人口因素对房地产价格的影响

题 目： 人口因素对房地产价格的影响 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 陈赫 指导教师： 李迁 完成日期： 2014年4月 毕业论文任务书毕业论文题目： 人口因素对房地产价格的影响选题意义、创新性、科学性和可行性论证：选题意义：房地产的价格是当今人们关注的热点问题，论文从房地产价格的影响因素之一人口因素对房地产价格的影响进行分析研究，提出一些与人口因素相关的政策建议来控制房地产的价格。创新性：通过对人口因素对房地产价格影响的基本理论，以及对相关数据数据的分析处理，得出人口因素对我国房地产价格的影响。科学性：我国是一个人口大国，人口数量的增长、人口素质的不断提高、人口结构的变化以及城市化的发展等人口因素的变化不可避免的影响着房地产市场，影响着房地产的价格，研究人口结构与房地产价格波动的关系意义深远。可行性：通过背景分析、数据分析以及实例分析能够得出人口因素变化对房地产价格所产生的影响。主要内容：本文首先分析了当前我国的房地产价格的现状，然后对人口因素对房地产价格的影响进行分析、研究和论述，最后提出政策建议。目的要求： 通过简单对我国当前房地产的价格现状的简单探讨，对人口因素对我国房地产的影响进行分析 研究和论述，最后提出一些基于人口因素方面的政策建议保障房地产价格的合理波动。计 划 进 度 ： 2013年12月1日前拟定论题 2013年12月6日前完成论文提纲 2014年2月21日前完成论文初稿 2014年3月10号前完成论文再稿 2014年3月21日前进行论文定稿 指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 2013年 12 月 5 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目人口因素对房地产价格的影响学生姓名陈赫学 号100707107年级、专业10级工程管理指导教师姓名李迁指导教师职称副教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：标题定为：人口因素对房地产价格的影响围绕选题进行资料整理、分析和积累工作，形成一个论题鲜明，层次分明，逻辑清晰，详略得当的整体框架。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年11月25日第二次指导（对论文提纲的指导意见）： 应主要围绕价格来进行论述，不要拼凑，保持论文的整体性。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年12月5日第三次指导（对初稿的指导意见）：第一部分适当的缩删，减少对房地产市场现状的分析，增加对房地产价格的论述。第二部分人口因素对房地产价格的论述要具体化。第三部分的政策建议尽量与前面呼应。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年2月5日第四次指导（对修改稿的指导意见）： 确保数据的准确性、真实性，增加对数据的分析归纳总结的语言，注意对文章文字的斟酌和润色。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年3月5日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）： 按照学校规定的论文样本进行格式变化，检查论文是否有错别字、是否通畅，确保完成后可以定稿。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年3月15日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日指导教师评语学 生： 陈赫 专 业：工程管理 论文题目：人口因素对房地产价格的影响 论文共 14 页，设计图纸 0 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日摘要现如今，房地产成为了国民经济的重要的一部分，在国民经济中有着支柱产业的作用和地位。房地产事业的发展也在推动着城市的建设，促进了经济的快速增长，提高了人民的居住生活水平。而且房地产业的产业链较长，涉及面较广，带动着许多相关行业的发展。房地产的投资额在不断加大，占社会总投资和GDP的比例也越来越大。然而，发展的背后也存在着许多的问题，如区域发展不平衡、存在房地产开发的结构性矛盾问题、存在不同程度的房产泡沫问题、房地产市场不规范，管理制度不健全、房地产企业对银行贷款依赖较高、房地产业受政府干预的影响等种种的问题。