和居民生活水平的提高，居民消费水平和档次却没有明显得到提高，城镇住户人均消费支出中，食品消费仍占据主要位置，其他各项消费支出比重变化不大，农村居民的消费支出也基本类似。据统计，2007年城镇居民人均可支配收入为13502.67元，人均消费支出7111.49元，与2006年相比，均明显增长。城镇居民消费支出中家庭设备用品及服务、交通和通信占比有所上涨，其余消费支出占比略有下降。由此可以看出，如皋市区镇居民的消费水平还比较低，消费意识和消费观念还保持着比较传统保守的模式。3、商业网点建设档次逐渐提升今年以来，随着投资环境的优化和招商引资力度加大，如皋市对于商贸服务业的发展越来越重视，商业网点建设逐步展开，并具有规模大、业态新、经营特色明显的特征。近年来，苏宁电器、国美电器、大润发超市等大型超市卖场相继入驻，西欧国际广场的营业，光华国际宾馆的落成，苏浙商贸城、亿丰商城的开业，包括正在建设的万寿路、李渔路、海阳北路、解放东路，规划设计中的金鼎大酒店以及正在酝酿打造汽车城都见证了如皋市近几年来商业网点建设的蓬勃发展，提挡升级速度明显加快。4、商业发展潜力巨大，对外辐射力有待加强从地理区位上说，如皋市在上海市200公里都市圈辐射范围之内，苏锡常100公里都市圈辐射范围之内。与苏南的张家港市隔江而望，位于沿江开发的前沿阵地。随着通往如皋、洋口港的疏港铁路建设，连申线航道的升级，如皋成为重要的长江港口城市和重要的水陆联运枢纽，在南通六县市中具有相当竞争力。目前，如皋市的大部分服装、食品、百货批发都从上海和苏南引进，但是没有充分利用好这一优势，受大中心辐射拉动的作用尚不明显，在苏中地区的影响力和辐射力不够。另一方面，如皋市区作为市域的中心，应该在全市商业体系发展中起着领头羊的作用。然而市区周围乡镇商业的发展水平还比较落后，乡镇经济随市区经济的发展而发展的趋势不明显，仅呈现中心越来越强，周边几乎不动的发展格局。在全市的带动作用尚且不强，就更不要说对周边市市的影响力了。所以，如皋市作为一个区域中心的商业发展带动职能有待加强。第二章 商业网点规划影响因素分析一、区域位置区域位置决定资源优势，为商业发展奠定基础；区域位置明确周边环境，决定商业发展环境和发展范围。城市在区域中的位置，对其商业发展的定位、方向、重点等具有重大的影响作用。总体上，在南通市域范围内如皋是南通北、西、西南三个方向的门户，因此如皋必然成为南通承接苏南产业转移的前哨站，从空间格局上来看如皋以长江港口、宁通高速、沿海高速和新长铁路为发展依托。根据总体规划如皋市定位为：长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。因此，如皋市的商业定位和总体发展应当充分考虑其濒临长江、衔接苏南的地理位置相适应，并与周边的城市商业发展形成协作、共进的良好发展关系。二、城市交通体系城市商业的发展与完善的交通网络有着密切的关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展，商业网点的规划必须充分分析现有交通条件，并参考各项交通规划进行布局。大型零售网点一般布局于城市生活性干道和地铁沿线附近，批发市场一般布局于城区交通干道附近和城郊交通主干线的出入口位置，商业街往往也是市区交通通达性较高的地域，物流基地更是依赖交通条件，一般都布局在铁路、公路、港口、机场等对外交通节点上。由于二者的天然共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻作用。如皋市的区位优势决定了它高效的交通体系，总体规划提出了“一港两网”的城市交通体系，“一港”即如皋港。“二网”即陆上交通网（铁路、高速公路、市域公路网和城市道路网络）和内河航运网，形成覆盖全市域，联系苏南、苏北、通江达海的现代化综合交通体系。对商业网点的发展主要有以下几个方面的支撑。