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施工成本管理案例解析,四川建能职业培训学校,二级注册建造师继续教育培训,建设工程阶段划分,成本管理概念,本书的内涵： 1、投标报价 2、施工合同管理 3、施工成本控制 4、工程变更与施工索赔 5、工程价款结算,GB50500-2008,建标【2003】206号文,建安工程造价组成,第1章 投标报价 在招标投标活动中，投标人能否中标，关键是报价。标本身就是标的、标份的意思。投标单位在认真研究招标的公告或文件之后，确认自己有条件承揽该项工程或供应物资设备后，就 要对招标单位投标报价，力争获得中标。,1.1 核心知识点 1.2 案例,1.1 核心知识点,投标报价策略 投标报价技巧 工程量清单模式下的投标报价 实质是：投标报价决策,招投标工作流程,工程招投标程序,工程投标决策,工程投标决策的内容和分类 . 投标选择性决策 . 投标定位性决策 . 投标方法性决策 工程投标决策的依据 . 招标人和招标工程监理工程师的情况 . 投标人自身的实力 . 投标的竞争对手和竞争形势 . 投标的法制环境 . 投标的风险,工程投标决策的内容和分类,工程投标决策是指建设工程承包商为实现其生产经营目标，针对建设工程招标项目，而寻求并实现最优化的投标行动方案的活动。 工程投标决策的内容，主要包括两个方面，一是关于是否参加投标的决策；另一是关于如何进行投标的决策。 建设工程投标决策，实际上主要包括投标与否决策、投标性质决策、投标效益决策、投标策略和技巧决策四种。,投标选择性决策,有下列情形之一的招标项目，承包商不宜决定参加标 工程资质要求超过本企业资质等级的项目 本企业业务范围和经营能力之外的项目 本企业在手承包任务比较饱满，而招标工程的风险较大或盈利水平较低的项目 本企投标资源投入量过大时面临的项目 有在技术等级、信誉、水平和实力等方面具有明显优势的潜在竞争对手参加的项目,投标定位性决策,投标性质的决策保险标与风险标 保险标指承包商对基本上不存在什么技术、设备、资金和其他方面问题的，或虽有技术、设备、资金和其他方面问题，但可预见并已有了解决办法的工程项目而投的标 风险标指承包商对存在技术、设备、资金或其他方面未解问题，承包难度比较大的招标工程而投的标,投标定位性决策投标单位的报价策略,投标效益决策盈利型策略、竞争型策略，生存型策略 盈利型策略：是指承包商为能获得丰厚利润回报的而投的标 竞争型策略：是指承包商对不能获得多少利润但一般也不会出现亏损的招标工程而投的标。 生存型策略：是指承包商在报价中不考虑企业利润，而是考虑一定的亏损后而投的标。,投标方法性决策,投标策略和投标技巧 投标时机的把握 投标方法和手段的运用,工程投标决策的依据,招标人和招标工程监理工程师的情况 投标人自身的实力 投标的竞争对手和竞争形势 投标的法制环境 投标的风险,招标人和招标工程监理工程师的情况,充分考虑建设工程招标人(业主)有无合法地位，对招标工程有无招标主体资格，招标项目业主的支付能力和履约信誉如何，以及招标项目监理工程师处理问题的政策水平、技术能力和职业道德素养如何等方面的情况,投标人自身的实力,在经济方面 有无垫资承包能力； 有无支付(被占用)一定的固定资产和机具设备及其投入所需资金的能力； 有无一定的资金周转用来支付施工用款或筹集承包工程所需外汇的能力； 有无支付投标保函、履约保函、预付款保函、缺陷责任期保函等各种担保的能力； 有无支付关税、进口调节税、营业税、印花税、所得税、建筑税、排污税以及临时进入机械押金等各种税费和保险的能力； 有无承担各种风险，特别是不可抗力带来的风险的能力等 在技术方面 专业技术人员、工程承包经验、合作伙伴 在管理方面 成本控制能力和管理水平、管理措施和健全的规章制度 在信誉方面 遵纪守法和履约的情况,施工安全、工期和质量如何，社会形象,投标的竞争对手和竞争形势,竞争对手的实力、优势、和投标环境 竞争对手是大型工程承包公司 竞争对手是中小型工程公司或当地工程公司 竞争对手在建工程即将完工 竞争对手在建工程规模大、时间长,投标的法制环境,如国内工程招标的，适用本国的法律、法规和工程所在地的地方性法律、法规和政府规章 国际工程招标的法律适用以下几个原则： 强制适用工程所在地法的原则 意思自治原则 最密切联系法原则 国际法效力优于国内法效力的原则,投标的风险,风险是指由于政治、经济、社会市场的变化及工程实施中存在的不可预见事件而产生经济损失、自然破坏的可能性 风险因素就是可能发生风险的各种情况、事由和问题 市场，自然条件,1.1.1 投标报价策略 所谓投标报价策略，是指投标单位在合法竞争条件下，依据自身的实力和条件，确定的投标目标、竞争对策和报价技巧。即决定投标报价行为的决策思维和行动，包含投标报价目标、 对策、技巧三要素。对投标单位来说，在掌握了竞争对手的信息动态和有关资料之后，一般是在对投标报价策略因互素综合分析的基础上，决定是否参加投标报价；决定参加投标报价 后确定什么样的投标目标；在竞争中采取什么对策，以战胜竞争对手，达到中标的目的。这种研究分析，就是制定投标报价策略的具体过程。 投标报价策略是投标单位经营决策的组成部分，贯穿于投标全过程。影响投标报价策略的因素十分复杂，加之投标报价策略与投标单位的经济效益紧密相关，因而投标单位应根据其经营状况和经营目标，既要考虑自身的优势和劣势，又要考虑市场竞争的激烈程度，还要分析投标项目的整体特点，按照工程的类别、施工条件等确定投标报价策略。