创新户型研究参考.ppt

创新户型研究与总结,房地产的急速发展，在带来经济效益的同时，也给人们的居住带来了压力； 政府不断的政策调整，我们不加评论，有一点我们是可以确定，不断的调控政策，已成为促进了户型的不断创新原因之一。,创新户型的空间蒙太奇 不同角度的空间组合和叠化,跃层、错层、夹层、室内挑高、步入式飘窗、双层挑高阳台、入户花园、露台、阳光房、空中花园、回廊式阳台、创意空间、滑动户型、花园洋房、LOFT、类别墅、可拼户型,户型创意解析有限空间无限生活,人们在购房时除了考虑该房的地段、周边环境等因素外，房型的好坏也是关注的重要因素之一。 就像一部电视剧中所说，当人们一走进这间房子，再摸摸口袋，就决定好要不要这间房子。何为好房型，可能还没有一个恒定的标准，但有所创新的户型能打破既定的时空规则，更能激发出新鲜的感觉，营造出现代的时尚空间。 在产品同质化越来越明显的情况下，在户型设计这一细节上体现的独特优势，就能成为各家的卖点。户型设计的诸多创新，目前比较多的是设计可变空间，功能的细致化等，灵活的创意户型赋予了居室这个生活空间更多的可创造性，让住户可以肆意发挥想象，创造出与众不同可以张扬个性的生活空间。 传统矩形、空间雷同的房屋，长期以来已经造成购房者感觉上的“审美疲劳”，购房者都喜欢富于变化的东西，户型本身也很重要。无论从纵向上拉升立体感，还是横向上拓展可变空间，又或是从概念上定位新颖明确，创意户型毫无疑问是楼盘销售极大的卖点。,提要：无论从纵向上拉升立体感，还是横向上拓展可变空间，又或是从概念上定位新颖明确，创意户型毫无疑问是楼盘销售极大的卖点 。,北京龙湖唐宁ONE 长春华业玫瑰谷 大连中海华庭二期 青岛和达和城 合肥印象西湖 宁波ART蓝海 厦门禹洲 领海 厦门海峡国际社区二期 郑州锦艺国际华都 成都蓝光花满庭 重庆元合悠哉悠宅 昆山启航社U世代,亮点户型案例：,项目概述： 唐宁ONE位于城中心区大户型，奢华享受，厚重文化氛围的高端产品，打造200-300平米世家公馆和400平米左右的空中别墅产品，主抓金融街、中关村等区域高素质、高收入、高需求购房群体。并用稀缺的城市森林景观及五星级皇家物业服务来配合项目整体品质，极力强调城市别墅综合体概念。除此之外，项目周边同档次楼盘分布较为分散，就本身区域价值而言，该项目竞争优势明显。,北京龙湖唐宁ONE,推荐理由： 首先，唐宁ONE产品定位非常明确，CEO官邸将套房的创意设计和定制般需求结合的较好。 在产品方面，五星级标准的豪华主卧套房，各个空间相互联通，主卧、衣帽间、卫生间、书房、空中院落一脉相连，使得主人的行动自由、灵活，随心所欲，极显主人的尊贵和掌控感。并保证了整个空间气流的流动性，符合商界人士所关注的风水。 从项目08年逆势开盘到09年持续热销的状况来看，唐宁ONE以其区域优势、教育资源、高端产品等优势抢得市场，并以小户型热销带动品牌效应，为城市别墅等大户型产品销售做以铺垫。预计在市场逐渐回暖的09年，唐宁ONE项目也将持续展现其强大销售能力。,项目概述： 华业玫瑰谷位于净月区净月大街与聚业大街交汇处，项目总占地32万，其中一期建面12.7万。产品为独栋、联排、双拼、叠拼、花园洋房。项目南靠净月森林公园，建筑排布依南北山势于森林景区环抱，形成顺应山谷的东西向带状生活空间。建筑布局和高低结合地势，由外向内逐渐升高。在充分考虑采光与观景等因素后，一期由南向北分设：18栋独栋别墅、7栋双拼别墅、5栋叠拼别墅、11栋联排别墅，17栋花园洋房。 华业玫瑰谷目前主推中央组团联排别墅，面积区间262.75-290.99，现时起价7090元/。,长春华业玫瑰谷,推荐理由：生态中庭内花园 为保证良好的日照和通风，保证高品质的居住环境，在联排户型中设计了中庭内花园。