创鸿集团里水房地产项目前期策划报告.ppt

创鸿里水项目前期策划报告,项目策划定位小组： 集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部 2011-1-29,一、金沙洲规划 二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析 三、金沙洲未来2-5年供应概况 四、2008-2010年金沙洲畅销户型分析 五、部分即将入市的大型项目户型产品分析 六、项目定位 七、目标客户定位 八、住宅、商业产品定位及规划设计 九、启动策略（开发周期及规模） 十、财务分析 十一、售价预测及新政影响 十二、销售计划,目录,金沙洲简介,金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万。,定位：广佛都市圈中心的居住新城,规划： 一 心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、 文化娱乐和行政办公中心； 二 带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是 可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有 较强亲水性和南方滨水区特征； 三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个 现代化工业仓储区,金沙洲规划,教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。 小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。 幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。 中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。 白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中 海金沙湾附近。 金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。 现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。 远景：根据金沙洲居住新城控制性详细规划，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。,金沙洲规划,本 项 目,恒大酒店、运动中心,洲村菜市场,宏城超市 建设银行,浔峰岗生态公园,地铁6号线,白云中学,恒大华师附小,洲村卫生站,沙凤小学,鳌峰公园,划,医疗卫生用地,商业金融用地,划,划,划,轨道交通停车场,划,公交枢纽,划,公交站场,横沙小学,项目周边生活配套,洲村公交车站：213、257、974、 广231、广佛城巴4,传芳小学,武广铁路,本案,南海辖区,二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况 及各项目成交量价分析,金沙洲在售楼盘概况,2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。 在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，150-200是主流面积段，平均售价约1.6元/，带2000元/装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100的小户型为主。,2007-11-17，A4-A6栋284套，75、95两种户型，均价约10000元/，当日售罄； 2007-12-22， A1、A2栋210套，75、95两种户型，均价10000元/； 2008-6-21，A3栋107套，75-95，均价10250元/,2007年11月，推出230双拼别墅，均价3.9-4万/；210多联别墅，均价2.5-2.8万/,2007-12-15，C2栋，230单位，均价18000元/,2008-8-23，B2栋106套，均价11000; 2008-9-24，B3栋107套(国庆主推)7700元/起.95-170 ； 2008-12-13，B4栋120套，98-106户型，均价10000元/,2008-11-14，C1栋44套，全部230单位，均价16000元/,2008-10-25，A7栋66套，均价8800，70-95； 2008-11-14，A8栋61套，起价8100，70-95,金域蓝湾,2010-2-20，B11栋，70-802房，90-1003房单位，均价1.4-1.8万元/,2009-9-29，B9B10栋，240套, 88-1033房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/,2009-3-28，B5、A9栋320套，均价9000，95-98；B8栋,80-100,9000元/。