福建某工厂宿舍物业管理方案

文档由本人精心搜集和整理，喜欢大家用得上，非常感谢你的浏览与下载。凡本厂职工应热爱电厂、热爱岗位、热爱本职工作，发扬“团结务实、争创一流，立足岗位，爱厂敬业，尽职尽责，不断提高工作质量和工作效率，圆满完成各项生产和工作任务，为华能的建设和发展作出贡献2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正前 言首先，十分荣幸能参与研究、撰写由泉州市船舶工业有限公司开发建设的船厂员工宿舍楼（一期）项目的前期物业服务管理方案。我司将依托自身自创建伊始至今不断开拓、进取、创新积累的经验和管理实力，凭借公司管理层多年（1998年始）从事物业服务管理工作，并一直作为物业管理公司运作工作的最高执行人，着眼全局，不断学习先进管理理念（如世界排名第三、亚洲排名第一的香港戴德梁行公司和国家一级物业管理资质招商物业公司等行业领羊人的先进管理理念）与先进管理经验，结合物业管理条例、住户大会规程、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）、福建省物业管理条例等相关法律法规以及ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系、OHSAS18000职业健康安全管理体系三大国际通用标准领导全体员工本着“团结、守规、勤奋、创新”八字方针开展物业服务管理工作。我公司将依托自身的团队的专业管理实力，结合泉州市船厂员工宿舍楼项目的现状，对泉州市船厂员工宿舍楼项目的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和泉州市船舶工业有限公司对该项目的定位和实际需要的前提下，凭借公司在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为泉州市船厂员工宿舍楼项目的住户创造一个和谐而优美的居住、生活及购物环境，提升泉州市船厂员工宿舍楼项目的物业价值，造就泉州市船厂员工宿舍楼项目成为泉州市乃至福建省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本物业服务管理方案是根据我司组织相关专业人士对泉州市船厂员工宿舍楼项目（开发策划设计方案）进行全方位考察、探讨、研究后，结合先进的企业服务理念及标准，而编制的物业服务管理方案。我司一旦有机会与泉州市船舶工业有限公司合作，将组建强有力的团队实现服务管理方案中所有承诺。 再次感谢泉州市船舶工业有限公司暨各位领导给予我们这次参与研究和撰写该项目的物业服务管理方案的机会。希望我司能有对该项目的物业服务管理机会。 泉州Z诚物业有限公司2007年9月17日一、 泉州市船舶工业有限公司员工宿舍楼项目简介（一）泰山石油(新加坡)有限公司泰山石油(新加坡)有限公司是一家成立于新加坡的集团控股公司，拥有在香港上市的泰山石化集团有限公司 56.67% 的股份，泉州船舶工业有限公司的全部股份以及泰山泉州海事学院的全部股份。该公司成立于 1996 年 1 月，投资领域涉及石油运输、仓储、供应、分销、造船和船舶维修等方面。其总部位于新加坡，主要在亚太地区和中国开展其业务。泰山石油于 1998 年被新加坡贸易工业部授予全球贸易商家计划证书，并于 2002 年赢得新加坡 1000 强称号，同时还成为了新加坡商业联盟的法定成员。2005 年，泰山石油荣列杰出综合成就-新加坡工业百第 16 位。同时还被新加坡国际企业发展局和新加坡标准、生产力与创新局授予发展最快50家中小企业的奖项。（二）泉州船厂造船项目是泉州船厂的分项目，厂址位于惠安县净峰镇斗尾港区，计划占地169万平方米，岸线4000米，使用海域面积为210万平方米。项目规划有两个造船坞和6个码头泊位，计划分两期建设。一期项目先建设长480米、宽106米、深13米的造船干坞一座，码头四泊位1280米及相应的配套设施。一期项目预计总投资约30亿元，每年能生产10万吨级、17万吨级货船、油轮及8000标箱的集装箱货轮12艘，并兼容超级油轮和海洋工程船，年造船吨位达到148万载重吨的能力，一期项目完成后，每年能带来58亿元的销售收入。二期项目计划增建长360米、宽80米、深13米的干船坞一座及550米二泊位舾装码头，二期项目完成后可建造30万吨的超级油轮，年造船数16艘，年造船吨位将达260万载重吨。 （三）员工宿舍楼项目简介泉州市船厂项目位于泉州市惠安县尾斗镇涂斗斗路南侧，与海湾加油站隔路相望。项目技术指标如下：泰山泉州船厂员工宿舍楼技术指标单位：平方米项目名称泉州船舶工业有限公司修船项目职工宿舍楼规划用地面积33000一期用地面积15332.9建筑面积20770.98建筑占地面积4756.91#宿舍A4927.73建筑密度31.04%1#宿舍B2728.88容积率1.351#宿舍C2728.88绿地率34.98%2#宿舍A4927.73室外停车位322#宿舍B2728.882#宿舍C2728.88二期、三期用地面积17667.1建筑面积29153.42建筑占地面积29153.42A#3205.2建筑密度24.04%B#3778.2容积率1.65C#3205.2绿地率30.80%D#2805.57E#2805.57F#2618.1G#10735.58 该项目是泉州市船舶为员工创造良好家居生活、工作环境的福利工作。整个项目设计较为合理，内配套有医务室、图书馆、活动室、收发室、棋牌室、库房、餐厅、超市、理发室、酒吧、网吧、健身房，是员工安居乐业的好地方。 在硬件配置方面，有垃圾收集点、化粪池、停车位、配电房、活动场地（球场）等，也是比较齐全的。