某房地产集团筹资风险及对策研究

关于广宇房地产集团筹资风险及对策研究中文摘要摘要内容:筹资风险是企业筹资过程中的一个重要问题,应对是否恰当直接影响到企业未来的收益状况。企业筹资风险的形成是多种因素作用的结果。企业在筹集资金时要选择合理的方案,达到既降低资金成本,又将风险控制在可接受的范围内的目的。本文是在明确筹资风险内涵的基础上，首先对筹资及筹资风险的理论加以阐述，并且对筹资的相关概念，筹资风险的内容进行了系统分析；其次，对筹资风险的国内外现状，存在问题等方面进行深入分析，强化对筹资风险的认识；最后，从广宇集团的经营状况出发，针对其面临的筹资风险问题，以筹资的基本理论为指导，提出相应的解决对策。 关键词:筹资；筹资风险；对策研究ABSTRACTSummary of contents :Financing risks is an important enterprise financing process, enterprises should directly affect the appropriateness of future revenue position. Enterprise funding is a risk factor for multiple roles. Enterprises in raising funds to choose reasonable options to achieve both lower the cost of capital, also in the context of acceptable risk control in the end. This is a clear risk funding on the basis of content, financing and funding for the first theory to explain the risks and related to the financing concept, the content of the financing risk analysis; Secondly, the risk of funding and the status quo, in-depth analysis of problems, and strengthen awareness of the risks of financing; Finally, Guangyu Group starting from the operation against the risks it faces funding problems to financing basic theory as a guide, make corresponding solutions.Keyword: Financing; Financing risks; Study countermeasures目 录2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正第一章 绪 论一、选题背景房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产行业的特殊性质决定了房地产企业必须实施战略管理。首先，房地产开发企业是系统集成化的组织，只有实施战略管理，才能将土地、资金、设计、建筑、监理、物业管理等多种元素有机地整合起来，生产出自己的房地产产品。其次，在房地产开发过程中，包括土地开发、资金筹集、价格定位，营销策划、物业管理等多道工序，而且各个环节可能会交错重叠，只有实施战略管理，才能使整个房地产产品有效完成，好多烂尾楼的形成，就是因为在开发之前，没有从战略的高度进行规划，从而导致自食恶果。在这诸多环节中最重要的就是资金的筹集，房地产企业需要的资金多、风险大，而且周转周期长。房地产开发变数很大，如果稍有不甚，就会导致资金短缺，加大了经营风险。实施战略管理是房地产企业转换经营模式取得胜利的法宝。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的筹资管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。在市场经济体制下,企业成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的独立商品生产者和经营者,企业必须独立承担风险。企业在从事生产经营活动时,内外部环境的变化,导致实际结果与预期效果相偏离的情况是难以避免的。当前,房地产企业普遍面临资金短缺或扩充实力等问题，筹资已成为多数房地产企业一个非常重要的融资渠道,也是企业普遍采用的一种方式,因而引起的风险是每个企业都不能回避的现实问题。如果在风险临头时,企业毫无准备,一筹莫展,必然会遭致失败。因此,房地产企业必须树立风险意识,即正确承认风险,科学估测风险,预防发生风险,并且有效应付风险。筹资风险便是企业筹资过程中的一个重要问题,应对是否恰当直接关系企业未来收益状况。房地产企业筹资风险的形成是内外因相互联系、相互作用的结果。内因主要包括负债规模、负债的利息率和负债的期限结构等,外因主要包括经营风险、预期现金流入量和资产的流动性、金融市场风险等。