广州大学城临时公共服务区物业管理公约

附件2广州大学城临时公共服务区物业管理公约（试行版）根据中华人民共和国和广州市有关的房地产法律、法规，结合广州大学城临时公共服务区（以下简称“服务区”）的实际情况，为维护服务区业主和租户的合法权益及公共利益，明确各自的权利、义务或责任，确保服务区的管理能够达到高标准要求，使区域内各方行为有公开、明确的规章可遵循，特制定广州大学城临时公共服务区物业管理公约（试行版）（以下简称“公约”）。公约对服务区业主、租户及管理者均有约束力，公约约束力内涉及管理者、业主及租户的受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。公约泛指本公约及其附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。第一章 定 义公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下： 1.1 公约指本文件及其中之附件，且泛指依据本公约赋予权力而订立的各项守则。1.2 地块指根据广州市土地开发中心与广州大学城投资经营管理有限公司签订的临时用地租赁合同而取得土地临时使用权的土地。1.3 服务区指坐落于广州大学城中心区的两处临时公共服务区，其中北区占地约11万平方米，南区占地约6万平方米。1.4 业主指广州大学城投资经营管理有限公司。1.5 公共地方指业主根据公约指定服务区内的公共地方及业主按照公约第四章第5条划为额外的公共地方，其中包括服务区之各出入口、行人道、通道、大堂、绿化区、垃圾房、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、走火通道、走廊、楼梯、共用卫生间、避难层、配电房及消防设备控制室及为该服务区业主、租户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及业主保留之地方。1.6 公共设施指为该服务区的公众利益而在服务区所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括给排水系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、公用卫生间设备、公共照明系统、供电系统、污水处理系统、排水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、雕塑像、告示板及其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。1.7 绿化区域指根据政府有关法令在服务区所属地块上实施的绿化地区。1.8 保留地方指业主拥有或仅供业主使用之服务区部分。1.9 管理者指业主经招标选定的广州广电物业管理有限公司。1.10 管理规则指公约及租户守则内之一切条款或规则，以及用户或管理者按公约授权制定之各项与服务区管理有关之规章制度。1.11 租赁单位指业主出租给租户，在服务区作经营使用的物业。1.12 外墙指服务区的建筑物所有外立面。1.13 租户守则指业主或管理者根据公约而制定供各租户于使用其所拥有的单位、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。1.14 服务区图则指存放于管理者有关服务区各层之平面图、结构图，各租户如需查阅，可预约管理者查阅。1.15 装修手册指管理者就租户在其所租赁的租赁单位的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。第二章 总 则2.1公约是为了维护业主、管理者与租户的利益而设置，业主、管理者与租户均须遵守和履行公约所规定的义务和责任。2.2业主对服务区所有物业拥有所有权，拥有自有转让所有单位的使用权的绝对权利，拥有聘请管理者的绝对权利与制定公约的绝对权利；拥有决定管理费收取标准与收取办法的绝对权利。2.3各租户均对其租赁的租赁单位拥有经营使用权，对管理公约拥有修改建议权。2.4公约赋予业主及其招聘的物业管理公司具有即时全权管理服务区的权力。业主聘请广州广电物业管理有限公司为服务区的管理者，由该管理者行使公约或业主赋予的各种物业管理权利。业主聘请的物业管理公司管理期限自2004年8月1日起计，为期二年。管理期限届满时，由业主决定是否继续聘请原管理公司或另行聘请其他物业管理公司。2.5任何租户不得因任何原因自行修改本公约之任何条款或任何由管理者制定的管理制度。2.6本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部份无效性均不影响或减免本公约其他所有条款的有效性、完整性及对所有业主、租户、管理公司的约束性。2.7任何租户不得以本公约任何条款为依据或利用本公约的任何疏漏从事或准备从事可能侵害其他租户、管理者或该项目共用部位、共用设备、设施以及社会公共利益的行为或活动；更不得利用单元及该项目之任何部份从事违反或不符合中国法律之行为。2.8任何使用该项目范围内物业的租户均视为完全承诺本公约；任何租户不得以未签领或未翻阅或未熟读或未领会本公约为理由而故意或过失违反本公约，或不履行或不完全履行本公约项下的义务与责任。如租赁单位是由两位或以上租户共同拥有，该等租户在本公约项下所承担的责任为连带责任。2.9除业主或管理者受业主委托另有限制外，共用部位可由每一位租户及其客户,雇员、访客及其他使用者使用。2.10各租户及其客户、雇员、访客及其他使用者一切时候均须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。各租户对其客户、雇员、访客及其他使用者之行为依法负连带责任。