某楼盘营销推广计划

龙源名都汇营销推广计划 （2007年9月-2009年9月）一、 重要营销节点确定 临时售楼部投入使用：2007年10月底 单体商业取得预售许可证：2007年4月份商业街及精品走廊取得预售许可证：2007年10月份项目开业：2009年10月1日二、 营销阶段的划分及推广费用分配商业地产的销售推广费用一般为总销售额的35%，根据商业营销推广的需要和项目相对高端的定位并结合项目整体规模来评定，我司确定本项目的总推广费用按总销售额的3%计算，本项目总的广告推广费用约为680万元。这680万元的费用主要包括了物料的设计制作、报纸、户外、网络等媒体的广告投放、各种宣传活动的组织、招商及开业筹备费用等，但不包括售楼部的建设和装修费用。根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期、销售进度及推广费用安排如下：营销阶段时间段销售比例回款金额（万元）营销费用分配比例费用金额（万元）筹备期2007.8 -2007.119.3%63蓄势期2007.12 -2008.4客户储备22.5%153销售期开盘期2008.5 -2008.640%920016.6%113强销期2008.7 -2008.1140%920024.9%169收尾期2008.12 -2009.120%46003.9%26.5招商期2008.12-2009.613.7%93开业筹备期（含开业）2009.7-2009.109.2%62.5总计100%2.3亿元100%680万三、 各阶段工作事项第一阶段：筹备期实施时间：2007年9月-2007年11月时间工作事项工作重点工作目的问题应对2007年9月主力店签约主力店签约销售道具筹备销售人员培训完成主要工作事项的筹备本月工作事项中不可控因素主要是主力店的签约问题，如果不能按照计划时间签约，其他工作正常推进，一些销售道具如投资折页（楼书）、售楼部商业展板等则推迟制作。项目VI设计图纸调整手提袋、纸杯、名片的设计印制销售员工牌设计制作单页设计制作售楼处导引系统设计制作售楼处包装方案确定实施销售表格制定销讲词和客户问答的制定销售人员培训与考核销售人员服装定制售楼部电话号码申请沙盘模型设计制作网站制作媒体推广计划确定2007年10月售楼处办公用品购买售楼处装修入驻软文投放销售人员入场严格按照时间节点赶工，确保如期进驻折页设计制作销售人员入场软文投放2007年11月开工奠基仪式参加仪式人员的邀请；软文投放市场吹风炒作区域暂无网络及媒体软文报道软文投放户外广告牌确定及设计制作沙盘到位第二阶段：蓄势期实施时间：2007年12月-2008年4月时间工作事项工作重点工作目的问题应对2007年12月网站启用媒体投放客户接待形成强大媒体攻势，吸引市场关注，形成焦点这个阶段的销售人员会不同程度上存在对项目的熟悉程度及对客户的把握不够，主要应对措施是加强对销售人员的培训，对于客户不断提出的新问题及时出具说辞户外启用网络广告启用各种软硬广广告投放围挡更换VIP卡设计客户接待客户追踪、关系维护礼品设计制作圣诞活动认筹活动方案2008年1月产品推介会认筹活动客户接待筛选优质客户为开盘作储备因为本项目淡季入市，可能在认筹时面临客户不多的问题，应对的方式主要是分析媒体投放效果和客户组成，调整推广渠道和推广方向认筹活动实施客户接待客户追踪、关系维护媒体投放客户问答更新详细业态规划及铺位划分铺位编号及面积测绘价单制定2008年2月认筹排号老客户维护促成优质客户认筹排号本月临近春节，预计会面临客户量不多的问题，应对的方式主要是调整工作方向，以客户维护为要新客户接待及老客户维护意向客户的春节礼品赠送新售楼部筹备2008年3月媒体投放媒体投放房展会活动方案售楼处筹备在传统销售旺季到来之时加大宣传力度，增加客户量费用控制客户接待客户追踪、关系维护新售楼处筹备客户问答更新房展会活动方案2008年4月开盘方案制定开盘方案房产会活动一方面准备开盘方案，以开盘事件的宣传促进客户排号；另一方面利用房展会和商业论坛吸引更多的投资者如客户储备量不足，则将开盘时间相应延迟，继续蓄水开盘物料设计制作新售楼处启用媒体投放客户接待户外广告设计更换围挡广告设计更换网络广告设计更换合同购买签合同培训房展会活动实施区域商业发展论坛第三阶段：开盘期实施时间：2008年5月-2008年6月时间工作事项工作重点工作目的问题应对2008年5月商业投资说明会+开盘活动开盘活动成功实现预期销售目标为防止开盘活动组织不力，秩序混乱，应提前对方案进行反复修订，确保方案每一个环节没有纰漏并提前彩排。