企业在筹集资金时,要综合考虑影响筹资活动的各方因素，选择正确合理的方案,既达到资金成本较低,又将风险控制在可接受的范围内，使筹资活动能起到促进企业发展的目的。二、国内外研究动态目前国内外房产筹资风险大致分为两类：(1)资金性筹资风险（或称现金性筹资风险）。它是指企业在特定时点上，资金流出量超过资金流入量而产生的到期不能偿付债务本息的风险。如在资产收益率较低时安排了较高的债务，以及在债务的期限安排上不合理而引起某一时点的偿债高峰等。这种风险只要通过合理安排资金流量即能回避，而对所有者的收益影响不大。(2)收支性筹资风险。它是指企业在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。在负债规模和结构不变的情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务的能力也就越低，最终的收支性筹资风险表现为企业终止清算后的剩余财产不足以支付债务。国内外房产筹资都要综合考虑筹资的规模、资金的时间段要求、筹资的时机信息、筹资方式与渠道、资金效益性、流动性、安全稳定性、可靠性等方面，并且大多运用财务杠杆,追求最佳企业资产筹资比例。由于举债经营存在财务杠杆作用,可以增加企业股票每股利润,增加企业价值,所以适度举债不失为明智之举。另外，根据企业发展战略规划、投资计划,对资金运营情况进行预测,制定短、中、长期资金需求计划,依此确定筹资总体方案,选择合理筹资结构。很多知名企业都在努力提高内部资金使用效率,以减缓对外筹资压力，化解问题。目前国外房产行业的筹资模式主要是间接筹资模式和直接筹资模式两种。从保持距离型筹资模式与关系型筹资模式的内在效率分析,两者都具有经济合理性；从世界筹资模式的发展趋势来看,两者有相互融合的趋势；由于我国的特殊情况,现阶段企业的筹资模式应采取过渡模式,即间接筹资为主并逐渐减少,直接筹资为辅并大力发展的过渡模式；目标模式应符合世界筹资模式的趋势,是融两种筹资方式于一体的有中国特色的融资模式。三、写作目的与意义房地产企业属于资金密集型企业，行业的特殊性决定了企业的发展需要大量的资金支持。筹资活动是一个其生产经营活动的一个重要组成部分。几乎没有一家企业是只靠自有资本，而不借助其他外部资金的支持就能满足资金需要的。然而，筹集资金在为企业带来杠杆效应，增加股东收益的同时，也增加了企业的筹资风险，而较大的筹资风险甚至可能导致企业生命的终止。一般房地产企业筹集资金的主要目的是为了扩大生产经营规模，提高经济效益。为了取得更多的经济效益而进行筹资，必然会增加按期还本付息的筹资负担，由于企业资金利润率和借款利息率都是不断变动的，具有不确定性，从而使得企业资金利润率可能高于或低于借款利息率。如果企业决策正确，管理有效，就可以使企业的资金利润率高于借款利息率，加以达到实现企业经营目标的目的，但在市场经济条件下，由于国家宏观政策的不断调整，房产市场行情的瞬息万变，房地产企业之间的竞争日益激烈，任何一种因素的变动都可能导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生了筹资风险。因此，控制资本结构，防范和降低筹资风险，正视风险与对策的研究就变得尤为重要。四、写作思路与方法本文在写作上是遵循提出问题、分析问题、解决问题的思路进行的。坚持定性分析与定量分析相结合，文献法与调查法相结合的写作方法。并根据企业实际情况进行撰写。本文共分为四个部分：第一部分简要介绍了论文的研究背景和国内外研究动态；第二部分主要阐述了筹资的基本理论和渠道，以及筹资风险的分类与筹资渠道的关系；第三部分是论文的主体部分，对广宇房地产集团筹资现状进行了细致的分析；第四部分是论文的关键部分，根据前面所做的理论分析与国家房地产行业的现状，结合广宇集团自身实际情况提出应对策略及解决方案。这些对策、方案的提出，对于解决广宇房地产集团筹资过程中已经或将要出现的问题有一定的现实意义。第二章 筹资的基本理论一、筹资及筹资风险的含义（一）筹资及房地产筹资的含义1、筹资的含义筹资是企业根据其生产经营、对外投资及调整资本结构的需要，通过筹资渠道和资金市场，并运用筹资方式，经济有效地筹集企业所需的资金。其目标是以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取较多的资金。筹资的目的是为了企业自身的正常生产经营和发展，具体可概括为两类：一是满足其生产经营需要；二是满足其资本结构调整需要。2、房地产筹资的含义房地产开发企业的资金筹集，是指开发企业根据其开发项目的投资开发经营和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效的筹集资金的过程。资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与通道；资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具体形式。资金筹集渠道和筹集方式之间有着紧密的关系，一定的资金筹集方式可以只使用与某一特定的资金筹集渠道，但是同一渠道的资金通常可以采用不同的方式取得，而同一资金筹集方式又往往可适用于不同于的资金渠道。