bA当前土地管理和调控新政研究（哈市国土局培训班讲义）.ppt

土地调控新政研究,温家宝总理在今年的政府工作报告中指出：“节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度”。,中国土地管理史上，刚刚过去的2006年，以国务院关于加强土地调控有关问题的通知（即国务院31号文件）及相关配套文件的出台为标志，是一个具有里程碑意义的年份，土地管理在政策和制度层面都取得了突破性进展。,经历2006年轰轰烈烈的改革突破后，2007年将是新政策全面落实的一年。新年新政，大家在工作中该有什么样的新思路、新举措？这就需要大家认真关注2007年我国地政的走向与安排。, 党中央、国务院历来高度重视土地管理和调控工作。2002年以来，相继出台了国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定（国发200540号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）等一系列文件及其相关的配套文件，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进节约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。,一、注重提高标准和规范管理， 加大运用经济手段的调控力度,（一）注重完善征地补偿安置问题, 基本原则：保证被征地农民的生活水平不降低、长远生计有保障。, 基本要求：制定市、县统一土地年产值标准或区片综合地价，补偿做到同地同价, 安置方式：城市规划区内被征地农民纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；城市规划区外被征地农民相应纳入农村社会保障体系。, 资金来源：安置补助费和土地补偿费统一安排，不足的从国有土地有偿使用收入中解决。,天下熙熙 皆为利来 天下攘攘 皆为利往 史记 货殖列传,土地补偿款偿,（二）提高新增建设用地有偿使用费缴纳标准,从2007年1月1日起缴纳标准提高一倍,征收范围：农用地和未利用地转为建设用地。 包括（1）土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)建设用地范围内的新增建设用地(含村庄和集镇新增建设用地)；（2）在土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；（3）在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市(含建制镇)土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。, 征收等别和征收标准：,单位：元平方米,全国新增建设建设用地有偿使用费标准,黑龙江省新增建设用地土地有偿使用费征收等别 五等：哈尔滨市（道里区 道外区 南岗区 香坊区） 六等：大庆市萨尔图区 七等：牡丹江市（爱民区 东安区 西安区 阳明区） 八等：哈尔滨市（平房区 松北区） 鹤岗市（东山区 工农区 南山区 向阳区 兴安区 兴山区） 鸡西市鸡冠区 佳木斯市（东风区 郊区 前进区 向阳区） 齐齐哈尔市（建华区 龙沙区 铁锋区） 十等：哈尔滨市（阿城区 呼兰区） 黑河市爱辉区 尚志市 双城市 双鸭山市（宝山区 尖山区 岭东区 四方台区） 绥芬河市 绥化市北林区 伊春市伊春区 肇东市 大庆市（红岗区 龙凤区 让胡路区 十一等：海林市 海伦市 密山市 七台河市（茄子河区 桃山区 新兴区） 庆安县 五常市 鸡西市滴道区 十二等：安达市 北安市 富锦市 虎林市 宁安市 铁力市 五大连池市 大庆市大同区 齐齐哈尔市（昂昂溪区 富拉尔基区 梅里斯达斡尔族区） 鸡西市（城子河区 恒山区 梨树区 麻山区） 伊春市（南岔区 汤旺河区 西林区） 十三等：巴彦县 勃利县 方正县 鸡东县 林口县 穆棱市 讷河市 通河县 同江市 望奎县 延寿县 肇源县 肇州县 齐齐哈尔市碾子山区 伊春市（翠峦区 带岭区 红星区 金山屯区 美溪区 上甘岭区 新青区 五营区 乌马河区 乌伊岭区 友好区） 十四等：宝清县 抚远县 富裕县 集贤县 克东县 克山县 兰西县 萝北县 明水县 木兰县 嫩江县 绥滨县 塔河县 汤原县 友谊县 大兴安岭加格达奇 十五等：拜泉县 宾县 东宁县 杜尔伯特蒙古族自治县 甘南县 呼玛县 桦川县 桦南县 嘉荫县 林甸县 龙江县 漠河县 青冈县 饶河县 绥棱县 孙吴县 泰来县 逊克县 依安县 依兰县,哈市市区新增建设用地土地有偿使用费征收标准,单位：元平方米, 新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式 中央与地方30：70分成 地方分成的70%部分，全额缴入省级国库, 新增建设用地土地有偿使用费征收管理 国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在办理用地审批手续时负责征收，由财政部门负责征收管理，由财政部驻各地财政监察专员办事处以及省级财政部门共同负责监督解缴。 严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。 严禁在审批新增建设用地时采取“以租代征”等方式，逃避缴纳新增建设用地土地有偿使用费。, 新增建设用地土地有偿使用费使用管理 参照各地国土资源管理部门核实的截至上一年底基本农田面积、国家和省级确定的土地开发整理重点任务分配给市、县，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。, 新增建设用地土地有偿使用费收支管理监督检查 省级财政部门以及财政部驻各地财政监察专员办事处建立定期检查制度。 国土资源管理部门建立新增建设用地和基本农田保有量监督检查制度 。 严格按照土地管理法以及财政违法行为处罚处分条例(国务院令第427号)等有关法律法规规定对违规起法行为进行处理，按日加收滞纳金，并依法追究有关责任人的责任。,（三）提高城镇土地使用税和耕地占用税标准 2007年1月1日起，城镇土地使用税提高两倍，耕地占用税条例正在修订。, 土地使用税的征收范围： 城市、县城、建制镇、工矿区 土地使用税的纳税人 ： 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。 