商业地产商业综合体研究.ppt

商业综合体研究,什么是商业综合体？,将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体,曼哈顿洛克菲勒中心,北京国际贸易中心,商业综合体的外部特征,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补,建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系； 与外部空间整体环境统一、协调,实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可,商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”,商业综合体的内在特征,西安万达广场,南京国际广场,北京熙旺中心,重庆财富中心,商业综合体产生的背景（一）,个人生活成本加大,经济运行效率降低,高品质的生活需求,缺乏景观和活力,商业综合体产生,城市人口日益膨胀,土地资源日益稀缺,城市快速发展,中心区各种矛盾突出,美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。,办公,购物,住宿,休闲,商业综合体产生的背景（二） 在城市中的作用,随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。,商业综合体的分类,商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽,商业综合体,新开发区中的商业综合体,苏州新天翔商业广场区位,项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。 苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。,苏州新天翔商业广场建设规模,新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。,技术指标,新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。,苏州新天翔商业广场定位思路,市政交通分析,区位条件分析,相关政策分析,确定项目辐射区域,区域人口,区域产业,区域公建,区域欠缺业态,确定项目业态规模及配比,竞争业态分析,第一步,第二步,第三步,苏州新天翔商业广场项目定位（一）,园区大型购物中心苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。,苏州新天翔商业广场项目定位（二）,高档商务办公,园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。,产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。,园区2007年上半年经济指标,苏州新天翔商业广场项目定位（三）,酒店式公寓,园区内的酒店,“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。 世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。,园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。,苏州新天翔广场结论,新天翔 广场,大型购物中心,园区内缺乏大型购物中心，难以满足白领的生活需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务区，区位条件好,写字楼,随着园区内高新产业和服务业的兴起，写字楼的需求加大 园区以工业为主，对于办公需求总量有限,酒店公寓,园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有,核心商务区的商业综合体,北京UN中心,技术指标,酒店式公寓+大型购物广场+5A级智能化写字楼,酒店式公寓，760套，40-90平方米，国际化精装标准。高定位、低总价，面向CBD白领阶层,北京华业国际中心,技术指标,酒店公寓 + LOFT办公 + 5A写字楼 + 商业广场,东座为5A级写字楼，800-1600平米整层办公空间 西座为五星级酒店式公寓，共277套，40-130平米精装商务公寓，主力户型40-90平米,华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地处CBD的东区，周边有多个核心商圈,城市副中心的商业综合体,城市副中心的概念,社会高速发展，人口密度增加、交通瓶颈制约、土地日渐稀缺和价值高涨，将使城市区域的功能逐渐细分，并在与城市中心重要交通干线相连的地区发展起城市副中心。如上海的浦东新区、深圳的南山区。,上海浦东新区,深圳南山区,财富国际广场所在区位,上海五角场副中心,规划面积约3.11平方公里，分为南部、中部和北部，计划开发总量为309.2万平方米。 功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。,五角场城市副中心,南部市级商业中心，以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，以商业、办公服务业和宾馆业为主。 中部知识创新区中央社区，由知识创新区公共活动中心、生活工作区和科技园区三部分组成 北部知识创新基地，与新江湾城相接，基地包括技术研发试验室、商务会所和投资中心等，依托大学集中的智力因素，形成具有特色的都市产业区。,到2010年，仅五角场的商业面积将达到75万平方米。杨浦区及周边常住人口近300万人，确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等区域。,财富国际广场项目概况,财富国际广场填补了杨浦区缺乏高档写字楼的空白，同时也顺应了五角场地区未来对写字楼市场的需求。财富国际广场作为一个拥有顶尖配置的商务航母，从小户型公寓式办公到独栋式空中别墅办公，可满足企业发展各阶段的不同需求。,财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地3.5487万平方米，总建筑面积约18万平方米。,五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，也是杨浦区售价最贵的写字楼之一，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元项目”,财富国际广场市场定位（一）,周边高校支撑,政策引导,新江湾城成型,滨江岸线改造,缺乏高端产品,新商圈的形成,原先的上海军用机场将被改建成大型高档居住区，即现在的新江湾城，五角场商圈由此直接获得有力的居住人群支撑,2002年初，五角场的规划定位被正式确立为“城市副中心”，成为继虹桥商圈和陆家嘴商圈后上海要打造的第三极,杨浦区经济发展相对较慢，区内高档写字楼较为缺乏，尤其缺少缺乏地标性产品,杨浦区拥有15.5公里的黄浦江岸线，为全市各区之首。在几年后一定会获得大力改造，全面开发,万达商业广场、百联又一城等数十万平方米的巨大商业项目，偕同五角场的空中巨蛋环路，使得整个五角场商圈氛围连跳三级，品质逼近徐家汇,项目依托复旦、同济，财经等十余所名校科研所的优越人才聚集效应，形成了知识型、创业型企业的聚拢,财富国际广场,项目背景分析,财富国际广场市场定位（二）,项目定位：高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品,高档写字楼+商业街+配套,高档写字楼,生态办公 面积灵活，满足中小企业需求 在后期配以少量创新型产品,商业,打造欧式休闲步行街，增强综合体的休闲娱乐氛围,综合配套,提升办公楼档次，配套高档会所及充足地下停车等,酒店公寓,周边”未来窗IF社区“、”东上海中心“等项目中有高档住宅公寓业态 商圈目前目前对于酒店公寓需求量不大,客户定位：由于存在区域价格优势，客户以创业者、中小企业、区域性客户为主,X,财富国际广场产品形态,停机坪,设计了直升机专用停机坪，并申请了专用航道,生态办公,4000平方米的中央园林景观成为整个商务区 私家绿肺,环保节能,巨资引进环保节能绿色“冰蓄冷中央空调系统”,高档配套,1000个停车位、多国语言同声翻译会议中心、指纹及虹膜门禁系统,区域内，还有区域外很多江浙地区的实力型企业，都对“财富国际广场”这一高端物业产生了浓厚兴趣。超前的配备，良好的生态环境，还有豪华的建筑外立面等成为他们对财富国际广场不同的兴趣点。,财富国际广场分期,项目分期,财富国际广场是集商业、办公、休闲于一体的综合体项目，共分为两期，一期包括26F酒店式办公楼、25F公寓式办公楼、4F综合办公楼，二期为欧式休闲商业街，其中包括独幢别墅式办公楼。,分期策略,杨浦区经济发展目前相对落后，五角场商圈刚兴起，市场尚无法支撑大量的高档写字楼，因此在一期针对周边“知识杨浦”的地域优势，推出小面积办公空间。 二期随着市场的成熟推出少量较大面积的创新产品别墅式办公楼,财富国际广场“一期智尊银座”,Oxygen（氧气） 生态办公，尽情享用62万平方米黄兴绿地造就的私家氧吧 Office park（花园办公） 30%绿化，约4平方米中央绿地，情趣屋顶花园景观 Open（开放而自由） 5.55米层高空间开阔，交通便捷，业态丰富，服务周到 Own（独立私家专署服务）