,2009-6-13，B6、B7栋,均价11000-13000元/ ,100,2010-8-7，B12B13栋，70-802房，80万/套；90-1003房单位，110-120万/套,2008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万；B栋类以95-130为主，C栋类以230左右的大平层单位为主，A栋类以70-100的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%； 新增供应中90-144单位比例最大，约占68.6%。,金域蓝湾项目2008年供求概况,2008年共成交洋房约590套，新增供应成交率约97；总体成交均价约10000元/； 9000-10000元/的中档价位产品市成交主力；,供求基本平衡，90-110紧凑型园景三房最受欢迎。,数据来源：中原地产数据库,金域蓝湾2009-2010年供求概况,2009年共推出760余套单位，供应面积约6.7万。以95-104三房为主，以77-100两房作补充。51期间推出F型公寓单位，40-57的一房一厅，均价11000元/。 新增供应中90-104单位比例最大，约占70%。 2009年成交量月均约130套，除7月没有新货推出成交骤降之外，各月平衡出货，成交价格稳步上升，全年成交均价约10859元/。 2010年以消化2009年余货为主，推货两次，以77-100的两三房为主，有江景资源的优秀单位均价达1.5万/，没特色的产品均价维持在1.1万/的水平，至今为止，二期余货消化完毕。 该项目的别墅产品成交均价达35,276元/。,数据来源：中原地产数据库,2008-6-28，二期5-8号楼394套，96-177的3-4房，均价7500元/，毛坯,2007-10-1，一期1-4号楼、41-45号楼约900套，127-185的3、4房，均价约14000元/；别墅250套，240-550，联排均价17000-24000/，独立均价约28000-38000元/,2008-9-29，三期12-15号楼397套，96-177的3、4房，折后8600元/起，带3000元/装修,2008年实际新增供应近800套住宅，供应面积约11万；新增供应全部为95-200的3、4房，其中90-144的3房比例最大，占61%。,恒大御景半岛,2009年实际新增供应近1083套住宅，供应面积约15.6万；新增供应以127-178的3、4房为主，辅以少量96小3房和200大4房。 2010年实际供应近1320套住宅，供应面积约18万，新增产品结构及面积段与2009年产品基本一致。,2010年，21-30号楼，96-210的3、4房，折后12800-17800元/，带3000元/装修,2009年，96-177的3、4房，折后8800-12000元/，带3000元/装修,2011-2012年的未来供应产品，127-200三房是主力户型，总建筑面积约20-23万。,2008年全年，恒大御景半岛成交约390套洋房，成交率为49%；成交均价约9370元/； 该盘7月份以6000-8000元/的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。 受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始跌破10000元/，不过其成交量也随后大幅上涨；,恒大御景半岛2008年成交情况,数据来源：新浪地产数据库,恒大御景半岛2009年供求情况,2009年1-8月，恒大御景半岛成交约1324套洋房，基本消化完2008年的余货和2009年新推售货量；成交总面积达19.7万； 该盘自3月份以不断更换组团名称成本价开盘的方式进行促销，7688元/起，送3000元/的豪华标准装修，新产品低价入市刺激了本年度持续的成交量。直至7月，市场回暖迹象已成定局，配合推新货的节点，开始提升售价，突破10000元/的关口。,数据来源：新浪地产数据库,恒大御景半岛2010年成交情况,数据来源：新浪地产数据库,该盘自2010年3月份以来，继续沿用2009年第一季度的促销手段，不断更换组团名称通过新开盘结合旧业主推介额外优惠、房博会购房五重礼包等的方式进行促销，推出一口价单位12800元/，送3000元/的豪华标准装修。 2010年4月中，遭遇新政，该盘率先提出85折优惠，全新产品景观优秀，几乎户户望江，东南朝向为主。优质产品一口价11780元/起,高性价比入市刺激了本年度上半年的成交。伴随余货的消化，选择面收缩，成交量明显萎缩，售价仍然坚挺。,2007年11月下旬，A14、16栋，320余套86-123的2、3房，均价8500元/； 2008-3-8，A15栋163套，115-131的3房，均价6500-7500元/,2008-5-11，推A4、A6栋部分单位，约146套，84-140的2-4房，均价7000-7100元/； 2008-6-18，A4、6、10栋部分单位9折推出，均价6300元/，300套单位当日消化约7成； 2008-6-27，A5栋160套，134-149的3房，均价6800-7800元/,2007年7月，A7-A9栋516套，85151的2-4房，均价6600元/,2007-1-20，A1-A3栋约400套，80-150 