土地使用税每平方米年税额 ： 大城市1.5元至30元 中等城市1.2元至24元 小城市0.9元至18元 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元, 土地使用税的计税依据 ： 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 土地使用税的计算方法： 应纳税额计税土地面积适用税额 土地使用税的申报缴纳： 按年计算，分期缴纳。由土地所在地的税务机关征收 ，纳入财政预算管理。, 土地使用税的税收优惠： 下列土地免缴土地使用税： 国家机关、人民团体、军队自用的土地； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 除上述免缴规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。,（四）工业用地实行最低价制度 并必须实行招拍挂方式出让, 制订全国统一的工业用地出让最低价标准背景,地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。 一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。 二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。 三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。 四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土地资源的低效利用和闲置浪费。 五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权益。,2004年国务院下发的关于深化改革严格土地管理的决定中明确规定，“禁止非法压低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。”但是，各地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。,2006年8月31日， 国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）中明确提出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。 为贯彻落实31号文件精神，国土资源部组织制订了全国工业用地出让最低价标准，下发了关于发布实施的通知，并对标准的有关实施政策做出了一系列明确规定。,标准的实施有什么意义和作用,标准的发布实施，是贯彻落实国发200631号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，标准将在以下四个方面发挥重大作用。, 规范工业用地市场秩序 标准的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。, 保障被征地农民的基本权益 标准在制订过程中，严格执行了国发31号文件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。, 促进区域协调发展 标准是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。标准与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。, 稳定住宅用地价格 最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。, 全国工业用地最低价标准的确定 按照国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和“工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了“以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让最低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求各地意见，最终按6倍确定最低价标准。, 土地等别的确定 土地等别是制订最低价标准的核心和基础。国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要，于1998年根据全国2864个县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法，按照评价分值的15个区间段确定的，将全国各县、市（区）土地分成15个等别。2002年在征求各地意见后做了调整。现行土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。在新增建设用地土地有偿使用费征收中发挥了重要作用，并得到了各地普遍认可。, 执行工业用地最低价标准的具体规定,为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正最低价标准，变相达到低价出让的目的，国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）对最低价标准的实施做出了八个方面的政策规定。,一是明确了标准的性质和适用范围。通知第一条明确规定标准是“市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。有三层含义：一是标准的性质是最低的控制性标准，是不可逾越的“底线”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高，绝不允许比它低；二是标准适用于国有土地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地；三是在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准（即标准所列该行政单元所在土地等别相对应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，“村村点火”、“户户冒烟”。,二是严格规定了标准的修正原则，增强了标准执行的“刚性”。