成都市房地产居间行业服务管理规范

成都市房地产居间行业服务规范（试行） 目目 录录 1 1 总则总则1 2 2 名词释义名词释义1 3 3 房地产居间行业服务规范房地产居间行业服务规范4 3.1 机构服务规范 4 3.2 从业人员服务规范 9 3.3 禁止行为与行业自律 11 4 4 买卖居间业务流程指引买卖居间业务流程指引16 4.1 委托出售 19 4.2 买方寻找房源 19 4.3 带买方实地看房 20 4.4 达成交易意向 21 4.5 签署房屋买卖合同 22 4.6 交易资金监管 24 4.7房屋买卖合同网上签约备案 24 4.8 办理过户手续 25 4.9 房款结算 26 4.10 交房 30 4.11 其他售后服务 30 5 5 租赁居间业务流程指引租赁居间业务流程指引31 5.1 委托出租 32 5.2 承租方寻找房源 31 5.3 带承租方实地看房 31 5.4 达成租赁意向并签订租赁合同 32 5.5 支付押金及租金 33 5.6 交房 34 5.7 其他售后服务 34 附件：买卖和租赁居间服务信息公示栏及参考示范文本35 1 1 总则总则 1.0.1 为规范成都市从事房地产居间业务的经纪机构及经纪人员的服务行为， 维护房地产居间行业市场秩序，保障房地产居间活动中各方当事人的合法权益， 完善房地产居间行业监管机制和自律机制，提高房地产居间行业公信力，促进 房地产居间行业健康发展，依据中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华 人民共和国合同法 、 房地产经纪管理办法 、 成都市中介机构管理办法等 有关法律法规、部门规章和相关规定，制定本规范。 1.0.2 本规范是指导房地产居间行为的自律准则，是评判房地产居间行为是否 符合房地产居间职业要求的行业标准，是行业组织对从事房地产居间业务的经 纪机构及经纪人员进行自律管理的基本依据，也是房地产行政主管部门加强市 场监管及指导行业服务规范的重要参考准则。 1.0.3 本规范是在房地产行政主管部门指导下，由成都市房地产经纪协会、从 事房地产居间业务的经纪机构和经纪人员联合发起制定。 1.0.4 本规范适用于在成都市从事房地产居间业务的经纪机构及经纪人员。 2 2 名词释义名词释义 2.0.1 房地产居间房地产居间 是指房地产经纪机构或房地产经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同 的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 2.0.2 从事房地产居间业务的经纪机构从事房地产居间业务的经纪机构 是指依法设立并经过工商登记的，且在房地产主管部门备案取得备案证书 的，从事房地产居间活动的房地产中介服务机构。 2.0.3 房地产经纪机构的分支机构房地产经纪机构的分支机构 是指房地产经纪机构依法设立取得营业执照并经房地产主管部门备案的不 具有独立法人资格的组织。 2.0.4 从事房地产居间业务的经纪人员从事房地产居间业务的经纪人员 是指按相关规定取得相应资格并经注册，从事房地产居间业务的专业人员， 包括房地产经纪人、房地产经纪人协理和房地产销售服务人员。 2.0.5 机构备案机构备案 是指根据房地产经纪管理办法的规定，房地产经纪机构及其分支机构 应当自领取营业执照之日起 30 日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房 地产）主管部门备案的行为。 2.0.6 经纪人员佩牌上岗经纪人员佩牌上岗 是指房地产经纪人员经成都市房地产经纪协会登记造册后，佩戴协会统一 编号的胸牌从事房地产经纪活动的行为。 2.0.7 委托协议委托协议 是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，完 成委托人委托事项的合同，也称为委托合同或契约。 2.0.8 房地产居间服务合同房地产居间服务合同 是指为促成委托人房地产交易，房地产经纪机构与委托人之间设立、变更、 终止房地产经纪服务权利义务关系的协议。 2.0.9 佣金佣金 是指房地产经纪机构按照房地产居间服务合同的约定，向委托人收取 的房地产经纪服务报酬。 2.0.10 定金定金 是指当事人约定，为保证合同的履行，一方向另一方支付的用于债权担保 的钱款。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一 方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事 人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生 效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 2.0.11 交房保证金交房保证金 是指为了防范交易风险，督促卖方按约定交付物业和结清相关费用，而由 买卖双方协商同意在交易总价款中预留出来的部分款项。 