而这些问题最后可能导致国家金融秩序的破坏，贫富差距的拉大以及对和谐社会的危害。影响房地产价格的因素有经济因素、社会因素、行政因素等，然而人们往往忽视了一个重要的因素人口因素。人口数量、人口密度、人口素质、家庭户数量、人口年龄结构和城市化这些人口因素对房地产价格都有不同程度的影响。我们通过过去我国人口因素数据的变化折射出的事实以及对未来人口因素变化的预测来定性分析这些人口因素对房地产价格的影响。我们研究的先决条件是其他影响房地产价格的因素不变，只有一个人口因素发生变化，得出了结论：影响房地产价格的其他因素不变，人口数量、人口密度越大，房地产的需求量越大，而一个地区房地产的供应不足时，房价就会上涨。人口素质的不断提高会意味着个人较丰厚收入和较高的储蓄率，会增强人们对房地产的认知水平和对高标准生活的追求，人口素质高的人自然地聚集在一个地区，开发商会迎合消费者的心理开发出更高档的房地产，进而带动了该地区房地产的价格。人口年龄结构变化从购房适龄人口数量、“人口红利”现象以及人口老龄化这几方面讨论其对房地产价格的影响。购房适龄人口是购房的生力军，它的数量的增减会很大程度的影响这房地产价格的变化，我国的适龄人口2010年达到峰值，2015年左右开始下降。但是几年之内购房适龄不能产生大幅的下降，房地产价格并不会因此而下降反而会缓慢增长。目前我国的“人口红利”基本已经过了峰值，随着“人口红利”的衰退，房地产价格也会下降。房地产价格会随着老龄化进程的加速而有所降低。城市化对房地产的价格影响相对来讲较为复杂，它会影响以上的几个人口因素和其他的一些因素的变化间接影响房地产的价格。根据这些结论我们提出了几个政策建议，以便应对人口因素变化对房地产价格的影响。关键词：房地产；价格；影响因素；人口因素AbstractToday, real estate has become an important part of the national economy , has the role and status of the pillar industries of the national economy. Development of real estate industry is also pushing the city s construction, and promote the rapid economic growth , improve the living standards of living of the people. And the longer the real estate industry chain , covers a broad area , led the development of many related industries. Investment in real estate continues to increase, accounting for total social investment and GDP ratio is also growing. However , there are also behind the development of many problems , such as regional development imbalances , structural contradictions exist in real estate development issues , there are different degrees of real estate bubble , the real estate market is not standardized , management systems, and real estate companies on bank lending dependence is higher, the various issues affecting the real estate industry and other affected by government intervention . These problems may eventually lead to the widening of the national financial order the destruction , the wealth gap and the harm to social harmony.Factors that affect real estate prices are economic factors , social factors , administrative factors , but people tend