中庭的大量运用既控制了住宅正面的间距，又根据设计规范很好的控制住宅横向的布置，利用方位角的变化，错开布置、条点结合，丰富空间环境兼获得日照。其整体布局既有利于夏季引进季节风，冬季遮挡北风，大大提高了中庭的实用性，达到了强化通风和降低区域温差的良好效果，解决了传统围合式住宅通风不足的问题。如此一方独立私密的空间之中，前有庭，后有院，左右逢源，小中见大、有天有地，空间丰富，格局灵活，充满强烈的舒适性和情趣性,项目概述： 中海华庭分二期开发，一期产品规划为联排别墅，二期为高层住宅产品。公寓部分面积51m2111平米，主要为一房一厅户型、两房两厅户型和两房两厅复式户型。中海华庭自2008年开盘以来销售业绩一直不错，现在一期别墅产品已经销售大半，二期开盘的A1-A3号楼高层住宅也已接近尾声。8月9日将再推新房源B5号楼，百余套房源价格在7700-9000元/平之间。,大连中海 华庭二期,推荐理由：属于 1+n的户型。阳台可以根据需要改成房间使用。 住宅部分均采用两梯四户的平面形式，大户型布置在东西两端头，做到南北通透，朝东大户型更是独享海景资源。公寓小户型采用三梯十一户的户型平面，户型设计平直规整，减少凹槽，使每一户都有良好的采光和通风。核心筒通过仔细设计，布置合理，在满足经济型的同时，尽量做到自然通风和采光。在户型创新方面，本案通过对阳台的错位处理以及户内花园的设置，挖掘出更多的附送面积，增加了户型的附加值。,项目概述： 和达和城南依九水东路、北靠金水路、东接滨海大道、西望308国道和青银高速，无论是前往海尔路新CBD区，还是热闹繁华的李村商圈，均方便快捷，轻松到达。较发达的公交路线。项目紧邻苏家商圈，到达李村商圈仅需要10分钟车程。周边自然景观资源良好，三面环山。 和达和城以造城的理念进行社区的规划，多个景观组团相互独立又统一，东西与南北轴线串联起多个景观节点，和院洋房与瞰景公寓创新设计从77-147满足不同购房人群的需要，大部分户型赠送露台，带来超值的享受。该项目预计9月中旬开盘。,青岛和达和城,和院洋房产品系将别墅的设计理念融入进来，和院的设计，创造了和谐的邻里空间，给邻里更多的交流和活动空间。,瞰景公寓产品系采用了全明、采光户型设计，绝佳的采光、观景效果，每户均有瞰景阳台、大面积公寓的赠送露台，在高层产品来说可算首创。,花园洋房：77小面积花园洋房设计，赠送35空中花园，总面积达112，为花园洋房创新之作。,瞰景公寓：143高层瞰景公寓，南向赠送47的超大露台，北侧180度弧形阳台设计，给业主带来全新的观景体验，瞰景公寓赠送超大露台是该项目的点睛之笔。,项目概述： 印象西湖集商业、休闲、娱乐、住宅、办公、SOH0商务公寓、特色酒店为一体的超大型城市综合体。项目占地约200多亩，总建筑面积61万平方，项目总投资约20亿元。住宅大量采用南北通透的板式户型，最大限度保障了住房良好的采光、通风效果。 一期蓝郡，户型设计注重方正、实用的效果，独特的复式小户型，以开阔、舒适的上下结构展现出精致天地里的自由生活。同时，住宅大量采用南北通透的板式户型，最大限度保障了住房良好的采光、通风效果。而空中花园及入户花园理念的深入，则让居于高层的生活空间同样拥有无限的阳光、美景和自然，健康、优雅、尊贵，浪漫情调无处不在。,合肥印象西湖,推荐理由： 一期蓝郡复式小户型的可取之处重点在于设计的合理性。入户花园、双卫，以及功能的分区提高了舒适度，满足客户向往类别墅的立体居住需求。 1、创新型复式，更好的进行动静分区，让生活更加丰富； 2、餐厅和社交空间有效分离，舒适度高，且双卫设计更加人性化； 3、入户花园可作为创意空间，使得户型性价比更高，也能满足足不出户景象绿意盎然的花园生活。,项目概述： ART蓝海于7月4日开盘，首推3#、5#两幢，首推户型为90、105、139、200，均价在1300015000元/。