世联重庆协信江津双岛湖项目发展战略下.ppt

项目形象,打造新一极，营造第三地：除工作、生活之外的第三生活空间,Golf高尔夫,Fishing垂钓,Yacht木船游乐,Spa温泉,Bicycle自行车,Meeting会议,Cate美食,Club俱乐部,Hotel酒店,Caf咖啡馆,Art艺术,Mountaineering登山,“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”,湖区生活的关键元素,湖区生活,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,理想居住，在水一方，山、水、湖完美结合，一种恬静、超然的生活意境,静而悠远，是一种境界，尤其对都市生活而言； 临湖筑居，是一种奢望，尤其当身在都市中心就能实现。,泸沽湖的原始澄净 西湖的妩媚俏丽 五里湖的灵秀恬静 ,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,“美丽的湖岸边，山水湖的天然组合，必然长出顶级的别墅，并演绎一种新的生活方式”,真正让人引为豪的别墅、城堡，从来都是以建在风景优美的湖畔为上品。,德国康斯坦茨湖 多伦多安大略湖 马萨诸塞瓦尔登湖 西雅图华盛顿湖 瑞士日内瓦湖 深圳香蜜湖 杭州西湖 武汉东湖 北京红螺湖 ,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,湖区生活少数人的专属,静而悠远，是一种境界，尤其对都市生活而言； 临湖筑居，是一种奢望，尤其当身在都市中心就能实现。,重庆湖区生活-双岛湖计划，开创城市湖居生活模式！,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,“繁华与宁静距离刚刚好” 高尚湖居生活，逐渐成为一种幸福的标签,衡量天性的深度，倾听心底的声音. 彻底的身心放松不需要隐居的生活，而是与自然相伴的心态。,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,湖景藏于家中的画 与湖环抱，收获一片清新，愉悦一种心情,在自己的家园中，拥有一泓原生的、不曾被惊扰的湖，似是都市人遥不可及的一种奢侈。 “那里湖面总是澄清，那里空气充满宁静，雪白明月照在大地，藏着你最深处的秘密”,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,观飞瀑、品山泉、吸氧吧彰显山水文化，融体验、健康于一体，愉悦身心,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,野外拓展代表时尚、活力、挑战、感悟的新兴“生态旅游”,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,野趣园田园摘野草，体验山野趣 缙云山麓，天然避暑胜地,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,湖光，山色，全为懂得享受生活的您，眷顾，珍藏,伴着斑斓的晚霞，一家人牵手漫步在湖岸边，享受那湖光山色给予你幸福生活的犒赏 那都市人渴望的自然生态又兼得城市繁华的生活就在这里继续蔓延。,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,项目目标分析,区域发展与项目开发,区域开发价值研究,2,3,项目形象,4,竞争与项目形象,强化山、水、湖、岛资源，六大核心举措塑造新湖居生活方式，一举形成项目高形象，树立市场领导地位,关键举措一：一条幽静的景观体验路,关键举措二：一条滨湖木栈道,关键举措三：一座功能丰富的企业家会所,关键举措四：一条情趣登山道,关键举措五：一片原生湿地,关键举措六：一条叠水瀑布,风情景观路,五星级酒店、会所,滨湖木栈道,生态湿地,情趣登山道,叠水瀑布,双岛湖计划,重庆湖区生活,2,启动区需要解决的问题,启动策略,启动区条件分析,陌生区启动模式研究,启动区开发策略研究,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,需要解决的问题,4,启动策略,形 象,客 户,产 品,投 资,如何定义区域价值； 如何打造湖的公共空间； 与政府合作的可能性；,如何精准定位启动客户,产品形式如何创新 样板区的设置以及设计师特色产品,能否满足启动的限制条件,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,启动条件分析,4,启动策略,条件： 区域限制：陌生区域项目的启动必须遵循一般的启动规律：本项目所在区域目前比较陌生，存在一定的抗性，项目的启动必须考虑区域的发展成熟度。,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,启动模式研究,4,启动策略,地块环境资源,区域成熟度,启动相对中低端产品，围合环境，逐步拉升,启动相对中低的产品，完善配套，树立形象，拉升产品,启动高端产品，树立形象，带动后期产品开发,中高端产品树形象，带动后期开发,产品档次,物业类型,其 他,产 品,配 套,营 销,规 划,基 建,项目启动区域成熟度低，单纯的以某一产品启动风险比较大，项目的成功起启，需要寻找好的切入点主题。