房地产综合管理估价案例与市场分析

二三年全国房地产估价师执业资格考试笔记房地产估价案例与分析 目录第一部分房地产估价原则1第二部分估价程序2第三部分房地产估价技术路线3第四部分估价方法3一、市场比较法3二、收益法5三、成本法7四、假设开发法9五、基准地价修正法11第五部分不同估价目的下的估价11一、土地使用权出让价格评估11二、房地产转让价格评估12三、房地产租赁价格评估12四、房地产抵押价值评估13五、房地产保险估价14六、房地产课税估价14七、征地和房屋拆迁补偿估价15八、房地产的分割、合并估价15九、房地产纠纷估价16十、房地产拍卖底价评估17十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价17十二、损害赔偿估价18第六部分各种类型的房地产估价18一、居住房地产估价18二、商业（含餐饮）房地产估价18三、商务办公（写字楼）房地产估价18四、旅馆（含娱乐）房地产估价19五、工业房地产估价19六、特殊用途房地产估价19第七部分估价报告格式19估价报告常见错误21第八部分估价报告案例23第九部分投资分析23第十部分网上下载24案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面价格内涵，由目的确定估价思路，由原则原理确定估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；遵守估价原则；确定价格内涵（一定要先说清楚）；确定价格形成过程；再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格价格部分价整体价年收益价格整体价部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去现在过去现在将来现在将来现在3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用规范 P8三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。C、合法处分：拆迁范围内的不能抵押。划拨土地不能单独抵押。集体土地未经征用不得出让。相邻关系、共同所有、区分所有。土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则原理P975、公平原则四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。市场准入；条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。7、目的影响技术路线。五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、一般资料：（1）项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；项目有关文件。（2）估价时点房地产市场状况的资料：一般性的；地区性的；本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况（4）估价对象区域条件资料：交通。环境。繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。2、不同估价方法应收集的主要资料（四章191）（1）市场比较法：交易实例及实例房地产状况。不同交易情况价格差异的资料。房地产价格指数及汇率方面的资料。房地产状况修正的有关技术资料。（2）成本法：土地取得成本方面的资料。土地开发和房屋建设方面的资料。管理费用方面的资料。利息率、利润率、税费等标准方面的资料。建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。建筑物的折旧方面的资料。（3）收益法：估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。折旧、剩余收益年限等资料。资本化率方面的资料。（4）假设开发法：同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。同类房地产市场售价。同类项目开发周期、开发费用。同类项目开发利润或收益资料。折现率确定的有关资料。七估价报告（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二）错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。2、不规范。术语不规范；表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。时间修正未说明市场状况分析。比准价格的未说明理由。如加权、平均。各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致。、不正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三）常见错误A、封面B、目录C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）；他项权利（抵押权对资产的影响）；特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。F、估价结果报告（）委托方（一般无误）（）估价方（看是否超级评估）（）估价对象：区位、实物、权益。面积前后不符，分部之和不符合总面积；产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。（）估价目的；（）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（）估价原则。（）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期。（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）（）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）（）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应（）资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张（）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（）估价方法的选用：思路方法采用方法的理由方法适用的条件和范围（）测算过程H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料八、运用各种估价方法时应注意的问题。市场比较法可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间1年）建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正20%，综合修正30%）。收益法（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）费用也要客观（P199教材）a不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。b必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明资本化率的确定要充分说明理由；收益年限的确定；公式运用是否正确。成本法生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；开发成本的确定要有依据；管理费用的确定；计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；开发利润：要与利润基数对应好。利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出错；税费；折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧；若市场不稳定，应有市场状况修正。假设开发法（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。）九、几个概念1、房地产可视为实物、权益和区位的结合。实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。2、相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。3、一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。4、对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。5、从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来说，土地供给是有弹性的。6、在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。7、在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。8、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。9、地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。10、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。第一部分房地产估价原则：一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。4、价值最大化。收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明：1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。5、上述情形的某种组合。三、替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。四、估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。1、估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。五、公平原则：要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱)第二部分估价程序一、获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。二、受理估价委托及明确估价基本事项。1、明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委托人认可。2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。4、签订书面委托合同。三、拟定估价作业方案。主要包括以下内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。四、搜集估价所需资料。主要有：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；类似房地产的交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。搜集资料的途径有：委托人提供；实地查勘；到政府有关部门查阅；询问有关当事人、咨询公司等。五、实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。六、选定估价方法计算。七、确定估价结果。检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。计算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。八、撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。九、交付估价报告。十、报告的有效期和责任期十一、估价资料归档。归资料包括：委托估价合同；向委托人出具的估价报告（包括附件）；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况；估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。