,由于投标单位的经营能力和条件不同，出于不同目的需要，对同一招标项目，可以有不同投标报价策略的选择。,生存型策略： 补偿型策略： 开发型策略： 竞争型策略： 盈利型策略： 不同投标报价策略的选择是依据一定的条件进行分析决定的。竞争性投标报价策略是投标单位追求的普遍形式。,生存型策略,生存型策略：是指承包商在报价中不考虑企业利润，而是考虑一定的亏损后而投的标。它是以克服企业生存危机为目标，争取中标可以不考虑种种利益原则。 特点：业主是按最低价格确定中标单位；此报价策略属于正当的商业行为。 适用：市场竞争激烈，承包商有急于打入该市场创建业绩；某些分期建设工程，为获业主信任而继续承包后期工程，对第一期工程以低价中标 。,竞争型策略,竞争型策略：投标报价是以竞争为手段，以开拓市场、低盈利为目标，在精确计算报价成本基础上，充分估计各竞争对手的报价目标，以有竞争力的报价达到中标的目的。 适用： 1）工作简单、工作量大，一般承包商都可承担：大量土石方工程。 2）本单位在此地区工程面临断档，有大量设备处置费用。 3）项目本身前景看好，可为本单位创建业绩。 4）项目分期执行，该单位保证能续签其他项目。 5）竞争对手多 6）有可能在中标后将工程一部分以更低价格分包给某些专业分包商 7）长时间未中标，希望有一个项目维持日常费用，可以支付开支,盈利型策略,盈利型策略：投标单位充分发挥自身优势，以实现最佳盈利为目的，不关注效益较小的项目，只重视盈利大的项目，也不太注重对竞争对手的动机分析和对策研 究。 适用： 1）施工条件差、难度高、资金支付条件不好、工期质量等要求苛刻，为联合伙伴陪标的项目； 2）特殊工程，如港口海洋工程，需要特殊设备； 3）业主要求很多且工期紧急的工程，可增收加急费； 4）施工能力饱和，竞争对手少 5）支付条件不理想,1.1.2 投标报价技巧,在投标报价的不同阶段，不能用相同的技巧来解决每个阶段的具体问题。能否科学、合理的运用投标技巧，使其在投标报价中发挥应有作用，关系到最终能否中标，是整个投标报价工作的关键所在。应注意两方面问题： 认真核实工程量，防止计算失误。一方面，认真研究招标文件，复核工程量，吃透设计要求，检查疏漏；另一方面，通过实地勘察取得第一手资料，掌握与工程量有关的一切因素。 对有关费率的计取应结合施工实际需要、投标单位自身管理水平及市场各方面因素，综合考虑，灵和取舍，以便作出具有竞争力的报价。,具体投标报价技巧方法 不平衡报价法 多方案报价法 突然袭击法 先亏后赢法 暂定工程量报价法 开口升级报价法 联保法和捆绑法,不平衡报价法,不平衡报价法(Unbalanced bids)也叫前重后轻法(Front loaded)：是在总体报价保持不变的前提下，与正常水平相比，提高某些分项工程的单价，同时，降低另外一些分项工程的单价，以期望在工程结算时得到更理想的经济效益。 只能适用于单价合同，也是实际中运用最多的一种报价技巧。 原则：调整后的报价必须等于已经确定的原报价；调整报价后的综合单价应不违反招标文件要求，即单价应避免过高或过低。 如何调整内部各个项目的报价，以期既不提高总价 ，不影响中标，又能在结算时得到更理想的经济效益？认真研究招标文件、分析评标办法。施工可能性大的项目提高报价。,采用不平衡报价法的方面,1)能够早日结帐收款的项目（如开办费、土石方工程、基础工程等）可以报的高一些，以利资金周转，后期工程项目（如机电设备安装工程，装饰工程等）可适当降低。 2)经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，单价适当提高，这样在最终结算时可多收益，而将工程量可能减少的项目单价降低，工程结算时损失不大。 1)、2)两点要统筹考虑，针对工程量有错误的早期工程，如果不可能完成工程量表中的数量，则不能盲目抬高报价，要具体分析后再定。 3)设计图纸不明确或有错误的项目，估计修改后工程量要增加的，可以提高单价，而工程内容说不清的，则可降低一些单价。 4)暂定项目又叫任意项目或选择项目，对这类项目要具体分 析，因这一类项目要开工后再由业主研究决定是否实施，由哪一家承包商实施。如果工程不 分包，只由一家承包商施工，则其中肯定要做的单价可高一些，不一定做的则应低一些。如果工程分包，该暂定项目也可能由其他承包商实施时，则不宜报高价，以免抬高总包价。 5)在单价包干混合制合同中，有些项目业主要求采用包干报价时，宜报高价。一则这类项目多半有风险，二则这类项目在完成后可全部按报价结帐，即可以全部结算回来，而其余单价项目则可适当降低。 6）对工程量大的项目报单价分析表时，可报高人工费和机械费。 7）在投标最后阶段，如果有机会就有关单价进行答辩，投标人希望压低标价，应选择压低工程量小的单价。 对工程量仔细核对、不平衡应控制在合理幅度内（10%）,多方案报价法,对原标书中有可选方案或无明确规定方案时，可以做出不同方案和不同报价。即对同一个招标项目除了按招标文件的要求编制了一个投标报价以外，还编制了一个或几个建议方案 适用情况 如果发现招标文件中的工程范围很不具体、明确，或条款内容很不清楚、很不公正，或对技术规范的要求过于苛刻 如发现设计图纸中存在某些不合理并可以改进的地方或可以利用某项新技术、新工艺、 新材料替代的地方，或者发现自己的技术和设备满足不了招标文件中设计图纸的要求 对于一些招标文件，如果发现工程范围不很明确，条款不清楚或很不公正，或技术规范要求过于苛刻时，则要在充分估计投标风险的基础上，按多方案报价法处理。即是按原招标文件报一个价，然后再提出，如某某条款作某些变动，报价可降低多少，由此可报出一个较低的价。