某房地产目标与全面计划管理专题讲座

主办单位：深圳市睿达房地产顾问有限公司 目 录讲师简介4引言 如何理解项目计划管理5一、从美国地产发展看地产项目管理5二、从企业经营看项目管理5三、项目管理战略的价值5四、项目管理战略的核心5五、成功的项目取决于科学的项目计划5六、项目计划管理是项目管理三大关键过程之一5第一章计划管理对房地产项目管理的的影响6一、通过计划管理解决的五个问题6二、计划管理是房地产开发过程控制主线6三、项目计划为项目开发提供指导和控制作用6四、目前计划管理存在的问题7五、项目计划与控制遇到的困难7六、项目的基本特征和项目管理的基本要素7第二章项目计划管理概念与框架8一、对项目计划认识和实践的几个误区8二、项目计划概念和编制的三个阶段8三、项目计划的基本要素9四、项目计划过程和采用的技术和方法9五、项目计划与控制的管理框架9第三章项目计划的原则10一、项目计划编制中遵循的五个原则10二、项目计划中需关注的四个整合10第四章房地产企业计划管理体系11一、项目计划的分类11二、房地产公司的计划分类11三、房地产三年发展规划11四、房地产项目经营计划12五、房地产项目业务计划12六、计划管理体系一览表12第五章计划编制流程13一、项目计划的制定流程13二、项目计划执行步骤分解13三、制定计划的首要任务13四、制定项目目标的管理要点14五、制定项目目标的SMART原则14六、制定项目目标注意事项14七、分解工作结构目标细化的通用工具15八、工作包进一步细化-任务定义15九、核算资源和成本15十、分析任务的执行关系16十一、 工期估算16十二、 工期估算的注意事项16十三、 分配职责17十四、 编制项目进度计划的步骤和任务间的逻辑关系17十五、 分析任务间逻辑关系时需要考虑的因素17十六、 控制风险18十七、 编制计划需要提高的方面18第六章房地产各项计划编制操作指引19一、房地产项目计划管理操作的六项要求19二、三年发展规划编制原理和方法20l三年发展规划是什么？ 不是什么？20l三年发展规划编制概述20l作用：三年发展规划是企业中长期战略的体现20l原理：平衡衡记分卡、战略地图21l过程：地产战略十步法21l战略管理讨论21l三年计划编制示例21l三年发展规划模版21三、经营计划编制原理和方法221.房地产企业的经营计划概念222.项目经营计划的管理要点223.经营计划编制和审批流程224.经营计划设计的主要计划内容解释225.项目经营计划的审核和批复236.项目经营计划的变更237.经营计划的格式和示范文本238.项目资金计划239.项目成本控制计划2310.项目人力资源计划23四、项目控制性计划编制原理和方法24l项目总控制计划的作用24l讨论：24l选择里程碑的注意事项25l项目总控制计划的责任单位和发放范围25五、职能计划编制原理和方法26l职能计划的概念和原则26l职能计划的作用26六、业务计划编制原理和方法27l工程业务计划编制27l采购业务计划编制27l设计业务计划编制28l营销业务计划编制28l入伙和验收业务计划编制28l其它专项计划编制28第七章计划的执行与反馈30一、计划的控制步骤30二、计划执行和反馈基本流程30三、项目计划执行要点30四、执行中常出现的问题30五、项目控制基础和目标30六、项目控制的要点30七、项目控制的措施31八、职能计划的监控细则32九、计划变更管理32十、计划反馈要求32第八章项目计划管理的发展35一、明确责任35二、明确要求和过程35三、房地产公司的计划管理“一台五管”35讲师简介王金升： 教授级高工、工商管理硕士，国家一级项目经理，全国多所大学的课座教授，曾被授予万科五星级讲师，被评为2004、2005年万科集团十大金牌讲师之一，涉足房地产开发的多个领域，有着标杆地产的丰富企业实战经验和深厚的学术理论基础，注重企业的流程化建设和创新系统的实践工作。 王老师有着中海、万科两大地产集团十余年工作阅历，目睹了开发商、中海两大地产集团的快速发展历程。在中海，参与或负责了众多深圳地产经典项目管理工作。2001年，在万科的“海盗”行动中，加盟到万科集团，曾在开发商集团多个部门工作，曾任集团工程管理部总经理助理、集团工程管理中心总经理 曾在万科参与或主持了许多项目性工作：如“合金计划”、“专业集成”、“磐石行动”、“珊瑚虫计划”等。 王老师从事工程管理期间，倡导质量文化的建设，将“第一次把事情做对”、“工作零缺陷”、“与供方共赢”等理念在开发商宣讲。创造性提出“承建商后评估”、“战略监理合作”、“采购策略与采购光谱”、“建立企业技术标准”等先进工程管理理念。 