2.0.12 违约金违约金 是指由合同当事人在合同中预先约定，当一方不履行合同或不完全履行合 同时，由违约方支付给履约方的一定金额的钱款。 2.0.13 违约责任违约责任 是指当事人一方不履行合同债务或其履行不符合合同约定时，对另一方当 事人所应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任。 2.0.14 产权过户产权过户 是指产权登记部门接受买卖双方提交的过户申请后，为其办理的产权转移 登记手续。 2.0.15 房地产按揭房地产按揭 是指以交易的房地产作为抵押物，获得银行贷款用以购买交易的房地产， 并依合同分期偿还本息，贷款还清后解除房地产抵押状态的行为。 2.0.16 担保担保 是指为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财 产来督促债务人履行债务的制度。 2.0.17 抵押抵押 是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权的担 保。债务人不履行债务时，抵押权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍 卖、变卖该财产的价款优先受偿。 2.0.18 出租人出租人 是指对约定的物业享有所有权或经营权，通过让渡占有、使用、收益权能 获取对价的一方。 2.0.19 承租人承租人 是指物业租赁交易中对约定的物业享有占有、使用、收益权能，并支付对 价的一方。 2.0.20 押金押金 是指出租方交付出租房地产时，向承租方收取作为合同履行担保的钱款。 2.0.21 成都市房地产经纪协会成都市房地产经纪协会 是由成都市从事房地产居间、代理、咨询的企事业单位及从事房地产研究 的专业机构自愿发起成立的行业性、地方性社会组织。 2.0.22 信用档案信用档案 是指由房地产行政主管部门或协会建立的，房地产经纪机构和人员填报的， 用于证明、判断房地产经纪机构及经纪人员资信状况的真实记录。 3 3 房地产居间行业服务规范房地产居间行业服务规范 3.13.1 机构服务规范机构服务规范 3.1.13.1.1 经纪机构的经纪机构的备案备案 3.1.1.1 从事房地产居间业务的经纪机构备案程序如下： 1、从事房地产居间业务的经纪机构及其分支机构，在取得营业执照之日起 30 日内，应当到房地产行政主管部门申请办理房地产经纪机构备案手续，领取 成都市房地产经纪咨询机构备案证书 （以下简称备案证书 ）或成都市 房地产经纪咨询分支机构备案证书 （以下简称分支机构备案证书 ） 。机构注 册地在五城区（含高新区）内的，应到市房地产交易中心办理备案手续；注册 地在其他区（市）县的，应到当地房地产行政主管部门办理备案手续。 2、申请办理备案应交验以下材料：备案申请表、营业执照副本（验原件收 复印件） 、法定代表人（负责人）有效身份证明（验原件收复印件） 、公司章程、 业务操作规程及相关规章制度、房地产经纪人员注册证明及劳动聘用合同（验 原件收复印件） 、其他。 3、从事房地产居间业务的经纪机构在领取营业执照和机构备案证书后，方 能在核准范围内开展经纪活动，同时接受有关行政管理部门的管理和社会监督。 4、从事房地产居间业务的经纪机构或其下设的分支机构备案内容发生变更 或者终止的，应在变更之日或者终止起 30 日内办理备案变更或者注销手续。从 事房地产居间业务的经纪机构及分支机构备案证书所载内容、股东、从事房地 产居间业务经纪人员备案情况发生变更的，应到房地产行政主管部门进行变更 备案。从事房地产居间业务的经纪机构因备案业务类型变更，办理变更备案后 其下设的全部分支机构也应办理变更备案。从事房地产居间业务的经纪机构及 分支机构联系电话发生变更的，应及时书面通知房地产行政主管部门进行修改。 3.1.23.1.2 信息告知与信息告知与信息公示信息公示 3.1.2.1 机构信息告知 房地产经纪机构签订房地产居间服务合同前，应当向委托人说明房地产居 间服务合同和存量房买卖或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项： 1、是否与委托房屋有利害关系； 2、应当由委托人协助的事宜、提供的资料； 3、委托房屋的市场参考价格； 4、房屋交易的一般程序及可能存在的风险； 5、房屋交易涉及的税费； 6、居间服务的内容及完成标准； 7、居间服务收费标准和支付时间； 8、其他需要告知的事项。 房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务 的，应当事先经交易当事人书面同意并告知服务内容及收费标准，书面告知材 料应当经委托人签名（盖章）确认。 