to ignore an important factor - demographic factors . Population, population density, population quality , quantity households , population age structure of the population and urbanization of these factors on the real estate prices have varying degrees of impact .Through past data of demographic factors change reflects the fact that as well as demographic factors predict future changes to the qualitative analysis of the impact of these demographic factors on real estate prices. Our study is a prerequisite for other factors that affect real estate prices remain unchanged, only one demographic factors change, concluded :Other factors that affect real estate prices remain unchanged, the number of population , population density , the greater the demand for real estate , while an area of real estate in short supply , prices will rise.Continuously improve the quality of the population will mean more lucrative income and higher personal savings rate , will increase the level of peoples awareness of the real estate and the pursuit of high standards of living , high quality of the population who spontaneously gathered in one area , developers will cater to the psychological development of a more high-end real estate consumers , thereby bringing the price of real estate in the region .Changes in the population age structure of the population age from the number of buyers , to discuss its impact on real estate prices demographic dividend phenomenon and the aging of the population in these areas . Age population is the buyers purchase a new force , it will have a significant increase or decrease in the number of degrees of impact this change in real estate prices , our school-age population in 2010 reached a peak around 2015 began to decline. But within a few years of school-age buyers can not produce a substantial decline in real estate prices and will not be dropped but will slow growth. At present, China s demographic dividend has been basically a peak , with the demographic dividend of a