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当前房地产形势与未来发展趋势分析,02/11/2010,2,特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。,3,新政解析和市场表现,1,出台背景：在政策没有放松的前提下，8、9月楼市成交全面回暖,5,世联全国样本城市代理楼盘成交情况,世联一类城市代理楼盘成交情况,世联二类城市代理楼盘成交情况,世联三类城市代理楼盘成交情况,数据来源：世联数据平台,一类城市：从8月份开始，成交量全面回暖，已达到或超过调控前的水平；成交均价基本上都低于新政出台当月,6,北京商品住宅成交走势,深圳商品住宅成交走势,上海商品住宅成交走势,杭州商品住宅成交走势,数据来源：世联数据平台,二类城市：除厦门外，其他3个城市成交量全面回暖，已接近或超过调控前的水平， 成交均价与新政出台当月基本持平,7,天津商品住宅成交走势,大连商品住宅成交走势,厦门商品住宅成交走势,佛山商品住宅成交走势,数据来源：世联数据平台,三类城市：成交均价稳步上涨，在此前提下，成交量出现回暖，但时间不一,8,长沙商品住宅成交走势,沈阳商品住宅成交走势,西安商品住宅成交走势,郑州商品住宅成交走势,数据来源：世联数据平台,市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势,9,调查时间：9月7-9日，调查范围：世联分公司所在的25个城市在售项目,全国城市回暖特点,全国城市回暖原因,面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态：政策调控层面“决不半途而废”，新一轮的落实政策于9月底重新频繁出台,10,929楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化,11,929政策执行及后续政策的亮点：限购、加息和预售资金监管,12,外部流动性过剩、通货膨胀预期上升， 进一步推高了资产价格、促使房价越调越高,流动性过剩,通货膨胀,可持有资产价格上涨,09楼市反弹,新国十条,9.29新政,宏观背景,行业背景,4万亿救市,CPI持续升高,黄金、白银、大蒜、绿豆。,严格问责、约谈 最低首付三成 调整税收优惠 应该限购套数,建立考核问责机制 首套可二成 二套五成1.1倍利率 可以限购套数,首付二成，利率7折 商品房销售面积涨42.1% 商品房销售金额涨77% 商品房销售均价涨23.2%,救市,数据来源：世联数据平台,13,一落实： 9.29政策出台后，多个城市限购令迅速跟进，均分布在东南沿海房价上涨过快的区域,*温州的限购令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即时生效。,4.15新政后，仅北京1个城市出台限购令，9.29政策后，13个城市迅速出台限购令,14,限购城市：限购令出台后成交量应声而跌，抑需求之效果立竿见影,北京,深圳,厦门,杭州,数据来源：世联数据平台,成交环比降幅在3成-7成,15,非限购城市：9.29政策出台首周成交面积有所下滑，目前又重新回暖 价格处于小幅波动中,东莞,佛山,成都,长沙,16,二信贷：银行按揭首付比例再度提高至三成，预防市场成交继续回暖引起政策失效,世联调查：信贷政策对不同购房者的影响,数据来源：世联购房者调查数据 调查时间：2010年9月,世联调查：按揭购房者所能承受的最大首付比例,从首付比例来看，首付三成将误伤三成的首次置业者，二套房首付五成以上对该类置业者有不同程度的影响,415新政的信贷政策以误伤三成首套购房者的代价抑制了六成以上的多次置业者，打击投机投资行为效果显著,面对刚需释放造成的成交回暖，政府又选择了短期迅速见效的信贷政策，防止市场再度过热而失控,17,11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85% 。,商业贷款首套房贷月供计算 （以总房款100万为例）,商业贷款二套房贷月供计算 （以总房款200万为例）,公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）,开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市的公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）,注：共有包括北京在内的全国28个城市确定为试点城市,注：以上均按等额还款计算,二信贷：紧信贷再加码，7折优惠取消，按揭利率重回85折,18,个税政策出台，长期来看对抑制购房炒作具有明显的抑制作用 深圳11月份将推出按评估价征收二手房交易环节的所得税和营业税,税收政策成为地方政府调控房价的主要手段之一，在平抑房价的同时，还将增加地方政府的收入来源。