3.1.2.2 机构信息公示 各从事房地产居间业务的经纪机构及其分支机构应在其经营场所醒目位置 做好信息公示工作（简称三栏一提示，格式见附件一） ，公示内容如下： 1、营业执照、房地产经纪机构备案证书或分支机构备案证书、成都市房地 产销售服务人员注册证书等证件应在证件公示栏集中公示； 2、服务项目、服务内容、服务标准、业务流程、收费项目、收费依据及标 准、交易资金监管方式、政府主管部门或者行业组织制定的合同格式文本、服 务规范等文本应在文本公示栏公示； 3、房源信息要以专门展示栏的形式进行公示； 4、主管部门、行业协会、机构的投诉电话、信用档案查询方式、及 12358 价格举报电话等要进行现场提示； 5、法律、法规、规章规定的其他事项。 分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构经营地址及联系方 式。 3.1.33.1.3 佣金佣金规范规范 3.1.3.1 房地产居间服务收费按公平合理、诚实信用原则由双方约定，但不得 违背相关服务收费规定。服务报酬由房地产经纪机构统一收取，经纪人员不得 以个人名义收取费用，经纪机构收取费用应出具发票并依法纳税。 3.1.3.2 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未 予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺 诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准， 不得混合标价、捆绑标价。 3.1.3.3 两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的， 只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。 3.1.3.4 从事房地产居间业务的经纪机构未完成房地产居间服务合同约定的事 项，或者服务未达到房地产居间服务合同约定标准的，不得收取佣金。 3.1.3.5 从事房地产居间业务的经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、 代拟合同等房地产经纪服务的，应与委托人明确服务项目、内容、要求、完成 标准、服务费用及其支付方式等。 3.1.3.6 从事房地产居间业务的经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其 他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况。 3.1.3.7 房地产居间服务收费标准根据国家有关规定，通过协商确定，确定收 费标准可参考下列因素： 1、从事居间业务所需工作时间、难度和需要的资源等； 2、接受该项业务会明显妨碍从事房地产居间业务的经纪人员开展其他工作 的风险； 3、业务事项涉及的金额和预期的合理结果； 4、客户提出的或受客观环境影响的服务时间要求或限制； 5、从事房地产居间业务的经纪人员的经验、声誉、专业水平和能力； 6、合理的成本。 3.1.43.1.4 合同合同规范规范 3.1.4.1 从事房地产居间业务的经纪人员不得以个人名义承接业务，应由其所 在经纪机构统一承接并与委托人签订书面合同，分支机构应当以设立该分支机 构的房地产经纪机构名义承揽业务。 3.1.4.2 五城区（含高新区）存量房交易通过房地产经纪机构成交的，都应经 该机构网上签约，实行存量房过户网上预审件办理。签订其他合同或文件时应 参照使用房地产居间行业组织推荐的合同示范文本。 3.1.4.3 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房 地产居间服务的，应与委托人签订书面房地产居间服务合同。 3.1.4.4 房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的 一名房地产经纪人或者两名房地产经纪协理签名。 3.1.4.5 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当 向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。 3.1.4.6 从事房地产居间业务的经纪机构在按照有关规定进行存量房网上签约 时，应在网签合同上标注房地产经纪人员姓名和注册编号。 3.1.4.7 房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不得少于 5 年。 3.1.53.1.5 机构间合作机构间合作 经委托人书面同意，房地产经纪机构之间可以合作完成一项房地产经纪业 务。合作的机构之间应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当 及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务共同承担责 任，不得以转让业务为名规避对委托人应承担的责任。合作完成经纪业务根据 合作协议分配佣金。 