某城区物业接管验收操作手册

物业接管验收操作手册(试行)一、 接管验收定义二、 接管验收应具备的条件三、 接管验收程序四、 接管验收的项目及内容五、 交接双方的责任六、 物业移交书 接 管 验 收 定 义新建房屋的接管验收，是建设单位与接管单位在物业竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 接 管 验 收 应 具 备 的 条 件1、建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；2、供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；3、房屋幢、户编号业经有关部门确认。 接 管 验 收 程 序 1、建设单位在交付业主使用前30天书面提请接管单位接管验收。 2、建设单位组织成立物业移交小组，确定物业移交方案。 3、接管单位组织成立物业接管验收小组。 4、建设单位提前一周移交相关图纸资料，然后进行现场实物移交。建设单位向接管单位书面提请接管验收是否接管单位组建接管验收小组做好验收准备工作验 收是否合格签订物业移交书现场验收资料验收正式接管 接 管 验 收 项 目 及 内 容1、项目建设资料、物业产权资料、建筑工程技术资料：楼宇接管移交资料目录 序号 名称 样式一项目建设资料1国家建设征用土地通知书及红线图复印件2同意使用土地通知书复印件3建设用地批准书复印件4固定资产投资许可证复印件5建设工程规划许可证复印件6市规划局建设工程报建审核书复印件7规划报建图复印件8建筑设计防火审核意见书复印件9物业各分项工程设计方案复印件10建设工程规划验收合格证复印件11建设工程竣工验收质量认定书复印件12建筑工程竣工消防审核意见书复印件13单位工程质量综合评定表复印件14工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件15公共安全技术防范工程设施使用证复印件16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件17供水协议书复印件18供用电合同复印件19同意供电通知复印件20申请门牌呈批表复印件21通邮申报表复印件22其它相关资料二物业产权资料1拆迁资料复印件2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件 三建筑工程技术资料1地质勘察报告复印件2工程合同及开、竣工报告复印件3建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件4图纸会审记录复印件5工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件6隐蔽工程验收签证复印件7沉降观察记录复印件8竣工验收证明书复印件9主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件10新材料、构配件的鉴定合格证书复印件11砂浆、混凝土试块试压报告复印件12建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件13其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件14各分项工程施工单位资料复印件15各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件四设备资料-供电系统1供电系统设备购买、安装合同复印件2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件 9灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件10配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件11其它相关资料五设备资料-给排水系统1给排水系统设备购买、安装合同复印件2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原件5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件7主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件9水、暖、卫生器具检验合格证书；原件10其它相关资料六设备资料-电梯系统1电梯设备购买安装合同复印件2电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件3电梯产权所有者及用户的名称和地址复印件4电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原件5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6设备安装调试记录原件7电梯设备检验记录、运行许可证原件8国家特种设备档案复印件9其它相关资料 六设备资料-消防系统1消防设备购买安装合同复印件2消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原件5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8消防验收合格证书复印件9其它相关资料七设备资料-弱电系统1弱电系统设备购买、安装合同复印件2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原件4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件6宽频接入协议复印件7有线电视及电话协议复印件8其它相关资料 资料移交目录 2、物业现场验收移交记录 （一）现场验收1、公共过道等公共区域项目验收记录楼栋： 楼层： NO. （表一） 序号项 目“”或“”数量备 注1地板、地砖2天花板3墙面4采光通风窗5消防门6强电井7弱电井8给水井9照明灯10照明开关11应急灯12安全出口指示灯13声光报警器14烟感探测器15消防手动报警器16消防电话插孔17消防栓（箱）18消防楼梯1920212223242526注：“”表示合格，“”表示有待整改。移交单位： 接管单位： 移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 2、室内项目验收记录楼栋： 房号： NO. （表二）序号项目“”或“”数量备 注1土建门窗进户防盗门2阳台推拉门3阳台护栏4地板5天花板6墙面7塑钢窗8铝合金窗9空调室外机安装位10空调穿墙洞11窗式空调洞12卫生间防水13厨房防水14卫生间排气道15厨房烟道16燃气热水器排气口17电气燃气电源开关箱18电度表19电源线20可视对讲分机21红外控头22门磁23燃气泄漏报警24紧急求助报警25数据接口26闭路电视接口27电话接口28语音接口29燃气表30燃气管31燃气阀 给排水卫具给水管给水阀排水管35阻火圈36地漏37蹲便器38座便器39空调冷凝水管40其他414243444546474849505152535455注：“”表示合格，“”表示有待整改。移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 3、室外工程验收记录 NO. (表三)序号项 目“”或“”数量备 注1屋面建筑造型2屋面防水3女儿墙、水线4屋面排水5屋面光彩工程6屋面消防栓（箱）7外墙立面8绿化工程9庭园照明工程10智能化控制系统11消防控制系统12背景音乐工程13建筑小品14喷泉15游泳池1617181920212223注：“”表示合格，“”表示有待整改。移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 4、配套设备移交记录 楼栋: 单元: NO. (表四) 序号项目位置“”或“”数量备 注12345678910111213141516171819202122注：“”表示合格，“”表示有待整改。移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 5、电梯验收记录楼栋： 梯号：NO.（表五）序号项目及要求“”或“”备 注机 房1控制柜、疏散装置要求：布置整齐，易于维修，接线牢固，排列有序，且有相应的线号。