2.11业主在该项目建立停车场，停车场的房地产权属于业主，业主有权自行制定有关管理停车场的规则，而毋须任何租户的同意。2.12各租户除要遵守本公约外，亦需遵守由业主审批并有物业管理公司发布的租户守则及装修守则等文件。该等文件可不定期由业主做出修订而无需任何租户或商户同意。第三章 租户的权利、义务和责任3.1 租户之权益3.1.1 依法和依租赁合同独自经营使用其租赁的租赁单位。3.1.2 在不影响临时公共服务区建筑结构及立面外观和第三者合法权益的前提下，对其租赁的租赁单位进行装修工程。3.1.3 可与其它租户按本公约规定共同使用临时公共服务区的公共地方和公共设施，以及临时公共服务区所有的保安、卫生设施。3.1.4 可根据公约维护自身的合法权益。3.1.5 可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。租户无权直接惩戒管理人员，任何投诉可向管理者负责人或业主提出，由管理者负责人或业主采取其认为合适的必要行动。3.2 租户的义务：3.2.1 租户在行使上述权力和使用其租赁的租赁单位时，须遵守公约的规定。3.2.2 租户须按照广州大学城建设管理部门和大学城一卡通公司的有关规定，在商铺内的人工收费点安装大学城一卡通POS机，供大学城一卡通持卡人使用。3.2.3 租户须依照公约的规定，负责依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金款项。3.2.4 租户须执行和服从业主的决议、决定。3.2.5 租户须自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。3.2.6 租户须共同负责维修服务区的结构、包括外墙、公共地方及公共设施等并承担其费用。3.2.7 租户须依时缴交其租赁的租赁单位需付的税项、水、电、煤气, 管理费, 公共水电分摊等及有关公共设施费用。3.2.8 租户须遵守业主或其授权的管理者所订立的、租户手册、装修手册及其它规章制度。3.2.9 明白并承诺租户及非租户使用人与管理者、业主在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。3.3 租户的责任：3.3.1 不得改变建筑物的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变服务区任何部分的外貌，不得在服务区外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。3.3.2 单位露外之窗户不得改变原有色彩，以维护服务区外貌整齐美观；负责其单位内部整洁及维修，保持一切设施畅通完好，以免对其他单位用户造成损失。3.3.3 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰建筑物任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。3.3.4 各单位的租户，只能将其单位按租赁合同规定用途使用，不得将其租赁的租赁单位作非法或不道德用途，或在单位内进行任何足以妨碍或侵扰其它租户的事项。3.3.5 除得管理者书面许可外，不得在服务区内饲养家禽牲畜或任何宠物。3.3.6 不得在建筑物内进行任何足以引致建筑物投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为；不得在单位内储存易燃易爆危险品。3.3.7 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。3.3.8 未经向管理者申报并获批准，任何租户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置负荷。3.3.9 违反公约规定的租户需就所引致之损失负责及支付一切有关开支。3.3.10 租户可就单位内物业维修或其他需求与管理者或业主达成特别服务约定，并按照市场价格向管理者或业主支付其相关费用，不得以交纳管理费为名，拒绝交纳特别服务费用。由此引起的法律诉讼，由租户自负。第四章 业主的权利业主具有以下的权利：4.1 业主具有全权管理服务区的权力。除非租赁合同、物业管理合同及其他文件另有约定，业主可于任何时间发出书面通知终止本公约授予管理者与租户的权力。4.2 业主在其认为合适的情况下更改服务区的名称，而无需就各租户因服务区更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但业主须于更改服务区名称前发出不少于一个月的书面通知给各租户。4.3 为检查、维修及保养服务区物业（包括公共地方、公共设施或租户单位内物业），业主、管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人有权携带一切必需的设备、机器及材料进入服务区任何一部分；如有必要，可进入服务区的任何单位；但除紧急情况外，应事先通知有关的租户或其使用人；但业主在使用此项权利时，不得妨碍其它租户使用其所租赁的租赁单位。4.4 除紧急情况外，业主或管理者受业主授权发出合理通告后，有权暂时终止任何设施以进行维修。业主和管理者不为因紧急情况停止服务所造成的损失负责赔偿。4.5 业主将其在临时公共服务区范围内部分或全部拥有房屋所有权的地方（包括保留地方）在其认为适当的时间内，划作额外的公共地方，并向各租户公布，并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修。4.6 取消或更改本章所规定由业主划作额外的公共地方，而无需经其它租户或其它对临时公共服务区享有利益人士的同意。