该项目分三期建设，现在一期已基本竣工，计划近期交付使用，二、三期也在紧张的筹建中。一期工程有主出入口一个，次出入口一个。主出入口位于涂斗路边，交通十分方便，次出入口位于2号楼边。该项目一期工程共有5 层、一层是为员工提供生活方便的各配套设施，二层以上为居住场所，共有房子160套（其中2房1厅16套，约108平方米/间，1房1厅144套，约86平方米）可提供员工住宿约1700人，是个较大规模的员工宿舍楼。 项目服务管理宗旨及理念：（1）以物业服务管理为重点，走物业服务企业与厂方员工共创文明居住小区为宗旨。（2）泉州市船舶工业公司（行政人事部）与泉州挚诚物业有限公司共同配合，有机把两家公司企业文化融合在一起，达到两个公司在“社会、经济、政治、环境”四个方面“双赢”的硕果。二、 整体方案策划思路针对本物业小区的自然条件和住户构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对泉州船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为：以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨，依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作，结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系（推选宿舍区职工代表楼长）。（一）、安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆规范”法，对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于小区，以确保本小区在安全管理上的万无一失。保安人员素质要求：采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训；所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必须跨立服务，统一着装，配饰“人性化”服饰。（二）、公共事务管理与人性化服务针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需住户打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。2、“时效制”所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制，在对住户公开承诺的时间内完成。3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的，均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。（三）、消防管理对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。2、建立防火规章制度，由物业服务管理中心与小区住户签定消防责任书，并实施必要的奖惩措施。3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户（楼长）共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除住户办公区域内的火险隐患。5、定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。（四）环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式：1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的（劳动定额）标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理，与驻宿舍区职工日常生活紧密联系，便于实施一体化管理模式，组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。（五）社区文化为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业住户参与意识，使物业服务管理中心工作的得到住户及住房及社会各界的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。首先，在物业入驻时，望能得到厂方大力支持，开展一次主题为“爱我家园”的喜庆活动（旨在为船厂宿舍区域职工住户“乔迁”新居的庆祝活动，借此机会加强各方沟通及宣传企业文化）。其次，在日常管理服务期间，每季度开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动；每到节日还将举行小型庆祝活动；在小区显眼处设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及小区住户共同参加学习交流，每月更换社区宣传栏，让住户了解物业服务管理中心，信任物业服务管理中心，支持物业服务管理中心的工作。（六）内部运行机制本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。三、 管理机构设置和规章制度（一）管理机制1、时效工作制：我方对住户的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在对住户公开承诺的时间内完成或有处理结果。