港口及航道：如皋港深水岸线的占南通市深水岸线拥有量的三分之一，可建设万吨级泊位，利于大宗货物中转，是优良的避风港，发展潜力大。规划提升连申线为三级航道，市域的通扬运河、如海河、如泰运河、焦港、司马港将提升为三级航道，同时规划建设“焦港船闸”、“如皋港船闸”。铁路：新长铁路（新沂长兴）为国家级干线，南北向纵贯全市，并在市区东侧、白蒲镇及长江镇设置客货混合站，可形成铁路与公路、港口之间的联合运输。公路：宁通高速公路东西贯穿市域南部，设有九华、二案、葛市立交；沿海高速公路南北贯穿市域东部，设有东陈、丁堰、白蒲立交。在市域形成“八横八纵”公路网，“八横”即丁柴公路、搬东线、新东线、334省道、蒲黄线、江平公路、宁通高速公路、沿江公路，“八纵”即江曲线、搬石线、新204国道、如港公路、老204国道、白雪线、沿海高速公路、新双线。三、城市空间布局城市的空间布局主要包括城市的交通构架、用地布局两个方面，是商业网点规划的基底和依据。城市交通格局对城市商业网点发展产生深刻影响。城市商业网点布局在城市总体规划划定的商业用地、文化娱乐用地内进行。1、市域如皋市城市总体规划（修编）20052020依据市域两主两副的发展策略，结合市域其他地区的发展情况，规划在市域形成“一城一区四板块”的市域空间结构格局。一城如城是全市政治经济文化中心，承担市域主要的居住、商贸和公共服务功能，同时也承担市域相当一部分工业特别是轻工业职能。如城旅游资源丰富，随着水绘园、定慧寺等文化旅游资源的开发，旅游业将成为第三产业发展的亮点和重点产业。一区位于如皋南部，包括如皋港区、长江镇等沿江一带地区。是如皋市经济腾飞的希望所在，是全市开发的前沿阵地，拥有丰富的得天独厚的港口岸线资源、土地资源、淡水资源以及良好的生态资源，同时区位优势明显，是如皋市同苏南地区联系的桥头堡。中北经济板块产业方面可凭借经济开发区的产业平台、花木种植业的良好基础以及旅游资源大力发展轻工业、外向型农业和旅游业，加强商贸物流业和专业市场建设。城市化方面则以劳动密集型产业发展和市场建设带动人口向如城的集中，城市化人口的流向以如城为主。南部经济板块配合如皋港的石油化工、钢铁工业、造船业、物流业等产业，以及港区的人口集聚，形成以港区工业配套、港区生活配套为主的产业体系。城市化方面则以如皋港区吸纳就业情况，形成生产生活配套中心。东部经济板块以沿海高速为发展轴线，打造丁堰和白蒲这两个中心。其中丁堰镇应强化化工专业镇的地位，注重产业集群的发展；白蒲则应作为综合性城镇，以机械制造和商贸流通为发展方向。西部经济板块以江曲线为发展轴线，强化如皋与靖江、江阴之间的经济联系和协作，强化搬经镇、江安镇的中心地位，实现产业和人口的集中，大力发展特色农产品产业。搬经以发展电器、皮革和商贸为主，江安则继续加强原有的肉制品加工、毛巾制造两大产业门类。2、市区如皋市城市总体规划（修编）20052020确定城市建设用地主要向现建成区的南部和东部拓展。南部以新行政中心建设为契机，建设城南新城组团；北部调整开发区用地布局，提高开发区建设水平；东部跨越新长铁路建设铁东工业组团；西部以城西组团的旧城改造为主，优化城市内部结构。规划形成“六组团”空间结构，即：老城核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南组团、铁东工业组团。利用现状地貌的区隔，在组团间形成分隔和过渡，使每个组团既相互联系又相对独立。市级商业中心位于老城核心组团；行政中心南迁至海阳南路和惠政路的交叉口。四、人口分布和城市化发展一方面，商业网点规划要与城市人口分布和城市发展的水平相适应，另一方面，商业网点规划可以引导人口分布，推动城市发展。如皋市现状城市化水平约为30%，其中市区人口明显多于重点镇人口，城镇体系的首位度较高。有研究表明，当城市化水平为30左右时，商业网点呈现向心集聚，当城市化水平达到70时，商业网点则会出现离心集聚。这表明商业网点的发展和人口城市化是同步的，所以需要进行合理的布局和引导，才能促进城市的健康发展。