集体土地流转工作调查.doc

集体土地流转工作调查XX年县被省政府列为省级农村土地使用制度综合改革试点县，通过改革农村土地使用制度，建立统一的与新农村建设相适应的城乡土地使用和管理方式，对全面推进我县社会主义新农村建设推动城乡统筹发展起到了重要作用。随着试点工作的开展，特别是全国首家县级农交中心县农村综合产权交易管理服务中心的正式成立，中心自挂牌运行以来，共征集到农村集体资源资产出让信息386条，受让信息89条。通过中心组织牵线，交易双方达成协议成交项目38个，成交额2300万元，其中，农村土地承包经营权交易项目29个，成交额1860万元；农村养殖水面交易项目9个，成交额440万元。为我县农村土地依法流转和市场化运作提供了一个很好的平台，也为促进农村土地科学、规范、快速流转提供信息支撑，为我县农民增加收入作出贡献。一、农村土地流转的政策依据十七届三中全会通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定和中共中央国务院关于XX年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见等文件精神，系在中华人民共和国农村土地承包法和农村土地承包经营权流转管理办法的基础上对农村土地流转方面作了专题规定。要求建立健全严格规范的农村土地管理制度。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。现有土地承包关系保持稳定并长久不变。土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。二、目前农村土地流转的现状地方政府更多的是热衷于发展地方经济，通过招商引资发展工业经济，贯彻国家土地政策意识淡薄，侵犯农民利益情况较为普遍。在改善农民居住环境、增加农民福祉的名义下，却行着竭尽全力以较小代价换取最大用地回报之实。目前在农地流转中存在以下主要问题：1、产权界定不清晰，农民利益难保障由于土地流转会打破原有的户界、村界，因此权属必须清晰，产权制度改革必须置于工作的前端。然而，在一些地方对集体建设用地使用权（含宅基地）、房屋所有权、土地承包经营权、林权等登记、颁证工作还不到位的情况下，农村土地产权等保障机制相对缺失，土地复耕整理、征地拆迁、土地承包经营权流转等涉及农民的土地权益农民利益问题，在缺少法律保护的状况下，农民的利益很难得到切实保障。2、政府主导流转，农民成被动接受角色为了获取集体建设用地“指标”，在农村集体建设用地流转程序、方法以及流转主体等违反规定，针对各地方经济社会发展情况不同而形成的流转条件差异，地方政府肆意按照自己的利益取向设定补偿形式和标准。而本该是流转主体的农民和农村集体经济组织最终只能担当被接受者的角色。3、缺乏有效监管，农民丧失财产权和发展权由于我国土地尚缺乏统一市场定价要素，征地的定价权主要由地方政府决定，所以，土地的流转条件受地方政府的财力乃至认识水平的影响非常大。如果再加上集体甚至开发商的利益博弈，往往造成农民解决了住房，或者简单地“以宅基地换来了房”，“以土地换回了社保”，但却缺失了更重要的财产权和发展权的保障。4、为经济发展让路，大量农用地被侵占。片面追求扩大地方财政收入，置国家法律法规和土地政策于不顾，利用土地整理，整村推进新农村建设，土地利用规划调整和土地置换、虚假招拍挂等形式，规避国家对农用地转用手续的监管，使大量农用地变成建设工地，有的利用公共设施建设或公益事业等虚假项目上报批准，套取建设用地指标用于招商引资或其他建设。三、问题存在的原因（一）农民思想意识亟待加强。三十多年的改革开放，广大农民逐步改变了单一的农业生产模式，纷纷采取外出务工、经商、办企业，发展制造业、养殖业等多种致富形式齐头并进，农村经济发展得到迅速发展，非农收入超过总收入的七成以上，农民对土地的依赖性逐步降低。受传统思想，农民大多认为土地属于国家或集体所有，只要征地拆迁能够拿到补偿，一般很少过问是否合法，缺少应有的维权意识，有的即使知道权益受到侵害也无处投诉。（二）土地法规政策的不完善。