2、公开服务制：所有服务工作均面向住户、厂方管理，禁止员工向住户索取任何酬劳。3、首问责任制：任何员工在接到住户咨询、投诉、求助时，均负责将住户的问题跟踪至解决完毕，方可获得公司认可。4、财务公开制：我方将定期向厂方公开财务收支账目，接受厂方的公开咨询。除日常管理开支外，凡需额外费用开支（如工程修缮等）均应事先以书面形式征得厂方同意及明确费用拨付后，方予以实施。5、全天候服务：我方实行全天24小时服务。物业服务管理中心设热线服务电话，欢迎住户随时拨打。6、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和住户的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加符合专业化物业管理公司的要求。7、回访工作制：我方将依照自己人的标准作业规程对开展的服务工作定期走访住户虚心接受住户的建议，批评。重大决策、措施均会在事先通报给住户。8、安全预案制：我方将优先解决住户的安全管理产的问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现地突发总是均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。9、保本微利：我方承诺将按照保本微利的原则管理住户的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于住户的服务之中。（二）管理规章制度我方坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，通过深入的接触和踏实的工作，并将之充分体现在与客户的交流、沟通中，并为之制定出一系列制度。来保证动作的有效性。公众制度目录1、 住户公约（文明公约）2、 职工手册（宿舍区）3、 住户登记制度4、 住户信件、邮件、报纸及杂志分发规定5、 住户搬入、搬出物品管理办法6、 户外广告、招牌、宣伟设施及其他悬挂物品的管理办法7、 宿舍区用电管理规定8、 车辆管理规定9、 停车场管理规定10、 其他内部岗位责任制1、 物业服务管理中心主任岗位职责2、 物业服务管理中心副主任职责3、 公共事务部主管职责4、 维修部主管职责5、 环境管理部主管职责6、 办公室文员岗位职责7、 档案资料员岗位职责8、 工程技术岗位职责9、 清洁工职责10、 绿化工职责11、 保安队长岗位职责12、 保安员岗位职责13、 义务消防员职责四、 管理人员配备方案及管理制度（项目一期）（一） 管理人员及专业技术人员配备方案设物业服务管理中心主任一名；公共事务管理员一名，保安八名；保洁员六名；维修工二名。（二） 员工培训方案，员工考核与奖惩机制员工培训：为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。1、 新招聘人员实行一个月业务学习，考试合格者留用。2、 保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。3、 每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，兴行管理经验座谈会。4、 每季举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。5、 定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演习，要求从从达标。6、 每年组织现市内外的先进单位参观学习7、 有计划的安排维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。8、 定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。培训目标：1、 确保员工年度培训在150课时以上；2、 新员工培训率100%，培训合格率100%；3、 管理人员持证上岗率100%4、 特殊工种人员持证上岗率100%5、 员工年度培训率100%，培训合格率100%。培训方式：自学；自办培训班；外派学习培训；理论研讨或专题讨论；参观学习；岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区的实际情况，对物业服务管理中心员工进行下述紧急事件处理培训：火警应变；电力故障，上、下水管道爆破；雷暴和台风；百法聚集滋事，处理可服物体与恐吓电话；处理本小区客户投诉；违例或遗弃车辆；收获财物。员工考核与奖惩：1、录用与考核（1）录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经物业服务管理中心培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用3个月。（2）考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：A、签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。B、每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。考核率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。C、对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。D、培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。