3.1.63.1.6 机构的权利与义务机构的权利与义务 3.1.6.1 经纪机构享有的权利： 1、享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经 营活动，并按规定标准收取佣金。 2、委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪可拒绝 接受委托。 3、由于委托人的原因，造成房地产经纪机构经济损失的，有权向委托人提 出赔偿要求。 4、按照国家有关规定制定各项规章制度，对机构内从业人员进行规范化管 理。 5、可向房地产管理部门或行业协会提出实施专业培训的要求和建议 6、法律、法规和规章规定的其他权利。 3.1.6.2 经纪机构承担的义务： 1、依照法律、法规和各项规章制度开展经营活动，在从事经营活动中， 应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，遵守社会公德和商业道德。 2、依法执行经纪机构备案制度，严格执行和规范本机构从业人员持证、 佩牌上岗制度，依法规范执业。 3、自觉维护行业利益和行业形象，抵制有损本行业专业形象的行为，机 构间不得采用非正当手段进行行业内竞争。 4、总公司对登记设立的分支机构及其内部从业人员加强管理，建章立制 规范自身执业行为，指导、监督房地产经纪人员认真遵守本规范，对房地产经 纪人员的违法违规行为进行制止并采取必要的补救措施，依法对房地产经纪人 员的业务行为承担责任。 5、录用从业人员时应严格审查其从业资格、有无不良从业记录等方面内 容，各从事房地产居间业务的经纪机构不应聘用有严重违规违纪记录的人员。 6、应当加强对机构内经纪人员的职业道德教育和业务培训，及时做好人员 初始注册及注册变更登记等工作，安排必要的时间督促经纪人员参加行业组织 举办的继续教育等活动。 7、应当自觉遵守劳动法 、 劳动合同法等国家劳动社会保障的相关 规定，与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同，保障和维护员工的合法权益， 构建和谐劳动关系。 8、房地产经纪机构应当加强本公司人员执业管理，本公司从业人员的聘 用与离职信息均应及时准确地在房地产经纪行业管理系统中公示，以便接受行 业监督。 9、维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密和保管个人 资料，在未经委托人同意的情况下，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄 露给他人，不对委托人构成电话或其他行为的骚扰。 10、应当建立健全业务记录制度，如实记录居间业务情况。 11、应当自觉接受政府主管部门的管理和监督检查。 12、法律、法规和规章规定的其他义务。 3.23.2 从业人员服务从业人员服务规范规范 3.2.13.2.1 从业资格从业资格 3.2.1.1 从事房地产居间业务的经纪人员应当报名参加职业资格考试，取得相 应职业资格并按照相关规定到市房地产经纪协会登记注册，取得统一编号胸牌， 方可从事相应的房地产居间业务。 3.2.1.2 从事房地产居间业务的经纪人员注册按如下方式进行： 1、取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或四川省房地产 经纪人协理从业资格证书的从事房地产居间业务的经纪人员，申请办理注册 的，需报成都市房地产经纪协会初审，成都市房地产经纪协会对初审合格人员， 报相关部门审核合格后，由相关部门核发中华人民共和国房地产经纪人注册 证书或四川省房地产经纪人协理注册证书 ，并由成都市房地产经纪协会核 发成都市房地产销售服务人员注册证书 。成都市房地产经纪协会对经专业培 训合格，并取得成都市房地产经纪从业人员资格证书的人员，经审核合格 后核发成都市房地产销售服务人员注册证书 。 2、 成都市房地产销售服务人员注册证书有效期为 3 年。期间每年须到 成都市房地产经纪协会进行年度审查。期满后需继续从业的，应办理续期注册 手续。申请续期注册或取得资格 3 年后申请初始注册的，应至少接受一次继续 教育。 3、从事房地产居间业务的经纪人员在注册有效期内变更从业机构的，由新 从业的机构自变更之日起 15 日内到成都市房地产经纪协会办理注册变更。 3.2.23.2.2 经纪人员的权利与义务经纪人员的权利与义务 3.2.2.1 经纪人员享有的权利： 1、依法发起、设立房地产经纪机构。 2、加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构任职。 3、经所在机构授权以机构名义订立合同等重要业务文书，执行房地产居间 业务。 4、要求委托人提供与交易相关的资料。 5、有权拒绝执行委托人发出的违法、违规或违背社会公德、损害社会公共 利益的指令。 6、执行房地产经纪业务并获得合理报酬。 7、法律、法规和规章规定的其他权利。 3.2.2.2 经纪人员承担的义务： 1、遵守法律、法规、行政管理规定和职业道德规范。 