虽然国家关于家庭土地承包经营制度已经实行了三十年，中华人民共和国农村土地承包法颁布八年，农村土地承包经营权流转管理办法实施有五年，由于法律宣传不到位和广大农民法制意识不强，有很多地方农民没有签订承包合同，大量边远、贫瘠、河塘的土地没有承包，外出务工农民的土地抛荒严重，还有私自调换、转让、转包等现象，造成农村土地权属混乱，有证无地和有地无证情况普遍存在。（三）基层组织没有认真履行职责。在土地征收征用过程中，有的村（居）委或基层政府为了达到能够完成上级布置的能够使用土地或者侵占、挪用征地补偿费用等目的，采取各种欺骗手段或者故意隐瞒事实，利用信息不对称，将各种违法用地变成既成事实，很多基层组织丧失了受广大农民托付管理和保护土地的责任，使土地所有者变成了损害农民利益的帮凶。村（居）干部因为侵占、挪用或者倒卖土地被追究者不在少数。（四）地方政府执行国家法律不到位。随着各地“工业立县”和发展区域经济为第一要务的目标确立，各地大兴招商引资之风，层层落实招商任务和指标，地方政府为了保障引资企业顺利落户，往往采取欺骗或强压手段，随意圈地、违法占地，“先占后补”、“以租代征”现象普遍存在。四、科学规范土地流转，促进现代农村跨越发展（一）依法用地流转是关键。1、逐步完善农村土地流转法律法规和政策。虽然中华人民共和国农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法等法律法规对农村土地流转都有规定，但比较笼统，可操作性不强，各省市也没有结合当地实际出台相应的政策。目前的国家政策面上，关于农村集体土地流转的实施细则尚未规范，只有通过选择部分地区改革试点，探索新路子，逐步完善和规范流转政策和规定，规划先行，整体规划和详细规划相结合。2、土地流转原则（1）现有土地承包关系保持稳定并长久不变。土地流转还必须遵循“平等协商、自愿、依法、有偿、有序”的原则，遵重农民意愿，流转的收益属于农民，任何组织和个人不得截留、占用和扣缴。（2）土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，流转的期限不得超过承包期的剩余期限，受让方必须有农业经营能力，土地承包经营权流转必须依法履行备案手续。（3）规范运作和因地制宜原则。流转双方应当按照法律法规及政策要求规范运作，签订经营权流转合同。合同应当明确双方责、权、利，同时要大胆探索，根据当地实际，确定最佳流转规模和形式。（二）明确权益是根本保证。为进一步加强农村集体土地管理，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法及其实施条例和国土部门的相关政策，加快建立“产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范”的农村土地使用制度，按照“村庄整合、土地整理、用地置换、产权调换、依法流转、规范运行、严格审批”的要求，按照村民组为集体经济组织分别登记集体土地的所有权人、使用权人、土地承包经营权人，以及村民组范围内的土地利用现状建册归档。及时对农村的土地进行“三权”确权发证（土地所有权、宅基地使用权、建设用地使用权），为农村土地健康有序流转提供有效支持。（三）建立统一规范的流转平台。通过国土部门的收储中心和农村综合产权交易管理服务中心两个平台，及时公开发布土地流转信息，遵循公开、公平、公正、等价、有偿、有序的原则，规范农村土地流转。建立统一的国有和集体建设用地使用权交易有形市场，统一交易规则，平等公开交易。按照用地同权、同价的原则，建立与国有建设用地使用权统一的集体建设用地使用权价格机制。使国家、集体、农民在依法流转的土地收益上共同受益，保障农民的合法权益不受侵害。（四）强化监督检查的作用。1、国土部门发挥职能作用。国土部门应该通过系统内监督，严格履行用地的各项审批手续，及时查处倒卖和违法使用土地情况，杜绝不作为、缓作为和乱作为现象。国土部门还应将保护土地作为年度目标考核内容，同基层政府签订责任状，基层政府同村（居）集体经济组织签订责任状，形成保护土地人人有责的大好局面。2、纪检监察等专门部门的监督。纪检监察部门应该将依法保护土地作为干部选拔任用