因此,房地产开发企业在筹集资金的工作中，对于资金筹集渠道和筹集方式，必须分析考察其类型和特点，并进行合理有效的组合。2（二）筹资风险的含义及其与筹资的关系1、筹资风险的含义企业筹资风险又称财务风险，它是指企业因借入资金而产生的丧失尝债能力的可能性和企业利润（股东收益）的可变性。是由筹资负债引起、且仅由主权资本承担的附资风险。企业承担风险程度因负债方式、期限及资金使用方式、企业实力等不同面临的偿债压力也有所不同。因此，筹资决策除规划资金需要数量，并以合适的方式筹措到所需资金以外，还必须正确权衡不同筹资方式下的风险程度，并提出规避和防范风险的措施。2、筹资风险与筹资的关系企业筹资效益总是与风险联系在一起的，而筹资风险是客观存在的。从经济角度看，风险是损失或收益的可能性，一次经济业务可能带来收益，但也可能无法实现其预期的目标。首先，企业筹资活动必须以较小的筹资成本（也称资本成本）获得较多的资金。因而企业必须有效地降低筹资过程中的各项费用，尽可能使利息、股利（或利润）等付出降低，获取同样多的资金。然而不同筹资活动的风险是极不相同的，相应取得的收益或减少的损失（降低成本）也不相同，因此，风险与收益是一种对称关系，它要求等量的筹资风险带来等量的收益。一般来讲，风险系数越大，收益率越高，风险系数越小，收益率越低，因而,企业在筹资时如果自身风险高则必须支付低成本，自身风险低则可以支付高成本。二、企业筹集资金的方式及渠道（一）企业筹集资金的方式房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类：吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、向银行借款等。对于这些资金筹集方式，必须考虑：各种资金筹集方式的法规限制和运作限制；各种资金筹集方式的资本成本的高低；各种资金筹集方式对企业或项目资本结构的影响；本企业或项目可以利用那些资金筹集方式以及对于所筹集到的资金如何组合。1、长、短期资金筹集房地产长期资金筹集是指筹集使用期在1年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需要的资金。长期资金主要通过吸收直接投资、发行股票、发行长期债券、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。长期资金筹集的基本特征主要有：筹集的资金使用期限较长，一般中期借款期限在一年以上（含1年）5年以下，长期借款期限在5年（含5年）以上，且资金使用自主权较大，使用方式较灵活；由于期限较长，风险较大，所以资金成本较高。短期资金筹集是指筹集使用期在1年以内的、在企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。短期资金主要通过短期银行借款（期限在1年以内）、商业信用、发行短期债券等形式筹集。短期资金筹集和长期资金筹集相比具有筹集的资金使用受到限制、使用期限短、资金成本低等特点。房地产开发企业需要的资金可以用短期资金筹集的方式获得，也可以用长期资金筹集的方式来获得。短期资金主要表现为企业的流动负债。具体包括短期借款、短期应付债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付福利和其他应付款、预收工程款、预收备料款、预收销售款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用等项目；长期资金主要表现为长期负债。具体包括长期借款、长期应付款、长期应付债券和所有者权益等项目；在企业的项目资金（投资）总额中，短期资金和长期资金各自所占比例构成资金的长短期结构，一般成为资金筹集组合（筹资组合），不同的筹资组合对企业或项目的风险和报酬、资金成本和资金运行等具有不同的影响，必须根据房地产企业的经济规模、投资性质和方式、经营风险和经营成本等方面的因素进行综合决策。2、直接筹集资金与间接筹集资金直接筹集资金是指企业不经过金融机构，直接向投资者（资金供给者）进行筹资，或者通过发行有价证券进行筹资。在直接筹资过程中，企业作为筹资者通过采用双方都能接受的合法手段，直接实现资金从其所有者转移到资金使用者（房地产开发企业或项目）。直接筹资通常所采用的形式有债券、股票、短期融资债券等。它具有以下特点：受政府金融政策、金融法规、企业法规和企业或项目经营状况的限制较大；必须依附于一定的载体，如股票、债券等有价证券；筹资范围广等。因此，直接筹资是房地产开发企业筹集资金的方式中较有发展前景的方式。间接筹集资金，是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资。其主要形式为银行借款、非银行金融机构借款等。它具有以下特点：间接筹资效率高，使用方式灵活方便，便于企业或项目在不同时期筹措不同数量的资金；间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长，可获取期限长短不一的借款；筹资范围较窄，方式较单一，不能完全满足企业或项目筹资的需要。间接筹资是房地产开发企业最重要的资金筹集手段。2（二）企业筹集资金的渠道根据资金来源划分：房地产开发资金筹集的渠道一般为自有资金、国内债务资金和国外债务资金。