E、对物业服务管理中心主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。2、淘汰机制在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。（四）员工着装、标志1、公司将在 物业服务管理中心采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。5、必须佩带有公司统一标志的服饰。五、房屋维修养护及装修管理（一）维修管理方案维修部主管对小区内进行实务性的管理，组织维修工对本物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保小区内物业管理的正常运转，具体职责如下：1、根据物业服务管理中心的管理目标，制订宿舍区域内物业维修及养护的实施方案。2、必须具备工民建的有关知识，能编制工程预决算，懂得房屋结构特点以及使用要求。3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉物业管理条例与物业服务管理中心的有关规章制度。4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。5、接受小区住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决住户的疑难问题。6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。9、响应并参与物业服务管理中心组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。（二）对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。2、在住户入住期对此类管理规定进行全面宣传。3、对已发生的类似现象限期整改，保证全体住户的共同权利。4、加强日常监管。（三）房屋装修管理方案：（针对厂方委托装修施工方另行制定）1、装修施工队和装修方案的选择（1）帮助厂方装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。（2）厂方选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，物业服务管理中心将对装修方案进行严格的审查。2、装修申报（1）住户装修，必须提前七天向物业服务管理中心申报，事务助理对住户或使用人的资格进行确认，并提交装修手册，交由厂方最终审核。（2）住户领取装修审批表（附表三）、装修人员登记表等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。3、装修审批（1）住户应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。（2）在接住户递交的装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。（3）住户收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人到物业服务管理中心办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订装修施工队伍责任书，领取装修许可证。4、施工管理（1）所有施工必须按照物业服务管理中心审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报物业服务管理中心审批，出具更改通知后方可施工。（2）施工期间，住户进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。（3）装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，要到物业服务管理中心办理延期手续。（4）施工时间：每天施工时间为8：0012：00；14：0018：00。严禁扰民。（5）装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。（6）管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。（7）装修施工，严禁拆任何墙体，否则出责令恢复原状外，按30%50%的装修押金罚款。（8）空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。（9）不得改变阳台的用途，防盗窗花由物业服务管理中心设计统一式样。（10）施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备，保持公用地面、墙壁完好和整洁。5、验收（1）装修工程完毕后，住户和施工队负责人共同向物业服务管理中心申请竣工验收，物业服务管理中心将派人进行查验。（2）隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由住户自己负责。（3）竣工验收后，由验收人员在装修申请审批表上验收栏内签名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合格。（4）装修验收合格并使用一个月后，经物业服务管理中心复验确定工程无明显质量问题，将押金退回住户（住户）和施工队。