的2-4房，均价5500元/，带1000元/装修,2007年6月，A11-A13栋522套，85151的2-4房，均价6650元/,中海金沙湾,21栋，100-130园景单位为主，均价1.3万元/,A7-8栋，153-190江景单位，均价1.6万元/,A13栋，153-190一线江景单位，均价2.3万元/,目前在售单位,中海金沙湾2008年新推售货量近850套，新增供应面积约10万； 新增供应中90-144的园景3房最多，约占66%，其次是90以下的两房单位，约占29%；,中海金沙湾2008年供求概况,2008年2-12月，中海金沙湾共成交1100余套洋房单位，成交均价约6660元/； 该盘3月份以7000元/的均价推出A14-16栋的新产品；在6月中旬通过合富采用一二手联动形式、以折后均价6300元/的价位销售，使得这三个月的成交量均超过200套，合计约占全年成交量的六成以上；另外，该盘在12月份以5600元/低价对西区清货，使得12月的成交量达到150套左右； 中海金沙湾2008年各月份的成交均价多在7000元/左右，其中11月份更是跌破6000元/，同2007年最高时近11000元/的成交均价相比，目前已跌去近一半；,数据来源：中原地产数据库,中海金沙湾2009-2010年供求概况,2009年1-8月共推货约1160套，新增供应面积约14万；85-130的2-3房为主，约占70%，其次是153的四房单位，约占29%。 前8个月共成交1132套，成交面积达15万，均价约7683元/。,2009年8月至2010年11月，共成交1080套，成交面积约13万，均价约9900元/，带2500元/装修。,数据来源：新浪地产数据库,数据来源：新浪地产数据库,2009年供求基本平衡，中小户型成交为主；2010年成交量同比呈下降趋势。,中海金沙湾2009-2010年成交分析,2009年7月至2010年11月，此组团共成交789套，成交面积约13.4万，均价约11,765元/，带2500元/装修。 据统计，2010年5月曾有一套别墅成交，整月成交仅7套，别墅拉高了别墅的成交价。,数据来源：新浪地产数据库,2010-1，1-4栋，朝南57的两房，朝花园（北）是87的四房单位，总共约250套，均价8500元/。2月加推5-8栋。,时代糖果,2010-5，推货约300多套，9-16栋首批，约77三房、约87四房、约115四房，均价8900元/。,2010-8，17-25栋，约87、115四房为主，均价9500元/。,现在售产品不多，主要集中在26、27栋，基本只剩77小三房的户型，售价约1.1-1.2万/。,时代糖果2010年成交概况,2010年1月，时代糖果利用广州6间代理公司发动一二手联动，盛大开盘，主要58小两房和77小三房，售价约8500元/送1500元/标准的简单装修。低总价低首付，吸引不少经济实力较弱，无法承担中心区域高价盘的自住买家。开售当天，消化率超9成。 2-4月以自然消化为主，同时为9-16栋蓄客，5月1日利用黄金周公开发售，售价比首批单位略高400元/,相比周边其他楼盘，性价比相当高。8月加推优质园景单位，稳步提升售价，毕竟9字头的一手楼在市场上有一定的吸引力。 该项目比其他同为中小户型产品的社区售价约低10%-15%，主要该项目隶属南海里水，非广州物业在客户（金沙洲约9成客户来自广州）心中的价值略低。,数据来源：新浪地产数据库,保利西海岸,项目基本概况,地理位置:白云金沙洲彩滨北路 规模及规划：整体占地面积26万，总建筑面积90万，由4个地块组成（02、04、05、09地块）。其中洋房部分将建舒适型洋房组团“星海” （首批售完）、超高层江景洋房组团“瀚海”（在售揽江公馆）以及最北端地块的超高层洋房组团“御海”（地王，待开发），04地块规划为类独栋的双拼别墅（在建，外立面已完工，预计年初可售）。,（09地块为主）,首推产品：星海”组团（09地块）首批共5栋，4栋11层，1栋18层小高层，总户数为474套。 以80左右的纯东南向二房和92-98的园景三房为主。 销售情况：自9月底开盘至2010年11月全部售完，成交均价13,567元/，带2500元/装修。,数据来源：新浪地产数据库,保利西海岸成交概况,“揽江公馆”（05地块）由5栋3840层的超高层洋房组成，主力户型三种，122三房和149、188四、五房。 122三房单位每个卧室及客厅均望江，售价20000元; 149四房单位仅客厅及1卧室望江，售价16000元/; 188五房单位保证厅房均望江，售价约18000-19000元/。,销售概况： 自2010年12月开售，推货量为304套，2栋39层高江景单位。2011年1月刚取得预售证，正在蓄客中。 从成交情况来看，122小户型消化速度最快，消化量最大。147的四房产品虽然户型方正实用，但景观欠佳，即使单价最低但消化率仍最低。 从成交楼层来看，目前基本剩下30-39层的高层单位和4、14、24层有不吉利数字的楼层。其中188的04单位余货最多。,数据来源：阳光家缘,万科IDEA,基本概况,地理位置：白云区浔峰山西路东南侧，距离广州地铁6号线始发站浔峰岗站约10分钟路程，与万科四季花城仅一湖之隔。 规模及规划：占地2.97万，总建筑面积约4.7万,由两栋小高层建筑组成。A栋12层，B栋13层，规划总户数为500户。 产品概况：只有一种户型，66小两房。,销售概况：于2010年10月23日开盘，起价13000元/，带2000元/的装修，总价在70-100万/套左右。 