90和200的样板房已经在项目现场开放。主力客户群为改善型客户及投资型客户，升值潜力较大。,宁波ART蓝海,ART蓝海一期和二期共有519套，7月已销售253套，开盘便去化近半。,主力170-280平米华府大宅 彰显大家风范,推荐理由： ART蓝海的这套大户型，功能设计较细致，工作阳台、生活阳台、观景阳台做到了细化，相邻卧室改作书房，主卧可作为豪宅式套房设计，自带走入式衣帽间、卫浴，缔造尊贵生活终极享受；近16米别墅级南向面宽，舒适度较好；整个户型方正，尤其是社交空间（餐厅和客厅），满足中高端客户的生活需求。 该户型南北通透，双入口设计，主人工人互不干扰，主卧套房设计，功能完善。,项目概述： 禹洲 领海位于海沧新市区的中心位置，东临兴港路，紧邻海沧市政中心、CBD金融中心及SOHO艺术区，正对海沧体育中心厦门最大体育中心，是厦门唯一能够集海、湖、湾、园、城为一体的地标性建筑。 项目共由8幢33层欧式高层建筑及6万平米海沧世贸商城所组成，分两期开发，一期已全部售磬，二期禹洲 领海户型规划有二房、三房、四房及挑高5.7m的楼中楼，面积从85-150平米。从80米开阔中庭栋距，到户户超大入户花园、挑高舒适阳光花房、观景大阳台、创意错层空间、挑高跃层绝版规划。,厦门禹洲 领海,推荐理由： 1.入户花园、2.双景阳台、3.阳光花房，只计一半面积； 4.储藏间，不计面积。 禹洲 领海的户型设计注重附加空间，几乎囊括了目前所有的创意空间，如：阳光花房、入户花园，挑高阳台、飘窗等，性价比较高；从功能上说，储藏室的设计切中了客户的生活需求，空间设计的灵活符合家庭的“成长性”，满足家庭各个阶段变化的需求。,项目概述： 海峡国际社区二期夏威夷 棕榈岛8月1日正式开盘，精装样板房也同时开放，吸引了大批的购房、看房人潮。七星级国际度假公寓原石滩公寓均价2.3万元/，五星级精装豪宅海景公寓均价1.6万元/。7月28日，项目已开始接受现场认购，市场反应颇为理想，开盘当天推出的约1500套房源仅一个上午就销售近400套。 二期产品最大的亮点，“原石滩公寓”，集纳七星级的酒店装修、家居的温馨感和“金钥匙安全服务系统”，原石滩公寓分为CEO公馆（207的五房两厅）、行政套房（156的两房两厅）以及度假公寓（约90的一房一厅）三种户型，主卧、卫生间超豪华空间设计；海景公寓户型多样，为不同人士量身定制，全面满足更多个性选择。,厦门海峡国际社区二期夏威夷 棕榈岛,推荐理由： 豪华观景电梯，特色弧形外立面，展现270度观景面，大面积落地窗，全景生活； 客厅大气豪阔，外接弧形观景阳台；大主卧特设步入式衣柜、雅致书房；SPA大浴室顶级享受。,推荐理由： 三面采光设计，观景视野辽阔；入户玄关设计，保证居家私密空间； 主从分离体系：餐厅厨房区域设随从房；客厅方正有致，会客区域大方从容； 主人房宽敞阔绰，外接L型阳台，180度超大观景面，尽享海景、园景资源； 专配顶级SPA大浴室，内设超大观景窗； 借助功能强大的高端会所，进行会议、业务洽谈等商务活动。,推荐理由： 豪阔大气，首创多功能空间概念，卧室、客厅一体化设计，最大程度提升空间利用率； 特配超大观景阳台，实现七星级度假酒店的享受； SPA空间，专配德国顶级卫浴； 该户型充分体现度假特点，将卧室、起居等集合一体，精简空间；同时将观景性最大化。,项目概述： 项目为总规模120万的大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅，综合性商业建筑群、九年一贯制学校、幼儿园、综合性会所等组成。,郑州锦艺国际华都（诞生于老厂区海派建筑）,推荐理由：可变换空中花园 项目采用薄板结构结合大飘窗，房型结构合理，户户全明朝南，并特别设计有灵活多变的空中花园，空间张弛有度。