4.7 业主于临时公共服务区任何使用权并未转让的部分、公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、更改、翻新、保养或拆去烟囱、招牌（包括霓虹光管招牌）、广告、天线、桅杆、照明及其它各种固定设施；并在事先给予各租户书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工作人员或设备进入临时公共服务区任何部分，以便进行上述有关工程及按业主认为适当的条款准许或批准授权其它人进行上述工程，上述工程不可不合理地妨碍其它租户使用其所属的单位,并就进行上述工程时所造成之破坏负责赔偿损失。4.8 可授权临时公共服务区管理者向临时公共服务区各租户收取公约所述的款项。4.9 根据临时公共服务区管理的实际情况合理调整管理费。4.10 根据临时公共服务区管理的实际情况将管理份额重新分配或做出更改，而无需经其它租户同意。4.11 根据临时公共服务区管理的实际情况，业主有全权自行或授权管理者制订及修改有关管理临时公共服务区的规则，而无需经任何租户同意；所有管理规则及其修改，应张贴于服务区告示栏。4.12 向政府有关部门申请对土地批文做出修改，业主就此事有全权与政府磋商、达成协议，而无需经其它任何租户同意或批准及无需联同其它租户签署任何有关文件；其它租户使用其所属的单位或其现有权益时，如果与业主和政府之间的协议及其变更有抵触时，租户应遵从业主的决定并不得要求业主做相应的赔偿。4.13 在公约的限制和保障下，业主有全权转让、抵押、出租、批准别人占用、或以其它任何方式处置临时公共服务区任何部分而不需经任何租户同意。4.14 可就临时公共服务区管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。4.15 由业主审核和批准临时公共服务区年度管理预算或修订年度的管理预算。4.16 租赁合同、物业管理合同及其他合同协议中约定的业主的权力和权利。4.17 根据法律法规、商业习惯，业主应享有的其他权利和权力。第五章 管 理5.1 一般事项5.1.1 管理者享有以下的权力，但同时须遵守和履行公约中其应遵守及履行之责任及义务。5.1.2 每一个租户将被视为全权及已不可撤销地授权管理者为执行公约规定的代理人。5.2 管理者的权力及责任。5.2.1 在不抵触业主权利的情况下，管理者有权对临时公共服务区进行有效的管理和维护，并为临时公共服务区的消防、治安、公共秩序等负责，具体包括（但不限于）下列事项：5.2.1.1 检查、视察临时公共服务区，必要时包括所有单位的内部。有权义务协助业主检查、监督商户使用大学城一卡通设施的情况。5.2.1.2 每一位租户或其使用者应严格按照装修手册之规则，完成其租赁单位的装修工程。如果管理者发现该租户聘用的承包商或其工人违反装修规则，管理者有权拒绝让该等人士进入临时公共服务区，或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出临时公共服务区。装修期间，管理者有权进入正在装修的租赁单位，以检查并确定有否违反装修规则。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该租户单独负责，与其它租户及管理者无关。业主有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的租户依据装修规则缴交装修保证金予管理者，并由管理者根据装修手册的条款作有关的应用。装修保证金并无利息，由管理者应用于补偿租户或其聘用承包商等引起的所有损失。装修保证金在装修工作完成后，经物业管理公司验收合格及没有违反有关装修规定的情况下发还给该租户，如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款发还该租户。5.2.1.3 物业管理公司应根据临时公共服务区之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。5.2.1.4 物业管理公司应根据公约制订临时公共服务区租户手册、装修手册及其它必要的规章制度，并经业主书面同意实施后，以有效之形式督促租户遵守。5.2.1.5 对临时公共服务区公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构、外墙、窗框门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商、代理人及其他经许可的人,可进入临时公共服务区的任何单位进行有关工作，除紧急情况外，应事前发出通告。5.2.1.6 负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。5.2.1.7 根据临时公共服务区实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制临时公共服务区管理预算，收取管理费或代收水、电、煤气、电话等市政公用设施使用费及追讨欠款。5.2.1.8 处理所有对于服务区内管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或租户之间因服务区管理而引起的纠纷与争执。5.2.1.9 负责服务区的保安工作，保持服务区的正常秩序和尽力使业主或租户免遭骚扰。5.2.1.10 对各项管理职责定期（每月及每年）或于业主要求时做出检讨和总结，并对改善服务区管理或增加服务项目等事宜向业主及递交报告及做出建议。5.2.1.11 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。