六、房屋共有设备设施管理（一）制订设备安全运行管理方案1、所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，即要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。2、新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。3、设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。5、非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。6、对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。7、电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。8、熟悉掌握触电急救方法及步骤。（二）公共照明系统管理方案（建议采取根据实际厂方工作需要制定规范的居住区作息时间，按时开关供电系统）1、制订年度、月份保养计划；2、经常检查小区内所有公共照明系统的情况。3、以“时效制”工作的要求对受损的情况进行更换和维修；4、每月进行一次全面大检查，保证小区照明正常运转；5、对小区路灯进行间隔式开启，注意节约能源；6、冬夏季节注意调整路灯开熄时间；7、制订安全使用规范和应急维修计划。（三）弱电及自动化系统管理方案1、组织专项维修工熟悉小区弱电系统的分布；2、熟悉维修电路原理功能图；3、制订实施安全操作规范；4、用“观察法”和“静态测量法”检查故障的起因；5、做好年度、月份保养计划，依此进行检查、维修；6、对小区弱电自动化系统的应急有计划、有方案；7、加强非直接责任弱电设施（如电话、有线电视等）管理部门的联系，确保正常运转。（四）给排水系统管理方案1、维修部主管组织研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并报批；2、维修部主管负责向有关用户通知停水的情况；3、维修工每年两次清洗给排水设备设施；4、应急维修应在维修前发出紧急通知；5、常规维护安排在节假日或周末。（五）共用配套设施管理方案1、建立共用设施档案并予以公布；2、制订维修保养计划；3、对小区内所有共用设施进行编号，并设有标识；4、按“谁受益、谁付费”的原则进行维修保养；5、制订共用设施维修制度；6、协调住户之间的关系，便于维修的实施；7、应急维修应在维修前发出紧急通知；8、常规维护安排在节假日或周末。七、保安车辆管理（一）停车场及地面车辆管理方案、安全防范管理方案1、交通管理的原则（1）依法办事的原则。（2）文明服务的原则。（3）规范管理的原则。（4）时效性原则。2、车辆行驶、停放管理、安全防范管理（1）监督进入辖区的车辆不超过5km/h慢行、禁鸣喇叭，停放在指定的停车位置。（2）提醒司机关锁好车门、窗。（3）巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。（4）留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载的车辆严禁进入辖区。（5）严密注视车辆情况和驾驶员的行为，避免意外的发生。（6）禁止出租的士出入小区。（7）指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。（8）对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理。（二）警示标志管理措施1、保安班长在每班交接班前对辖区各道路标志、禁鸣喇叭标志、禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。（1）保安主管对班长报告的交通标识的损坏进行核实，并报公共事务部处理。（2）保安班长负责检查交通设施的状态，发现有损失、歪斜移位和风化变色时，及时报告保安主管以便公共事务部、维修部修复或更换。（3）保安主管对整个辖区内的交通设施作出评价，报物业服务管理中心以便为便为完善道路交通设施系统提供依据。（4）保护各种交通设施不被破坏。2、交通设施的管理，除保安班长进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值保安员的责任范围；3、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，要按公司有关进行处罚或令其赔偿。4、保安班长将辖区交通设施的管理状况填写在交通设施检查保养记录表上。并由部门归档保存两年。八、急发性事件管理突发事件处理标准作业规程1.0 目的。规范处理突发事件的程序，提高对突发事件的应急处理能力，维护辖区内的正常工作和生活秩序。2.0 职责保安部主管负责指挥突发事件的处理；保安部班长负责落实保安部主管下达的命令，具体处理突发事件。3.0 程序要点3.1 处理各类突发事件的基本原则：快速反应、统一指挥、服从命令、团结协作。3.2 盗窃3.2.1 当发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用向保安主管报告现场的具体位置，留在或迅速赶赴被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场：（1）保安员到达现场后立即了解被盗的具体情况；（2）保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲报告，此时不应随意泄露案件的性质。