性价比一直是客户关注的重要方面，在价格一定的基础上，开发商不断挖掘产品的宜居性与舒适性。目前市场上，高附加值户型较受青睐，各开发商争相赠送面积。,项目概述： 蓝光花满庭项目总用地面积为82667.08平方米，规划地上建筑面积约410000平方米，项目一期，主推户型面积在6688之间的二房和三房。 作为城北代表性品质大盘，蓝光花满庭一期产品，即将推出面积约6688之间的二房和三房，并赠送可变空间，将稀缺的幻变空间发挥到极致，买两房得三房，其性价比属同期上市的同类产品中极占优势的一个楼盘。,成都蓝光花满庭,亮点户型： 房型示意图 建筑面积88平方米赠送10平方米,推荐理由： 两房可变三房，赠送9平方米的空间，性价比高，满足一般家庭的居住需求。,重庆元合悠哉悠宅,项目概述： 元合地产2009年重点打造的精品小户型住宅项目，本着打造精品住宅的思想，将本项目打造成重庆独家懒人式青年社区，40-87中小户型，时尚、健康、科学、品位的社区文化，完善的社区配套，酒店式的物业管理，为城市新青年的精致生活提供有力的保障。 在户型设计上致力于追求功能区间与面积配置的最优比例和使用效率最大化，超大院馆、多功能房、落地飘窗、景观阳台，在提高居住品质的同时，也让空间结构存在无限创意可能。 在景观设计上深度挖掘每个人的懒心理，合理利用地形和环境，打造以“懒生活”为主题的高品质社区，注重人性化需求，通过25米设计原理，针对性地布置休憩和景观亮点，采用直线和曲线相结合，体现时尚与动感，另有儿童活动区、半个篮球场、羽毛球场和健身步道等成为小区的功能配套，使小区在“懒”主调当中多了一份活力。 产品设计特点： 紧凑性：注重各个功能区间的面积控制； 功能性：确保各项功能区间的配置与完善； 实用性：追求功能区间与面积配置的最优比例和使用效率最大化； 统一性：仅仅针对城市新青年（2535岁），第一、二次置业者。,推荐理由： 86的三房一般情况下略显局促，而元合悠哉悠宅通过阳台、6角飘窗等向外延展了室内空间，赠送了面积之外，又提升了舒适度和居住享受，串联式的阳台，有利于空间的相互贯穿，又增加了观景休闲空间，实现了小户型功能全的特点，动静分区明确，双卫设计较为人性化；6角飘窗面积为全赠送，增加了景观面，提高了舒适度，并提高了产品的附加值。,项目概述： 启航社U世代的“高品质”无疑体现为户型的革命性升级上。创新户型可以随家庭实际需求，变化不同的花样。买房就能轻松拥有“空中庭院”，如此创新手法，可谓开创年轻居住革命！ 启航社U世代采取新古典建筑风格，总建面30万平米，距地铁11号终点站最近的社区，户型48110平方米，创新“可成长”小户型极具性价比。轨道交通11号线通车在即带动整个区域升值。周边生活配套的不断完善，使得项目未来性价比同步升级。,昆山启航社U世代,推荐理由： （1）N种创意生活！花园空间作为创意空间比较符合年轻人的需求，自由单身蜗居？浪漫两人居所？三口温情之家？启航社根据青年成长家庭需要设计了空间。 （2）全明设计，舒适度较高；型厨房一体设计，功能实用且时尚；兼顾储藏空间，设计细致； （3）阳台面积较大，延展了室内空间，增加了户型休闲观景空间；,从引进国外整套的单元房设计，到自己创新开发出自己变化的“空间蒙太奇”，再到从平层向立体空间发展，在同一平面中做出错落有致的感觉等等，户型的设计成为开发商们永远做不完的作业。 户型就像穿衣服一样，不同的人应该穿不同的衣服，很难说哪件衣服适合所有人群。同样，也很难有一个统一的标准来衡量哪种户型是最优秀的。一方面，在户型设计上开发商要充分地调研市场，适应不同的消费群体不断追求创新的需求；另一方面，不断改变的生活方式和更快的生活节奏也要求户型空间具有可变性和可改性。