通知第二条中不仅重申了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其“出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”，而且还明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”这样，一方面可有效防止一些地方在标准下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补贴地价款从而变相低价出让土地，增强最低价标准执行中的“刚性”，另一方面也有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。,三是严格界定了特殊情况下标准的执行政策。按照土地管理法等法律法规的规定，工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工业项目。为更好地使标准符合客观实际，鼓励这类工业项目在用地时更少地占用耕地，通知第三条规定了相应的地价政策。同时，为防止一些地方钻空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开发主体等多方面进行了非常严格的界定。, “对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60执行。” 对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30执行。,四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行标准予以明确规定。标准实施后，各地工业用地出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期（如20年）的价格取得工业用地。为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，通知第四条分别针对上述两种情况，就如何执行标准进行了规定。 通知规定，对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本标准。年期修正必须符合城镇土地估价规程GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。,全国工业用地出让最低价标准,单位：元/平方米,哈尔滨市市区工业用地出让最低价标准,单位：元平方米,哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价 单位：元/平方米,道外区工业用地（五等）不同使用年期出让最低价标准,注：设定还原利率为6%，只考虑使用年期修正，不考虑其他修正。,单位：元/平方米,五是允许省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。 鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且国发31号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于标准的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别对待，通知第五条按照“可高不低”的原则，规定各省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，在不低于本标准的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。”,六是明确了标准与各地基准地价的关系。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较普遍。为此，通知第六条明确要求各省（区、市）在标准发布实施后，依据标准开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与标准保持衔接一致。,七是明确了违反标准出让工业用地的法律责任。通知第七条要求各地国土资源管理部门加强监督管理，重申了国发31号文件的有关规定，即“低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”,八是明确了标准实施的时间。即从2007年1月1日起实施。同时，为保证标准的适时性和适用性，通知第八条还规定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及标准的实施情况，适时进行修订。”,（五）规范国有土地出让收支管理 从2007年1月1日起，土地出让收入全部缴入地方国库，纳入地方基金预算管理，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。, 土地出让收入的范围实现全覆盖 针对以前土地出让金内涵、范围不清的问题，通知从两个方面予以明确：一是明确土地出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括土地补偿性成本（征地和拆迁补偿费用）、土地开发性成本（土地前期开发费用）和土地净收益（土地出让收益）三部分。二是明确土地出让收入的范围包括5种土地价款、土地租金收入等全部国有土地有偿使用收入，实行了征收范围的全面覆盖。为切实保护失地农民的利益，将划拨土地的征地补偿费和拆迁补偿费等费用（不含征地管理费）一并纳入土地出让收入管理。, 明确职责，强化征收管理 目前，土地出让收入征收方式有两种：一种是由国土资源管理部门负责征收，另一种是由地方财政部门的非税收入征收机构负责征收。为了使征收管理政策更加符合客观实际，进一步加强土地出让收入的征收管理，通知第一条中明确：土地出让收入由财政部门负责征收管理，具体可由国土资源管理部门负责征收。也就是说，土地出让收入管理的职责在财政部门，但具体实施征收的，既可以是财政部门也可以是国土资源部门。无论由哪个部门征收，国土资源管理部门和财政部门都应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。, 土地出让收支全额纳入预算管理 原先的土地出让收支管理方式，土地总价款纳入地方财政专户管理，净收益纳入地方国库管理，跨越了预算内和预算外两种管理形式，导致坐收坐支、截留挪用、平衡财政预算、财政体外循环等问题大量发生。为从根本上解决上述问题，从今年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。