根据如皋市城市总体规划（修编）20052020，如皋市的城市性质：如皋市的政治、经济、文化中心，工贸发达、环境优美、历史积淀深厚的宜居城市。远期市域总人口146万人，城镇人口90万人，城市化水平达60%。2020年市区总人口42万人，建设用地规模4850公顷。表2-1 2020年市区及各镇城镇人口预测序号城镇规模等级城镇名称镇域现状人口（万人）城镇体系规划预测人口（万人）镇区总体规划预测人口（万人）1一城一区如城镇25.2742422长江镇6.9410103重点镇搬经镇8.613554丁堰镇5.543555磨头镇8.263546吴窑镇6.443547白蒲镇8.243558石庄镇6.553549江安镇9.26353.510一般镇九华镇7.6312511下原镇6.11123.212郭园镇5.65122.813高明镇5.4412314柴湾镇5.2312315袁桥镇4.95122.516东陈镇4.8212317常青镇4.83122.518桃园镇4.63122.519林梓镇4.56122.820雪岸镇3.65121.5合计142.6190114.3商业网点的完善与否是居住质量和生活便利性的决定性因素，因此，通过对商业网点合理有序的建设来解决人口不断增加带来的城市物资供应需求的增长，完善与城市生活、生产的配套发展是进行商业网点规划的重要意义所在。根据人口和城市化预测，未来十几年将是如皋市区市化快速发展的阶段，如皋市区、长江镇、搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇等是人口最集中、全市未来最重要的发展地区。这就要求我们重点发展相应的中心商业网点的建设与之配套，尤其是市区和重点中心镇的商业网点建设。五、城市居民消费需求城市居民是城市商业的主要服务对象，商业网点规划必须与城市居民的消费水平相适应，同时满足不同层次的消费需求。1、城市居民消费水平从消费结构上看，目前如皋市的消费仍然集中食品、交通通讯、教育文化娱乐、衣着上，尤其以食品消费占据最主要位置。由此可以看出，如皋市区镇居民的消费层次还不丰富，消费水平还比较低，消费意识和消费观念还保持着比较传统保守的模式。从消费能力上看，2007年，在江苏省52个县市中，社会消费品零售总额排名第10位；在南通市6个县市中，社会消费品零售总额排名第4位。说明了如皋市的总体消费需求旺盛，消费市场较大。随着城镇居民总体收入增加，居民间收入差距也在扩大，这使得消费需求逐渐出现层次化，既需要高端消费市场，也需要低端消费市场，各类商业网点需要针对不同消费阶层进行定位。结论：如皋市目前的消费需求旺盛，但消费水平较低，层次不明显，在商业网点总量、档次及业态类型的规划引导时应充分考虑怎样通过合理的商业网点规划和档次提升商业影响力和促进居民消费质量的提高。2、居民消费结构从如皋市的城乡居民消费对比情况来看，一方面（表2-2），2007年，城镇人口57.25万人，人均生活消费7111.49元，农村人口83.76万人，人均生活消费3908.64元，占全市40.6%的人口消费支出占到全市的55.4%，城镇居民是主要消费者，城镇居民和农村居民的消费水平差距较大；另一方面（表2-3），从城乡居民人均消费结构来看，城镇居民和农村居民的消费结构基本差别不大，食品、交通通讯、教育文化娱乐、仍然是居民的主要消费支出项目，消费水平和需求的水平还比较低。表2-2 城镇与农村居民消费支出比较区位人口（万人）比重（%）消费支出（万元）比重（%）城镇57.2540.640.7155.4农村83.7659.432.7445.6合计141.0110073.45100表2-3 居民人均消费结构消费项目城镇居民消费支出（元）比重农村居民消费支出比重（%）食品2711.1538.121493.3938.21衣着738.0510.38218.65.59居住594.698.36413.3310.57家庭设备用品及服务385.195.42213.135.45交通和通讯880.8112.38534.1413.67教育文化娱乐1107.8915.58679.1717.38医疗保健402.235.66291.927.47其他商品及服务291.474.1064.961.66合计6388.081003908.64100第三章 总 则一、规划范围与规划期限1、规划范围规划范围包括区域范围、业态范围。 （1）区域范围城市商业网点规划是城市总体规划的专项规划，本次规划的区域范围为如皋市全市域，包括如皋市区（含如城镇）和19个镇，总面积约1477平方公里；主要规划范围为如皋市区，总面积约48.5平方公里。（2）业态范围根据如皋市经济发展的实际情况，本次城市商业网点规划的工作重点在大中型网点：大型百货店、大型酒店、大中型综合超市、专业店、大型购物中心等零售商业网点以及大中型批发市场、商业街、物流园的宏观规划。居住片区（社区）商业网点规划应根据国家城市居住区规划设计规范要求配置，通过控制性详细规划来落实；工业片区商业网点按片区就业人口配置。小型商业网点的配置主要通过市场经济行为来调节控制。 2、规划期限近期：20082010；远期：20112020。二、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008）2、城市规划编制办法（2006）3、城市商业网点规划编制规范（商建发2004180号）4、关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易(2001) 789号）5、城市商业网点规划资料汇编（商建字200463号）6、如皋市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要7、如皋市城市总体规划（20052020）8、如皋市城镇体系规划（2003-2020）9、如皋市镇村布局规划（2005）10、如皋市城南新区控制性详细规划（2006）11、如皋市城东、城片区控制性详细规划（2006）12、零售业态分类（GB/T181062004）13、城市居住区规划设计规范（GB5018093） 14、江苏省社区商业建设规范（试行）（苏经贸商改2006441号）15、全市各镇总体规划和其他相关法律、规范三、规划指导思想1、贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针。2、优化空间布局，调整网点结构，发展现代流通方式，改善产业服务功能，提高人民生活水平，促进城市发展。3、充分发挥自身优势，提高资源配置效率，通过商业的发展带动城市经济的腾飞，扩大如皋市在苏中地区的影响力与辐射力。4、兼顾效率与公平，以大中型商业网点布局为重点，同时注重为社区居民服务的小型商业网点布局。四、规划原则1、以人为本，远期近期结合，衔接相关规划，协调发展的原则；2、结构调整、布局优化、改造与新建相统筹，达到资源的最佳配置；3、兼顾公平与效益，大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；4、发挥区域统筹，突出地方特色，坚持可持续发展的原则；5、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；6、合理配置各种业态，积极发展新型业态，体现技术进步的原则。五、规划对象与内容1、规划内容本次规划的内容主要是针对规模以上的商业网点进行规划布局，包括商业中心体系、零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区的布局规划；对于社区便民型的网点提出布局原则、业态控制建议。主要规划内容分为市域商业中心体系规划、市区商业网点规划、业态控制引导三大部分。