这样，可以降低总价，吸引业主。,突然降价法,是指在投标最后截止时间内，采取突然降价的手法，确定最终投标报价。突然袭击法强调的是时间效应。 报价是一件保密性很强的工作，但是对手往往通过各种渠道、手段来刺探情况，因此在报价时可以采取迷惑对方的手法。即选按一般情况报价或表现出自己对该式程兴趣不大，到快投 标截止时，再突然降价。如鲁布革水电站引水系统工程突然降低804%，取得最低标，为以 后中标打下基础。采用这种方法时，一定要在准备投标报价的过程中考虑好降价的幅度，在 临近投标截止日期前，根据情报信息与分析判断，再作最后决策。如果由于采用突然降价法而中标，因为开标只降总价，在签订合同后可采用不平衡报价的思想调整工程量表内的各项 单价或价格，以期取得更高的效益。 应用突然降价法一般是采用降价函格式装订在标书中，内容包括：降价系数、降价后的最终报价和降价理由。,先亏后盈法,是指投标单位为开辟某一市场而不惜代价的低价中标方案。 投标单位必须具有较好的资信条件，提出的施工方案要先进可行，并且投标书对招标文件做到了全面响应 此法有风险。,其他报价法,暂定工程量报价法 开口升级报价法 联保法和捆绑法,1.1.3 工程量清单模式下投标报价 1.工程量清单模式下投标报价技巧 2.基于工程量清单报价的其他注意事项,工程量清单模式下投标报价技巧,1)能够早日结帐收款的项目可以提高单价。 2)经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，单价适当提高。 3)设计图纸不明确或有错误的，估计修改后工程量要增加的，可以提高单价。 4)清单中合价包干的措施项目，要对照施工方案，有目的地提高或降低其单价。 5）零星用工、机械台班一般不进入总报价，可相对提高单价。 6）对暂定数额（或工程）、今后实施的可能性大的，价格可定高些。,基于工程量清单报价的其他注意事项,1)要有清晰的目录及编排。 2)递交标书的每一页均有投标单位法定代表人委托签字 3)仔细核对数字 4)标书精美 5）将标书做成电子文档 6）图表增加观赏性 7）业绩表,1.2 案 例,1、某高速公路投标报价 2、某大学教学楼工程投标报价 3、某大学综合楼工程量清单模式下的投标报价决策 4、国家体育馆工程联合体投标 5、某国际工程总承包投标决策阶段风险管理 6、其他案例,1.2.1 某高速公路投标报价,1、工程概况 2、标段选择 3、资格预审 4、投标报价 组建投标小组 研究招标文件、勘察现场 施工组织设计编制 投标报价的确定 标书的装帧与密封 5、投标结果,1.2.1 某高速公路投标报价,1、施工单位选择拟投标的标段时，应考虑哪些因素？ 2、投标单位要想成功的通过资格预审，应考虑哪些因素？ 3、投标小组应由哪些人组成？ 4、施工组织设计应包括哪些内容？ 5、投标单位如何确定最终的投标报价？,1.2.1 某高速公路投标报价,1、施工单位选择拟投标的标段时，应考虑哪些因素？ 业主的标段划分情况 自身的施工能力 竞争对手情况 工程环境 工程风险等因素。,1.2.1 某高速公路投标报价,2、投标单位要想成功的通过资格预审，应考虑哪些因素？ 从整体熟悉招标文件，严格按照招标文件强制性标准要求编制资格预审文件。 财务方面，严格按招标文件要求提供担保。 机械设备方面，按招标文件要求配备，并承诺按期进场，不得更换。 人员方面，除满足强制性要求外，尽可能选择中标后能常驻现场的人员。 业绩方面，仅选择满足强制性标准要求的业绩。 准备工作应充分。,1.2.1 某高速公路投标报价,3、投标小组应由哪些人组成？ 经济管理类人才：报价含工程量清单核算与工程量清单计价 专业技术人才：提出最经济合理的技术方案（施工组织设计） 商务金融人才：金融、贷款、保函、采购、保险 合同管理人才：合同谈判与签署，善于发现和处理索赔 公司决策型人才：公司领导层决断,1.2.1 某高速公路投标报价,4、施工组织设计应包括哪些内容？ 施工组织设计一般包括四项基本内容： 施工方法与相应的技术组织措施，即施工方案。 施工进度计划。 施工现场平面布置。 有关劳力,施工机具,建筑安装材料，施工用水、电、动力及运输、仓储设施等建设工程的需要量及其供应与解决办法。 前两项指导施工，后两项则是施工准备的依据。,1.2.1 某高速公路投标报价,5、投标单位如何确定最终的投标报价？ 确定成本价（应用回归分析法进行实际成本预测） 编制预算书。预算是工程报价的依据没有预算的报价是不平衡的，也是不合理的。 投标报价范围。通过详细的工程量核实及预算书编制，确定投标报价的上限和下限。在此基础上，再通过详细分析评标办法来确定最终的投标报价。 投标报价的最终确定。结合以前的开标记录对竞争对手投标报价情况进行初步预测模拟，最终决定投标报价。,1.2.2 某大学教学楼工程投标报价,1、工程概况 2、实际投标报价 3、采用风险包干系数计算的投标报价 4、实际报价和计算结果对比分析,1.2.2 某大学教学楼工程投标报价,1、经评审的最低投标价法的实质是什么？ 2、投标单位报价较低时，如何应对评标委员会的质询？ 3、如何采用风险包干系数计算投标报价？,1.2.2 某大学教学楼工程投标报价,1、经评审的最低投标价法的实质是什么？ 招标投标法第四十一条规定的中标条件之一是投标人的投标“能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。”该条款不仅是对中标条件的规定，同时也肯定了经评审的最低投标价法是招标投标中可以采用的一种评标方法。