在这种管理方式下，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算安排，并在地方国库中设立专柜，专门核算土地出让收入和支出情况，解决了保证土地出让收支透明和人大监督的问题，有利于堵住土地出让收支管理各个环节中的漏洞，全面规范土地出让收支管理。, 调整支出范围，重点向新农村建设倾斜 根据宏观调控和经济社会可持续发展的需要，新政策调整了土地出让收入的使用范围，加大了支持新农村建设的力度。调整后的土地出让收入使用范围包括五类：一是征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，二是土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费用等。三是支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。四是城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。五是其他支出。包括土地出让业务费、新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房支出、破产或改制国有企业职工安置费支出等。, 强调保护失地农民的利益 为切实保证征地补偿费等补偿资金的及时足额到位，从今年1月1日起，征地补偿费作为土地出让收入的一部分，将全部纳入地方政府基金预算管理，使征地补偿费有了政府预算的保证。按照“生活水平不降低，长远生计有保障”的要求，新政策从提高征地补偿费、建立补偿费发放公示制度、改革补偿费发放方式、建立被征地农民社会保障制度四个方面作出了具体规定，切实保障被征地农民的合法利益。, 加强土地出让收支监督管理 为切实保证土地出让收支管理的各项规定得到执行，新政策加大了监督管理和处罚的力度。 在监督管理方面，一是财政部门、国土资源管理部门、银行机构以及审计机关要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。二是土地出让收支情况按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告，接受人大监督。三是建立土地出让收支报表制度，以便于及时掌握收支状况，强化管理。,在处罚方面，一是对违规核发国有土地使用证的，应予收回和注销，并依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。二是对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等领土完整及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1的违约金。三是对违反规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格依法处理，并追究有关责任人的责任；对触犯刑法的，要依法追究有关人员的刑事责任。, 明确经依法批准划拨用地申请出让、转让、 出让土地改变用途，出让金按市场价补缴。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,二、注重规范管理行为，控制自由裁量权， 加大运用行政手段的调控力度。,（一）进一步明细项目审批、供地目录 2001年，国土资源部出台划拨用地目录，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。 2005年国务院出台促进产业结构调整暂行规定，明确产业结构调整的方向和重点，其中的产业结构调整指导目录，由鼓励、限制和淘汰三类目录组成，鼓励和支持发展先进生产能力，限制和淘汰落后生产能力，防止盲目投资和低水平重复建设。,2006年，国土资源部、国家发改委制定出台限制用地项目目录和禁止用地项目目录，将产业结构调整指导目录中限制类项目分为两部分：有限制条件的，同步增加用地条件，列入限制目录，涉及14个行业112类项目；无限制条件的，作为禁止用地项目列入禁止目录，涉及15个行业96类项目。明确对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入条件的项目，不予供地；对限制性项目，提高供地标准和条件，遏制盲目投资和重复建设。三个目录是落实国家宏观调控和产业政策的重要指南、手段和依据，对有计划、有步骤地投放土地资源，调节土地供给，控制土地供应总量起着决定性作用。, 列入限制和禁止用地项目目录的原则 不符合行业准入条件，工艺技术落后，对产业结构没有改善；不利于安全生产、资源和能源节约、环境保护和生态系统的恢复；低水平重复建设比较严重，生产能力明显过剩。,与1999年供地目录比较，主要调整： 1999年出台的目录依据的产业政策比较分散。新目录则主要依据国家发展改革委2005年颁布的产业结构调整指导目录，更符合国家的产业政策。如，电力行业部分项目被列入限制用地项目目录，钢铁行业部分项目被列入禁止用地项目目录。,机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目，低密度、大套型住宅项目，赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目被列入限制用地项目，禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。,别墅类房地产开发项目、 高尔夫球场项目、 赛马场项目、 党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目、 未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目、 未依法取得采矿权的矿产资源开采项目被明令禁止。, 充分发挥用地政策与产业政策联动作用 国家产业政策调整时，两个目录也会作相应调整。今后，国土资源部、国家发改委将根据宏观调控的需要，依据产业结构调整指导目录和国家产业政策、土地供应政策，适时修订限制目录和禁止目录。 用地政策与产业政策的联动机制已经建立，用地政策将发挥越来越重要的调控作用。,（二）实施工业项目建设用地指标控制。 2004年，国土资源部制定出台关于发布和实施工业项目建设用地指标控制（试行），明确工业项目四个强制性控制指标：投资强度、容积率、建筑系数（不低于30%）、行政办公及生活服务设施用地（不得超总用地的7%）。严禁在工业用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。, 投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。 