,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,启动策略,4,启动策略,启动区形象确定,湖的公共空间打造,产品和客户定位,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,启动区形象,4,启动策略,湖区生活模式塑造：湖区生活的起点，新城市主义向湖区生活转变的开始,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,启动区形象,4,启动策略,自然安逸、身份尊贵,成就越大、圈层越小,喧嚣很远、富贵很近,清静、悠闲、放松的湖区生活：-远离喧嚣、亲近富贵，享受自然带来的安逸与建筑带来的尊贵,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,启动区形象,4,启动策略,湖区生活与公共空间：休闲、商务、会友、自然、山水,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,湖的公共空间的打造,4,启动策略,湖的公共空间的打造使项目最大化的利用最核心的山水资源，形成项目湖区生活主题,我们的计划：项目首期要开始着力打造湖区公共空间，形成湖区生活的核心价值点。,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,产品和客户定位,4,启动策略,利用地块最好的资源，打造具有多种产品线的产权式别墅,别 墅 区,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,产品和客户定位,4,启动策略,别墅市场竞争激烈，但成功别墅项目销售情况非常良好,20061-6月份别墅成交量,经济性别墅占消耗量的60%,2006年6月销售前5名明细表,2006年上半年重庆别墅共销售472套，可售3549套，经济性别墅约占60%，全年消耗约1200套左右，别墅市场竞争激烈,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,产品和客户定位,4,启动策略,项目本身的资源条件和协信企业实力使本项目有条件进入别墅市场的第一梯队,奥林匹克花园,南岭雅舍,蓝湖郡,佰富高尔夫,常青藤,比华利,海兰云天,协信TOWN,保利国际 高尔夫,高山流水,西郊庄园,威尼斯印象,绿岛兰溪,绿地翠谷,第一梯队,第二梯队,第三梯队,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,产品和客户定位,4,启动策略,重庆旅游市场快速发展，城市山、水、湖、江资源丰富。但是高档休闲场所目前集中在主城区，周边游以农家乐形式居多，客户多为城市中低消费者,重庆市定点接待酒店 重庆海兰云天会务有限公司 重庆雾都宾馆 重庆皇嘉大酒店 海德大酒店 重庆东方花苑饭店 涪陵饭店 重庆市渝州宾馆 重庆广场宾馆 红楼宾馆 两江丽景酒店 重庆朝天门大酒店 建设宾馆 重庆邮电学院会议培训宾馆 重庆市渝通宾馆 重庆市创世纪宾馆,郊区具有旅游度假性质酒店仅海兰云天一家,重庆市农家乐特征 数量众多 档次不高 规模小 功能单一 产品重复、功能雷同、五特色 安全设施不足,农家乐满足不了高档人群的消费需求,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,产品和客户定位,4,启动策略,城市缺少高层次生态旅游度假场所，高度消费主要集中在城市高档酒店，郊区高档度假存在市场机会,从市场需求和长远发展来看，重庆还需要站在更高层次上来规划和设计周边旅游度假产品，尽快使之上档升级。,目前重庆中高端人群商务及其他活动大部分在城市高档场所进行，度假型商务市场存在需求。,遍地开花的农家乐、 民俗游产品在满足了人们初级休闲度假需求,大部分农家乐产品重复、项目雷同、特色不明显，缺乏科学规划。层次低、功能单一，缺乏文化内涵,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,会所区由一个主题酒店+35栋独立式酒店组成，建议主题酒店控制在中等规模，房间约在180-200间,会,所,区,主题酒店,别墅酒店,主题酒店建议布置在酒店区平坦地块，独立式酒店建议布置在 酒店区半岛周围,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,别墅式酒店,利用地块最好的资源，打造具有多种产品线的产权式别墅,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,五星级酒店主题,4,启动策略,酒店建议以商务会议和休闲度假为主题，商务会议满足政府和企业商务需求，休闲度假弥补重庆市场缺失,商务会议,休闲度假,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,五星级酒店主题,4,启动策略,酒店需要丰富的设施支撑度假和会议功能，提供综合消费服务,休闲功能 