目前销售均价为15000元/,年底推出数套特价单位，总价低至82万。,该项目规模小，产品单一，专为广州白领设计，适合毕业几年计划结婚置业的刚性需求一族。 售价比邻近的保利春天里高约35%，导致消化速度不够理想。,数据来源：新浪地产数据库,保利春天里,基本概况,地理位置：白云区金沙洲悦峰一街西南侧，悦峰二街东侧 规模及规划：总用地面积约1.8万，建筑面积约3.98万，规划总户数为360户。以6层多层建筑以及11层小高层建筑为主。 产品构成：二房71-89，三居92-95，四居115，实用率90%。 销售情况：继51开盘日光之后，二期推出的270套单位也在开盘当日消化率近100%。二期均价为1.1万/，跟前期价格基本持平。 折扣优惠：开盘当天的99折*98折，一次性付款96折，提前登记认购减5000元房款，一周内首付款到位再减1万元房款。另外一期认购客户未成功购得一期的房子，选购二期单位能再减1万元的房款。选房结束后有抽奖送夏普液晶电视和大米。,数据来源：新浪地产数据库,恒大绿洲,基本概况,地理位置：白云金沙洲沿江南段（保利西子湾对面）,规模及规划：总建筑面积近48万，绿化面积2万，绿化率高达51.1%。项目为纯大户社区，分为南区和北区，总户数1666户，总共35栋。北区产品为天际大宅和情景洋房，层层退台式的设计，整体面积区间为183-410；南区为11层的82-182生态小高层。所有产品均带豪华装修，户户享江景、园景、湖景等立体景观，实用率87%。,2009年9月26开售，主推85以及145 ，折后均价9660元/,2009-10，主推260-290大户型，一线江景单位附带3000元/装修，折后售价约为1.3-1.4万/。,销售概况：2009年9月26日开盘，当天85的小户型售完，余145三房，消化率达8成。 目前在售的是31-32栋，260以上的园景单位为主，售价约1.6-1.7万/。,2010-8，22-25栋，267-291大三房一梯一户，均价1.5万/,2010-1，26-28栋，面积265-293 ，均价1.5-1.6万/,恒大绿洲,恒大绿洲已于9月26日正式开售，开盘主推85以及145以上大单位。当天小户型已全部售罄，剩185-200多的三房四房，价格9000-11000元/。10月，主推多层住宅，260-290大户型，一线江景单位带3000元/装修，折后售价约为13000-14000元/。当时广州市场已经再度进入疯狂时期，量价齐升，该项目取得开门红，两个月销售600套。11月底加推复式单位，前江后湖，面积在300左右，五房两厅四卫加工人套房的设计，中空客厅，两层均带有大露台。 2010年自春节进行淡季，4月遭遇新政后该项目表现平平，由于户型面积段偏大，且没有江景资源支撑，总价高导致月均成交不足30套，消化速度慢。均价稳步向上，现售价约1.6万/。,数据来源：新浪地产数据库,金沙洲板块2010年成交概况,2010年1-11月，金沙洲新增供应面积约28.6万，新增供应套数2382套。集中在几大知名品牌发展商包括万科、保利、中海开发的项目。,2010年1-11月，金沙洲一手商品房总成交套数为1727套，成交总面积为20.2万，板块成交均价约13,868元/(带装修）。 板块内各项目售价均衡，除保利西海岸、恒大御景半岛、中海金沙湾部分一线望江单位突破1.5万/，甚至超2万/外。,数据来源：新浪地产数据库,数据来源：新浪地产数据库,金沙洲板块置业客户分三类，9成以上来自广州： 第一类：无法承受广州中心区域高企楼价的上车族，首选60-90中小户型的上车盘，追求性价比高，对价格非常敏感； 第二类：改善居住型，在广州中心区有一套小户型，由于人口增加等原因需更换大面积的房子，首选交通方便，生活配套齐全，景观较佳的舒适社区，140-200的大三房、四房是首选；可接受高单价水平。 第三类：投资保值型客户，不在乎目前的生活配套，只注重稀缺江景资源和产品品质，对单价、户型、面积等敏感度不高。120-144的三房总价较低，消化速度最快，260以上的大户型对买家经济实力要求较高和对稀缺资源的占用要求高，需求存在，适量供应可保证消化速度。,成交客户情况：,启发：从经济实力和户型需求来看，本项目的目标客户是第二和第三类。 产品的打造以满足户户拥有稀缺江景资源，居住舒适度高为标准。,板块内成交客户小结,三、金沙洲未来2-5年供应概况,金沙洲板块已出让的待开发用地共有 11幅，总建筑面积为218万。其中10幅属于广州的白云区，面临的竞争将相当激烈。,金沙洲待开发地块,金沙洲板块未来供应量,数据来源：中原地产数据库,金沙洲在售（在建在售）项目后续用地,金沙洲板块在售仍有后续待建用地的项目共 6个，待建部分建筑面积合计约 99万。其中有 3个项目位于佛山南海，待建部分建筑面积约 48万，约占 50%。,金沙洲板块未来供应量,数据来源：中原地产数据库,广州1-3年一线江景供应情况,小结：2011年与本案拥有一线江景资源的在售货量约45万，即预计2013年（项目达可售条件时）在售一线江景资源货量不足10万。,市场小结： 2010年全年金沙洲一手商品房供略大于求，未来3-5年供应量超300万，按每年23万的消化量计算，足以保证金沙洲板块10年的置业需求。 广州拥有一线江景资源的项目不多，预计2013年可售一线江景资源项目不足10万。 