现任万韬咨询首席顾问，汉略高级顾问联系方式： 0755- E-mail ： 引言 如何理解项目计划管理一、 从美国地产发展看地产项目管理二、 从企业经营看项目管理企业管理的三个层次：战略管理、项目管理、营运管理三、 项目管理战略的价值四、 项目管理战略的核心五、 成功的项目取决于科学的项目计划六、 项目计划管理是项目管理三大关键过程之一【培训目标】通过二天的培训，我们将能够：1）项目计划管理体系2）项目计划编制流程3）常用计划编制说明【培训对象】房地产高层管理人员、各部门业务经理、中基层主管及资深员工【优势】1）理论与标杆企业经验相结合2）通过案例模拟为平台，创造、积累计划管理的实践经验第一章 计划管理对房地产项目管理的影响第一章 计划管理对房地产项目管理的影响一、 通过计划管理解决的五个问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题二、 计划管理是房地产开发过程控制主线作用：计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用桥梁：计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁核心和基础：计划管理是企业消息化管理的核心和基础三、 项目计划为项目开发提供指导和控制作用l 项目实施前的详尽预测和模拟l 确定项目的时间、成本、资源和人员l 促进项目干系人之间的沟通，达成共识并提供统一信息l 为项目实施过程中计划、成本和资源控制提供基准l 提高项目的质量和效能l 公司的财富和员工的培训资料Note： 第一章 计划管理对房地产项目管理的影响四、 目前计划管理存在的问题从公司管理角度看：六个方面问题从日常工作看：l 赶工是开发过程的常态l 制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实l 计划的编制各自为政l 总是忽略或遗漏的工作内容l 将施工企业的计划，作为现场的总控制计划l 缺乏计划管理方法l 70%的项目成本超出了预算l 90%的项目面临计划超出限度l 五、 项目计划与控制遇到的困难l 项目和组织的独特性l 员工对项目开发过程的理解l 人员的计划管理能力、观念和文化等人为因素l 项目复杂性和多因素影响l 伴随项目的大量不确定性和变化l 专业技术、项目计划和控制的高级方法和技能六、 项目的基本特征和项目管理的基本要素Note： 第二章 项目计划管理概念与框架第二章 项目计划管理概念与框架一、 对项目计划认识和实践的几个误区项目计划中的五个 l 项目进度 公司经营计划l 项目进度计划 项目计划l 总包编制施工总计划 工程总开发计划l 里程碑计划 项目总开发计划l 绩效高二、 项目计划概念和编制的三个阶段1. 概念l 项目计划定义：项目计划是实现项目目标的一种行动方案；项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标l 项目进度计划定义：项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、成本计划的编制都是以季度计划为基础 2. 项目计划制定过程的三个阶段：时间计划、资源计划、实施计划Note： 第二章 项目计划管理概念与框架三、 项目计划的基本要素l 计划的五个基本要素l 计划需要进行调整、变更，以适应动态变化的情况和对项目更深的认识和把握l 计划须一直保持其完整性和一致性四、 项目计划过程和采用的技术和方法五、 项目计划与控制的管理框架全员计划管理理念 Note： 第三章 项目计划的原则第三章 项目计划的原则一、 项目计划编制中遵循的五个原则l 全面分解原则l 上下一致原则l 充分参与原则l 关注品质原则l 严肃性原则二、 项目计划中需关注的四个整合l 关注成本、资源和进度的整合 l 关注计划和控制的整合 l 关注人力资源的和组织设置的整合 l 关注项目各种信息的整合 四种月报Note： 第四章 房地产企业计划管理体系第四章 房地产企业计划管理体系 一、 项目计划的分类二、 房地产公司的计划分类l 中期发展规划l 项目经营计划l 项目业务计划三、 房地产三年发展规划中期、短期发展计划的管理要点l 服务的组织：计划名称：三年发展规划；集团、分公司；定义组织的目标l 计划涉及的内容：明确公司发展中期战略和策略；规划公司的经营目标 （业绩、品牌与客户、内部管理、可持续发展）l 计划的模版：企业发展规划书；三年发展规划-业绩目标的细化；利润销售面积、销售收入资金控制性计划土地储备控制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划Note： 