虽然经评审的最低投标价法遵循的是低价优先的原则，但并不是可以不计成本，片面追求低价。招标投标法对采用这种方法确定的中标人的投标还规定了以下三个限制条件：（1）能够满足招标文件的实质性要求；（2）经过评标委员会的评审；（3）投标价格不低于成本。 经评审的最低投标价法的实质，就是在充分尊重价值规律的前提下，通过投标人之间的竞争，压缩存在于建筑行业中虚高的利润，使建筑产品的价格向真实的市场价格回归，并与其他行业的利润水平趋于一致。使企业从量的增加转为质的提高。,1.2.2 某大学教学楼工程投标报价,2、投标单位报价较低时，如何应对评标委员会的质询？ 投标单位应作出书面说明并提供相关材料，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容,1.2.2 某大学教学楼工程投标报价,3、如何采用风险包干系数计算投标报价 ？ 根据各部分工程报价汇总表直接算出技术措施项目费、综合措施项目费、不可竞争费、税金的报价。 根据投标文件中的人工、材料、机械数量汇总表统计出人工费、材料费、机械台班费。 计算投标报价中各具体项目费用的组成及其占总报价的百分比 计算风险系数R 计算投标报价=报价总额*（1+R）,1.2.3 某大学综合楼工程量清单模式下的投标报价决策,1、工程概况 2、工程量清单表 3、报价决策过程 （1）单位资源消耗量计算 （2）利润及综合单价的计算 （3）综合单价计算,1.2.3 某大学综合楼工程量清单模式下的投标报价决策,1、计算拟报价工程与案例工程之间的相似度时，应注意哪些问题？ 确定特征因素隶属度 根据工程特点，在工程案例库中寻找相应案例。对应于工程量清单，对清单项目按照企业定额编码进行编号，以便与工程案例库中的案例编码体系相一致。由报价小组对特征因素，通过与标准案例相关条件的对比，给出各个特征因素的隶属度。 采用1-9梯度法标识特征因素的相对重要性。 构造判断矩阵，采用层次分析法求得最大特征向量 对构造判断矩阵的一次性进行检验 计算拟报价工程与相关案例的相似度。,1.2.3 某大学综合楼工程量清单模式下的投标报价决策,2、在投标报价过程中，应如何体现有竞争优势的合理低价？ 基于案例模糊推理的快速报价模型符合工程量清单计价特点，计算结果可用作投标报价决策的重要依据。,1.2.4 国家体育馆工程联合体投标,1、工程概况 2、项目法人招投标过程 3、北京城建投资发展股份有限公司投标联合体中标的原因分析 (1)恰当的项目公司成立方案 (2)优秀的建筑设计方案 (3)丰富的融资经验和融资方案 (4)富有创新意识又切实可行的营运方案 (5)与招标人目标取向、价值观念保持一致,1.2.4 国家体育馆工程联合体投标,1、联合体投标需要进行哪些工作？ 2、联合体投标协议包括哪些内容？ 3、在北京城建投资发展股份有限公司投标联合体中标的主要原因中，哪些原因是最重要的？,1.2.4 国家体育馆工程联合体投标,1、联合体投标需要进行哪些工作？ 各相关单位组成联合体 签订联合体投保协议 共同完成投标工作。,1.2.4 国家体育馆工程联合体投标,2、联合体投标协议包括哪些内容？ 联合体单位各方关系 联合体各方的具体工作 联合单位各方权利义务关系 联合体单位各方牵头人授权书 各单位盖章与签字等 日期,1.2.4 国家体育馆工程联合体投标,3、在北京城建投资发展股份有限公司投标联合体中标的主要原因中，哪些原因是最重要的？ 恰当的项目公司成立方案 优秀的建筑设计方案 丰富的融资经验和融资方案 富有创新意识又切实可行的营运方案 与招标人目标取向、价值观念保持一致,1.2.5 某国际工程总承包投标决策阶段风险管理,1、项目概况 2、项目风险辨识 自然、经济、政治、社会、技术、其它 3、项目风险评价 4、项目风险防范 （1）风险应对 （2）风险监控,1.2.5 某国际工程总承包投标决策阶段风险管理,1、进行项目风险预测的依据和原则是什么？ 2、国际工程承包有哪些风险？ 3、项目风险识别与评价的方法？ 4、项目风险应对策略有哪些？ 5、CS-JV决定不降价承包是否为一个明智的决定？,1.2.5 某国际工程总承包投标决策阶段风险管理,1、进行项目风险预测的依据和原则是什么？ 依据：风险识别与项目环境 原则：由粗及细，由细及粗；严格界定风险内涵并考虑风险因素之间的相关性；先怀疑后排除；排除与确认并重；必要时，可做试验验证。,1.2.5 某国际工程总承包投标决策阶段风险管理,2、国际工程承包有哪些风险？ 自然风险（地理环境风险、传染病风险、电力条件、自然环境的不可抗力风险） 政治风险（战争和内乱、当地法律与税务风险） 社会风险（文化差异风险、社会风气和社会治安风险） 经济风险（汇率风险、通货膨胀风险、分包风险、保函风险、合同风险） 技术风险（设计风险、施工技术风险、材料与设备供应风险、劳务供应风险、工程进度风险、项目管理风险） 其他风险（业主风险、工程师风险、第三方责任险）,1.2.5 某国际工程总承包投标决策阶段风险管理,3、项目风险识别与评价的方法？ 风险识别的方法：专家调查法、财务报表法、流程图法、初始清单法、经验数据法、风险调查法。 风险评价的方法： 定性：专家打分法、层次分析法 定量：敏感性分析、盈亏平衡分析、决策树、随机网络、风险量函数理论等 教材：模糊数学分析法，各级指标权重确定（专家评估风险）。,1.2.5 某国际工程总承包投标决策阶段风险管理,4、项目风险应对策略有哪些？ 