recession, real estate prices will fall. Accelerated aging will lead to a decline in real estate prices .The impact of urbanization on real estate prices relatively speaking more complex changes that will affect more than a few demographic factors , and other factors that indirectly affect the price of real estate.Based on these conclusions we made several policy recommendations in order to respond to changes in real estate prices affect demographic factors .Keywords: real estate; price; influencing factors; demographic factorsIII目录序 言 1一.我国房地产的价格现状1二.人口因素对我国房地产价格的影响41.人口基本状况对房地产价格的影响4（1）人口数量对房地产价格的影响4（2）人口密度对房地产价格的影响5（3）人口素质对房地产价格的影响6（4）家庭户数量对房地产价格的影响72.人口年龄结构对房地产价格的影响7（1）购房适龄人口数量对房地产价格的影响8（2）“人口红利”对房地产价格的影响8（3）人口老龄化对房地产价格的影响93.城市化对房地产价格的影响10三.针对人口因素对房地产价格影响的几点建议111.针对人口素质、人口密度及人口素质对房地产价格影响的建议112.针对人口素质对房地产的影响的建议113.针对家庭规模户数量对房地产价格的正向作用的建议12（1）健全合理的住宅供应体系12（2）提高中小户型的比例124.应对人口年龄结构变化对房地产价格影响的建议125.针对城市化进程中房地产价格上涨的建议13（1）协调把握城市化进程的各项环节, 控制房地产价格的波动13（2）完善住房保障体系, 缓解城市化带来的住房压力13（3）增强对土地市场的宏观调控, 保持土地价格的稳定13序言现如今，我国房地产事业蓬勃发展，取得了令人瞩目的成绩，为国民经济发展和现代化建设做出了突出贡献。然而繁荣的背后存在许许多多有待解决的问题，人们不可避免的会探讨到房价的问题。针对房价问题，国家也出台了一系列的宏观调控政策旨在控制房价使之能够稳定在大众的承受范围之内。解决房价问题就要从房地产价格的影响因素着手，影响房价的因素有许多，人口因素就是其中一个。人口因素发展的现实是我国的人口数量、人口年龄结构、家庭结构和城市化等人口因素的变化对房地产价格的影响已经到了不容忽视的地步，面临比以往任何时期都要严峻的形势。所以，对人口因素进行研究是有必要的。本文就是想通过以往人口因素变化定性分析人口因素对房地产价格的影响，并提出几点建议来解决人口因素对房价带去的负面影响。人口因素对我国房地产价格的影响一我国房地产的价格现状房地产成为国民经济发展的支柱产业近些年来，在消除金融危机的影响，促进经济增长的方面，房地产业发挥了积极重要的作用。参考文献 郭福春,周恩源. 房地产价格波动中的人口因素分析A. 武汉大学、美国James Madison大学、美国科研出版社.Proceedings of International Conference on Engineering and Business Management（EBM2010)C.武汉大学、美国James Madison大学、美国科研出版社:,2010:5.数据表明，2013年，由房地产带动的相关产业的产值远超过我国房地产产值占我国GDP的5.85%这个比例。房地产产业特性决定房地产有较长的产业链，牵涉范围比较广，国民经济中大部分产业与房地产业有着密切的关系。同时，房地产投资额在全社会投资和GDP中所占的比重不断增大，投资力度不断加强。1998年全国房地产开发投资额大约为3614.23亿元，在2003年就达到了10153.8亿元，投资增长速度很快，平均每年增长了1300多亿元。2008年房地产市场形势出现了一个拐点，房地产市场陷入低迷，国家随即出台了一些宏观调控政策，到了2009年我国房地产市场开始反弹，据了解，2009年我国商品房成交额达到了44355.2亿元，与2008年相比增长了76.94%，2010年房地产市场上升势头依然强劲，有些地区甚至出现了土地供应不足现象。2011年，国家又出台了一些的房地产调控政策，才进一步遏制了房地产价格上涨趋势。