60-80小两房和85-130紧凑型三房是消化速度最快的产品之一。 改善型居住则首选景观优秀，环境舒适的中大户型；投资保值者选择景观稀缺的产品，对户型、面积不是非常敏感。整体来看，140-200三至五房成交量高。260以上的大三房，附加值不高，景观一般，产品消化速度较慢，重点表现在恒大绿洲项目。,启发：从在售情况来看，大户型是一线江景豪宅的主要供应，本项目拥有稀 缺的一线江景资源，2013年入市时面临的直接竞争对手不多。 从成交情况来看，140-200的三至五房符合市场需求，满足改善型居 住或投资保值需求。,市场小结,四、 2008-2010年金沙洲畅销户型分析,时代糖果二期 10栋06单位 N+1户型 三房两厅一卫两阳台 建筑面积：77,特点： 总价低，户型方正实用不浪费，倍受首置者欢迎。,中小户型热销户型个案,中海金沙湾 A7栋01单位 三房两厅两卫一阳台一入户花园 建筑面积：94,特点： 紧凑型带套房设计，面积小总价较低，满足一步到位的置业需求。,中小户型热销户型个案,金域蓝湾 B7栋04单位 三房两厅两卫一大阳台 建筑面积：104,特点： 方正实用，超大阳台，采光佳，主人房空间较大。,中小户型热销户型个案,中海金沙湾 9栋02单位 四房两厅两卫两阳台 建筑面积：141,特点： 主卧及邻近次卧可打通设计为一带书房的主套间，客厅出大阳台，观景效果好。,中小户型热销户型个案,保利西海岸 01单位 三房两厅两卫两阳台 建筑面积：122,特点： 客厅及每个房间均望江，观景效果非常好。,江景洋房热销户型个案,保利西海岸 04单位 四房两厅三卫两阳台+1工人房 建筑面积：188,特点： 客厅及大部分房间能望江，方正实用，采光及观景效果佳。,江景洋房热销户型个案,江景洋房热销户型个案,恒大御景半岛 建筑面积：125 户型：三房二厅二卫 户型点评： 方正实用，各功能分区合理 客厅连接大观景阳台，室外 景观整合室内。 L型厨房设计，实用不浪费 空间，生活阳台的设计保证 厨房的采光。,江景洋房热销户型个案,恒大御景半岛 建筑面积：178 户型：四房二厅二卫 特点： 方正实用，各功能分区合理 客厅和各卧室均能望江，望园景。,中海别墅户型个案,金沙熙岸 四/六联排别墅 五房三厅五卫 建筑面积：422,中海别墅户型个案,金沙熙岸 双拼别墅 六房三厅五卫 建筑面积：417,中海别墅户型个案,金沙熙岸 双拼别墅 六房三厅五卫 建筑面积：531,中小户型（60-95）：方正实用，紧凑布局，90以下能设计为三房则更好。满足刚性需求为主，小三房是一家三口一步到位的首选，面积小保证总价不高。 主流户型（100-130）：方正，功能区间合理，主卧室带主卫设计，尽量有衣帽间的设置。 中大户型（144-200）：大气，厅大房大，对各功能区间要求较高。厅出阳台，带生活阳台。主卧室带书房和衣帽间，开间足够大。对景观资源的要求较高。 大户型（200以上）：除传统厅大房大外，要求待客厅豪华有气度，室内有公共活动空间如家庭厅或休闲室，结合半户外活动空间如观景露台等。不受道路、粉尘干扰。大户型中大部分功能区间能享受多重景观，包括江景、园景，或视野开阔，超宽楼距。,畅销户型小结,五、 凯德御金沙、保利西海岸04、09地块产品规划,保利西海岸： 项目概况：整体占地面积26万，总建筑面积90万，由4个地块组成（02、04、05、09地块）。 04地块：与“叶上海”项目一样的设计风格-英伦风情，规划有197席，250420。类独栋（248-300）、双拼（325-423）、联排别墅。 05地块：占地2.7万，建筑18.5万，楼高120米，共838套。122三房、147四房、188五房。 09地块：11栋1127层的小高层、高层洋房组成，共约1500套。首批单位以80左右的纯东南向二房和92-98的园景三房。二批单位规划有100-130三房。 02地块：由于地价较高，暂未规划,02地块,04地块,09地块,05地块,南方深业地块,保利04地块,保利09地块,已售,原规划产品分布,联排别墅（黑色圈范围） 建筑面积：未知,LP-n1(3层）4栋,LP-b1（3层）3栋,CK-B(2-3层）4栋,CK-N (2-3层）3栋 建筑面积未知,LP-n1(3层）4栋,LP-b1（3层）2栋,B1 建筑面积294.22平方 B2 建筑面积248.62平方 B3 建筑面积248.77平方 B4 建筑面积281.96平方,CK-B(2-3层）2栋 户型与面积同左,类独栋别墅（粉色圈范围）,CK-B(2-3层）4栋,CK-N (2-3层）4栋 建筑面积未知,Sp-n系列(3层不含地下） 建筑面积328-423平方 赠送面积166-228平方,Sp-b系列(3层不含地下） 建筑面积325-349平方 赠送面积197-227平方,SPL-b户型、面积未知,双拼别墅（红圈范围）,双拼别墅户型分析,过道面积太多,洗衣房是黑房，只能 靠工人房开门采光； 工人房只能通过洗衣 房进入，使用不方便。,家庭厅与会客厅 的空间可再细 分功能，改用玻 璃趟门设计，保 证采光面。,B3型 建筑面积：348 户型：五房三厅 B2型 建筑面积：325 户型：五房二厅,双拼别墅户型分析,厨房开间偏窄,客厅本是面积够 大，豪气十足的设 计，注意电视墙的 设计以低矮为主， 否则产生压迫感。,室内楼梯的上下设计不 符合居家使用习惯，一 般按左上右下设计。