对于这些资金筹集渠道，必须考虑：各种渠道资金的存量与流量（或增量）的规模；每种资金筹集渠道适用于那些经济（或投资）类型的房地产开发企业或项目使用；每种资金筹集渠道使用于那些资金筹集方式；企业或项目目前可利用那些资金筹集渠道，如何组合。（三）两者间的关系资金筹集渠道和资金筹集方式的选配，必须根据项目开发时的宏观经济环境、融资政策法规、项目所在地经济发展态势以及本企业或项目发展需要进行合理选择和决策。三、筹资风险的分类影响因素及其与筹资渠道的关系（一）筹资风险的分类房地产项目筹资活动就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益，是一项较为复杂而充满风险的经济活动，在能为投资者带来较高经济利益的同时，也可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。房地产筹资风险，按照产生的原因的不同可以分为不同的类型。例如财务风险，财务风险有时也称拖欠风险，是指房地产项目在融资、资金运用等财务管理方面带来的风险。当房地产企业由于资金不足或出于其他目的而运用一定方法筹集资金后，有可能财务状况保持良好，有持续为正值的净现金流；也有可能发生财务状况恶化，导致企业难以偿付负债利息和本金时，则可能陷入财务危机甚至面临破产。产生财务风险的主要原因是财务运作的不良反映。对于项目投资者来说，未来房地产市场销售价格的变化、相关政策的变动、建筑成本的增加以及分期付款置业者可能发生的拖欠等 都可造成房地产项目筹资后,投资者产生财务风险。3由于权益性资本属于企业长期占用的资金，不存在还本付息的压力，也就不存在偿债的风险；而债务资金则需要还本付息，是一种法律义务，因此，筹资风险也是指由负债筹资而引起的到期不能偿债的可能性。从风险产生的原因可将筹资分为现金性筹资风险和收支性筹资风险两大类：1、现金性筹资风险现金性筹资风险是指企业在特定时点上由于现金流量出现负数而造成的不能按期支付债务本息的风险。由于现金短缺、现金流入的期间结构与债务的期限结构不相匹配而形成的一种支付风险，它对企业未来的筹资影响并不大。同时，由于会计处理上权责发生制的影响，即使企业当期投入大于支出，也并不等于企业就有现金流入。即它与企业收支是否盈余无直接关系。由此可以看出，此种风险产生的根本原因在于企业理财不当所致，从而表现为现金预算的安排不当或执行不力所造成的支付危机，或是由于资本结构的安排不当所致，以及债务的期限结构不尽合理而引发了企业在某一时点的偿债高峰等。2、收支性筹资风险收支性筹资风险是指企业在收不抵支的情况下出现的到期无力偿还债务本息的风险。企业经营中的收不抵支即意味着经营亏损和净资产总量的减少，从而对企业按期偿还债务造成影响。据此可知，收支性筹资风险是一种整体风险，一旦这种情况发生，就可能对企业债务的偿还产生不利影响，绝非某一项或某一时点债务的偿还与否的问题。同时，从这种风险产生的原因来看，一旦这种风险产生即意味着企业经营的失败，或者正处于资不抵债的破产状态，因此，它不仅是一种理财不当造成的支付风险，更主要是由于企业经营不当造成的净资产总量减少所致。此外，从风险产生成因来看不仅将使债权人的权益受到威胁，而且将使企业所有者面临更大的风险和压力。因此，它不是一种暂时性风险，而是一种终极风险，其风险的进一步延伸就将导致企业的破产，而且这种风险如不及时得到控制，将会给企业未来筹资和经营产生影响。（二）筹资风险的影响因素造成企业筹资风险的因素有很多，既有企业外部的，也有企业的内部的，外部因素对于而言，属于不可控制的，企业只能通过预测加以防范，而内部因素则是造成企业筹资风险的最主要原因。企业的筹资风险产生主要来源于以下几个方面:1、资金结构不当所带来的风险。这是指企业资产总额中自有资金和借入资金比例不当对企业收益产生负面影响而形成的筹资风险。目前，可供企业(如上市公司)选择的筹资方式主要有银行借款、发行股票、发行债券、融资租赁和商业信用等。由于不同的方式各有利弊,如果选择不恰当,就会增加企业额外的融资费用,减少企业的应得利益,影响企业的资金周转而形成财务风险。借入资金和自有资金比例的确定是否适当,与企业财务上的利益和风险也有着密切的关系。在财务杠杆作用下当投资利润率高于利息率时,企业扩大负债规模,适当提高借入资金与自有资金之间的比率,就会增加企业的权益资本收益率。反之,在投资利润率低于利息率时,企业负债越多,借入资金与自有资金比例越高,企业权益资本收益率也就越低,严重时企业会发生亏损甚至破产。同时,负债规模一定时,债务期限的安排是否合理,也会给企业带来筹资风险。2、是由企业投资利润率和借入资金利息率的不确定性而产生的。当企业投资利润率高于借入资金利息率时,企业使用一部分借入资金,可以因财务杠杆的作用提高自有资金利润率；当企业投资利润率低于借入资金利息率时,企业使用借入资金将使自有资金利润率降低,甚至发生亏损,严重的则因资产负债率过高或不良资产的大量存在,导致资不抵债而破产。3、筹资机会选择不当所带来的风险。这是指企业未能及时把握筹资机会,以至不仅影响到筹资效益,甚至影响到企业生存的风险。企业的筹资机会是指有利于企业筹资的一系列因素的总称。