我国房地产的价格总体来说处于不断上涨的趋势。1998年，我国的住房制度改革，停止了住房的分配，开始实行住房分配的货币化，当时的房屋均价仅仅2063元左右。随着房地产市场的建立以及发展、房产调控政策的实施，房地产业飞速发展，2003年8月，国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。至此，房地产业以更为迅猛的速度不断发展壮大，房地产的价格增长幅度巨大，2004年和2005年，房地产价格增长率达到了惊人的17.76%和14.04%。2008年，金融危机爆发，房地产市场陷入低迷，房地产的价格仍以3.38%的速度增长着。2009年以后房地产的价格继续以较高的速率增长，截止到2013年，我国房屋均价达到了6200元/。表1.1显示的是我国从1997年至2013年我国房屋平均销售价格以及价格走势。我国的房屋平均价格从1997年的1997元/涨到了2013年的6200元/，总增长率为210%，平均增长率为13.1%。表1.1 19972013年我国房屋平均销售价格及增长率年份房价（元/平方米）增长率（%）19971997199820633.319992053-0.48200021122.87200121702.75200222503.69200323594.842004277817.762005316814.04200633675.742007379112.6200839193.382009469519.8201047240.622011538113.91201257917.61201362007.06图1.1是19972010年我国房屋销售平均价格走势图，图中是一条斜向上的线，直观反映出了我国房地产价格上涨的趋势。图1.1 19972010年我国房屋销售平均价格走势图图1.2是19972010全国房屋销售平均价格增长率变化图。从图中我们可以了解到除了1999年增长率为负的，其余各年房屋销售平均价格增长率都大于零，2004年为峰值。我国房地产价格的增长时高时低，波动性很大。这反映了我国房地产市场的不发达，这是因为房地产的价格受到很多尚不稳定因素的存在，各个因素的综合影响导致房地产价格变动的不确定性。图1.2 19972010全国房屋销售平均价格增长率变化图2. 人口因素对我国房地产价格的影响1. 人口基本状况对房地产价格的影响（1）人口数量对房地产价格的影响人口数量也称人口规模,是影响住房需求的较为直接因素之一,按照市场理论,人口的规模直接决定名义需求。通常情况下,人口数量越多，房地产价格越高，呈正相关关系。因为人口增加带来的是房地产刚性需求的增加,房地产价格会因此而上涨。过去的十几年年我国的人口数量低速平稳增长，而房地产价格也随着人口数量的增长在不断上涨。我国的人口增长率在不断下降，但是由于人口基数大，人口增长的数量依然很大。1997年我国的人口总数大约为12.36亿，2013年我国的人口总数为13.54亿人，十几年来我国的人口年均增长率约为0.57%，未来的人口数量因为人口增长的惯性也会以这个速度上下不断增长。表1.1显示1997年的房价为1997元/，2013年的房价为6200元/，年增长率为13%。所以我国的人口数量的增长在一定程度上导致我国房地产价格的上涨。（2）人口密度对房地产价格的影响人口密度是指一平方公里范围内的人口数量，可以衡量人口的集中度。我国人口分布具有东部多，西部少，农村多，城市少的特点，尤其是城市化的发展，大量人口的涌入，特大城市和大型城市的人口密度不断加大。一般情况下，人口密度越高的地区，房地产的需求越大，房地产的供应会不足，房地产的价格相对较高。从表中我们可以看出北京、上海这样的大城市人口密度大，房价高。然而我国的人口密度与房地产价格的并不是正比的关系，这是因为人口密度只对房地产的价格产生一定的影响，但它并不是影响房地产价格的决定因素。人口密度过高有时也会导致房地产价格的降低，因为人口密度变大会刺激当地商业和服务业的发展，会造成当地环境恶化污染，导致人们对当地房地产居住的预期和希望下降，进而房地产的价格会下降。尤其是大量的低收入人群进入一个地方时，这种情况会更为明显。表2.1 2013我国主要城市房价及人口密度城市中心城区常住人口（万）中心建成区面积（km）人口密度（万人/km）房价（元）上海13608201.65834977北京10207701.32525849沈阳4603101.4847872青岛3152301.37013115太原2401971.2187607西安4502611.7697391成都4503961.1369091昆明2252400.9389002兰州1751611.0878224长沙3041931.5756513武汉5705800.9838421广州6807800.87216552郑州3152941.0718270杭州4403151.39719016南京5255131.02316426天津5705301.07513723（3）人口素质对房地产价格的影响人口素质是人的思想、文化和身体素质的综合体现，我们还称之为人口质量。 