估价资料的保存时间一般应在15年以上。第三部分房地产估价技术路线的确定：即确定价格内涵和价格形成过程。一、房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。二、估价技术路线与估价方法1、市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。三、不同估价对象的估价技术路线。1、估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基础配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房的产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。我的案例笔记（03年z续）第四部分估价方法：（估价理论与方法）一、市场比较法：难点是交易修正。1、适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。2、搜集交易实例。搜集内容：交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况；成交日期；成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况；付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容；交易情况。（见下面5）3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大）。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）。可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。4、建立价格可比基础。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位。5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（a有利害人之间的交易；b急于出售或急于购买的交易；c交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；d交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易；e特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g相邻房地产合并交易；h受债权债务关系影响的交易。）对于交易税费非正常负担的调整方法：正常成交价格应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格。6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数=在估价时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）=在估价时点的价格在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：一般物价指数或变动率；建筑造价指数或变动率；建筑材料价格指数或变动率；建筑人工费指数或变动率；房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数或变动率。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比较和间接比较）；最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百分率法、差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况。8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。*9、方法应用过程中容易出现的问题：可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由；基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比基础），是否剔除了交易税费的非正常负担。影响因素的选择是否合适；注意修正的方法是用直接比较还是间接比较；各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。 二、收益法：难点是求取净收益时扣除项目的准确界定和资本化率的确定。1、基本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以，购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。收益性房地产的价值高低取决于：可获得收益的大小；可获得净收益期限的长短；获得该净收益的可靠性。2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租情况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）。4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。运营费用率=运营费用/有效毛收入7、净收益的求取：出租型房地产。净收益=租赁收入维修费管理费保险费税金租赁代理费租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。应该注意租约约定税费由谁负担，从而确定扣除项目。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的贡献。直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润。、工业生产型房地产。净收益产品销售收入生产成本产品销售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用厂商利润。自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比较得出。混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合。估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。8、资本化率的确定。市场提取法：是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。A、在V=a/r情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。B、在V=a11/(1+r)n/r的情况下，通过试错法或内插法求取。C、在在V=a/(rg)情况下，是通过r=a/V+g来求取r。安全利率加风险调整值法（累加法）：安全利率选用同一时期的一年期国债利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠。投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。投资组合技术：抵押贷款与自有资金的组合。将抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合资本化率。R=M•RM+（1M）RERM抵押贷款收益率RE自有资本要求的正常收益率L抵押贷款额度（比例）土地与建筑物的组合。R0=L•RL+（1L）RBRB建筑物资本化率RL土地资本化率资本化率实质上是一种投资收益率，它应等同于具有同等风险的投资收益率。9、剩余技术。土地剩余技术。VL=（AoVBRB）/RL，土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。建筑物剩余技术。VB=（AoVLRL）/RB，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。用收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。10、收益年限的确定：对于单独土地和单独建筑物的估价。应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：A先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。B将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。11、净收益求取时有关参数的取舍。有形收益和无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。12、收益法计算房地产价格。（预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式）tV=ai/(1+r)i+Vt/(1+r)tV=a/(rg)1(1+g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)ti=1V=a/(r+g)1(1g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)t以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下（注意每种公式的假设条件和适用范围）。P197、202、221-225例*13、方法应用过程中容易出现的问题：收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的变化，收益均应以年为单位，查看是否一致；运营成本考虑得是否全面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题；资本化率的确定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益；收益年限的确定是否正确；模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明等。三、成本法：难点是折旧的求取。成本法的理论依据，从卖方的角度来看，是生产费用价值论。其价格基于“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格；从买方的角度来看，是替代原理。即买方愿意支付的最高价格。1、成本法的适用对象和条件：只要是新近开发建造、计划开发建造或可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。单纯的建筑物的估价通常也采用成本法。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。*现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。也就是说，成本的增加并不一定增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。2、运用成本法时注意：要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本。要结合市场供求分析来确定评估价值。3、操作步骤：搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格；估算折旧；求取积算价格。4、价格构成：土地取得费。征用农用地，土地取得成本包括农用地征用费土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费（由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5%3%）、政府规定的其他有关税费和土地使用权出让金等。房屋拆迁的，土地取得成本包括拆迁补偿安置费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费）和土地使用权出让金等。在市场上“购买”的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。开发成本。分为土地开发成本和建造成本。包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费。管理费用。通常可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。投资利息。包括土地取得成