企业的筹资机会是客观存在的,因筹资的时间、地点和方式的不同而各异,选择筹资机会的过程就是寻求与企业内部条件相适应的外部环境的过程。4、是由企业经营活动的成败而产生。负债经营的企业其还本付息的资金最终来源于企业的收益。如果企业经营管理不善,长期亏损,那么企业就不能按期支付债务本息,这样就给企业带来偿还债务的压力,也可能使企业信誉受损,不能有效地再去筹集资金,导致企业陷入筹资风险。同时，因决策失误也可能产生筹资风险，因为投资项目需要投入大量的资金,如果决策失误导致项目失败或由于种种原因不能很快建成并形成生产能力,无法尽快地收回资金来偿还本息,会使企业承受巨大的财务危机。45、是由利率与汇率变动而产生。利率的变动影响企业的筹资风险。利率的变动一般是由货币的供求关系的变动或政府的政策所引起的。利率的经常变动会给银行借款数额较大的企业带来筹资风险。企业倘若筹借外币还可能面临汇率变动带来的风险,当借入的外国货币在借款期间升值时,企业到期偿还本息的实际价值就要高于借入时的价值。当汇率发生反方向变化时,即借入的外币变软(贬值)时,可以使借款企业得到持有收益,即由于借入外币的贬值,到期仍按借入额归还本金,按原利率支付利息,从而使实际归还本息的价值减少。（三）筹资风险与筹资渠道的关系企业筹资渠道可分为两大类：一类是所有者投资。包括企业的资本金及由此衍生的公积金、未分配利润等。另一类是借入资金。对于借入资金这一类筹资活动而言,筹资风险的存在是显而易见的。借款筹资的风险,表现为企业能否及时足额地还本付息。对于所有者投资而言,它不存在还本付息的问题,它是属于企业的自有资金,这部分筹入资金的风险,只存在于其使用效益的不确定上。此外,企业筹入资金的两大渠道的结构比例不合理,也会影响到资金成本的高低和资金使用效果的大小,影响到借入资金的偿还和投资报酬期望的实现。本章小结通过分析筹资风险的基本理论、分类及产生原因，更加明确了要树立风险防范意识、建立有效的风险防范机，并制定相关对策措施的重要性。第三章 广宇房地产集团现状及筹资问题分析一、广宇房地产集团概况广宇房地产集团位于杭州市，是浙江省著名的房地产开发集团，长三角区域内房地产行业的领头羊。集团诞生于1984年, 原为上城区房屋建设开发公司，并于2004年10月进行股份制改革，公司更名为广宇集团股份有限公司，注册资金为1.863亿元，为国家一级房地产开发资质的省级企业集团。集团资金实力雄厚,财务管理体系较完善,有很好的抵抗风险能力。集团财务工作主要负责集团财务管理、资金管理、融资和管理费用监控、审核工作等。房地产企业属于资金密集型行业,集团公司筹资方式的优劣直接影响筹资成本的大小,通过多渠道筹资活动来满足开发对资金的需要,广宇房地产集团筹资是以本集团为对象来进行的,主要围绕本集团企业壮大、经营、扩张等活动而展开.要想集团在筹资过程中畅通无阻,就必须使筹资对象专门化、过程化;筹资目的多元化、运作专业化才能使筹资工作有效、稳健的开展。5表2-1：广宇集团年月资产负债表制表单位：广宇集团股份有限公司年月日单位：元资产序号期初数期末数负债及所有者权益序号年初数期末数流动资产流动负债货币资金1.70.21短期借款31.00.00短期投资2应付票据32.00.00应收票据3应付账款33.56.12应收账款4预收账款34.36.51减：坏账准备5其他应付款35.39.19应收账款净额6应付工资36预付账款7.12.68应付福利费37.77.87其他应收款8.63.13未交税金38.19.62存货9.69.97应付股利39其中：在建开发产品10.49.69其他未交款40-.44-.51待摊费用1100预提费用4100待处理流动资产净损益1200一定内到期的长期负债4200一年内到期的长期债款1300其他流动负债43其他流动资产14流动负债合计44.83.80流动资产合计15.14.99长期负债长期投资长期借款45.00.00长期投资16应付债券4600长期股权投资17.14.14长期应付款4700固定资产递延出租收入48固定资产原价18.88.88其他长期负债4900减：累计折旧19.33.89其中：住房周转金5000固定资产净值20.55.99长期负债合计51.00.00固定资产清理2100递延税项固定资产购建支出2200递延税款贷项5200待处理固定资产净损益2300负债合计53.83.80固定资产合计24.55.99无形及递延资产无形资产25.00.00所有者权益长期待摊费用2600股本（注册资本 万元）54.00.00递延资产2700资本公积55.97.97无形及递延资产合计28.00.00盈余公积56.29.29其他长期资产其中：公益金57.43.43其他长期资产未分配利润58.96.28递延税项所有者权益合计59.22.54递延税款借项29.22.22资产总计30.05.34负债及所有者权益总计60.05.34从广宇集团的资产负债表中可以看出，集团在资产一方变动较多，主要体现在货币资金、预收账款、存货、在建设工程、递延税款等方面。货币资金的数额由期初的.70元减少到期末的.21元，下降了.49元；预付账款由期初的.12元减少到期末的.68元,下降了.44；其他应收款由期初的.63元增加到期末的.13元,增加了.5元；存货由期初的.69元减少到期末的.97元，下降了.72元；在建工程由起初的.49元增加到期末的.69元，增加了.2元；整个流动资产减少了.15元。