朱会. 北京市住宅价格的影响因素分析D.首都经济贸易大学,2013.目前我国的人口素质还落后于发达国家，不过从第六次人口普查显示，我国的的人口素质已经在不断提高，截止到2010年，受到大专及以上高等教育的人口占总人口数量的8.9%，较2002年提高了4.5个百分点，只接受小学文化初等教育的人口占26.8%，较2002年降低了5.96个百分点，而受到高中和初中文化中等教育的人口比重均有不同程度提高，分别达到14.0%和38.8%。文盲率同时也在不断降低，2002年我国的粗文盲率为9.16%，而2010年粗文盲率降低到为4.08%，较2002年下降了5.08个百分点。人口素质对房地产价的影响格很难定量分析，它也不是很重要的因素。一般来说人口素质越高，房地产价格越高。我国人口素质对于房地产价格有影响主要是因为多数情况下素质较高的人受到教育的越好，相对的收入较高，这样就刺激当地房地产市场的价格较高。人口素质对房地产的价格会产生影响一方面是素质较高的人他们的高收入会促进房地产价格的上涨，另一方面是这些受到高等教育，有很好的认识水平的人他们对于房地产的认知水平会推升房地产价格的升高。在一些地方存在着收入不高的普通人聚居的地方和高收入的人聚居的地方，虽然地理位置和环境差距不大，但房地产的价格相差得就很多。可以说,高收入、高学历的聚集,是以住宅为主的房地产价格实现市场选择的自然结果,但是从另一个角度来看,随着人口素质的提高,人们对于房地产的要求相应提高,从而带动房地产价格上升。（4）家庭户数量对房地产价格的影响家庭户数量以户主为中心的家庭的数量。近年来，家庭户规模在不断的缩。2002年我国的平均家庭户规模为3.47人，2013年中国平均家庭户规模为3.1人，平均每户减少了0.37人。比较城乡家庭户规模，城镇平均家庭户规模小于3人，较乡村平均家庭户规模略小一些。家庭户规模不断的缩小，以父母与子女组成的三口之家为主的“二代户”在不断的增多，占家庭户比重的50%左右，而“一代户”占35.4%，“三代户”占16.9%，“二代户”的比例会继续升高，家庭的小型化就是家庭结构趋于简单化,我国的总人口在增加,家庭户数量不断增多。中国具有的传统的家庭观念,家庭通过集体决策出资的方式进行包括房地产在内的大宗消费。家庭规模逐渐变小，户数增多,三人户为主的小户型家庭增加,从而引起房地产需求总量与结构的变动。由于住户总数的增多,将导致房地产需求总量的增加，从而推动房地产价格的上涨。因此我国家庭户数量的增多将导致房地产价格的上升。 林晓艳. 房地产市场的人口因素分析J. 福建建筑高等专科学校学报,1999,01:17-21.2. 人口年龄结构对房地产价格的影响不同年龄段的人口组合构成了人口的总体，各个年龄段的人口占总人口的比例就是人口年龄结构。人口年龄结构是对房地产价格产生影响的人口因素中最为重要的一个因素。人口年龄结构变化在人口因素中尤为重要，因为人在不同的年龄阶段，进行不同的储蓄和投资行为，从事着不同的活动。万晖. 房地产价格与人口转变因素的关系研究D.复旦大学,2010.不同年龄段的人具有不同的住房需求、不同的储蓄额和购房的能力。中国曾经出现过两波婴儿潮，分别发生在60年代和80年代，人口年龄结构发生了巨大的变化，这两代人的成熟使得劳动人口增加，抚养比减小，促成了以往社会人口红利的局面，他们构成了购房适龄人口的主体。截止到2013年，16岁至60岁的劳动人口规模发展到了9亿以上，占总人口数的68%左右。劳动年龄人口数量大，并且劳动人口数量的高峰持续时间长，他们储蓄率高，对房地产的需求相对较多。当前，我国已进入老龄化社会，老龄化的加速发展将对整个社会的经济活力以及消费需求产生重大的影响，房地产的价格也会深受其影响。 孙晓芳. 我国人口转变与房地产市场转型研究J. 未来与发展,2012,12:40-43+39.中国作为一个人口大国，人口年龄结构对中国房地产市场的影响比任何时期都的任何国家要剧烈，这种特殊性使得研究人口结构与房地产价格波动的关系意义深远。所以研究中国的人口年龄结构的构成发展和变化，其对房地产价格的影响，国家和政府通过这些研究出台有效解决人口年龄结构的调控政策将会促进房地产的正常发展，保证中国经济的快速平稳运行。（1）购房适龄人口数量对房地产价格的影响在我国庞大的人口中，两类人组成了社会购房的主力人群。一是具有住房刚性需求的20至39岁的人口，二是有改善投资性需求的40至59岁的人口。购房适龄人口的数量的变化对房地产的价格有着显著的影响，使之不断波动。