税收调控可能成为长期调控手段之一,房产税和土地增值税尚不能全面推广 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；加强对土地增值税征管情况的监督和检查,三税收：增加房屋购置或持有成本，阻止购房者进入市场或增加存量房的供给,契税政策可执行性较高，对抑制需求有一定作用 自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税,19,三税收：各地相继调整交易契税，对购房者购房成本的增加比较明显,9.29新政后，全国已有十余个城市按新政对契税进行调整，各地税率标准、调整幅度不一，契税的调整对购房者的购房成本有直接影响，尤其对大户型的影响更为明显。 以下为最新出台的重庆市交易契税调整政策，调整前后的税负变化对比如下：,与契税有关的房地产交易税历年调整变化情况：,注：有关房屋面积的认定，调整前后有建筑面积和套内面积的区别,20,房产税平抑房价的逻辑,房产税,新房,二手房,抑需求,促供给,增加购买成本,增加持有成本,抑制购买欲望,转让或出租,房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。,中华人民共和国房产税暂行条例第三、四条款中规定： 房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳，扣除比例由当地政府规定。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。,解决供求矛盾 平抑房价,21,房价上涨过快的城市率先试点征收，尚不具备全国开征的条件,22,房产税政策推进的几种可能性,23,四供给：三管齐下：加快建设保障性住房、加快已出让土地转化为实际供应、扩大土地供应等方式，着眼于增加市场长期供应,8月9日，住房和城乡建设部日前公布，北京、天津、重庆、唐山等28个城市，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市； 9月29日，住建部首次公布了今年保障房建设进展情况：今年计划建设的580万套,前8月已开工70%,竣工30%,总体完成情况良好，但是各地区之间进展不平衡，部分地区进度缓慢的主要原因是当地政府重视不够。,促供给方式,保障房,国土部严查开发企业囤地情况： 8月19日，国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况； 上海、山东、甘肃等地新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商，将被禁止参加土地竞买活动，矛头直指闲置土地、囤地炒地等房产商违法违规用地行为。,促开发,北京市土地整理储备中心最新数据统计，四季度，北京将有50宗土地入市，合计供应建筑面积达897.876万平方米。其中涉及居住用地45块，合计供应面积为855.046万平方米。 粗略估算四季度所供应的土地可供北京销售12个月以上。截至10月14日，今年北京已供应住宅用地合计705万平方米。,增供地,24,加息背景及其逻辑,25,加息对楼市影响的逻辑分析,借贷资金成本上升、银行存款利率上升、流动性收紧,资金紧张,资金较宽松,加快销售 回笼资金,主动跟进,首套需求,改善需求,保值型需求,购买力较弱的暂时观望,购买力较强、初期受影响小,初期受影响较小,价量平稳,跌,多次加息后,通常要到加息周期的后期，房价开始明显下降,加息初期,单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。,初期对不同档次物业影响会有不同,26,从香港经验来看，单一使用货币政策，发挥作用往往需要较长的反应期；而多种政策组合使用，能够迅速发挥调控作用,1994年：多种政策组合使用 措施：规定新楼内部认购成数和限制楼花买卖、增加公屋及土地供应等，进一步调升利率 效果：下半年的物价交易缩减，楼价回落，投机活动收敛,2002年：单一货币政策 措施：调低利率，但对持续低迷的楼市效果不明显，效果 两年后才显现,27,历次加息效果不可能一蹴而就，是一个循序渐进的过程，加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中,数据来源：国家统计局、中国人民银行,加息后近两年，房价才首次出现环比下跌,利率、CPI与房价关系图,28,监管预售资金，必将进一步加剧开发商的资金紧张程度，降价压力更进一步,自2010年11月1日起，浙江省将开始监管商品房预售资金。