即 入门左转便是梯。,保留客厅的大露台设计， 保证采光充足，景观面宽。,双拼别墅户型分析,双拼别墅户型分析,工人房在冷巷最尽 头，工具房与车库 距离较远，不符合 使用方便标准。建 议将工人房改为工 具房，门改为车库 左下角处进入。,过道面积过多！ 建议工具间改为 工人房，冷巷纳 入房内，扩大房 间面积，门改为 洗衣房间入，在 车库开窗。,扩大酒窑面积，充 分利用与家庭厅联 接的过道空间。,N1型 建筑面积：328 户型：五房二厅 N3型 建筑面积：358 户型：五房三厅,双拼别墅户型分析,由于厨房靠近下沉庭院，采光及景观较佳，却远离大门出入口；餐厅作为 公共活动区间，却无景可观。建议根据居家习惯，厨房设置在入口旁，方 便出入。建议厨房与餐厅的空间布局对调。,起居室作为居家重 要的公共活动空间， 使用频率高，注意 舒适度的提高。,双拼别墅户型分析,餐厅与厨房调整后， 餐厅上空无须挑空， 增加一功能空间。,卧室可考虑采用落地玻璃设计，扩大景观面。,起居室是人们经常使用的活动 空间，挑空显得豪华大气，比 玄关挑空作用明显，建议家庭 厅移至玄关上空，起居室挑空。,保利在售05地块产品构成,未来产品供应情况,凯德御金沙,凯德御金沙项目未来供应产品概况,2011年中推售规模： 总建筑面积为98633.9（包括地下车库与地上建筑面积），地上住宅楼建筑面积则为77659.8。,凯德御金沙： 规模大，分期开发，由于没有江景，仅山景和园景资源，未来供应产品以中小户型和主流户型为主。在岛屿和山丘位置优秀的地方规划有别墅产品。 对比：距离本项目不远，交通便利，地铁上盖物业，属于本项目二类竞争对手。 保利西海岸： 分地块开发，江景组团和未开发的02地块拥有稀缺的江景资源，预计未来供应产品以中大户型和大户型为主。04地块别墅以双拼别墅和类独栋为主。 对比：毗邻本项目，属于广州辖区用地。交通和配套与本项目雷同，户型设计充分利用江景，广州本地知名发展商，在金沙洲有一定的客户基础，属于本项目一类竞争对手。 恒大新地块： 2010年底新地，楼面地价6229元/,总建面22.9万。由于邻近御景半岛，恒大表示该项目将作为御景半岛的延续，以江景豪宅的高度进行开发。 对比：毗邻本项目，同属于南海辖区用地，规模比本项目略小，景观资源丰富。御景半岛在广州人心中有一定的知名度，在金沙洲有一定的客户基础，同属于本项目一类竞争对手。,主力竞争对手小结,六、 项目定位,本案,本项目简介 地理位置：佛山市里水镇白塔村，处于大金沙 洲板块范围内。 项目属性：三旧改造项目。 现状：东侧为珠江江面；南侧为绿地及厂房；西侧为现 状山体及高压线；北侧为恒大御景半岛高层洋 房；东南侧为恒大新拍下的商住用地。 SWOT分析： S：拥有山景和稀缺一线江景资源 W：化工厂、仓库、城中村，空气环境、居住环境较差； 西面高压线对人们心理影响较明显。 O：御景半岛及保利西海岸带动了区域居住氛围，将来恒 大新地块的开发也利于项目的启动。广佛同城加速， 广州客户对金沙洲板块认可度逐步提升。 T：沉香沙大桥的规划拟建设在项目北面或南面，将干扰 本项目的居住舒适度和观景效果。金沙洲未来供应充 足，激烈白热化。,项目周边环境分析,广州虽然卖江景/山景资源的项目很多,但论项目本身与江景/山景资源两者之间进行整体规划的考虑与进行优化设施考虑做得出彩的项目却不多,资源整合:揉和江景、山景、湖景、人工造景,如何通过本项目的江景/山景资源进行整体规划、充分利用，突破其他以纯江景/山景为卖点的项目是我们需要考虑的？,关于江景/山景资源的思考：,项目深度剖析,周边虽然商业地产比较落后 但论未来社区规模，人口素质、密集度 本项目有一定的发展空间,关于商业的思考：,如何通过本项目商业部分提升 住宅档次并对住宅价格提升作贡献？,项目深度剖析,如何针对不同类型客户群，提供不同功能的会所服务与配套，提供增值服务我们需要考虑？,关于会所的思考：,项目既有别墅产品，洋房又有大户型， 产品线跨度较大，居住群体高端为主；,项目深度剖析,从项目外部资源开始挖掘 （如山体、滨江公园休闲、珠江沉香沙岛等）,将山体改造 成登山栈道,加强滨江公园 休闲设施,完成项目整体价值提升的第二部分,开发江上 娱乐设施,片区价值、社区文化价值提升，体现高贵品质，颠覆传统,建立沉香沙 岛连接通道,产品创新设计及各功能复合应用,广佛划时代意义的人居生活新标杆,项目深度剖析,豪宅之“豪”，很大程度上系于会所。贝沙湾会所是全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有8大主题,贝沙湾会所,顶级艺术馆,空中服务俱乐部,名车、游艇俱乐部,时尚娱乐城,顶尖健身美容会所,豪华宴会厅,品酒馆、雪茄馆,艺术少年宫,搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座,提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程,特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务,会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演,香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务,豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店,由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine & Cigar Club举行试酒大会,特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴,本项目定位方向即灵魂之所在： 以自然生态环境为基础、以贵胄之气的典雅建筑为载体打造： 广州西.