第四章 房地产企业计划管理体系四、 房地产项目经营计划 项目经营计划的管理要点l 服务的组织：业务部门、计划名称l 计划涉及的内容：项目经营目标、项目里程碑计划等；质量管理要求、风险管理要求、成本管理要求l 计划的模版：项目经营规划书、里程碑计划、土地计划、成本规划、营销规划、人力资源规划五、 房地产项目业务计划 项目业务计划的管理要点l 服务的组织：计划名称：施工计划、设计计划等；业务部门：定义部门的具体行动l 计划涉及的内容：各部门的工作计划、专项的计划；资源、成本方面的要求l 计划的模版：干特图六、 计划管理体系一览表Note： 第五章 计划编制流程第五章 计划编制流程一、 项目计划的制定流程确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序形成项目计划风险控制形成项目基准计划二、 项目计划执行步骤分解l 确定目标l 编制计划l 实施控制项目计划管理讨论：回答13个问题 三、 制定计划的首要任务确定项目目标：阐明一个项目要达到的期望和要求回答两个关键问题：1、你应该做它吗？2、你能作它吗？案例：文件打印任务10分钟把一份20000页的文件打印出来Note： 第五章 计划编制流程四、 制定项目目标的管理要点l 明确项目的结果和衡量项目成功的标准l 制定目标的原则p SMART原则p 更少就是更多p 目标是可控制的p 确定所有目标五、 制定项目目标的SMART原则六、 制定项目目标注意事项非常重要：领导和项目成员认同项目问题：如何使大家认同项目？Note： 第五章 计划编制流程七、 分解工作结构目标细化的通用工具l 确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系（WBS）l 用图表或目录形式表示工作结构（3种）l 工作分解的三个关键问题l WBS使用指南八、 工作包进一步细化-任务定义l 任务：指需要一定时间、资金、资源来完成的一项活动。这类活动一般需要的时间较短，不能或不需要进一步分解l 任务定义的好处：p WBS分解的工作报可能仍然显得过于模糊和缺乏最终的操作性，需要任务定义使之细化p 明确焦点 p 取得时间、费用、任务三要素的平衡九、 核算资源和成本每项任务都会花费费用，确定资源需求，帮助今后分配职责和控制成本成本分解结构（CBS)应遵循结构构建方法案例：北京城花Note： 第五章 计划编制流程十、 分析任务的执行关系l 分析任务的前后关系l 影响任务关系的几种现象十一、 工期估算l 编制计划的基础之一：工期的经验值l 工程工期经验：工程主要节点统一参考工期十二、 工期估算的注意事项工期估算的注意事项：开始、中间、结尾案例要点：结尾阶段按计划完成最难。经统计，任务的最后10%的工作量需要约20%的时间。所以，排时间计划时，应把通常的结尾估计时间加倍。Note： 第五章 计划编制流程十三、 分配职责l 分配职责，落实所有工作的负责人l 列出参加工作的人员及其职责十四、 编制项目进度计划的步骤和任务间的逻辑关系l 进度计划编制常用的技术l 进度计划的编制步骤l 任务逻辑关系十五、 分析任务间逻辑关系时需要考虑的因素l 项目活动存在的规律l 施工工序的要求l 场地限制l 资源、材料部品、成本的限制l 任务作业方式的要求(依次作业、水平作业、流水作业）图片说明：一伙外国人外出狩猎、野炊Note： 第五章 计划编制流程十六、 控制风险l 控制风险与创造机遇l 风险管理l 管理方法案例：标杆企业经营计划管理流程案例：计划管理的“三要素”十七、 编制计划需要提高的方面l 计划管理的发展l 计划管理存在的问题Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引第六章 房地产各项计划编制操作指引一、 房地产项目计划管理操作的六项要求l 房地产计划管理主体和配合l 计划编制的时间和要求l 计划编制的质量要求l 计划编制的沟通要求l 计划编制的来源要求l 计划编制的工作内容设置要求讨论：根据你的经验和理解，三年发展规划应该包括哪些内容？Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引二、 【三年发展规划】计划编制原理和方法l 三年发展规划是什么？ 不是什么？l 三年发展规划编制概述l 作用：三年发展规划是企业中长期战略的体现案例：万科中长期战略万科中长期三大策略客户细分策略万科中长期三大策略城市经济圈聚焦策略万科中长期三大策略产品创新与工厂化策略Note： 第六章 房地产各项计划编制操作指引l 原理：平衡衡记分卡、战略地图l 过程