投资强度=项目固定资产总投资项目总用地面积 其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。, 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目 总用地面积的比值。 容积率=总建筑面积总用地面积 注：当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。, 行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。 行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积项目总用地面积100%, 建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。 建筑系数=（建筑物占地面积构筑物占地面积堆场用地面积）项目总用地面积100%,（三）房地产采取“9070结构”及“双限双竞”调控 为抑制投资和房价过快增长，调整住房供应结构，2005年、2006年分别出台关于做好稳定住房价格工作的意见、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，停止别墅类用地供应，严格控制高档住房的土地供应。 新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%以上；对中低价位、中小套型的普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。,（四）对国有土地使用权出让及操作作了明细规定,招标拍卖挂牌出让规定: 2002年出台的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让规定，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让。 2006年出台的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范，明确从2006年8月1日起，六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范，工业用地必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让。,六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围 （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。, 协议出让规定： 2003年出台协议出让国有土地使用权规定，明确出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或挂牌方式外，可采取协议方式。协议出让最低价不得低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定收取的相关税费之和；有基准地价的不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 2006年出台协议出让国有土地使用权规范，明确从2006年8月1日起，五类情形必须按协议出让国有土地使用权规范操作。,五类情形可纳入协议出让国有土地的范围： （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；（5）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。,（五）调整城市建设用地的审批方式 84个人口50万以上的城市，今年起正式启用新的建设用地审批方式，由省级政府对城市建设用地负总责。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。, 审批方式省级政府对城市建设用地负总责 这次调整不涉及建设用地审批权，调整的只是建设用地审批方式。国务院依照法律规定，依然通过批准城市农用地转用和土地征收方案行使审批权。 调整建设用地审批方式主要在三方面：一是报批程序，二是报批内容，三是审查责任。报批程序由原来的城市一年多次申报，国务院多次审批，调整为以省(区、市)为单位一年一次性申报，国务院一次性审批。具体又分成国务院批准农用地转用和土地征收、省级人民政府负责组织实施、城市人民政府具体实施三个阶段组织进行；报批程序发生变化后，报批内容也相应进行了调整，简化了向国务院申报的内容，相应减少了报件，将过去需报国务院审查和城市政府审查把关的部分内容，集中由省级政府负责审核把关；由于报批程序与内容的变化，审查责任相应作了调整，加大了省级政府的责任，由原来的“二传手”角色，变为要对城市建设用地负总责。, 省级职责审核把关检查指导 调整用地审批方式后，省级政府的职责，总体上说就是对申报城市建设用地的合法性、合规性和合理性负总责，包括是否符合有关法律法规、是否符合规划计划、是否符合国家产业政策、是否符合用地申报有关要求、用地是否结构合理、确实需要、节约集约等。 具体工作上，省级责任主要担负对城市新增建设用地的审核把关、检查指导：,一是对城市申报的农用地转用和土地征收方案严格审查。 依据国家产业政策、经国务院批准的城市土地利用总体规划、下达的中心城市年度用地计划指标以及新增建设用地的有关规定等进行审核把关。符合要求的，上报国务院；不符合要求的，应退回有关城市重新申报。,二是在国务院批准农用地转用和土地征收方案后，对城市申报的实施方案进行审核把关。 包括对用地的项目或具体用途、用地勘测定界、履行征地前报批程序、落实征地补偿资金、确定征地安置方案、完成先行补充耕地、拟定供地方式以及缴纳新增建设用地土地有偿使用费等审核把关。必要时应组织实地踏勘论证，以保证各有关情况的真实性和准确性。,三是对城市农用地转用和土地征收方案与实施方案的申报、实施进行指导、监督和检查。 指导有关城市按有关要求组织编制上述方案与实施方案，发现问题不得通过或同意。特别要加强对城市农用地转用和土地征收实施方案的审核和实施检查，城市新增建设用地不得超出国务院批准的规模、区位和规划用途，不得违反省级政府同意的实施方案。一旦发现问题，就应采取相应措施，督促有关城市进行整改。,审批范围主要涉及84个城市 依照土地管理法和报国务院批准的建设用地审查办法规定，需报国务院批准建设用地的城市用地。