保健按摩 酒吧咖啡 雪茄馆 红酒馆 茶艺馆 棋牌室 多功能影院 康体功能 室内泳池 热浴桑拿 SPA 美容美发 保龄球 室内球场 餐饮功能 商务会议,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,地块入口处资源条件相对较差，利用协信TOWN城的技术和市场优势，可布置TOWN城产品，同时聚集人气,企业家俱乐部,联 排,入口,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,启动期产品布局：五星级酒店、别墅式酒店、体育公园，风情商业街共同打造项目核心区域,体育公园,别墅式酒店,联 排,会 所,预留入口,入口,入口,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,我们的建议：项目启动期以多种产品线扩大客户层面，降低市场风险,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,以200-350平方米的小独栋为主力户型，配以精致别墅和豪华别墅,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,欧美风格在重庆别墅市场较早采用，为重庆别墅的主要建筑风格，市场接纳程度高，风格逐步细分和深化,如早期的玫瑰山庄、锦绣山庄，仅为欧式风格沿用，产品和配件均为中式，而到古典欧式风格的棕榈泉国际花园、欧式田园风格的恒运青河湾、北美风格龙湖蓝湖郡西岸等别墅逐步从风格进口向产品配置进口延伸，正在追求风格纯粹化,3000亩区域开发战略,江津双岛湖项目,1,需要解决的问题,启动模式研究,启动条件分析,2,3,4,启动策略,依据协信TOWN城成熟经验，联排建议采用西班牙风格，独栋别墅建议采用市场接受程度较高的北美风格，不建议采用简约风格,欧洲庄园式,美式风格,德式简约风格,新地域主义风格,启动期产品时间轴建议：,月,项目,周,配套,居住,别墅酒店 联排别墅 会所 高尔夫练习场 路口 风情体验路 滨湖木栈道,2007,2,4,6,8,10,12,2,4,6,8,2008,2007年2月底 酒店及入口动工 2007年10月 酒店开始销售 2008年5月 酒店开业 2008年2月 联排开始销售,酒店和入口动工,开始销售,酒店开业,关键节点,开始销售,不可控地块的定位对整个项目的影响至关重要，建议将此地块纳入整个项目作整体考虑,将此地块作为整个双福园区的公共地块 双福园区目前公共配套缺乏，此地块生态环境绝佳，适合为园区提供公共休闲和运动的场所 公共设施的增加可促进双福工业园区的招商引资，加快园区的可持续发展,公共用地,住宅开发,两种考虑方式,作为住宅用地 若进行住宅开发，此地块定位和产品必须和启动期的定位和产品形式相似 为保证项目品质，两岛建筑必须保持一定的间隔,建议将此地块作为整个双福园区的公共用地，打造成园区工作人员休闲健身的场所,3,效益风险分析,效益风险分析,江津双岛湖项目,1,风险分析,项目为西部新城的综合发展服务区，而且启动期功能定位酒店，规避了政策风险,项目定位于产业园区的配套区，完善西部新城的城市功能 项目一期别墅用地功能为五星级酒店， 规避了政策风险,效益分析,2,效益风险分析,江津双岛湖项目,1,风险分析,不可控地块定位的不确定性是项目存在的一大风险,？,风险规避思路 土地置换，保证项目用地的完整性 建议政府制定规划，确定不可控地块的使用功能,效益分析,2,效益风险分析,江津双岛湖项目,1,风险分析,郊区酒店的经营对酒店公司实力要求较高，酒店前期经营不利会对整个项目产生不良影响,风险规避思路 慎重选择，寻找有实力且有同类经营经验的合作对手 设立合适机制，保证自己在项目中的主导权，并能有效协调双方利益。,效益分析,2,效益风险分析,江津双岛湖项目,1,风险分析,项目成功依赖于区域产业的发展，产业发展的不确定性，是项目开发无法回避的风险之一,风险规避思路： 根据产业实际发展状况灵活调整开发计划，根据市场规律来确定各期开发次序、规模及产品。 与区域内的其他开发商共同发力，提升区域价值。 通过多种增值举措增加项目影响力，吸引更多来自区域外的高端客户。,效益分析,2,效益风险分析,江津双岛湖项目,1,风险分析,大规模区域性开发不同于普通地产项目，雄厚的资金实力和有效的运作方式是项目成功的关键,风险规避思路 拓宽融资渠道 详尽而准确的资金计划 高效的资金动作管理 灵活多样的回现手段,效益分析,2,效益风险分析,江津双岛湖项目,1,风险分析,双福工业区若引进大型污染企业，对项目高尚住宅区的形象影响巨大,风险规避思路： 从区域发展的高度，强调本项目开发的重大意义。 寻求政府支持，敦促园区确立制度，控制污染企业入驻。,效益分析,2,效益风险分析,江津双岛湖项目,1,风险分析,效益分析,2,项目将重新定义区域价值，一举树立形象标杆，提升区域的影响力,项目的成功开发将彻底改变双福工业区的形象，提升江津市的区域影响力，在与周