开盘活动后续报道媒体投放合同签署客户追踪2008年6月媒体投放老客户转化利用开盘后的热销促成一部分犹豫徘徊的客户签约可能出现的问题：老客户基本消化完毕，而新客户数量不足。应对措施：适时监控，及时调整媒体投放力度老客户转化新客户接待第四阶段：强销期实施时间：2008年7月-2008年11月时间工作事项工作重点工作目的问题应对2008年7月客户接待与维护媒体组合投放去化单体商业的剩余铺位经过两轮的筛选，余下的为一些位置稍差的铺位，对商户吸引力欠缺。应对的措施主要有二：前期销控和后期促销合同签署媒体投放2008年8月客户接待与维护合同签署媒体投放秋季房展会活动方案2008年9月秋季房展会活动实施房展会活动开盘筹备通过活动组织和开盘筹备，引发关注和促成排号如排号数量不足，则将开盘日期顺延，继续蓄水网络广告设计更换户外广告设计更换工地围挡设计更换兴华北街部分开盘方案开盘方案的物料筹备2008年10月产品说明会+开盘方案开盘活动成功实现预期销售目标为防止开盘活动组织不力，秩序混乱，应提前对方案进行反复修订，确保方案每一个环节没有纰漏并提前彩排。合同签订开盘活动后续报道2008年11月媒体后续报道老客户转化利用开盘后的热销促成一部分犹豫徘徊的客户签约前一阶段签约数量不足，本月销售压力较大，则通过优惠策略和媒体组合继续轰击客户老客户转化特别说明：1、强销期的主要工作可以分为两个阶段，第一阶段是7-8月份，主要工作是去化单体商业的剩余部分；第二阶段从9-11月份，9月份主要为兴华北街的开盘活动筹备造势，10-11月份针对兴华北街部分开盘销售；2、秋季房展会活动是否参加主要视当时单体商业销售情况以及兴华北街商业部分客户排号情况而定，如客户储备充足，则可以不考虑参加；第五阶段：收尾期实施时间：2008年12月-2009年1月时间工作事项工作重点工作目的问题应对2008年12月客户接待及维护优惠策略制定促进少量剩余铺位的销售优惠措施过于单一，可以针对不同的客户类型，灵活设置优惠措施。合同签署优惠价格策略制定网络广告更换网站广告更换2009年1月客户接待及维护合同签署第六阶段：招商期实施时间：2008年12月-2009年6月时间主要工作事项工作说明08.12-09.01总体招商计划执行方案的制定各阶段招商建议目标商户的确定具体业态定位具体铺位划分面积的编号的确定租金标准及支付方式、优惠政策确定招商的推广总费用宣传卖点的提炼、组合各阶段的推广方案各阶段的广告计划及媒体计划各阶段公关活动拟定项目推介书拜访商户之用招商中心的包装与销售的形象要有所区分，突出商业氛围招商手册的设计及制作招商礼品制作工地现场包装09.2-09.3针对次主力商户的谈判确定入驻意向针对定位的目标商户进行意向性访谈了解商户的入驻意向09.04-09.06之前谈判的大商户聚集统一签约通过大商户的签约促进小商户的谈判速度及谈判质量，预计招商率达到30%根据前期的工作进行策略上的调整随时性的策略调整举办商业论坛扩大商业影响力行业沙龙扩大行业知名度，吸引知名品牌关注区域商业商机专题炒作加固区域商业价值签订招商合同预计招商率达到80%以上第七阶段：开业筹备期实施时间：2009年7月-2009年10月时间主要工作事项工作说明09.7-09.9商户品牌最后调整完成根据招商实际情况进行局部微调完成后续铺位的品牌招商根据调整情况完成剩余铺位招商，招商率达到95%物业公司介入提供物业装修要求及开始调试机电设备系统商业管理团队正式启动协助商家入场装修商铺交付使用按照前期交房标准向商户交付商铺