在负债及所有者权益一方,预收账款明显下降,其他应付款却明显增加,这在筹资阶段是不利的。流动负债金额由期初的.83元减少到期末到.80元,下降了.03元；福利费及未交税金金额分别增加了.1元和.42元；所有者权益由期初的.22元增加到期末的.54元,增加了.32元。整个负债及所有者权益金额也下降了.71元。综上可知,在房地产企业开发经营过程中，资金是一个很重要的问题。对于开发商来讲，通过什么渠道、用什么方式筹资是非常重要的。在房地产业迅速发展的同时，集团注意到，房地产业的发展所需要的资金主要依靠间接筹资，间接筹资中又以银行信贷为主。2001年以来，我国房地产开发贷款增速一直保持在 25% 以上，远远高于同期金融贷款增速。2003年房地产开发贷款增速甚至高达49.1% ，高于金融机构贷款增速28个百分点。房地产开发贷款占全部金融机构贷款比重也越来越高，已由1999年 的2.51% 上 升 至2003年的4.19%。6二、广宇房地产集团筹资管理的优势分析广宇集团改制前,企业筹资基本上由财政拨款供给,实行的是“资金供给制。自1983年起,国家实行“拨改贷”的资金管理办法,企业依靠银行信贷融通资金，进入上世纪90年代企业筹资渠道呈现多元化趋势。与此相适应，广宇集团的筹资渠道增多和筹资方式也相应地增多。按资金来源渠道的不同,可将企业资金分为权益资金和负债资金两类,其中权益资金包括:吸收直接投资、拟上市发行股票及利用外资、留存收益等；负债资金包括:银行借款、发行债券、融资租赁和商业信用等。并且充分考虑和分析法律法规、金融限制、资本成本高低、资本结构等影响,以最佳筹资方式实现企业管理总体目。1、房地产产业政策自从上世纪九十年代初全国开始推行城市住房制度和土地制度改革以来，我国房地产业走入了它历史上从未有过的黄金发展时期，它对G D P的贡献和对其他产业的拉动有目共睹。很多城市房地产业已成为事实上的支柱产业。长三角房地产业早已成为国家重要的支柱产业。在国务院的一系列的重要文件中，也都将房地产业作为我国经济发展的支柱产业。目前我国正在经历工业化、城镇化，市场化，国际化，并行快速发展的阶段，房地产既是重要的生产资料，也是重要的生活资料。经济的繁荣发展，和生活水平的持续提高，都必然导致房地产业的发展。房地产业产业链很长，与上下游的关联众多。由此决定了房地产业在国民经济中具有重要的地位。所以保持房地产业务的健康持续发展，意义重大。2、企业经营状况、突出成绩广宇房地产集团足迹编及长三角的东西南北中，远涉绍兴、黄山、肇庆，集团后备资金十分充足，连续十年以上被评为“AAA”级信用单位。先后被授予“浙江省诚信经营企业单位”、“浙江省知名商号”、“杭州十大品牌房产”、“杭州市百强企业”、“浙江省文明商号”、“杭州市示范文明单位”、“浙江省著名商标”等荣誉称号。公司坚持“求实诚信、开拓创新”的企业宗旨，以“立足浙江、面向全国”为发展方向，以打造“精品广宇”为企业核心，先后在省内外开发了一系列经典楼盘：平海公寓、元华广场、广复大厦、河滨公寓、河滨商务楼、吴山鸣翠苑、湖滨公寓、西城年华、黄山江南新城、绍兴康郡、肇庆星湖名郡等，目前在建规模达170余万方。根据中国房地产协会最新实力排名，广宇房地产集团位列第67位。已经步入中国房地产第一方阵的序列。3、财务管理水平 广宇集团财务管理严格按照国家规定的财务管理制度，明确财务管理目标，在这一总体目标的指导下，企业的各个部门包括财务管理部门都努力工作，为企业创造更多的价值。激励机制灵活，按市场经济的要求，进一步转变观念更新内容、转变职能，建立健全财务管理人员的激励机制，充分调动管理人员理财的积极性、创造性、采取有效措施切实提高集团财务管理水平。随着经济改革的不断深入，企业集团化管理将是大势所趋，集团财务管理中心作为一个为集团筹资理财的部门，已坚定地成为企业集团管理的核心。广宇集团财务管理中心除了具备“便于理财、配合决策”、“财务委派、加强监督”、“专业管理、便于考核”等三大功能外，还应在管理上进一步创新，使其更具特色。三、筹资存在的问题及原因分析（一）企业内部面临的问题及原因分析1、筹资结构不合理广宇房地产集团筹集资金的同时必定加大负债的规模，从而使利息费用支出增加，由于收益降低而导致丧失偿付能力或破产的可能性也相应增大。同时，负债比重越高，企业的财务杠杆系数=息税前利润(息税前利润-利息)越大，股东收益变化的幅度也越大。所以，负债规模越大，财务风险越大。这是因为企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成了财务风险。企业借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，从而伴随其产生的财务风险也就越大。合理地利用债务融资、配比好债务资本与权益资本之间的比例关系，对于企业降低综合资本成本、获取财务杠杆利益和降低财务风险是非常关键的。在企业筹资过程中，负债结构的合理安排也是必须给予关注的一个重要问题。 在负债结构方面，一是指短期负债和长期负债的安排，另一方面是指取得资金和偿还负债的时间安排。如果负债期限结构安排不合理，例如应筹集长期资金却采用了短期借款，或者应筹集短期资金却采用了长期借款，则会增加企业的筹资风险。