2、严格遵守从业人员持证、佩牌上岗制度，依法规范执业。 3、经纪人员与交易一方当事人存在利害关系的，经纪人员应当主动回避， 但征得另一方当事人同意的除外。 4、向委托人如实披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。 5、为委托人保守商业秘密和保管个人资料，不得擅自将委托人提供的资 料公开或者泄露给他人，不对委托人构成电话或其他行为的骚扰。 6、执行业务的房地产经纪人员应当如实记录业务执行情况及发生的费用 等，形成业务记录。 7、接受职业继续教育，不断提高业务水平。 8、法律、法规和规章规定的其他义务。 3.33.3 禁止行为禁止行为与规范管理与规范管理 3.3.13.3.1 管理机构管理机构与管理方式与管理方式 3.3.1.1 成都市房地产经纪协会是监督、管理从事房地产居间业务的经纪机构 及经纪人员执行本规范的自律管理机构。 3.3.1.2 委托人发现从事房地产居间业务的经纪机构或经纪人员在居间活动中 有违法、违规行为的，可以向成都市房地产经纪协会或有关行政主管部门投诉。 3.3.1.3 对从事房地产居间业务的经纪机构和经纪人员有违法违规行为的，成 都市房地产经纪协会和房地产行政主管部门及相关职能部门将予以处理，并可 记入企业信用档案和经纪人员信用档案，及时向社会进行公布。 3.3.1.4 从事房地产居间业务的经纪机构和经纪人员的基本情况及违法、违规 行为将记入信用档案，通过“成都市城乡房产管理局公众信息网”及“成都市 房地产经纪协会网”向社会进行公示。 3.3.23.3.2 禁止行为禁止行为 从事房地产居间业务的经纪机构和经纪人员不得有以下行为： 1、对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出赚取 差价的； 2、以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或 者强制交易的； 3、泄露或者不正当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益 的； 4、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交 易价款的合同提供便利的； 5、改变房屋内部结构分割出租的； 6、侵占、挪用房地产交易资金的； 7、承购、承租自己提供经纪服务的房屋的； 8、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的； 9、经纪人员以个人名义承接房地产居间业务和收取费用的； 10、经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说 明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的； 11、房地产居间服务合同未有从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房 地产经纪人协理签名的； 12、经纪机构签订房地产居间服务合同前，不向交易当事人说明和书面告 知规定事项的； 13、房地产经纪机构未按规定如实记录业务情况或者保存房地产居间服务 合同的； 14、从事房地产居间业务的经纪机构未经委托人同意擅自对外发布房源信 息的； 15、从事房地产居间业务的经纪机构擅自划转客户交易结算资金的； 16、未按主管部门或行业协会规定上报信用信息档案、经营情况等相关材 料的； 17、未按主管部门或行业协会规定及时办理机构和人员变更手续、参加继 续教育和行业培训活动的； 18、开展业务时，未按规定实行亮牌（证）服务、未按规定在销售服务现 场公示相关材料的； 19、房地产经纪机构选用的合同和协议内容未载明相关规定事项或故意模 糊条款，对当事人显失公平，造成后果的； 20、违反成都市房产管理局、成都市工商行政管理局关于进一步规范房 地产广告的通知 （成房发20097 号）规定，宣传误导消费者，致使消费者 合法权益受到损害的； 21、未按主管部门规定办理机构备案手续或接受年度检查的； 22、房地产经纪机构未按成都市房产管理局关于加强房地产经纪管理实 施存量房网上交易的通知 （成房发200778 号）通过存量房网上交易系统 签订房屋买卖合同的； 23、聘用、指派未注册到本机构或在禁聘期内的人员从事本机构经纪业务 的；房地产销售服务人员无注册证书直接从事房地产销售服务活动的； 24、同时在两个或两个以上房地产机构从事房地产销售服务活动的； 25、收取服务费用未按规定出具收费凭证的； 26、发布虚假房源信息的； 27、未经委托人同意超越委托权限开展业务的； 28、以他人或允许他人以自己名义执业的，擅自转让受托的经纪业务的； 29、采取瞒报或者不实申报，弄虚作假提供执业活动成果的； 30、利用从事业务的便利，收受回扣或者服务报酬以外的其他不正当利益 的； 31、擅自扣押委托人的房产证和相关资料的； 