风险回避、损失控制、风险自留、风险转移 教材：风险应对、风险监控 风险应对：合同风险防范、技术能力风险防范、工期拖延风险防范 风险监控：依据、方法、内容、成果,1.2.5 某国际工程总承包投标决策阶段风险管理,5、CS-JV决定不降价承包是否为一个明智的决定？ CS-JV决定不降价承包是一个明智的决定。事前对风险进行了充分分析，并采取了必要的应对措施,1.2.6 其它案例,案例1-1 某30万吨船装码头改造与填海工程 案例1-2 某28号原油泊位水工工程 案例1-3 肯尼亚伏特-马金都公路工程 案例1-4 某承包商的多方案报价案例 案例1-5 投标决策树,第2章 施工合同管理 施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人和承包人为完成商定的建筑安装工程，明确相互权利、义务关系的合同。 1签订建设工程施工合同，必须以建设计划和具体建设设计文件已获得国家有关部门批准为前提。 2承包人主体资格受到严格限制 。 3签订及履行施工合同受到国家的严格监督管理。 4建设工程施工合同实行备案制度。,2.1 核心知识点 2.2 案例,合同管理与其他管理职能的关系,合同管理是项目管理的核心；合同管理对项目承包的经济效益有重大的影响；合同确定了各方的项目实施目标。,2.1 核心知识点,施工合同的种类 施工合同的主要内容 施工合同管理中的风险控制,2.1.1 施工合同的种类 1.单价合同 2.总价合同 3.成本加酬金合同 4.目标合同,2.1.1 施工合同的种类,1.单价合同 是最常见的合同种类，适用范围广，如FIDIC土木工程施工合同。我国的建设工程施工合同也主要是这一类合同。在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价（主要为单价）的正确性和适宜性承担责任；而工程量变化的风险由业主承担。由于风险分配比较合理，能够适应大多数工程，能调动承包商和业主双方的管理积极性。单价合同又分为固定单价合同和可调单价合同等形式。 单价合同的特点是单价优先，例如FIDIC施工合同，业主给出的工程量表中的工程量是参考数字，而实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算。虽然在投标报价、评标、签订合同中，人们常常注重合同总价格，但在工程款结算中单价优先，所以单价是不能错的。对于投标书中明显的数字计算的错误，业主有权先作修改再评标。,2.总价合同 总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终按总价结算，价格不因环境变化和工程量增减而变化总价优先 。通常只在设计变更或符合合同规定的调价条件时才允许调整合同价格。 适用于工程量不大、且能精确计算，工期较短，技术不太复杂，风险不大，设计图纸准确，详细，总价合同又分为固定总价合同和可调总价合同： 固定总价合同，指承包整个工程的合同价款总额已经确定，在工程实施中不再因物价上涨，工程量的变化而变化，工期一般不超过一年。 可调总价合同，指合同条款中双方商定由于通货膨胀引起工料成本增加或达到某一限度时，合同总价相应调整，在工程全部完成后以竣工图的工程量最终结算工程总价款。项目工期一般较长，各项单价在施工实施期间不因价格的 变化调整，而在每月（或每阶段）工程结算时，根据实际完成的工程量结算，在工程全部完成后后以竣工图的工程量最终结算工程总价款。,固定总价合同 （1）概念及特点 这种合同以一次包死的总价委托，价格不因环境的变化和工程量增减而变化，所以在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，因为： 工程中双方结算方式较为简单。 在固定总价合同的执行中，承包商的索赔机会较少（但不能根除索赔）。通常可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的需上级，如董事会、甚至股东大会审批的麻烦。 但由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。在这种合同的实施中，由于业主没有风险，所以他干预工程的权力较小，只管总的目标和要求。 （2）应用前提 在以前很长时间中，固定总价合同的应用范围很小： 工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核。 工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。 工程量些工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理。 工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。 工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文件、拟定计划。 合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。 （3）计价方式 业主为了方便承包商投标给出工程量表，但业主对工程量表中的数量不承担责任，承包商必须复核。各分项工程的固定总价之和即为整个工程的价格。 如果招标文件中没有给出工程量清单，而由承包商制定，则工程量表仅作为付款文件，不属合同规定的工程资料。合同价款总额由各分项工程的固定总价构成。承包商必须根据工程信息计算工程量，若工程量有漏项或计算不正确，则被认为已包括在整个合同的总价中。 （4）采用固定总价合同时承包商的风险 价格风险：报价计算错误；漏报项目；工程实施中物价和人工费涨价风险。 工作量风险：工作量计算错误；由于工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成的损失；由于设计深度不够造成的工程量计算误差。 。,3.成本加酬金合同 这是与固定总价合同截然相反的合同类型。工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比率的酬金（间接费）计算。在合同签订时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比率。由于合同价格按承包商的实际成本结算，所以在这类合同中，承包商不承担任何风险，而业主承担了全部工作量和价格风险，所以承包商在工程中没有成本控制的积极性，常常不仅不愿意压缩成本，相反期望提高成本以提高他自己的工程经济效益。这样会损害工程的整体效益。所以这类合同的使用应受到严格限制，通常应用于如下情况： （1）投标阶段依据不准，工程的范围无法界定，无法准确估价，缺少工程的详细说明。 （2）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定。它们可能按工程中出现的新的情况确定。 （3）时间特别紧急，要求尽快开工。如抢救、抢险工程，人们无法详细地计划和商谈。 为了克服该种合同的缺点，调动承包商成本控制的积极性，可对上述合同予以改进：事先确定目标成本，实际成本在目标成本范围内按比例支付酬金，超过目标成本部分不再增加酬金；若实际成本低于目标成本，则除支付合同规定的酬金外，另给承包商一定比例的奖励；成本加固定额度的酬金，不随实际成本数量的变化而变化。,4.目标合同 这是固定总价合同和成本加酬金合同相结合的形式，在发达国家，广泛应用于工业项目、研究和开发项目、军事工程项目中。 目标合同以全包形式承包工程，通常合同规定承包商对工程建成后的生产能力或功能、工程总成本、工期目标承担责任。若工程投产后的规定时间内达不到预定生产能力，则按一定的比例扣减合同价款；若工期拖延，则承包商承担工期拖延违约金；若实际总成本低于预定总成本，则节约的部分按预定比例奖励承包商，反之，则由承包商按比例承担。,2.1.2 施工合同的主要内容,目前我国的建设工程施工合同借鉴了国际上广泛使用的FIDIC土木工程施工合同条款，由国家建设部、国家工商行政管理局联合发布，主要由协议书、通用条款、专用条款三部分组成，并附有三个附件：承包人承揽工程项目一览表、发包人供应材料设备一览表、工程质量保修书。 建设工程施工合同的主要内容包括以下几项： 1、工程名称、地点、范围、内容、工程价款及开竣工日期 2、双方的权利义务和一般责任 3、施工组织设计编制要求和工期调整的处置办法 4、工程质量要求、检验与验收方法 5、合同价款调整与支付方式 6、安全生产防护措施 7、材料设备的供应方式与质量标准 8、工程变更 9、竣工条件与结算方式 10、违约责任与处置办法 11、争议解决方式 索赔、专利技术使用、发现地下障碍和文物、工程分包、不可抗力、工程保险、工程停建和缓建、合同生效和终止等，也是施工合同的重要内容。,2.1.3 施工合同管理中的风险控制 1.建设工程施工合同风险的种类 2.建设工程合同风险的防范 3.施工单位防范合同风险的管理对策,1.建设工程施工合同风险的种类 1）合同条文不完全，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没预计到合同实施过程中可能发生的各种情况。这样导致合同过程中的激烈争执，最后导致承包企业的损失。例如缺少工期拖延违约金的最高限额的条款或限额太高；缺工期提前的奖励条款；缺少发包人拖欠工程款的处罚条款。 2）合同条文不清楚，不细致和不严密所致使承包方不能清楚的理解合同内容，造成失误。 3）合同中明确规定的施工单位应承担的风险 4）发包人为了转嫁风险提出单方面约束性的、过于苛刻的责权利不平衡的合同条款 5）其他对承包方苛刻的要求，如要承包企业大量垫资承包；工期要求太紧，超过常规；过于苛刻的质量要求等。 6）违反法律法规签订合同。由于市场竞争激烈，有的承包方为了生存不得不与业主签订“黑白合同”或以合法形式掩盖非法目的的合同。实质上这种合同是不受法律保护的无效合同，在产生了合同纠纷后，造成的损失无法得到弥补。 7）业主的资信风险 8）其他种类的风险。业主履约能力差，无力支付工程款或恶意拖欠工程款；分包商(特别是发包人指定的分包商)违约，不能按质、按量、按时完工；由于发包人驻工地代表或监理工程师工作效率低，不能及时解决问题，或者发出错误指令等。,2.建设工程合同风险的防范 （1）施工合同风险的防范手段 1）建立企业内部风险评估机制。风险评估是企业对即将面临的各种风险加以分析和决策的过程。企业应该建立相应的风险评估小组，将项目的风险管理落实到相应管理部门或项目管理班子。 2）在合同正式签订前进行严格的审查把关。其要点是：施工合同是否合法，业主的审批手续是否完备健全，合同是否需要公证和批准；合同是否完整无误，包括合同文件的完备和合同条款的完备；合同是否采取了示范文本，与其对照有无差异；合同双方责任和权益是否失衡；合同实施会带来什么后果，完不成的法律责任是什么，如何补救；双方合同的理解是否一致，发现歧义及时沟通。 3）转移风险和开展索赔。工程索赔制度正是转移风险的有效方法。还要注意向第三方转移风险。