纯江景豪宅住区 最具有影响力的 众多富人聚集的、 散发海滨小镇特色 极富异域风情的湾区生活。,皇庭下的上层建筑,尊耀纯墅私享会所，金光熠熠，挑高中空的欧式灯下，名流们汇聚于此，论“股”谈“金”。富裕的名流在自己的圈层里面快活的游走，寻找一份被搁置已久的归属感。,国标， 空中的华尔兹,在海拔100米空中会馆，唯美的华尔兹舞曲伴随着天空点点繁星划过那一片江景与山野， 整个湾区的魅力尤如华尔兹舞步散发着雍容、华贵。,七、 目标客户定位,板块内客户发展趋势,随着区域的优化，产品档次的提升筛除了前期购买力相对较弱的客户。 滨江片区的客户成交不多，主要原因是金沙洲临江带现阶段还没有拥有成熟的居住气氛，但从金沙洲临江带片区的发展来看，未来的生活氛围将与滨江非常相似，随着这一区域配套逐渐成熟，独特的国际滨海生活的氛围和环境必然使滨江豪宅客户进一步增加。 区域辐射力增强，客户来源以金沙洲为中心逐渐扩散，广州和佛山是这一片区未来客户的重要来源。 越来越多的3高客户（高学历，高职务，高收入）涌入这一片区，使得金沙洲临江带即将成为广州下一个豪宅区。与第一代富豪不同的是他们更多从事金融、国际贸易和职业投资等全新领域。 年龄更加年轻化，家庭结构更加多元化，传统的三代同堂数量越来越少，他们的生活方式更加西化更加自我，对产品的要求也越来越高。 置业动机愈加多元化（增值保值、分散资金风险、对稀缺资源的占有），只要片区还没有完全成熟，投资与保值永远是他们内在的隐性需求。,目标客户定位,别墅客户锁定,2,3,4,1,广州市内的高级公务员、政界要员、政府官员。,佛山其他区域想挤进广州城较近的等经济实力比较强劲的企业老板、生意人。,广州市区第一居所客户。,广州市企业家、外企高管、小型公司老板。,项目目标客户锁定,目标客户定位,核心客户,重要客户,普通客户,洋房客户需求细分,目标客户定位,2,3,4,1,广州市经济实力比较强劲企业高管、公务员、生意人。,广州荔湾、越秀等区域，由于方便经常往返广佛两地选择购买的企业老板。,广州市内有一套小户型，现计划改善居住环境的客户。,保值、增值物业投资客,洋房目标客户锁定,目标客户定位,八、 产品定位及规划设计,项目商业部分评估,1、优势与机会 项目西面小区路边有约500米的商业外展面。 小区周边消费配套不足，本商业可以为未来恒大及本项目住户提供生活便利配套。 随着金沙洲板块的内外交通改善和各住宅项目发展，将有更多的居住及商业落入区域内，有利于强 化区域商业氛围。,2、劣势与风险 偏离金沙洲区域商业中心，缺乏商业氛围。 位于小区内部道路之间，外部可视性及可达性较差。 除本小区外，恒大项目内部也有8500平米的商业街，较难吸引周边居住区的生活消费。 本项目供给量如过高则有出现销售和租赁困难。,小结：约500米的外展面有较好的商业基础，周边居住区开始 成型，片区内陆续有一定的居住氛围，有利于强化区域商业气息。但由于项目偏离金沙洲商业中心，外部可达性较差，主要服务于本项目业主为主，商业体量不适宜太大。,周边社区商业情况,售价水平： 万科金域蓝湾40000-50000元/； 中海金沙湾35000-45000元/； 万科四季花城30000-40000元/ 租赁水平： 万科金域蓝湾100-150元/ 中海金沙湾100-120元/ 万科四季花城90-120元/,小结：金沙洲商业仍以社区的底商为主，暂时未形成大型集中式综合商业体。 位于金沙洲现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心范围内的万科金域蓝湾由于外部 可视性和可达性较高，售价较高，部分价值较高的可达4-5万/。 其他区域社区底商售价较低。,项目商业建议,规划原则： 作为小区级别的商业配套，适宜布置在西侧路边。 商铺门前预留10米以上进深的广场用于绿化、停车及步行。小区集中式出入大门前预留50米进深的 开放式广场。 商业街每150-180米设置一个与住宅小区的交流通道。 商铺立面与住宅小区一致，可考虑首层骑楼式建筑。 由于餐饮功能较多，必须考虑集中式烟道到塔楼顶及室外隔油池。 店铺门面4.5-6米，进深10-15米，首层高6米，二层4.5米。单店面积在50-150。预留双层销售 结构。 商铺体量建议： 体量方面主要为1-2层街铺为主，用于零售及生活配套店铺使用。主入口及靠近合作方集中式商业 区段，可考虑在二层设置较大进深面积商铺用于餐饮休闲业态经营。 总体量控制在12000，规划一个10000集中式商业交还合作方使用。 商铺持有方式： 商铺以销售为主，自家持有为辅，毛坯交付。,社区底商街铺外形参考,住宅部分产品建议,广州市场上接受度和经济效益衡量的物业类型,综上所述，在板块内适合兴建的物业包括高层、超高层和双拼/叠加/联排别墅。 