32、变更聘用企业后，故意隐瞒或拒不归还自己占有的原聘用单位的商业 信息的； 33、经有关部门认定，机构未按期支付劳动工资、依法购买保险的； 34、其他经查证属实损害消费者权益，未造成严重后果的； 35、无资质（备案）证书或超出规定业务范围开展房地产经纪业务活动的； 36、协助或从事一房多卖或一房多租等违规经纪活动的； 37、对投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门或行业协会指导、 监督的； 38、伪造或虚假宣传经营业绩、信用状况和其他文件的； 39、因执行房地产经纪业务中的故意或重大过失，给所在企业、当事人造 成较大损失的； 40、骗取、涂改、伪造、变造、出租、出借、转让资质（资格）证书或相 关许可证明、批准文件的； 41、经有关部门确认，有商业贿赂行为的； 42、无正当理由，不配合或者拒绝协助主管部门依法开展相关工作的； 43、失信或连续两年被列为信用预警对象的； 44、因违反房地产相关法律、法规、规章规定，一年内受到两次以上行政 处罚的； 45、与一方当事人串通，严重损害他人合法权益的； 46、因机构或个人责任引发群体性或恶性信访事件的； 47、拒不执行主管部门做出的已经生效的处罚或限期整改决定的； 48、威胁、恐吓、殴打行政执法人员或者采取其他方式阻碍行政执法人员 依法履行职责的； 49、被有关行政机关或行业协会认定，采取不正当手段恶性竞争，严重损 害行业或同行声誉、利益的； 50、其他违反法律、法规、规章或主管部门相关规定，性质非常严重的。 3.3.33.3.3 惩罚措施惩罚措施 从事房地产居间业务的经纪机构和经纪人员有以上禁止行为以及违反法律、 法规、规章、行政主管部门相关规定和行业协会相关自律性文件规定的，行政 主管部门可依据房地产经纪管理办法等进行处罚，成都市房地产经纪协会 也可依据成都市房地产经纪机构及销售服务人员违规行为惩戒暂行办法等 进行惩戒。 3.3.43.3.4 道德规范道德规范 从事房地产居间业务的经纪机构及经纪人员应当遵守本规范及行业公约， 守法经营，以诚为本，恪守信用，尽职守则，公平竞争，注重合作，自觉维护 房地产居间行业秩序，相关部门应对其行为予以监督和指导。 4 4 买卖居间业务流程买卖居间业务流程指引指引 买卖居间流程图买卖居间流程图 注：1、经纪机构及经纪人员应参照本指引开展房地产买卖居间业务。 2、经纪机构及经纪人员应参考附件示范文本开展房地产买卖居间业务。 3、委托人需经纪机构提供虚框范围内服务时，经纪人员应当事前向委托人 说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。 委托出售买方寻找房源 签署委托销售协议 经纪人员带买方实地看 房 签署委托购买协议 达成交易意向 签订房屋买卖合同 房屋买卖合同网上 签约备案 办理房产证过户手续 房款结算 交 房 其他售后服务 如果房产处于抵押状态， 应先赎房 买方申请按揭贷款 银行办理新房产证抵押登 记 银行放款 交易资金监管 4.14.1 委托出售委托出售 4.1.14.1.1 办理流程办理流程 1、从事房地产居间业务的经纪机构应告知委托人如下事项：服务内容、服 务标准、投诉渠道、业务流程、收费标准、费用收取时间和方式等，经纪人员 必须向客户详细解析交易所涉及的税费，并提供交易税费预算表 ，以供参考。 2、询问卖方出售房屋的项目名称、地址、面积、楼层、朝向、内部装修等 信息。 3、询问房屋产权状态：是否存在共有产权关系，是否存在租赁关系，是否 抵押、是否查封等。 4、要求卖方提供该房屋的房产证及身份证明等有效证件并收取复印件，同 时核对卖方身份。 5、卖方与经纪机构签订委托销售协议 ，待卖方签名确认后，经纪人员 在协议上签名确认，注明经纪人编号，并加盖经纪机构公章。 6、要求卖方填写并签署房屋状况说明书。 7、要求卖方提供房屋钥匙，并提供“钥匙收条”给卖方。如卖方不同意放 钥匙，则每次看房需提前告知卖方，以便进入待售房屋看房。 8、及时将房源信息输入机构的业务系统，并可通过报纸、电视广告、店铺 招贴、人员推荐、网络、邮发函件等方式将委托标的物的信息传播出去。 4.1.24.1.2 服务规范服务规范 1、必须详细向卖方解释清楚整个交易流程，特别是需要卖方协助处理的部 分。 2、必须详细向卖方解释清楚服务佣金的收费标准，及业务过程中涉及的一 切费用项目和收取标准。 3、由于房屋买卖过户税费的收取标准由政府拟定，不同时期可能存在不同 的收费标准，经纪人员必须向卖方详细解析，收费标准最终以政府或相关部门 的收费单为准。 4、房地产经纪机构应当要求委托人提供真实有效的身份证明和房屋权属证 书，委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当 拒绝接受委托。 5、从事房地产居间业务的经纪机构应通过存量房网上交易系统查询房地产 权属状况，确认是否可以交易。 