开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理。 自2010年12月1日起，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。,当前的资金面比07年927调控时要乐观许多，不足以支撑房价的下跌 但从长期来看，资金来源指数逐月下降，资金长久充足面临挑战,住宅价格（环比）、资金来源与投资变动情况,29,2010年前三季度中国大型房地产企业销售情况,部分开发商未完成预期销售目标，银行回款减少可能会增加资金压力,30,银行资金在开发商资金来源中占比约55%，调控对开发商资金状况影响较为显著,2007年开发商来源于银行的金额和所占比例,2010年开发商来源于银行的金额和所占比例,从占比来看，银行资金依然是开发商主要的资金来源渠道。加息的出台，使的开发商银行贷款的成本增加。 限购令加上加息的影响，市场需求将进一步下滑，银行资金来源中，预付款金额和个人按揭贷款将减少，将加剧开发商的资金紧张程度。 开发商来自银行的资金包括银行贷款、购房者个人按揭贷款以及定金和预收款,数据来源：世联数据平台,31,效果：通过影响市场预期和持续加息对购房成本的增加，作用逐渐释放 市场心态变化：主要在加息后期出现明显变化,效果：投资/投机型需求在本次重点打击之列,大户型/拼合户型受政策影响明显 市场心态变化：供求方处于观望阶段、市场可能会出现下一波反弹,效果：通过监管开发商预售资金，加剧开发商资金的紧张程度，进而迫使其加快供应 市场心态变化：一旦严格执行，部分开发商将会受到严重影响,限购令,加息,预售资金 监管,未来需警惕限购、加息和预售资金监管政策效应叠加，加重房价下跌预期,32,发展趋势和应对建议,2,新政出台，市场观望成交量急剧下跌,价格小幅波动保持坚挺态势,受促销刺激，需求小幅释放,价格下降到部分客户的预期成交量回暖,成交量快速回升价格上涨,观点一：未来市场的不确定是常态，企业应当提前做好预案，避免被动,量跌价稳 观望阶段,量升价稳 促销阶段,量价齐跌 降价阶段,量升价跌 局部回暖,量价齐升 全面回暖,2010.4,2010.6,部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示；具体可参考世联新政系列研究之五,局部促销,全面促销,局部降价,全面降价,2010.8,世联对未来市场走势的初步研判,34,量长期处于低位开发商降价回款,市场看空者继续观望,量首次触底,量二次触底,价格触底,政策加码,GO,从07年927调控来看，一二三类城市均具有如下特征： 价格坚挺量首次触底回升价格下跌量二次触底回升价格触底,注：数据经过一次移动平均处理，并消除春节效应,一类城市价格相对于新政当月降低6.7，相对于调控期高点，降低21.1,注：14个城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、长沙、西安、佛山、无锡、大连、厦门、郑州,9.27新政后二类城市量价变动情况,9.27新政后三类城市量价变动情况,三类城市价格高于新政当月水平，相对于调控期高点，降低3.8,二类城市价格相对于新政当月降低5.1，相对于调控期高点，降低15.7,数据来源：世联数据平台,35,一类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后极为类似,深圳,北京,上海,广州,单位：万平米,数据来源：世联数据平台,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,36,二三类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后较为类似 4.15新政波动更明显,天津,西安,厦门,郑州,单位：万平米,数据来源：世联数据平台,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,37,BACK,观点二：二三类城市市场供给开始超越一类城市，房地产市场开始由一类城市转向二、三类城市、甚至是一些县级城市,来源：世联专题研究中国房地产市场梯次转移研究,38,观点三：企业应当保持合理的租售物业比以提高抗风险能力，因为在淡市期，持有型物业具有良好的抗风险能力,通过1981-2009年29年的数据计算，得到香港房价、租金之间存在如下关系： 住宅租金波动1%，住宅售价会相应同向波动1.69%； 写字楼租金波动1%，写字楼售价会相应同向波动1.57%。 注：以上关系均是相关关系，不存在因果关系，其他与