所以在举债时也要考虑债务到期的时间安排及举债方式的选择，使企业在债务偿还期不致于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。如果筹资顺序安排不当也会出现问题，这种风险主要针对股份有限公司而言，在筹资顺序上，要求债务融资必须置于流通股融资之后，并注意保持一定的时间隔期。如果发行时间、筹资顺序不当，则必然会加大筹资风险，对企业造成不利影响。广宇集团应当根据自身生产经营状况及其承担风险的能力确定所需筹集资金的数额。倘若投入多而筹集资金过少，集团公司会因此失去良好的获利机会。同样，如果集团公司的筹资规模超过了其承受风险的能力，很可能造成集团公司出现支付困难的问题。在筹资顺序上，要求发行债券必须置于流通股融资之后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择，使集团公司在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。2、筹资方式过于单一、多元化力度不够房地产投资相当一部分来自银行贷款，据调查数据显示：房地产开发项目投入的资金约20一30是银行贷款，其中包括土地出让金。项目启动资金几乎都来自银行，建筑公司的项目垫付资金也多来源于银行贷款，约占项目投资的3o一40，在购买商品房的个人消费群体中向银行抵押贷款的占到半数以上。资金来源的单一化和过于集中，过大的放量，是我国筹资渠道的“软肋”。7 企业筹资在很大程度上受金融领域的影响。近几年来,金融领域改革在不少方面都取得了积极的进展,在有的领域如股票市场等还有很大的突破,引入了一些金融机构和金融工具,但传统的以银行为主渠道的融资结构尚未有根本改变,特别是房地产企业负债结构中银行信贷比例过高。虽然房地产企业在发展经济、解决就业等方面起着重要的作用,但房地产企业缺少稳定、规范、成本低的短期和中长期筹资渠道,企业担保等问题尚未有好的解决办法。又如大牌房地产企业,通常具有高风险、高收益的特点,在其起步阶段需要特定的风险投资机制的支持,但真正的具有风险投资涵义的金融机构和金融工具基本不存在，这些企业往往得不到金融机构的有力支持,银行的“惜贷”行为在很大程度上与缺少风险转移机制有关。如果不通过金融创新解决这个问题,房地产企业筹资渠道单一的问题不可能得到解决,也不可能实现资源配置效率的改进。3、集团内部资金调剂没有达到预期水平集团内部资金调剂不够流畅，资金使用效益不能达到预期水平。当母公司、子公司或其他重要成员集团公司面临财务危机时，集团公司必须发挥内部资金融通调剂的功能，以保证集团整体财务的安全性。否则，即便集团公司和子公司都有良好的资本结构，但由于内部资金流通不畅，也会给集团公司造成一定的支付困难。只有当资金成本低于投资的投资报酬率，集团公司才会有利可图，确保盈利。但由于投资收益的不确定性，当投资收益低于资金成本时，投资失败，就会造成集团公司盈利的下降而形成财务风险。4、不良行业规则，加大筹资风险房地产行业的潜规则表示：我国房地产公司先以自有资金和银行流动资金贷款取得“四证”，再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证，最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的规则，房地产开发商只要有少数的自有资金，就可以顺利的进行房地产的开发。目前，我国房地产企业70%以上的资金来自银行贷款，造成了房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销，开发商资金周转不灵就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏帐死帐的可能。广宇集团针对这一问题，采取分散项目投资，不同时间段回收资金，多元化筹集资金的方式，并不单一利用银行贷款来限制其发展。（二）企业外部面临的问题及原因分析1、金融市场不健全影响企业筹资房地产金融市场是房地产市场的一个重要组成部分，对于促进房地产业发展，活跃房地产市场具有重要意义。然而，目前我国的房地产市场中银行信贷仍是主流，房地产企业70%以上的资金来自银行贷款。房地产信托在121号文件后迅速发展，但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。目前，在中国5万多家房地产公司中，只有52家公司在证券市场上市融资。房地产公司发行债券更是希望渺茫，一则房地产公司难以达到公司法对发债主体的要求；二则债券市场规模小，交易清淡，发行和持有风险较大，故债券融资基本上处于停滞状态。总的来说，我国目前的房地产金融市场正处于迅速发展时期，但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等问题的存在，一定程度上制约了房地产业的发展。广宇集团正处于准备上市期间，面对金融市场的现状和行业现状，应制定相应的对策。另外,广宇集团还与国外财团进行接触,拓宽资金的介入面,利用外资来弥补自有资金的不足。同时,积极从自身入手,回笼各方面资金,对项目的资金收放严格管理,准备进行上市,扩大企业知名度,增强企业实力,来募集更多资金2、市场的不确定性，加大了企业的筹资风险在集团公司经营过程中，由于市场价格的波动，可能会使集团公司蒙受经济损失。