2疏散装置功能有效可靠。3曳引机、限速器可见部位表面质量完好，外观整齐。4总电源开关应设在机房入口，方便迅速接近。5设备标识完整。6消防器材应设在机房入口不影响通道外。7照明应满足电梯维修保养要求。8通风应符合电梯工作的环境温度要求。9技术资料,紧急救援工具齐备。10曳引机减速器应注足润滑油，油标批示器油面距顶部25MM至35MM之间，采用油杯润滑的部件，油杯齐全、油量充足。井 道11井道范围内无异物。12井道照明要求每隔7米至少设一盏。13每根导轨至少有2个支架，其间距不大于2500MM，导轨支架固定可靠，且有防腐措施。14轿厢与对重的最小距离应大于50MM。15限速器钢丝绳应张紧，在运动中不得与轿厢相碰。16电缆两端可靠固定，电缆在轿厢压缩缓冲器后不得与底坑地面和轿厢底边柜接触。17补偿链按规范悬挂，固定，应有二次保护。 序号项目及要求“”或“”备 注18井道信息部件安装牢固、功能有效。19轿厢运行平稳，无异响。轿 厢20轿顶就有防护栏杆，且牢固可靠。21各安全开关安装牢固、有效，井道信息收集开关安装牢固、有效。22电缆接线牢固、整齐，且有对应线号。23安全钳动作可靠有效。24光幕安装牢固、有效。25门机运行平稳、可靠。26门刀动作应符合技术要求。27轿内照明（包括应急照明）应明亮28各按钮和功能开关应清晰明亮，动作可靠。29轿壁、轿门可见部位表面质量良好，外观无损伤。30语音报站清晰。31轿内监视要确保全过程的监视。32轿厢称重装置功能可靠，动作灵活，无卡碰。超载信号和蜂鸣器动作正确。层 站33各层站显示正确，外召按钮清晰明亮，动作可靠。34基站锁梯功能，动作有效。35基站锁梯钥匙。36基站消防功能，动作有效。37各层厅门可见部位表面质量完好，外观无损伤。38各厅门复位可靠，手动开销装置啮合正确，转动灵活可靠。 序号项目及要求“”或“”备 注39三角钥匙。底 坑40缓冲器动作灵活，轿厢、对重与冲器之间距离：弹簧缓冲器为200350MM，液压缓冲器为150400MM。41张紧轮位置正确。42各安全装置牢固，动作可靠。43底坑照明明亮安全。44底坑无积水，排水通畅。功 能 运 行45机房检修运行46轿顶检修运行47司机运行48自动运行49消防运行注：“”表示合格，“”表示有待整改，存在的问题请于备注栏注明。移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 6、 消防系统验收及表格一、火灾自动报警系统调试报告 楼栋： 单元： NO. (表六) 工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字） 二、系统竣工表楼栋: 单元: NO. 工程名称验收建筑名称隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/不合格主要消防设施消火栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器室外消防栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量防烟排烟系统部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量防烟楼梯间防烟阀前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量 m m/h m/h安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮 (续表)系统设计单位系统施工单位自动喷淋灭火系统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统系统设计单位系统施工单位系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装置瓶头阀联动开启装置分配阀手动开启装置储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动消防控制室系统设计单位系统施工单位控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量应有控制功能数实有控制功能数缺何种功能控制数其它灭火系统系统设置单位系统施工单位系统设置部位系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动 （kg）使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式 （kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素自动/半自动/手动 （kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力排风机排烟阀 三、验 收 表楼栋： 单元： NO.序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全2水源电源等水源、水量符合设计规范要求系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求3管网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求注：“”表示合格，“”表示有待整改，存在的问题请于备注栏注明。移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表 年 月 日 年 月 日 6、物管用房及会所移交记录位置： NO. （表七）序号项 目位 置数量（）备 注1管理用房2生活用房3设备用房4会所5库房移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 7、钥匙移交记录：楼栋： NO. （表八）位置或房号“”或“”数量备 注注：“”表示完整齐全，“”表示不完整或有其他问题。移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 8、设备、设施遗留问题备忘记录：楼栋： NO. （表九）序号项目及内容备注移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 二、资料移交1、物业产权资料：楼栋： NO. （表十）序号项 目“”或“”数量备 注1项目开发批准报告移交集团公司档案室备查2规划许可证3投资许可证4土地使用合同5建筑施工许可证6用地红线图双方代表确认签字：2、施工资料：楼栋： NO. （表十一）序号项 目“”或“”数量备 注1地质报告书移交集团公司档案室备查2全套设计图纸3图纸会审记录4设计变更通知单5工程预决算报告书6重要的施工会议纪要7隐蔽工程验收记录8沉降观测记录双方代表确认签字： 3、综合竣工验收资料：楼栋： NO. （表十二）序号项 目“”或“”数量备 注一建、构筑物竣工图1、土建专业2水电专业3通风专业4智能化专业5消防专业6景观小品及绿化竣工资料二电梯及机电设备的说明书、电路图及其他资料三电梯检验合格证、安全使用许可证四建设消防验收意见书移交集团公司档案室备查五公共配套设施综合验收合格书六建设工程竣工验收备案登记证七房屋面积测绘报告注：“”表示完整齐全，“”表示不完整或有其他问题。移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 4、房屋使用说明书、质量保证书：楼栋： NO. （表十三）序号项 目数 量备 注1房屋使用说明书2房屋质量保证书移交单位： 接管单位：移交代表： 接管代表：年 月 日 年 月 日 5、资料遗留问题备忘记录：楼栋： NO. （表十四）序号项目及内容备注移交单位： 接管单位： 移交代表： 接管代表： 年 月 日 年 月 日 交接双方的责任 、为尽快发挥投资效益，建设单位应按建设部房屋接管验收标准的要求提前做好房屋交验准备。房屋竣工后，及时提出接管验收申请，接管单位应在日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求。接管单位应在日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件，未经接管的新建房屋一律不得分配使用。、 接管验收时，交接双方