,户型空间蒙太奇,户型创意所经历的,一般意义上，户型包含两个方面的含义：一是房子面积大小，二是房间的功能划分。由于受到面积的限制，户型的创新开始是在平面上做文章，更多地着眼于功能空间的划分。一会儿是大客厅小卧室，一会儿又是大卧室小客厅。书房、储藏室、主卫、客卫、生活阳台、观景阳台、入户花园等各种功能空间的出现，不管怎么划分都是在平面上调整。错层和错跃结合等空间变化，会带给消费者以全新的视觉冲击。与此同时，层高也在变化。 居住空间最好是给它足够的灵活性，以“物尽其用”的理念，通过可变空间的利用，提升居室空间的舒适度。,六大创新户型经典设计,传统的入户花园在2002年就已经出现，是大门与客厅的过渡连接，就是将室外环境与室内环境有效结合的方法，同时利用这些面积种植植物、休闲放松都是一个很适宜的。此后，入户花园成为许多楼盘开发的例牌菜，甚至一些户型先天条件不良的话还会用来提高项目均好性，帮助劣势户型的销售。,入户花园,面积：约83平米 特点：本户型具有典型的入户花园及多阳台设计特点。运用大面积入户花园，空间可灵活设计，舒适度很高。小户型但赠送面积较多，厨房客厅外接阳台，卧室采用飘窗设计，东面并设有大面积的赠送空间，居者可根据自己的需求一房变两房，甚至三房。,典型案例,南宁莱茵湖畔,错、跃、夹层,复式住宅是并不完整的两层空间，可在局部掏出夹层。而错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，有一定高度差。跃层是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系。提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分。可以形成多个建筑平面，提供给住户一种更富趣味的居住情景和免费生活空间。,夹层,错层,跃层,典型案例,案名：大连 中海华庭二期 面积：43.60带夹层 特点：夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。如果不超过2.2米，只算首层面积，第二层夹层是附送。目标受众是首次置业的青年族群。本户型一个较为人性化的设计是一层和二层双卫生间的设计,N+1 +2 +3,在高房价的楼市背景下，能够通过赠送或“可变”等形式让购房者在同等 价钱之下，获得更多的使用面积，这样的高性价比户型产品深受购房群体 喜爱。这种预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需 要决定功能的分配。甚至进行前后或左右的拼合，达到空间使用的伸缩性 和功能使用综合性。,典型案例成都 蓝光富丽碧蔓汀,面积：约86平米 特点：极度创新的可变的典型户型。通过赠送的预留空间，原来的一室两厅一卫可变成三室两厅一卫，实际得房率很高。多飘窗设计也有利于拓展室内空间，大面积的空中观景阳台也是吸引购房者的因素之一。,层高对于居住的影响是不言而喻的。一般来讲，层高如果低于2.8米，那么 就会感到比较压抑。而当层高在3米以上，那么居住就感 觉比较舒服。如果采用3.6米的层高，这种利用空间来发挥想象的创新 会让人眼前一亮，尤其受到年轻人的喜欢。也可根据个人需求偏好隔成上 下两层而获得一层免费的空间。,挑高,深圳 麓港国际公寓 面积：约62.85平米 特点：60多平米的小户型并不会让人觉得局促，一是大面积的入户花园并连接工作阳台，而且客厅挑高5.8米，类似别墅的户型设计，高低之差异极大地扩大人的空间感受，立体而气派。在小户型的创新中比较典型。,典型案例,滑动户型,滑动户型从名称上就会引起人们的好奇，自然引发关注。所谓的滑动户型，就是用移动的软墙来自由变幻户型。简单描述就是需要墙的时候就拉出来，不需要的时候就推进去，而且可以自由变换1室、2室、3室。