主要涉及84个城市，即我国各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的市、人口在50万以上的城市。,国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知明确规定，报国务院批准的城市建设用地审批方式调整后，依法由省级人民政府批准城市建设用地的审批方式不得改变。此外，单独选址建设项目用地，即国务院批准的建设项目、国务院有关部门和国家计划单列企业批准以及省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目用地，仍需按原有关规定要求报国务院批准，不存在调整审批方式问题。,调整意义有利于加强土地宏观调控 调整城市建设用地管理特别是新增建设用地审批制度的一项改革，意义重大。由于中央部门主要审查用地规模、区位和规划用途，许多具体的审查事项放到了省一级，有利于国家加强土地宏观调控，强化省级政府责任；在国务院一次性批准用地后，城市向省级申请实施方案应当更便捷、灵活，有利于减少审批环节，提高行政效能；调整审批方式后，国土资源部可以从许多具体事务中解脱出来，腾出更多精力，加强调查研究与对地方工作督导，有利于更好地转变职能，强化用地监管。,国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知中明确规定，申报城市新增建设用地应严格控制在当年中心城市土地利用计划指标内。申报居住用地的，要贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知要求，切实保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地不低于居住用地供应总量的70%。据此，省级国土资源部门和国土资源部都将对城市居住用地进行审查，以保证国务院有关调控房地产市场政策的落实。应该说，新的城市用地审批方式，将有助于上述三类住房的建设，稳定城市商品房价格，对于解决好中低收入家庭住房具有积极作用。, 报批程序与实施步骤 报国务院批准城市建设用地审批方式调整后，城市建设用地报批和实施，按照报国务院批准农用地转用和土地征收、省级人民政府负责组织实施、城市人民政府具体实施三个阶段组织进行。, 报国务院批准农用地转用和土地征收 1依法需报国务院批准建设用地的城市国土资源管理部门，在提出土地利用年度计划建议时，就根据土地利用总体规划确定的中心城市建设用地范围内实施城市规划的用地需求，编制农用地转用和土地征收方案，在上级机关正式下达计划指标后，填报市年度农用地转用和土地征收方案表，报城市人民政府审核同意后，由城市人民政府一次性向省级人民政府申报，同时抄送省级国土资源管理部门。,2省级国土资源管理部门依据国家产业政策、经国务院批准的城市土地利用总体规划、下达的中心城市年度用地计划指标以及新增建设用地的有关规定，对农用地转用和土地征收方案进行审查，提出书面审查意见。 省级国土资源管理部门将本行政区域内所有需报国务院批准的城市建设用地请示汇总，填报省年度国务院批准建设用地城市农用地转用和土地征收方案申报汇总表，连同对各城市农用地转用和土地征收方案书面审查意见，报省级人民政府同意后，由省级人民政府一年一次性呈报国务院，同时抄送国土资源部和派驻地区的国家土地督察局。,3国土资源部收到国务院办公厅转来的省级人民政府关于城市建设用地请示后，根据国家宏观经济政策、土地管理法律法规和有关规定要求，依据土地利用总体规划与城市总体规划及年度用地计划，重点对农用地转用和土地征收方案中涉及的城市新增建设用地的规模、区位、规划用途以及征地补偿安置、补充耕地进行总体审查，形成审查报告，呈报国务院审批。,4城市建设用地经国务院批准后，国土资源部办理建设用地批复文件，有针对性地批复有关省级人民政府，同时抄送派驻地区的国家土地督察局。省级人民政府应及时通知有关城市人民政府，组织实施农用地转用和土地征收方案。, 省级人民政府组织实施农用地转用和土地征收 1根据国务院已批的农用地转用和土地征收方案，城市国土资源管准理部门按照城市人民政府的要求，分期分批地确定划拨用地项目和有偿出让土地范围，落实具体地块或区位，在进行建设用地勘测定界、履行征地前期规定程序、落实征地补偿资金、确定征地安置方案、完成先行补充耕地、拟定供地方式后，填报市农用地转用和土地征收实施方案表，由城市人民政府审定后上报省级人民政府，同时抄送省级国土资源管理部门。,2省级国土资源管理部门根据国家产业政策、土地征收和土地利用等有关规定，对城市人民政府报送的农用地转用和土地征收实施方案进行审核；符合国务院批准的农用地转用和土地征收方案与有关要求的，建议省级人民政府予以同意；在城市人民政府按有关规定缴纳了新增建设用地土地有偿使用费后办理回复文件。,3省级人民政府在审核同意城市农用地转用和土地征收实施方案后，应将有关情况报国土资源部备案，同时抄送派驻地区的国家土地督察局。由省级国土资源管理部门于每季度第一个月10日以前，汇总城市上一季度实施方案审核同意情况，填报省年季度国务院批准建设用地城市农用地转用和土地征收实施方案备案表并附标注申请用地和补充耕地位置的标准分幅土地利用现状图、建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图（电子软盘）报国土资源部。, 城市人民政府具体实施征地和供地 1城市农用地转用和土地征收实施方案经省级人民政府审核同意后，由城市人民政府予以公告，国土资源管理部门具体实施，按国家有关政策组织征地和供地。 2城市国土资源管理部门按照关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知（国土资发2003400号）和关于报送建设用地备案数据有关要求的通知（国土资厅发200438号）规定要求，按季度汇总城市建设用地的具体供应情况，填报城市建设用地供应情况有关备案表，由城市人民政府于当年第二、三、四季度第一个月的10日前和下一年度1月15日前将上一季度汇总情况和备案表分别报省级人民政府和国土资源部备案。, 报批与实施必需材料 省级人民政府向国务院呈报城市建设用地请示时，需提交以下材料（随抄送的请示送国土资源部,文字资料2套、图件1套）： 1省级人民政府关于年度城市建设用地请示文件； 2省级国土资源管理部门对市年度建设用地审查意见； 3省年度国务院批准建设用地城市农用地转用和土地征收方案申报汇总表； 4市年度农用地转用和土地征收方案表； 5标注申请用地位置的标准分幅土地利用现状图； 6标注申请用地位置的土地利用总体规划确定的中心城市建设用地范围控制图； 7上一