（3）保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可将其有效控制同时向保安部主管/班长报告。3.2.2 保安主管接报告后立即指挥调遣保安干部及保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场：（1）向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向，通知门岗进行严密监控，视情况立即组织保安员去抓获犯罪嫌疑人；（2）保安部主管了解的案情及收集资料进行甄别；（3）保安部主管将了解的案情及收集资料进行分析总结后向物业服务管理中心主任汇报、请示做出进一步工作指示。3.2.3 物业服务管理中心主任收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向公安机关/总经理报告案情。3.3 抢劫3.3.3 发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时；（1）应立即上前视情况制止该犯罪行为或迅速赶赴现场，并对现场进行保护，同时向保安部主管报告；（2）如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即采取机智措施防止其逃跑，寻求增援，进行抓捕，带回保安部交公安机关处理；（3）向事主了解人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应送医院救治；（4）遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，以免造成不必要的损伤。3.3.2 保安主管接报告后，立即指挥、调遣案发地附近的保安员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥：（1）调派保安员增援、抢救、围捕、保护现场；（2）向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征，对被抓捕的犯罪嫌疑人进行甄别、询问且有效控制；（3）将有关线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。3.3.3 物业服务管理中心主任接报告后立即赶赴现场，处理善后工作，上报公安机关及公司总经理，积极配合公安机关工作。3.4 凶杀3.4.1 发现有凶杀行为或街道凶杀报案时：（1）立即赶赴现场视情况制止违法犯罪行为，并对现场进行保护，同时向保安主管或物业服务管理中心主任报告；（2）封锁案发现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人进出现场；（3）犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应控制其逃跑，寻求增援并抓捕，交公安机关处理；（4）对伤者应立即送往医院抢救；（5）立即向到达的公安人员报告登记的事项。3.4.2 保安主管接报后立即上报主任，迅速赶赴现场指挥；（1）调遣指挥保安员对现场进行警戒封锁；（2）维护和疏导交通秩序，抢救伤者，做好记录；（3）协助公安机关工作，提供资料及线索。3.4.3 物业服务管理中心主任将案情向公安机关通报，并协助和指挥保安人员配合公安人员工作，将案情报告总经理。3.5 中毒事件（如住户煤气、食物中毒等）3.5.1 发现有中毒情况或接到中毒事件报告时：（1）应立即报告保安主管，并留在现场或赶赴现场切断毒源，使毒物不再继续扩散，疏散现场周围的围观者；（2）将煤气中毒者快速拖离现场，移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快送往医院抢救；（3）对其他类别的中毒者，应尽快将其拖离现场，消除口腔异物，维持呼吸通畅，注意保温并立即送往医院抢救；（4）将中毒人员的情况报告给保安部主管。3.5.2 保安主管接到报告后，立即调遣人员支援，并报告主管经理并迅速赶赴现场抢救；（1）调遣指挥保安员维护现场，抢救中毒人员；（2）调查中毒的原因，核准毒源是否确已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡；（3）护送中毒者到医院抢救。3.5.3 物业服务管理中心主任将情况通报有关部门及总经理；（1）将中毒事件是属犯罪行为所致，应及时向公安机关报告；（2）将中毒情况通报给医院，请示求援；（3）通知中毒者家属进行对外协调工作。3.6 交通意外事故3.6.1 发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：（1）应立即报告保安部主管发生事故现场的具体位置；（2）留在现场或迅速赶赴现场保护现场，抢救伤者；（3）对重大的交通意外事故须请示保安主管进行职员支援。3.6.2 保安部主管接报后立即报告物业服务管理中心主任，并迅速赶赴现场参加抢救：（1）调遣保安员、机动保安员维护现场秩序、交通秩序；（2）送重伤者到医院抢救；（3）报交警大队事故组（电话122）时间及地点：造成的伤亡及损毁情况；已送抢救情况。3.6.2 物业服务管理中心主任接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。3.7 水浸、火灾等灾害事故3.7.1 遇到水侵、火灾等灾害事故时：（1）通知或协助住户做好防火措施，协助机电维修部对水侵的疏导排泄工作；实施对火灾的救援灭火工作；（2）防止在水浸、火灾等灾害发生时，伴随的犯罪行为发生；（3）协助交警部门处理住宅小区内的交通意外事故。