5.2.1.12 控制该临时公共服务区内所有车辆（包括机动及脚踏车）停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆,并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。5.2.1.13 在所有有关临时公共服务区之法律诉讼，管理者应提供诉讼服务并收取相关的服务费用。5.2.1.14 防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。5.2.1.15 采取一切必要措施以遵守政府对临时公共服务区的要求。5.2.1.16 防止任何人对临时公共服务区或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。5.2.1.17 节日期间可装饰服务区外墙包括灯光及其它饰物。如管理者认为必要，可以组织临时公共服务区内的文娱活动。5.2.1.18 聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师或其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其它工作人员。5.2.1.19 采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各租户违反、不遵守或不履行公约或用户守则的行为。5.2.1.20 制定公共设施的使用规章。5.2.1.21 管理者经业主同意，可用业主或临时公共服务区管理中心名义投保,保险费用由业主支付，投保项目可包括意外事故险、第三者责任险、员工人身安全险、劳动保险、雇员忠诚险及公共场所和公共设备火险等与租户和临时公共服务区有关的保险，但不包括租户自有财产的财产险、火灾等灾害险和人身险。5.2.2 管理临时公共服务区公共地方及公共设施5.2.2.1安排保养和维修临时公共服务区的公共地方及公共设施。5.2.2.2确保所有临时公共服务区租户依照公约规定的用途正确使用其所占用之临时公共服务区部分，如有临时公共服务区租户违反公约，管理者应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。5.2.2.3在有合理需要时，为临时公共服务区之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其适当之工程。5.2.2.4更换在公共地方的破损设施。5.2.2.5保持公共地方的照明系统运作良好。5.2.2.6保持服务区的公共地方环境清洁、卫生及美观。5.2.2.7阻止任何废物被弃置于临时公共服务区之公共地方，负责清除临时公共服务区公共地方之垃圾及安排适当的间隔时间为租户收集垃圾。5.2.2.8采取适当措施防止临时公共服务区任何公共地方受阻塞。5.2.2.9确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。5.2.2.10保持临时公共服务区的所有公用设备、机械和器材包括临时公共服务区消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，经业主批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（在临时公共服务区管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。5.2.2.11在可能的情况下阻止临时公共服务区任何垃圾或其它物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其它工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其它工程造成损害，如有损害、应及时修补。5.2.2.12安排临时公共服务区保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。根据临时公共服务区管理公约或用户守则之条款，管理、保养、维修及监督使用以下设施：装卸货区；垃圾收集站及垃圾车停放处；市政、绿地及其它设施。5.2.3 管理临时公共服务区财务5.2.3.1 负责临时公共服务区之财务管理及帐务处理；正确地运用管理账户收取管理费及支付款项，定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。5.2.3.2 财务管理包括编制每年之管理临时公共服务区预算及尽可能使临时公共服务区之开支及运作控制在此预算范围内，每个执行期年度的年度预算须于该年度前两个月前提交予业主审批，并在批准后方可实施。每月定期向租户收取管理费，及其他应付之费用并定期审核征收情况以确保所有租户准时履行其财务上的责任，如有租户在发出适当警告书后，仍拒绝交付以上费用则以管理者身份代表业主之名义向其提出法律诉讼。5.3 管理费5.3.1 各租户须于每月的五号前缴交其租赁单位该月应付之管理费。首期管理费从业主向租户交铺位之日起后开始计算。5.3.2 所有管理费及其它根据公约或管理规定应付的款项，均须按期清缴，任何租户如果未能于应付的款项到期日支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：5.3.2.1收取未缴付的款项自应付之日起至支付日期间的利息。5.3.2.2收取所欠费的5%作为手续费，补偿因违约而引起管理者所发生的额外行政工作所产生的损失赔偿，该手续费可由管理者按年调整。5.3.2.3管理者有权对欠款租户提出催交通知及做出其它追讨行动，如在征得业主书面同意后，停止供应该租赁单位之水、电和限制该欠款或违约之租户使用临时公共服务区设备、公共设施，或于临时公共服务区告示栏张贴欠款租户的欠款情况，直至该欠款租户清偿全部欠款、利息及手续费为止。而重新接驳