通过规划引导和规范商业网点布局，为构建如皋现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。2、规划对象（1）零售商业网点包括商业中心体系规划和各级商业中心中营业面积2000平方米以上的各类商业零售网点的规划控制。重点规划对象为大中型零售商店，包括大型百货店、大中型综合超市、购物中心、大型酒店和大型专业店等业态。（2）商品交易市场包括营业面积2000平方米以上的专业批发市场和农贸市场两大部分，专业批发市场包括生产资料市场、农副产品市场和其它商品交易市场三类。（3）商业街（区）重点规划对象为市区的多条特色商业街（区）。（4）物流园区含物流基地、物流中心和配送中心三个层次，重点规划对象为依托优势交通条件的枢纽型物流基地和区域性综合物流中心。第四章 发展目标、重点和战略一、商业发展目标和定位本次规划提出如皋市商业网点发展的总战略目标是：融入苏南、接轨上海、引领苏中。依托如皋市面临苏南的区位、长江港口的资源、丰富的物产、便捷的交通和良好的商贸基础优势，发展现代物流、现代化商业的零售和批发体系，形成商业空间布局合理、业态结构优化、市场规则健全、管理手段科学的高档次综合商贸流通中心，将如皋市建设成为承接苏南、引领苏中的商贸物流城市，如皋市以及周边县市居民的商业购物中心。根据如皋市商业发展目标，从理念、业态、空间三方面对如皋市商业发展定位。1、理念的定位：综合性、高档次、高效率、高效益重点在市域商业主中心和市域商业副中心适当发展一些高档的商业设施和一批具有较高品味和一定特色的休闲、文化、娱乐等商业服务设施。同时也要注重发展中档商业设施，以满足大部分市民的消费需求。从而形成高中低档功能综合的商业服务设施，满足所有社会阶层的需要。围绕建设区域性商贸中心的功能定位，重组大中型商贸企业，建设具有较强竞争力的大型企业集团，提高商业运行效率。重点组建和培育跨区域扩张的连锁企业和服务于区域的大型龙头企业，如具有强大辐射、集散功能和特色的大型零售巨头和综合性及专业批发市场，加强本地区对区域的商业辐射力和对产品的集散力，巩固和提升产业在区域的地位。发挥如皋市的专业市场多、规模大、潜力大的优势，大力发展专业市场。 2、业态定位：新型商业业态为主，改造和提升传统商业业态一方面要加快对传统商贸业现代化改造，如将传统的百货商店进行改造，清出部分商品到专业性卖场；另一方面要大力发展连锁经营、超市、便利店、专业性卖场等新型业态，适当发展购物中心。创造新的经营空间，并以特色取胜，加快提升商业总体的功能档次。3、空间定位：集中与分散相结合配合城市功能空间重组以及新兴业态的兴起和传统业态的改造，如皋市商业空间集中与分散相结合。高档的商业设施相对集中于市级商业中心或个别的商业副中心，而原有市中心较低层次的商业设施则应转移到城市周边。并在同级商业空间中，注重商业职能的高级化与适度先进性相结合，引导错位经营。二、商业网点总量预测规划至2020年间如皋市社会消费品零售总额达660亿元，年均增长15%18%。市域零售商业网点总营业面积182万平方米，人均拥有约1.2平方米。大型商业网点占全市商业网点营业面积比重达80%。规划进一步提升完善城市商业主中心的规模、档次和服务水平；建设和强化4个片区商业中心；扶持镇级商业中心发展。规划至2020年，全市拥有2处物流基地、4处物流中心、6处配送中心、9处市场群、23个大型农贸市场、9条特色商业街。1、到2020年，如皋市商业网点的配置完善，市场繁荣、消费便利、生活丰富。城市居民实现步行10分钟可基本满足购物、餐饮、服务等基本生活需求。2、市域零售商业网点总营业面积182万平方米，其中市区90万平方米，长江镇20万平方米，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇各8万平方米，14个一般镇各为1.54万平方米。（见表4-1）3、特色商业街（区）集中在市区发展，共计9条，其中改造提升5条，规划新建4条。