主要通过履约保证、工程保险和工程分包等方式来实现风险转移。 4）防止借资、垫资承接工程。没有进行公开招投标前就签订协议或者企业间借贷是违反法律法规的，是无效民事行为。一旦发生纠纷，对施工企业极为不利，可能导致投入的资金不能及时收回或者无法收回。 5）在合同的签订和实施过程中，不要轻易相信任口头承诺和保证，一“字”干金，而非一“诺”千金。双方商讨的结果、做出的决定或对方的承诺，只有写入合同，或双方签署文字意见才算确定。合同的签订需要字斟句酌，只有把每项活动存在的风险降到最低，才一能获得最大收益。,2.建设工程合同风险的防范 （2）合同风险防范的几种具体对策 1）在报价中要考虑一些情况 A采取一些报价策略。如将工程中一些风险大、花钱多的分项工程或工作抛开，仅在报价单中注明，由双方再度商讨决定。 在报价单中，建议将一些花费大、风险大的分项工程按成本加酬金的方式结算。 在法律和招标文件允许的条件下，在投标书中使用保留条件、附加或补充说明，这样可以给合同谈判和索赔留下伏笔。 2）重视合同谈判，签订完善的施工合同 重视合同谈判，签订完善的施工合同，使合同能体现双方责权利关系的平衡和公平合理，使业主方和承包方双方合理分担风险。这是在实际工作中使用最广泛，也是最有效的对策，充分考虑合同实施过程中可能发生的各种情况，在合同中予以详细地具体的规定，防止意外风险。通过合同谈判争取在合同条款中增加对承包人权益的保护性条款。使风险型条款合理化，力争对责权利不平衡条款、单方面约束条款做修改或限定，防止独立承担风险。 3)重视风险转移（向业主索赔、向第三方转移风险、将风险大的工程分包出去、联合体投标、购买保险） 4）组织得力的投标班子 5）组织精干的项目管理小组 6）对技术复杂工程，采用新的、同时又是成熟的工艺、设备和施工方法。,3.施工单位防范合同风险的管理对策 1）健全和完善合同管理制度 施工企业就合同管理全过程的每个环节和程序，建立和健全具体的可操作流程，这些程序和环节应包括：介绍信的开具、招标信息的跟踪、中标情况的汇总、合同的草拟、洽谈、评审、用印、履约跟踪、变更、违约、解除、终止等。除了总公司有健全的合同管理制度和操作流程，有分公司设立的企业，还必须根据实际情况补充增加自己的管理制度，这样可使合同管理的细节有章可循，有案可查，减少不必要的失误和盲目所带来的市场风险。 2）建立符合企业实际的合同管理体系，大中型施工企业应建立专门的合同管理机构，分公司或项目部应设立合同管理岗位，应由专人专责管理。项目管理培训合同管理人员首先要具备相应的法律、法规知识和运用法律、法规的能力，熟悉合同签订和变更、索赔程序，同时还要具备工程管理、造价管理知识和实际运用能力。 3）建立企业教育培训体系,2.2 案 例,1、北京地铁奥运支线BT工程的施工合同 2、某住宅楼施工总承包合同管理 3、某市供暖改造工程分包合同管理 4、某铁路工程施工合同纠纷 5、阿联酋某港海岸工程的合同管理 6、其他案例,2.2.1 北京地铁奥运支线BT工程的施工合同,1、工程合同结构 2、地铁奥运支线BT项目工程合同管理分析 （1）合同管理部门及其职责： 计划合同部职责、融资财务部职责、土建工程部职责、机电工程部职责 （2）合同管理人员设置： 计划合同部、融资财务部、土建工程部、机电工程部 （3）合同管理规章制度 合同管理办法、计量支付管理办法和管理程序、物质采购管理办法、物资设备招标管理办法、周计划奖惩办法、分包管理控制程序,1、如何根据项目内容和参与方合理安排BT项目的合同结构？ 2、如何合理制定合同管理职能部门的职责？ 3、如何合理编制合同管理规章制度？,2.2.1 北京地铁奥运支线BT工程的施工合同,1、如何根据项目内容和参与方合理安排BT项目的合同结构？ BT模式集融资、投资、项目建设与政府特许、政府采购等行为于一体，此模式能通过政策引导与利益驱动等杠杆有效地调动国外资本和国内民间资本用于解决政府基础设施投资不足的问题，较好地体现了资本、技术、管理、市场以及政策等资源的有效整合。 运作:政府进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作，将项目融资和建设的特许权转让给投资方（依法注册成立的国有或私有建筑企业），银行或其他金融机构为项目提供融资贷款，政府与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT项目公司，投资方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。通过招投标方式产生相应的设计单位、施工单位、监理单位和设备、原材料供应商等。竣工后，投资方将完工验收合格的项目移交给政府，政府按约定总价按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。政府在BT投资全过程中行使监管. BT项目的合同结构没有固定的模式，应由项目的特点、所在地的投资环境、各参与主体的实际情况所决定。,2.2.1 北京地铁奥运支线BT工程的施工合同,2、如何合理制定合同管理职能部门的职责？ 任何一个工程项目，合同管理都不是一个部门的事。 项目管理机构的设置，需要围绕项目合同目标，通过工作分解，落实到项目管理机构各职能部门的职责中去，形成各种工作职责和岗位责任制度。 在职责明确、制度健全的基础上，各职能体各有重心、通力合作，使项目目标才能最终得以实现。,2.2.1 北京地铁奥运支线BT工程的施工合同,3、如何合理编制合同管理规章制度？ 