6、经纪人员应让卖方清晰、准确、完整填写委托销售协议中的内容， 特别是卖方姓名、卖方电话、报价、委托期限、有效身份证号码或营业执照号 码、正确的楼盘名称、房屋地址、建筑面积、等。 7、经纪人员应在卖方委托后，及时查验核实委托房地产的以下状况： （1）物理状况：包括所处地块的具体位置和形状、面积、房屋建筑结构、 设备、装修情况、房屋建筑的成新等情况； （2）环境状况：包括标的房地产相邻的房屋类型、周边交通、绿地、生活 设施、自然景观、污染状况等； （3）标的房屋相关的市场信息：包括标的房屋所属房地产细分市场的供求 信息、价格信息、竞争楼盘状况等。 8、如在查验过程中发现实际状况与房屋现状说明书不符，应及时修正 房屋现状说明书 ，供卖方签字确认，成交时作为合同附件。 9、经委托人书面同意后，方可对外发布其房源信息。发布房源信息时，必 须载明经纪机构的名称、地址。 10、卖方出售房屋的相关规定： （1）房屋权属信息已载入房屋登记薄的，由卖方所有权人签名出售。 （2）房屋权属信息未载入房屋登记簿的，属于夫妻共同财产的，所有权人 及配偶需持结婚证原件共同到场签名出售。 （3）房屋所有权人为未成年人或无民事行为能力人，由其监护人提交相关 证明并代为签字出售。 （4）卖方如不是房屋所有权人，应提供房屋所有权人的公证委托书，由受 托人签名出售。 （5）其他特殊情况，可咨询成都市政务服务中心房产分中心。 4.1.34.1.3 应收集或填写的资料文件应收集或填写的资料文件 1、房产证复印件（核原件） ； 2、卖方身份证明复印件（核原件） ； 3、 交易税费预算表 ； 4、 委托销售协议 ； 5、 房屋现状说明书 6、物业钥匙收条（视情况而定） ； 7、公证委托书（如存在委托关系） 8、租户放弃优先购买权声明（如存在租赁关系） 9、其他需要收集或填写的资料。 4.24.2 买方寻找房源买方寻找房源 4.2.14.2.1 办理流程办理流程 1、询问买方需求，如购房预算，是否需要贷款，购买房屋的用途，是否有 意向房屋，需要房屋的面积大小、价格、朝向、楼层、内部装修等信息。 2、了解买方是否有特殊要求，如要求所购房屋须带车位等。 3、告知买方经纪机构提供的服务内容、服务标准、业务流程、佣金及收费 标准。 4、按买方要求推荐房屋。 5、告知买方意向房屋的现状，如房屋使用年期、装修情况、周边环境等。 4.2.24.2.2 服务规范服务规范 1、必须详细向买方解释清楚整个交易流程，特别是需要买方协助处理的 部分。 2、必须详细向买方解释清楚服务佣金的收费标准，及业务过程中涉及的一 切费用项目和收取标准。 3、由于房屋买卖过户税费的收取标准由政府拟定，不同时期可能存在不同 的收费标准，经纪人员必须向买方详细解析，收费标准最终以政府或相关部门 的收费单为准。 4、买方应提供的身份证明文件： （1）自然人（大陆、港澳、台湾、外国） 境内居民：居民身份证 。未成年人可提交居民身份证或记载有身份 证号码的户口簿 ；军人：居民身份证 、 军官证 、 士兵证 、 文职干部 证 、 学员证 、 离休证 、 退休证等；港澳同胞：港澳居民来往内地通 行证 、 居民身份证 ；台湾同胞：台湾居民来往大陆通行证 ；外国人：中 国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照。 （2）法人及其他组织（境内、港澳、台湾、外国） 境内企业法人及其分支机构：营业执照或组织机构代码证 ； 境内机关法人、事业法人、社团法人及其他组织：组织机构代码证 、 事业单位法人证书或社会团体法人登记证书 ； 港澳法人或其他组织：中国委托公证人（香港、澳门）公证的登记证明， 并加盖“中国法律服务（香港、澳门）公司”印章转递； 台湾法人或其他组织：经台湾公证机构公证的登记证明，并由海基会转递 和各省公证协会确认； 外国法人或其他组织：经所在国家公证机构公证并经外交认证的登记证明 材料，与我国有外交关系的国家出具的公证文书须经中国驻该国使、领馆认证； 与我国无外交关系的国家出具的公证文书，需经与我国有外交关系的第三国驻 该国使、领馆认证后，再由中国驻该第三国使、领馆认证。 4.34.3 带买方实地看房带买方实地看房 4.3.14.3.1 办理流程办理流程 1、约定看房时间。 2、要求买方签署看房确认书 ，并提供意向房屋的房屋现状说明书 及相关资料。 3、带领买方现场考察意向房屋，经纪人员需向买方详细介绍房屋的基本情 况，如实帮助买方分析物业的优缺点。 4、询问买方的购买意向，要求买方签署委托购买协议 。 4.3.24.3.2 服务规范服务规范 1、经纪人员需详细介绍房屋的基本情况，主要包括以下内容： （1）楼盘所处区域的情况（包括交通、公共设施、市政规范等） ； （2）楼盘的规模、主力户型、小区园林、物业管理等； （3）所看户型朝向、面积、优劣等。 2、在引领买方看房时，应将该房屋的优缺点悉数告知，特别提醒客户注意 房屋的装修和室内配置（包括家具、家电等） 。 3、买方签署委托购买协议后，经纪人员应要求买方提供身份证明复印 件。 