这两组人口的数量的变化短期内会有所增加，长期性会减少，最终的结果会导致房地产价格的滑落。研究显示，我国适龄购房人口（20至59岁）占全部人口的比例会逐渐减小，过去二十年间，适龄购房人口不断增多，从3.4亿人增长到4.6亿人。2000年是我国适龄人口快速增长的时期，我国的房价涨幅并不明显，2004年房价涨幅变大，适龄人口趋于不变，2006年适龄人口又开始小幅增长。这期间房屋价格由2000年的2112元增长到2013年的6200元。研究表明，我国的适龄购房人口在2010年达到顶峰，大约为4.7亿人，从2015年开始下降，到2025年降到4亿以下，但还处于一个较高的水平，随后将继续保持下降趋势，而房地产价格也会受其影响而放缓增长或降低。未来我国房地产价格会受到购房适龄人口的缓慢增速的制约，随着购房适龄人口数量变化而变化。（2）人口红利对房地产价格的影响购房适龄人口也是我国主要的劳动人口，当一个劳动人口占总人口的比例较大时，少年和老年人口较少，抚养率较低，形成了对经济发展有利的人口条件，经济发展呈现高投资、高储蓄、高增长形势被称作人口红利。 史青青. 基于人口红利、汇率的房地产价格研究D.上海交通大学,2009.而人口红利中劳动人口比重较大，他们年富力强，需求性和投资性住房需求都很大，而且会有较稳定客观的收入和储蓄，这些都会对房地产的价格产生影响。数据显示，2013我国人口总的抚养比为383，是历史最低点。而我国进入到人口红利的最早时间是1964年，那年的人口总的抚养比为79.31%。1964年的少儿抚养比大约为73%，2013年少儿抚养比为16%，少儿抚养比的持续下降推动了总抚养比的下降。我国人口的生产能力和消费能力在不断提高，新增的劳动人口和婚龄人口增多导致刚性需求的增加，人口红利的持续在一定程度上导致了房地产价格的上涨。而人口红利在2013年会达到最高值72.1%，在此以后会呈现逐年下降的趋势，2025年左右会下降到全球平均水平，现阶段较低的抚养率也会在未来的几年内出现转折点而升高，进入“人口负债期”，从而导致家庭储蓄率下降，进而房地产的价格也会降低。（3）人口老龄化对房地产价格的影响人口老龄化与房产价格有着相当密切的关系，是一个全球化的现象。来自国际的经验表明，人口老龄化会导致经济增长速度减慢，资产负债表变恶化，城市化进程降低，房地产市场会出现长期的需求不足。 张昭,陈兀梧. 人口因素对中国房地产行业波动的影响及预测分析J. 金融经济,2009,08:33-35.2010年全国第六次人口普查数据显示，我国超过60岁的人口大约为1.78亿，占总人口数的13.26%，较2000年上涨了2.93%。生育率继续维持在过去十年间的较低的水平的化，我国未来将面临更为严峻的老龄化问题。研究表明，2020年左右，我国超过60岁的人口将达到2.5亿，到了2030年，数字将达到3.7亿。从2010年开始接下来的20年间，中国的老年人口增长速率和人口数量会大大增大，大约在2020年我国就会进入老龄化社会。随着老龄化进程的加剧，老年家庭会越来越多，全社会的储蓄率和储蓄总额会降低，对于房地产的刚性需求也会随之减少。而老龄化对于房地产价格的影响也是两面性的，一方面，刚性需求低的老年的人口的增加会导致房地产价格的降低，但在中国老龄人口的增加并不会使房地产的价格出现很明显的降低。这是与其他国家不同的地方，这与我国过去的经济发展的方式和过程有很大的关系，如市场化的体制转型以及阶段性的人口政策对此都产生了重要切深远的影响。在中国实行计划经济的时代，几乎所有的东西都是福利的方式进行分配，很少用货币直接进行购物，货币不具备很强的流通手段功能，这其中自然包括住房的福利分配。所以，许多成长在那个年代的人，年轻的时候都不太需要用钱直接购买房屋，自然而然的就拥有了一定的储蓄。而在上个世纪七八十年代，我国实行了计划生育政策，由此产生了许多夫妇带一个孩子的三口之家的家庭结构，这样更促成了了上一代人对下一代人的帮扶心理，老年人有了更强帮助自己的子女购买房产成家立业。到了1998年，我国实行了住房商品化改革，新生代购房适龄人口开始通过房地产市场解决自己的住房需求，所以老年人开始解囊动用自己的储蓄，两代人一起释放自己的储蓄购买房子。因此在那个特定的历史阶段和经济环境下，老年抚养比例的增加会是房地产的价格有所增加。然而随着时代的发展，上世纪70年代出生的人应该是最后一批享受福利分房的人，而他们的储蓄在2015年左右都为孩子的住房释放到市场中，随着房价可能更快增长的预期作用下，这个时间可能会提前。这样老龄化进程的继续发展，老年人口的增加将会对房地产价格产生抑制作用。以上分析的老龄化对房地产价格的正负两方面的作用会短期内会此消彼长，在2015年以后，随着老龄化的继续加剧，房地产的价格可能更多的表现受到老龄化的抑制作用。3.