适应项目的管理机制和运行机制 明确参建各方职责 规范和理顺合同管理程序 最大限度的防范和化解交易风险 遵循合同法等相关法规 就各种合同及协议的订立、履行、变更、解除终止与归档的各方面管理制度,2.2.1 北京地铁奥运支线BT工程的施工合同,2.2.2 某住宅楼施工总承包合同管理,1、工程概况 2、工程发包情况 3、合同签订阶段的管理 （1）总承包合同签订前的准备工作： （2）合同谈判阶段： （3）总承包合同内容的审查与签订 4、工程实施阶段的合同管理 （1）建立内部合同管理机构 （2）进行合同交底 （3）监理施工合同信息管理系统 （4）施工过程中对分包合同的管理 5、实现成本控制的措施 6、合同履行阶段的索赔管理 7、合同预结算管理,1、施工承包合同签订之前，施工单位应做哪些信息调查与分析工作？ 2、施工合同谈判阶段准备工作有哪些？合同谈判有哪些常用技巧？ 3、合同交底包括哪些工作内容？ 4、工程实施过程中，施工单位应如何管理分包合同？ 5、在合同履行阶段，施工单位合同管理的重点是什么？,2.2.2 某住宅楼施工总承包合同管理,1、施工承包合同签订之前，施工单位应做哪些信息调查与分析工作？ 招标人和招标工程监理工程师的情况 投标人自身的实力 投标的竞争对手和竞争形势 投标的法制环境 投标的风险 平时建立工程专用资料库，在参与资格预审时，可直接调用修改 成立投标小组，研究招标文件及现场，切实做好投标报价工作 根据企业现实情况，制定合同总体战略目标 确实做好合同谈判工作,2.2.2 某住宅楼施工总承包合同管理,2、施工合同谈判阶段准备工作有哪些？合同谈判有哪些常用技巧？ 合同谈判是准备订立合同的双方或多方当事人为相互了解、确定合同权利与义务而进行的商议活动。谈判有人、事、时、地四大要素。 组建谈判小组： 拟定谈判方案 谈判的资料准备 谈判议程安排 (教材技巧)反复阐述自己的优势对等的让步调和折中 依法造势：是依据有关法律法规，在合同谈判中制造合同双方平等谈判的声势。 抓大放小：大的原则不能放弃，小的条款可以协商，达到“求大同、存小异”的结果。 针锋相对：对于合同某个条款中不能让步的原则问题，一定要以法律为准绳、以事实为根据说服对方，依法办事。 舍远求近：具体到工程款的支付条款，就是要体现“迟得不如早得，早得不如现得”。只有工程款早日收回，才能保证施工成本尽早收回，施工利润尽早形成。,2.2.2 某住宅楼施工总承包合同管理,3、合同交底包括哪些工作内容？ 合同交底是以合同分析为基础、以合同内容为核心的交底工作，因此涉及到合同的全部内容，特别是关系到合同能否顺利实施的核心条款。合同交底的目的是将合同目标和责任具体落实到各级人员的工程活动中，并指导管理及技术人员以合同作为行为准则。合同交底一般包括以下主要内容： 1工程概况及合同工作范围； 2合同关系及合同涉及各方之间的权利、义务与责任； 3.合同工期控制总目标及阶段控制目标，目标控制的网络表示及关键线路说明； 4合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序； 5合同对本工程的材料、设备采购、验收的规定； 6投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程序； 7合同双方争议问题的处理方式、程序和要求； 8合同双方的违约责任； 9索赔的机会和处理策略； 10合同风险的内容及防范措施； 11. 合同进展文档管理的要求。,2.2.2 某住宅楼施工总承包合同管理,4、工程实施过程中，施工单位应如何管理分包合同？ 合同执行。根据分包计划进行合同范围界定：工作内容、质量标准、技术规范、材料规格、开竣工时间、进度安排、责任义务、机具设备、技术及管理人员、风险分摊等 不断明确和深化合同范围。 验收交接和缺陷修补。 合同变更 合同文件管理系统（文件文档化管理、事项程序化管理）,2.2.2 某住宅楼施工总承包合同管理,5、在合同履行阶段，施工单位合同管理的重点是什么？ 全面认真的履约管理 成本控制 索赔管理 预结算管理 分包合同管理,2.2.2 某住宅楼施工总承包合同管理,2.2.3 某市供暖改造工程分包合同管理,1、合同概况 2、合同签订前的准备 （1）分包商资质的审查： （2）合同草稿的拟定和评审 （3）合同谈判 3、合同签执行中的跟踪管理 （1）分包进度管理 （2）分包质量管理 （3）分包费用管理 4、案例启示 （1）做好合同的事前管理 （2）做好合同的事中控制 （3）做好合同的事后分析,1、分包合同签订前的准备工作包括哪些内容？ 合同分包计划及论证 分包商资质的审查 合同草稿的拟定和评审 合同谈判：把握节奏，有理有利有节,2.2.3 某市供暖改造工程分包合同管理,2、分包合同管理的进度、质量、费用控制措施有哪些？ 分包进度的管理：工作前审查合同计划、工作中不断完善计划、现场监督跟踪计划、信息反馈掌握计划 分包质量的管理：质量计划、质量控制、质量保证，按ISO9000标准要求管理，派驻工程师到现场管理 分包费用管理：既要符合合同规定，又要符合财务规定，严格制定支付管理规定，使支付的计量、程序、计算结果等方面都全部符合合同规定,2.2.3 某市供暖改造工程分包合同管理,3、如何做好合同的事前管理、事中控制和事后分析？ 做好合同的事前管理：做好投标文件的编制和审查工作，尽量避免合同的先天不足；选择合格的分包商，重点审查分包商的实力、业绩、项目经理及关键人员的个人资料；编制全面、细致、准确的合同文件，正确处理质量、进度、费用三者间的关系 做好合同的事中控制：