比如“阳光100的房子，据说组团时光里是取意于户型自动变换而惬意徜徉人生不同阶段的意思。,全跃式洋房,属于比较独特的产品类品类型。区别于纵向两户的叠拼别墅，全跃式叠拼花园洋房一般为56层，纵向三户，每户皆跃层，采取下跃、上跃，或者错跃等方式，甚至二层也可接地下室，比较创新。整体来说户型比较接近别墅户型的特点，户型千变万化，可以说是一户一型，花园、阳光房以及露台的设计增加了舒适度。,上海 金地未未来 面积：约150平米 特点：二层的主要生活区域，整体上显得十分紧凑，将餐厅设置在卧室和客厅的过渡交通部分，节省了空间，但必然会造成不方便。创新点体现在设置了可直接通往地下室的楼梯，即属于地下室跃层的创新设计。二层的地下部分 63，与地下室连通的15北庭院，起到地下室采光作用。,典型案例,上海 金地未未来,花园洋房：三房两厅一卫 89m2 金地利用花园洋房层层退台将三层以上空间作为90产品系作为应对政策以及卖点。 利用正向错位设计手法，打造大面宽小进深，每一户都可享有露台等室外空间，顶层更赠送40平米露台。 由于花园洋房的90平米仍为市场稀缺产品，客户满意度较高，已成为热销产品。 大面宽小进深: 客厅面宽达4.5米，宽敞舒适。,露台,创新视觉派,即所谓障眼法，这一类其着眼点是在空间的感觉上的，也是最老的手法，主要是利用空间的局部的合理外延，像飘窗等，以及纵向的，像所谓的挑高客厅。,挑高的冲击力,平跃式奇数层剖面效果图,平跃式偶数层剖面效果图,本户型在平层基础上的设计出了局部挑空空间,兼顾平层居住的舒适性和挑空客厅的豪华度。扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。,独立储藏室增加收纳体量 双厅面积70平米，最大开间达8米，预留挑空面积30平米，客厅高5.8米，隔开后可增加实用面积; 卧室皆朝南设计; 套房式主卧总面积40平米，配备步入式衣帽间和书房；,1、 双厅面积55米，开间6.6米，预留挑空面积30平米，客厅高5.8米，隔开后可增加实用面积； 2、 独立储藏室增加收纳体量； 3、 卧室皆朝南设计； 4、 套房式主卧总面积40平米，配备步入式衣帽间和书房；,创新实惠派,如露台不算面积，层高加大变为实近二层等之类，开发商并没增加成本，使受众获得实惠和不同的空间体验，在这其中也是卖点和噱头最多的。 送平台，送空中庭院，也多是此类。,阳台,露台,入户花园,内庭院,飘窗,夹层,新测量规范出台后受限的赠送方式 进深大于2.4 米、面积大于12 平方米“阳台”计算全部建筑面积 高度大于或等于2.2 米、进深大于0.6 米“凸窗”计算全部建筑面积 进深大于0.6 米或高度大于2.2 米“落地窗”计算全部建筑面积 大于9 平方米“入户花园”计算全部建筑面积,新政策的出台前后,已不能使用的赠送方式 超大入户花园、阳台和露台 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 隐藏式衣柜 半封闭阳台 两个单元之间的空中过道,带着枷锁跳舞政策规范下的创新,提出背景： 2006年就鼓励发展中低价位、中小套型的普通商品住房，推出了被业内称为“70/90”的政策，要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 市场变化： “70/90”政策始于2006年。政策执行三年来，增加了小户型市场占有率，统计显示，2007年40个重点城市中，新建90平米以下商品房的可售面积占比不到三成，难以满足市场需求。从2008年开始这一情况得到了一定的缓解。到了2009年，国家推出利率优惠政策使得大量改善型和投资投机型需求入市，市场对大户型的需求上升，从而也引发了取消“70/90”政策的呼声。