考虑到板块内规划有别墅的项目不多，未来供应集中在恒大御景半岛、凯德项目、保利项目和仍在扫尾阶段的万科金域蓝湾和中海金沙熙岸。凯德御金沙项目即将入市，一、二期均规划有双拼/叠加/联排别墅近200套（但没有江景）。邻近本项目的保利04地块全部规划为双拼别墅和类独栋别墅（也是没有江景），即2011-2013年板块内别墅大多不属于江景别墅（除恒大御景半岛外）。 从市场的角度考虑，本项目适合有江景别墅的规划。但考虑到纯江景豪宅的定位，打造舒适度高的环境与容积率较高存在不同调和的矛盾，地块允许规划别墅的量不大，规划上需要适度控制。,住宅部分户型配比,通过分析周边项目的产品和消化速度的关系，可知金沙洲板块内市场接受度最高的户型及面积段情况，填补市场空白，并结合项目自身的优劣势，从而准确定位产品。 基于本项目为纯江景豪宅，户户望江，资源稀缺。建议以大户型为主，打造高舒适度的纯粹豪宅社区。180-260大四房是主力户型，辅以少量120-144主流三房和双拼别墅。,由于金沙洲板块的成交客户9成来自广州，带装修发售是该板块和广州市场的主流。同时考虑通过送名牌豪华装修带来一定的溢价空间，建议带4000元/豪华装修发售（实际投入成本为2200-2500元/)，目前入市按2万/均价出售（不含别墅）。,规划设计成果,在集团领导的指导下，经与设计研发中心、商业中心、省设计院多次会议沟通，在规划设计方面达成一定的共识，相关的过程文件及成果如下：,初稿：江景房很少，都被中心区域的高层洋房遮档！整体品质感低。,规划设计成果,2010年12月24日 修改一稿：,修改一稿：基本保证每栋高层洋房均能望江，但户型设计细节仍存在较大问题，户型附加值不高。,2011年1月23日 修改二稿：,规划设计成果,修改二稿：户型配比及设计略有调整，但仍有许多细节需完善。,规划设计成果,别墅规划设计研讨,方案一：无别墅规划,优点： 1、园林绿化面积增加，整体环境质量相当好，居住舒 适度高。 2、提高了中底层单位的居住环境，视野开阔，利于保 证各楼栋，各楼层的均好性。 3、项目整体规划大气，可借鉴香港贝沙湾的设计理念。,缺点： 1、缺少可二次拔高项目档次的高端产品别墅，缺乏亮点。 2、对土地利用略有欠缺，不够充分。,别墅规划设计研讨,方案二：仅沿江别墅规划,优点： 1、规划一线江景别墅，经济价值相当高，量少更显稀缺。 2、改善了各楼栋中底层单位的环境，利于保证各楼层 的均好性，确保低楼层也能支撑较高售价。 3、提升保证别墅的私密性，同时令别墅有前后花园，高层洋房 有较大的园林活动空间。,缺点： 1、别墅数量偏少，较难形成组团的居住氛围。 2、对土地利用仍略有欠缺，不够充分。,别墅规划设计研讨,方案三：沿江别墅+园景别墅规划,优点： 1、同时规划有一线江景别墅和园景别墅，产品较丰富，别墅与洋 房共享中心园景和江景。 2、高层洋房与别墅均有一定的公共活动空间，易于加强社区氛围。 3、别墅密度较适中，间距仍需调整，避免中底层洋房与园景别墅 互相干扰。 4、整体经济效益高。,缺点：园景别墅的私密性较差。,别墅规划设计研讨,方案四：沿江别墅+园景别墅规划,优点： 1、同时规划有一线江景别墅和园景别墅，产品较丰富，别墅与 洋房共享中心园景和江景。 2、对土地利用非常充分，几乎没有浪费。,缺点： 1、别墅密度高，自身居住质量较难保证，园景别墅私密性较 差，沿江别墅后花园面积小，均较难保证高售价。 2、压缩了社区的公共绿化空间，显得密度相当高，品质感不 够高，与定位略有差距。,建筑风格参考,封面,资料来源：省设计院,建筑风格参考,资料来源：省设计院,建筑风格参考,资料来源：省设计院,建筑风格参考,“香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”,发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air) 区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场） 发展商：盈科大衍地产发展有限公司 卖方：香港数码港（附属发展）有限公司 地块用途限制：私人住宅 年期：2000年5月22日起计50年 交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场 资源：背山面海，700米海岸线,香港岛,贝沙湾,九龙,贝沙湾六期,建筑风格参考,别墅建筑风格参考,别墅建筑风格参考,九珑湖,颐和高尔夫,九、 启动策略（开发周期及规划）,分期开发建议,宗地概况：用地面积78235，容积率拟定3.8，计容总建面为29.7万。其中商业及配套面积约3.3万，住宅部分建筑面积约26.3万。 规划概况：规划有8栋超高层、高层洋房和26栋别墅。西北面为3栋44层高超高层建筑，其余5栋为30-35层江景洋房。 分期开发思考： 1、在金沙洲板块内，参考各大开发商的开发进度。中海金沙湾2008年全年新增供应量约10万，约850套，2009年新增供应14万，近1160套；万科金域蓝湾2009年全年新增供应约8万，约850套产品；恒大御景半岛2008年新增供应11万800余套。 2、由于2008年属于市场调整年，整体成交量偏低，2009年3月开始回暖，大多项目2009年底前基本把2008-2009年的货量消化完毕。 小结：考照板块