3、商品交易市场群达到10处，市郊3个，长江、搬经、丁堰、白蒲、江安、吴窑、下原各1个。规划大型农贸市场26个，其中市区14个，长江镇3个，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇、石庄镇、磨头镇、吴窑镇、九华镇、下原镇各1个。5、以建设物流商贸城市为发展目标，建设2处区域物流基地，4处物流中心，6处配送中心。6、按照35万人的规模配置社区商业服务设施，每千人拥有社区商业服务设施550850平方米。大部分社区实现400500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。表4-1 如皋市市域商业网点规划一览表等级城镇名称城镇人口（万人）总人口（万人）商业网点面积（万平方米）大中型商业零售网点布局引导市区如城镇4246901个购物中心、6个百货店、10个专业店、16处星级酒店、1个仓储式超市、8个大型超市、15个中型超市、若干社区型商业网点长江镇1011.520中心镇搬经镇57.581个百货店、1-3个专业店、1个大型超市、1-3个中型超市、1个星级酒店、1-2个大型酒店、若干社区型商业网点丁堰镇56.58白蒲镇57.08江安镇57.08一般镇磨头镇46.541个百货店、1-2个中型超市、1-2个大型酒店、若干社区型商业网点吴窑镇46.04石庄镇46.04九华镇46.04下原镇3.25.03郭园镇2.85.03高明镇35.02.5柴湾镇34.52.5袁桥镇2.54.02.5东陈镇2.54.02.5常青镇2.54.02.5桃园镇2.54.02.0林梓镇2.54.02.0雪岸镇1.52.51.5三、商业发展重点根据总体规划如皋市定位为：长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。根据这一定位，如皋市的商业发展要充分利用城市发展的不断提速，综合交通条件的不断改善带来的无限机遇，着力于提升市区商业网点的档次水平，在获得商业繁荣发展的同时注重扩大自己的商业影响力，将眼界放开到市域、省域。为了全面提升如皋市商业发展水平和增强辐射功能，确定以下几个重点发展方向：1、具有一定影响力的商业中心贯彻如皋市“十一五”期间服务业发展纲要，完善全市商业中心体系建设，按照“一城（市区）一区（长江镇）四板块（中北、南、东、西）”的发展格局，建设以市区、长江镇、搬经镇、丁堰镇为中心的市域商业结构体系，进行结构档次的升级，扩大商业中心的影响力和辐射范围。2、市场群在目前已经初具规模的市场网点上调整整合，建立商品综合批发交易市场群和生产资料、纺织品、花木、畜牧产品、水产品、农副产品等专业市场群，依托便捷通达的水路、铁路、公路交通条件，将商业触角不断外伸。3、物流基地新长铁路、沿海高速、宁通高速带动道口经济的开发，如皋港口的建设，皋张汽渡的运行，使如皋市的交通优势条件日益凸显。规划充分发挥如皋的区位和水陆交通优势，以建设苏中地区物流基地为发展目标，发展以仓储、运输、配送、服务于一体的综合性物流基地和配送中心。 四、商业网点发展战略为了完成如上所述的战略目标，我们应采用以下几点的战略措施：1、将商业作为如皋市重要的支柱性产业根据国内外的经验，商业是第三产业产值中最重要的一部分（表4-2）。和第一产业及第二产业相比来说，商业是资源消耗少，产出大，轻污染的产业，是最能可持续发展的一个产业。另外，据相关统计分析表明，商业对就业的贡献越来越大，已将近9%，而且商业就业岗位的劳均占地比社会服务业小（表4-3）。因此将商业作为如皋市重要的战略性产业是推动如皋市经济增长的一个重要措施，是实现两个“两个率先”目标，提高人民生活水平的有效手段。