4.3.34.3.3 应填写或收集的资料文件应填写或收集的资料文件 1、买方身份证明复印件（核原件） ； 2、 看房确认书 3、 委托购买协议 4、其他需要填写或收集的资料。 4.44.4 达成交易意向达成交易意向 4.4.14.4.1 办理流程办理流程 1、协调买卖双方需求，促使双方达成一致共识。 2、若意向房产处于抵押状态，需咨询相关部门确认该房产赎回的费用及时 间。 3、若买方需要按揭的，根据买方的资料向相关银行初步确认能否申请购房 抵押贷款，以及可申请的额度及利率。 4、要求买卖双方准备签署合同所需的资料，与买卖双方约定签署房屋买 卖合同的时间。 4.4.24.4.2 服务规范服务规范 1、运用专业知识协助买卖双方达成一致共识，再次核查意向房屋产权状况， 确认此时房屋处于的状况并告知买卖双方。 2、告知买卖双方签合同时所需资料及所需哪些人员到场签字。 3、买方若属涉外人员，经纪人员应提醒需提供国家安全事项审查意见书， 提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。 4、买方若需贷款的，提醒买方准备申请贷款的相关资料及办理流程，并告 知代办贷款的服务标准和收费标准。 5、卖方若需提前还贷的，提醒卖方准备提前还贷的相关资料及办理流程。 4.54.5 签署签署房屋买卖合同房屋买卖合同 4.5.14.5.1 办理流程办理流程 1、买卖双方签订合同之前，须再次确认之前协商一致的购房条件。 2、三方共同前往标的物业，清点屋内家私家电等，并列出房屋附属设施 清单 ，作为合同附件。 3、要求买卖双方提交身份证明、卖方房产证等相关资料原件，经纪机构与 买卖双方签订房屋买卖合同 。 4、在签订上述合同之前，应详细向双方解释合同条款，无异议后交予双方 签名、按手印/盖章，经纪人员在合同上签名，注明经纪人员编号，并加盖机构 公章。 5、买方按法律及合同约定支付定金，卖方开具定金收据。 6、三方应在合同中明确约定佣金的支付时间及支付方式，并按合同约定支 付佣金。 7、协助双方确定交房保证金金额，用于结算房屋水、电、煤气、物业管理 费等费用。 8、买方若需贷款的，协助买方将贷款资料递交银行进行预审。 9、卖方若需提前还贷的，协助卖方将提前还贷资料递交贷款银行进行赎房。 10、经纪人员撤销已签订合同的房源公示信息。 4.5.24.5.2 服务规范服务规范 1、应再次通过存量房网上交易系统查询房地产权属状况，确认是否可以交 易，并核查卖方的身份证明与房屋权属信息是否一致。 2、经纪人员可提醒买卖双方约定违约金比例，违约时守约方可以选择适用 “定金罚则”或违约金条款。 3、交易房产属共有财产的，共有权人均应到场，并共同在合同上签字，按 手印/盖章；不能到场的，应出具其他共有产权人身份证明及公证委托书 ； 卖方/买方委托他人代为签署合同的，应出具代理人的身份证明及公证委托书 。 4、 房屋买卖合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经 纪人协理签名，注明经纪人员编号，并加盖经纪机构公章。 5、房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，但不得超过物价部门的 规定标准。 6、经纪人员不得以欺瞒等非法手段，收取超过规定标准的费用作为经纪服 务佣金，但买卖双方与居间方另有约定的除外。 7、买卖双方应按合同约定支付佣金，经纪机构应开具佣金发票。 8、房地产经纪机构提供代办贷款等其他服务的，应当向委托人说明服务 内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。 4.5.34.5.3 应收集或填写的资料文件应收集或填写的资料文件 1、房产证； 2、买卖双方身份证明复印件（核原件） ； 3、若买方或卖方委托他人代理的，收取公证委托书 ，代理人身份证明 复印件（核原件） ； 4、 房屋买卖合同 ； 5、 房屋附属设施清单 6、定金收据； 7、其他需要填写或收集的资料。 4.64.6 交易资金监管交易资金监管 具体内容根据成都市即将出台的交易资金监管办法执行。 4.74.7房屋买卖合同房屋买卖合同网上签约网上签约备案备案 4.7.14.7.1 办理流程办理流程 1、经纪人员通过成都市存量房网上交易系统打印房屋买卖合同 。 2、向买卖双方讲解合同条款，确定买卖双方对合同条款无异议后，请买卖 双方在合同上签字，按手印/盖章。 4.7.24.7.2 服务规范服务规范 1、签署合同前，卖方的房产证应已赎回并已注销抵押登记。 2、签署合同前，买方的按揭贷款申请已通过银行预审。 3、交易房产属共有财产的，共有权人均应到场，并共同在房屋买卖合同 上签字，按手印/盖章；共有权人不能到场的，应提供代理人身份证明及公证 委托书 。 4、买方/卖方委托他人代为签署合同的，应出具代理人的身份证明及公 证委托书 。 5、签订买卖合同时，经纪机构必须通过成都市存量房网上交易系统进行网 签，应在网签合同上标注房地产经纪人员姓名和注册编号。 4.7.34.7.3 应收集或填写的资料文件应收集或填写