3.7.2 物业服务管理中心主任接报后立即作出统一指挥；（1）安排人员及车辆对住户做好疏散工作；（2）通报医院、公安、消防等有关部门，请求救援；（3）报告公司总经理。3.8 其它突发事件。服从公司统一调度和布置。九、环境卫生管理（一）环卫保洁方案本物业为居住小区，保洁事关整体形象，住户对保洁工作的要求必然明显高于一般物业。1、 保洁安排 人员部署根据保洁任务量划分工作区域，落实到人。 时间部署以避免对客户工作的影响和干扰为原则安排保洁工作。 协作部署根据工作面广、量多、变化大的特点。组织多方面力量参与配合，明确全体员工都有保洁义务，做到“人过地净”；拟对居住每一楼层分单元推选一单元楼长，明确单元卫生的自管责任，每月进行评级奖惩（评定较差级别的单元的全体住户给予厂方浮动福利下调）。2、 保洁标准保洁部分涉及到的工作对象很多，现列举将在本物业采用的清洁保养工作标准： 楼道地面的清洁：每天清扫，每周拖洗，且每月固定时间清洁齐全面刷洗一次。达到目视干净、无污渍、无杂物。 标准层通道及其它建筑附属物业的保养，保证无明显积尘，灯罩内无虫尸。 楼梯扶手保持洁净，手抹不脏手，无积尘。 防火门用纸巾擦试门板60公分后，纸巾不被明显污染。 公共场所室内无积尘，无浮尘。 过道墙角位目视无蜘蛛网，墙面无明显污染。 通道内的窗户、窗台，各箱体上目视无灰尘、无油迹。 12小时保洁，另12小时由值班的保安人员履行其职责。9.建筑附属物如消防水管，消防栓，等的清洁，每周清洁。10.管线每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分无杂物，积尘。11.小区道路每季清洗一次，保持无杂物，无积水，无污渍。12.所有污水井，无沉积物。13.垃圾日产日清，垃圾箱每天冲洗一次，做到无异味，无污渍，无积水，无杂物。14.每周定期消杀一次，做到无卫生死角，无蚊蝇滋生地，每处下水井蟑螂少于五只。15.化粪池的清理时间按使用情况而定，保证不外溢。特采用的保洁工具，：榨水车，玻璃刮刀、涂水器、高压水枪、云石铲刀、拖把、扫把、水管等。（二）商业网点管理为了保障住宅区内住户及商店的整体利益，创造良好的经营环境，特制订本规定。1、 凡区内营业的各类商业网点，店主应按规定地点放置垃圾桶，凡不按规定地点置放垃圾桶者，罚款五百元至三千元。2、 任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊、过道堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原样，逾期不改者，处以罚款二百元到一千元，并没收物品。3、 各网点必须按指定位置挂招牌，凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指示牌等，除责令限期拆除外，并罚款一百至五百元。4、 商业网点不得随意动用及更换水、水设施。消防器材及其他公共设备，违者视情节轻重，报相关部门处理。商业网点装修，应严格遵守小区关于装修管理的一切规定。（三） 排烟、排污、噪声等控制措施1、 加强社区内汔车尾气达标的宣传。2、 严禁鸣笛，并辅以宣传，招贴等方式。3、 实行垃圾分类，严格区分可回收与不可回收垃圾。防止交叉感染和空气污染。4、 先用低噪声工具，自发控制噪声。5、 先用毒性弱的药剂，防止环境污染。6、 装饰方案审批，强化施工监理，杜绝野蛮施工及污染装修设计，用料。7、 鼓励宣传居民、商家安装无氟降耗空调机型。（四） 饮食卫生食品卫生 不购买不新鲜食品，严禁购买及使用腐烂变质的食物，以及其他感官性状异常食物。 要做到生品与成品、熟品相隔离，成品与半成品相隔离，食品与杂物相隔离。冷藏时要做到荤腥类食品与其他食品相隔离。 食物制作及销售过程中要注意防蝇、防灰尘，以避免杂物混入食品。 隔餐食物如可食用，必须经过回锅加热。 各种调料不宜久置，装盛调料各种器具应经常洗涤。 餐具、厨具卫生 刀、墩、板、桶、盆、筐、灶、锅、抹布等厨具要每餐清洗，保持厨具的清洁。餐具用后要一洗二刷三冲四消毒四类。 厨具和餐具要固定摆好。 环境卫生 要经常性打扫和清洗食堂地面，做到地面无杂物和积水 储藏室要保持干净、干燥和通风，储藏间不得存放其他杂物及个人物件，物品存放要离地，隔墙，分类。 对食堂周围的阴沟、角落、泔水桶，垃圾堆要经常性清理，预防细菌感染食物 对存放厨具，餐具的各个角落要经常抹洗。 食堂工作人员个人卫生 食堂工作人员要做到“四勤”勤洗手，剪指甲；勤洗衣服，被褥；勤洗澡，理发；勤换工作服。 在工作前及处理食品原料后、便后要用肥皂及流动清水洗手，直接用手接触入口食品之前（如抓粉条，切菜，加工面粉等）应用热水消毒。 不得在食品加工期间及销售食品前抽烟，不正对食品咳嗽、打喷嚏，不随处吐痰。 监督与管理 成员及工作责任：食堂卫生督导员：物业部门下属卫生主管兼食堂卫生督导员。对食堂流程各个卫生环节进行督导管理。为食堂和船厂厂方、船厂职工住户、物业部门的直接联系人。做好食堂和职工住户的沟通工作，代表职工住户对食堂工作进行监督及时反馈职工住户方面对食堂的意见和建议。 每周由物业组织进行一次食堂工作检查，检查内容包括食堂工作人员工作态度，食堂管理制度执行情况及食堂帐目，仓库管理等相关事宜。 奖惩 根据实际情况另定。建议：厂方委托物业部门负责食堂的招商工作。十、绿化管理（一）绿化管理方案本物业的绿化面积大，达到了并超过了国优小区绿化率的要求，绿化配置基本合理。经我公司对现场的实际勘察，拟采取以下管理方案：1、 草地的养护管理草地养护标准是：均匀一致，无杂草，。绿化草地可分为三个阶段，一是长满期；是旺长阶段也叫旺长期，三是缓长阶段，也叫退化期。 恢复长满阶段的管理。