表4-2 不同行业占第三产业产值的比重行 业所占比重（%）批发零售及餐饮业2025金融业2025社会服务业1113表4-3 不同行业就业岗位需要的用地和建筑面积参考指标项目劳均占地（m2/人）劳均建筑面积（m2/人）批发零售及餐饮业16212226金融业812.52025社会服务业242817212、紧抓港口和交通优势，以物流、市场带动相关业态的发展如皋市的区位优势显著，随着港口、铁路、高速公路等交通条件的不断优化，未来如皋市将成为苏中地区新型的长江港口城市和重要水陆联运转换枢纽。运输方式齐全、功能强大、运行高效的优势，使得如皋市有发展物流和市场的雄厚基础。以发展苏中物流基地为目标，建设大型专业市场为重点，扩大商业服务范围、增强区域辐射力。同时，通过物流、市场的发展壮大扩大物资流通，丰富产品种类，带动超市、百货等相关商业业态的全面发展。3、架构多中心等级明确、集中和分散相结合、总体均衡的空间格局如皋市区市总体规划制定了如皋市的空间发展战略是等级明确的多中心发展模式，如皋市的商业发展也应该和此相协调，促进城市框架的拉开。另外，坚持集中与分散相结合，主要有两个层次的含义：从中心市区向集镇分散，镇商业向中心镇区集中；大型网点往各级中心区相对集中，中小型网点往全市分散。在集中与分散的同时，还要注意总体的均衡，这包含四个方面的内容：商业总量和人口、用地总量相协调；城市与农村的商业总量要适当；各业态的商业网点要均衡；大、中、小网点的总量要均衡。4、引导大型商业网点向商业中心集聚，发挥经济支撑作用虽然商业网点的发展受人口分布的影响，但良好的商业网点规划和实施保障也可以对人口形成强烈的吸引。因此，引导商业网点向中心市区和中心镇区发展，可以加速人口城市化，对城市框架的形成起到有效的支撑作用。在城市新建地区主要发展区域性和便民服务型相结合的商业网点，完善商业服务水平，创造良好的居住环境。中心市区重点发展区域辐射型商业网点，进一步提升区域中心城市的地位。在旅游区发展为旅游提供服务的酒店、餐饮、购物中心等商业网点，不仅为旅游发展提供支撑，也为宣传如皋市特色商业产品提供了窗口，形成“商旅互动”的良性循环发展。5、从传统业态向新型业态引导，形成合理的业态结构根据国内的商业发展趋势和如皋市的业态分析表明，如皋市的传统业态比例偏高，需要积极引导新型业态的发展，尽快形成合理的业态结构。但新旧业态的过渡不是一蹴而就的，要在一定时期内还将共生共存。对传统业态的改造和升级也是构建合理业态结构的一个重要手段。如皋市现状对新型业态的建设有一定的盲目性，如大型超市和大型购物中心等，需要有效控制，科学布局，避免恶性竞争，造成资源浪费。6、保持合理的商业网点规模结构，确保大、中、小型商业网点均衡发展除了做好商业网点的规划和引导，还需要有强有力的保障措施来实现，这需要大力加强实施管理，尤其是要严格大型商业网点的审批制度。大型商业网点的建设投资巨大，对其周边地区甚至整个城市都有相当大的影响。中小网点是和居民生活息息相关的，过多的大型网点会严重影响中小网点的生存，因此在商业网点的规划建设过程中，要时刻注重各种业态、各种规模的网点均衡发展，注意控制商业网点零散度，保护中小网点生存发展。这是保证居民的生活便利性的一个重要战略措施，是以人为本的规划原则的重要体现。第五章 市域商业中心体系规划目前如皋市区的商业相对比较发达，而各镇的商业发展水平较低，市区和镇区的商业水平发展差距较大，现状全市的商业发展没有形成一定的商业体系。一、规划指导思想通过市域商业发展规划，统筹如皋城乡商业发展，促进如皋市域经济平衡，改善镇级商业发展落后并且和市区商业差距悬殊的状况，促使资源在市域范围内的合理配置，为消费者、社区、工商企业和社会创造一个良好的商贸服务环境和统一开放、竞争有序的商贸流通网络体系。二、规划结构根据如皋市城镇体系结构，市域商业体系分为市域商业主中心、市域商业副中心、市域商业基层中心、市域商业基点等四个等级。结合市域城镇发展现状、规划经济板块结构和十一五规划，规划形成“两主四副”的市域商业中心和14个商业基层中心。表5-1 市域商业网点布局等级表等级城镇名称备注市域商业主中心市区、长江镇城市级商业中