城市化对房地产价格的影响人口因素对中国房地产价格波动的影响尤为复杂是由于中国人口因素对房地产价格波动的影响中不仅有人口年龄结构的变化，也存在房地产市场改革和城市化。城市化又叫城镇化，是指乡村人口的生产生活方式发生转变，表现为乡村人口转变为城镇人口并不断发展和完善。2012年我国的城市化率为52.6%，2013年我国的城市化率约为53.7%，较2012年提高了1.1个百分点，城市化处在不断发展中。我国经济迅速发展的同时,城市化建设也呈现出加速推进的趋势,逐渐成为经济发展的重要组成部分,由城市化带来的影响也逐渐得到重视。城市化并不是影响房地产价格的直接因素，但是对房地产价格的影响也是不可忽视的。 张晓航. 城镇化对房地产价格的影响分析D.东北林业大学,2013.城市化对人口数量的影响:城市化的发展标志之一就是农村人口逐渐向城镇狙击,城镇人口数量增多,随着城市化的发展,城市人口数量不断增加,房屋的刚性需求增加,带动整个房地产价格的上涨。城市化对人口素质的影响:城市化是现代化的重要标志,随着城镇化的发展,城乡界限不断淡化,整体教育水平得到了很大的提升。在经济条件允许的情况下,越来越多的居民享受到更高层次的教育,整体的人口素质水平有了很大提升,在一定程度上也促进了房地产价格的升高。城市化对GDP的影响:城市化的发展过程往往伴随着经济增长,其发展过程需要对城市基础设施、建筑、社会项目等进行投资建设,加大居民的消费需求与消费升级、促进人们对城市生活方式的接纳和提高人们的生活水平。相关研究表明，城市化率提高1%,就能带动GDP1年内就能增长0.8%,5年内增长达到3.5%。城市化通过对GDP的正相关影响带动整个房地产价格的升高。城市化对居民可支配收入的影响:经济社会发展的趋势最终都会促成城市化,在城市化发展的过程中,城市吸纳就业能力持续增强。2013年,城市新增就业人口总量会达到1.4亿,城市就业人员占的比重也从2002年末的34. 3%提高到2013年末的47. 0%,就业率提高的同时也带动了居民人均收入的提高,2011年,城市居民人均可支配收入达到26955元,比2002年增长2.5倍,城市化提高了居民收入水平的同时也带动了房地产价格的升高。 张健,张丽娟,王琛. 城市化对房地产价格上涨的影响和对策探讨J. 价格理论与实践,2008,06:48-49.致谢从论文选题到搜集资料，从写稿到反复修改，期间经历了喜悦、聒噪、痛苦和彷徨，在写作论文的过程中心情是如此复杂。如今，伴随着这篇毕业论文的最终成稿，复杂的心情烟消云散，自己甚至还有一点成就感。我要感谢，非常感谢我的导师李迁老师。他为人随和热情，治学严谨细心。在课余中他总是能像知心朋友一样鼓励你，在论文的写作和措辞等方面他也总会以“专业标准”严格要求我，从选题、定题开始，一直到最后论文的反复修改、润色，李老师始终认真负责地给予我深刻而细致地指导，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。正是李老师的无私帮助与热忱鼓励，我的毕业论文才能够得以顺利完成，谢谢李老师。我要感谢辽宁大学，能够让我在这里学习，在这么多老师的教导下，茁壮成长，是他们在我学习和生活上遇见困难时帮助我，让我顺利读完大学，完成我的毕业论文。在此，我衷心的感谢我的母校。我要感谢，非常感谢我的同学们。他们为我提供写作论文的工具和材料，在我遇到困难时真心的帮助我，和我一起解决论文写作上的困难，让很非常感动。对同学们的支持和帮助表示万分感谢。我要感谢，非常感谢工程管理系的全体师生人。最后，我要感谢，非常感谢四年的大学生活，感谢我的家人和那些永远也不能忘记的朋友，他们的支持与情感，是我永远的财富。 2014年3月15日于沈阳城市化对行政因素的影响:1998年，我国实行住房制度改革，持续40多年的福利分配住房制度被终止，开始实行货币买房,逐渐还原了住宅的商品属性,国家为适应城市化高速发展及国内外经济形势的需要对房地产业给予了肯定、鼓励和支持,在短短几年时间内，房地产价格也得到快速上涨。房地产市场的投机行为也在随着城市化的快速发展,人口数量增加的同时也加剧了贫富差距,在刚性需求增加、居民收入水平增幅差异化越来越大的背景下产生了,投机行为也造成了房价过快上涨、社会不稳定因素增加。在此情况下,政府为保证居民住有所居,需要采取一定的行政政策与手段对房地产市场进行监管、对房地产价格进行调节,如限贷限购、征收房产税等政策都在一定程度上对房地产价格起到调节作用。可以说城市化不是影响房地产价格的直接因素,但城市化的加速发展会对我国经济社会发展产生重大影响,从而从经济、社会、行政等各个方面对房地产价格产生相关影响。三.针对人口因素对房地产价格影响的几点建议1.针对人口素质、人口密度及人口素质对房地产价格影响的建议人口数量多、人口密度大的地方房地产的供给求大于供，所以