此时在养护管理上，重在水肥的管理，贴草后一周内早晚喷水一次，二周一般二天喷水一次，保湿为主，一周开始到三个月内每半月施肥一次。 旺长阶段的管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生长阶段，重在保绿。剪草后亩用24斤尿素。旺长季节，控肥控水控制系长速。剪草是本阶段的工作重点。 缓长阶段的管理。种后610年的草地，在高温多湿的季节易发生根腐病，秋冬易受病虫害的发生。2、 绿篱的养护管理绿篱的养护管理原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。3、 绿化树木的管理绿化树木主要的虫害有天牛，木虱，潜叶虎等，采用常规杀虫剂，介特灵等均能达到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治药物有托布津、多菌灵等4、 花卉的管理鲜花为小区的住户带来幸福快乐，这实现年一年四季，鲜花盛开，除了科学搭配不同品种种植外，管理好是关键。十、基础管理措施（一）入住管理1、手册、告知等公众制度：根据小区的实际编写和印制（住户公约）、（服务指南）、（消防安全责任书）、（入住通知书）；提前一个月向住户发放（入住通知书），告知入住；印刷种类所用的表格，设计办理人入住手续流程图。 布置人住环境，喧染住户乔迁之喜； 发放钥匙及陪同住户对房屋设备设施检查验收；制宁各项管理规章制度和公众制度，告各住户；2、 外来人员、车辆的管理： 对外来人员采用“来记登记”制度； 小行区门岗设置内线电话，随时联系来主，确认来人的正确意向； 巡逻岗保安引导并目送来访人员； 对小区内不明身份人员进行盘查和监控； 发现可疑人唢应接力式跟踪监控； 来车辆发放临时停车卡，出入赁卡； 外业车辆进入时，对车辆内进行检查，确保无危险物品和危险人员； 巡逻保安对进入小区的外来车辆进行正确的引导停放，并对车上的人员进行监控。（二）档案管理1、 建立档案管理制度根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：物业档案管理制度、档案查询制度库房管理制度、档案移交验收制度2、 确定档案的内容物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、住户档案、管理运作、历史档案。根据要求以下仅就建筑物档案，管理工作档案的管理具体的说明。 建筑物档案A、 建筑物原始档案包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体清单如下：产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。（1）产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。（2）技术资料。包括：竣工图总平面图、建筑图、结构图、附属工程及隐蔽管的全套图纸、地质勘察报告、工程预算决算分项单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定书、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图。（3）竣工验收证明书。包括：基建工程竣工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程竣工验收证书、主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、物业公司代管的设备。（4）房屋使用资料。包括：住户名单、地址、电话清单、建筑面积计算书。（5）供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书。包括：供用电协议书、用电许可证、委托银行代收电费合同书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水计划报告单。B、建筑物维护、改造档案建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造的有关资料：（1）维护改造申请表及批准文件 （2）维护改造工程施工许可证（3）维护改造方案（4）维护改造工程合同（5）维护改造工程预算书及批准文件（6）维护改造工程验收说明书（7）维护改造工程结算（核算）表（8）各设备及工程使用维护说明书（9）各设备及工程使用许可证（政府规定需要申办的应全部具有）（10）维护改造工程施工设计图及竣工图C、用户装修、改造工程档案用户装修改造档案是指住户对自己拥有产权或经住户授权的房屋进行装修、改造工程所产生的文件和图纸材料，一般内容如下：（1）装修、改造申请表及审查意见（2）装修设计图（3）装修、改造过程中的管理、监理资料（4）完工后的验收意见管理工作档案管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，主要为：（1）政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等；（2）制订的各种管理规定、公约；（3）公司 ISO体系文件（4）财务资料（5）工作计划、方针、目标记录（6）各项管理工作日志（7）纠正和预防措施方案（8）质量/环境/安全控制记录（9）设备设施保养规程，巡查、维修、养护记录（10）满意度调查记录、回访记录日志及回访登记表（11）投诉及投诉处理记录（12）其他需要收集归档的工作记录、服务记录。3、档案的管理（1）档案的分类、编目及著录（2）档案的整理装订（3）档案的电脑