比如，由于市场供求关系的影响，集团公司原材料价格上涨带来经营成本的增加，而此时如果集团公司产品的价格不变或下降，或上涨幅度小于原材料价格的上涨幅度，就会造成集团公司盈利水平的降低，导致财务风险。11集团公司以举债方式筹措资金进行投资，以期获取更高收益。而在市场经济的激烈竞争条件下，集团公司的投资及收益具有不确定性，从而导致了风险的出现。近年来，特别是被称为是房地产金融年的2004年以来，我国房地产进入高速发展时期，房地产业对资金的大量需求，使房地产金融方面存在的问题显得尤为的突出，诸如法律体系的不完善、市场监督反馈系统的混乱、金融创新滞后，房地产金融产品缺乏、土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险等。3、利率和汇率的变动带来筹资风险从房地产投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以自有资金（股本金）投入。对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其全部投资财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率，这就为投资者使用银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”创造了条件。因此，房地产投资者通常只需投入占项目总投资30%左右的自有资金，而项目所需要的其他投资则多来自金融机构的贷款。在开发过程中，投资者获得的贷款通常为以项目本身或投资者的其他资产作为抵押担保的项目开发建设贷款；在置业投资过程中，投资者获得的贷款通常为以所购置物业作为抵押的抵押贷款。成功的筹集资金可以使开发商“借鸡生蛋”，取得更多的利润；相反，资金筹集的失误能使开发商蒙受更大的损失。一般来说，资金筹集必须注意资金筹集成本，同时必须注意筹集方案，必须同时在币种、数量、期限、成本等方面满足房地产开发项目的需要。12集团公司在筹资时或筹资后如遇到利率或汇率的变动，就会使集团公司财务状况与预期不符，从而出现风险损失。金融市场是资金融通的场所.企业负债经营要受金融市场的影响,如负债的利息率就取决于取得借款时金融市场的资金供求情况。金融市场的波动,如利率&汇率的变动，会导致企业的筹资风险。当企业主要采取短期贷款方式融资时，如遇到金融紧缩、银根抽紧、短期借款利息率大幅度上升，就会引起利息费用剧增、利润下降，更有甚者，一些企业由于无法支付高涨的利息费用而破产清算。据国家统计局统计,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元,比上年增长444.4%,占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业的自筹资金,为5207.6亿元,增长了38%,占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行信贷,为3158.4亿元,增长了0.5%,占资金来源的18.4%。8图表2-1：房地产企业资金筹集方式构成表方式项目吸收直接投资发行股票银行借款（借款）发行债券商业信用融资租赁国家财政金银行信贷资金非银行金融机构资金其他企业单位资金居民个人资金企业自留资金外商资金第四章 广宇集团筹资风险的对策 一、房地产业筹集资金的特点一般而言，资金筹集以企业（即法人）为载体进行运作。房地产开发企业为了解决某个或某些项目的投资资金来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资金的活动。所以，房地产开发企业资金筹集和房地产开发项目资金筹集统称为房地产开发资金筹集。在房地产开发全过程中，开发资金随着房地产开发经营活动的进行而不断流动，并且在房地产开发过程中的不同阶段表现为不同的形式。从货币资金开始，分别转化为储备资金、生产资金和成品资金，最后又回到货币资金的形态。由于房地产开发周期长、流动性差，资金流动过程中的各种资金状态转化的速度慢，使得房地产资金投入与回收在时间上、数量上极端不平衡。因此，如何通过各种渠道有效地筹集资金，保证房地产开发资金投入与回收在时间上、数量上的协调平衡，从而保证资金的循环流动和开发项目建设的顺利进行，是筹资过程中需要重点注意的问题。12（一）筹集资金占用量大、时间长、周转慢因为房地产开发需要耗用大量的土地资源、人力资源以及各种材料设备等工业产品，而城市经济的发展、土地的稀缺性及市场需求的拉动又使这些资源和产品价格昂贵，而房地产开发需占用大量的资金，这进一步影响到房地产流通和消费领域，从而使房地产再生产和资金流动的各个环节都要大规模地占用资金。这种资金运用规模，如果仅仅是依赖于自有资金，不仅容易发生财务风险，甚至可能难以实现。如果其中某一环节有资金缺口，就会使资金流动受阻，影响再生产过程的顺利进行，房地产的价值和使用价值也难以实现。这使得筹集资金的金额变大，风险增加。房地产开发建设周期长，一般在半年、一年，甚至更长的时间内，只有资金投入，没有资金回收。如果采用出售方式，资金回收和周转速度相对较快，但前提必